L'aritmetica dei mitici moltiplicatori

5 febbraio 2009 michele boldrin

Manca il tempo per continuare i miti, ma torneranno presto. Nel frattempo abbondano conferme della loro esistenza.

Ora, per acclamazione unanime del Senato degli Stati Uniti, lo stimolo di Obama contiene anche un credito fiscale per chi acquista una casa (fino a ieri lo conteneva solo per chi si compra un'automobile nuova: BS ed OB sono, da quel lato, pari e patta).

Funziona così: per case di valore minore o uguale a $150mila, l'acquirente riceve un credito fiscale pari al 10% del valore pagato per la casa. Per case di valore uguale o superiore a $150mila, l'acquirente riceve un credito fiscale pari a $15mila. Si applica solo alle case acquistate nello spazio di un anno dall'approvazione e solo se si tratta di prime case.

Secondo coloro che tale provvedimento hanno proposto e poi approvato servirà per bloccare la caduta dei prezzi delle case, anzi per ritornare a farli crescere. Così ci assicura il gustoso senatore repubblicano della Georgia, Johnny Isakson. Egli testimonia che un simile credito fiscale di $2mila, nel 1974-75, fece uscire il paese dalla recessione. Lui sa di cosa parla, sembra che al tempo facesse l'agente immobiliare.

Ora mi chiedo, cosa c'è di sbagliato in me? Perché, se dovessi comprarmi una casa, io ragionerei così.

Più di $X quella casa non ero disposto a pagarla, ma ora c'è un credito d'imposta uguale a min{X/10, 15000}. Se X≤150mila, ora son disposto a pagare 1.1X, se X>150mila, son disposto a pagare X+15000. Possibilmente un pelino di meno, non è mica giusto che tutti i soldi che lo stato è disposto a scontarmi sulle tasse finiscano in tasca dell'attuale proprietario, no?

Implicazione: i prezzi delle case cresceranno, al massimo massimo massimo, di 15mila dollari, e solo per il prossimo anno. Poi ritorneranno al valore che prevarrebbe in assenza di credito d'imposta (anzi magari un pelino più sotto, ché il credito al margine induce a comprare adesso gente che di suo avrebbe comprato fra un anno). I prezzi medi e mediani li trovate qui, mentre qua trovate informazioni su quanto siano scesi i prezzi nelle varie aree del paese. L'aumento massimo, quindi, è pari a circa il 5% del valore medio attuale ed al 6,5% di quello mediano. Questo valore, massimo lo è davvero, perché solo una piccola frazione delle case verrà acquisita durante l'anno prossimo come prima casa di residenza.

Infatti, i veri prezzi delle case rimarranno dove sono ora, solo che il governo invierà un assegno pari a max{X/10, 15000} a tutti coloro che riusciranno a vendere la loro casa al prezzo di X a qualcuno che l'acquisti come prima residenza. A cosa servirà tale assegno? Non riesco a capirlo. Se il problema è evitare default sui prestiti ipotecari, l'assegno in tasca ad uno che la casa l'ha appena venduta, quindi ha estinto il mutuo, non serve un piffero! Non è nemmeno ovvio che questa mossa faciliti la compravendita, rendendola più spedita. Il venditore avrà convenienza ad aspettare che il potenziale acquirente sia uno che sta cercando la casa di residenza, scartando quindi chi va in cerca di seconde case o vuole fare un investimento.

Quale magico moltiplicatore, dunque, produrrà il miracolo di stabilizzare il mercato e far recuperare terreno ai valori immobiliari generando la nuova fase espansiva?

Il senatore che ha spinto questa misura è repubblicano, quello che l'altro ieri aveva spinto una misura simile per gli acquisti di auto, è democratico: la madre degli idioti, come suggeriva oggi qualcuno in un commento, è sempre incinta ed il Senato USA dev'essere un posto dove la signora in questione viene spesso chiamata "Mamma".

13 commenti (espandi tutti)

tutto questo presuppone che gli acquirenti siano persone perfettamente consapevoli, come in teoria dei giochi. Dubiterei di ciò.

.mau. mi ha tolto le parole di bocca. In un mondo dove gli operatori di borsa (che, in astratta teoria, dovrebbero sapere ciò che fanno) corrono a comprare o vendere a seconda dei gossip sullo stato di salute di Steve Jobs o sulle prevedibilissime affermazioni di questo o quel CEO di una grossa ditta, non mi stupirei di vedere che un piccolo inentivo possa scatenare grosse reazioni. Alla fin fine l'economia è un sistema fortemente non-lineare no?

Dissento un pochino. Non sull'analisi degli effetti immediati del credito d'imposta. Tenuto conto che la traslazione del credito sul venditore è solo parziale, l'effetto sui prezzi delle case sarà sicuramente assai inferiore ai 15000$. Ipotizziamo che possa essere intorno ai 5000$, quindi al'incirca del 2%. Non è molto (ma come disse qualcuno "in tempi di ristrettezze tutto fa brodo"), però è un effetto che si applica non solo alle transazioni effettuate ma progresivamente anche al valore dello stock di case esistenti, con quel che ne consegue in termini di solvibilità dei debitori, foreclosures e  conseguenze economiche per le banche creditrici.

Tralascio, mi perdoneranno i commentatori, di discutere i commenti che dissentono perché l'economia è un sistema "nonlineare" e gli acquirenti di case sono, come gli operatori di borsa, un pelino fuori di testa. Voi capite (temo di no, ma non so bene cos'altro fare) che date quelle ipotesi tutto è possibile, compresi riti voodoo a Wall Street per far tornare l'ottimismo, appelli a San Gennaro e via elencando magie che io non so comprendere ....

Mi limito a questa di Amadeus, perché si basa su un'ipotesi che almeno riesco a capire.

però è un effetto che si applica non solo alle transazioni effettuate ma progresivamente anche al valore dello stock di case esistenti, con quel che ne consegue in termini di solvibilità dei debitori, foreclosures e  conseguenze economiche per le banche creditrici.

No. Sono anche io convinto che l'effetto sarà più di $5000 che di $15000. Ma il resto proprio è impossibile, Amadeus. Ti ricordo come la cosa funziona: lo stato ti da i $5mila se compri la prima casa quest'anno. L'anno prossimo non te li dà, quindi l'anno prossimo o c'è un effetto "psicologico" (un'altra bolla??) o non succede nulla (anzi peggio, meno gente compra case perché svariati hanno anticipato, comprandola quest'anno per appofittare dei $5000), i prezzi ritornano dov'erano.

Per quanto riguarda quanto scrivi alla fine, considera che:

1. Chi non è in grado di pagare il mutuo la casa ce l'ha ed è nelle pettole ora, a lui i $5000 non servono né arrivano

2. I $5000 finiscono in tasca a chi la casa la VENDE! Avendola venduta, mica deve pagare il mutuo. Lui è a posto.

3. Chi compra può fare solo due cose. Cosa uno, compra la casa allo stesso prezzo X che era disposto a pagare prima ed intasca il 10% di regalo del governo. In questo caso i prezzi delle case non cambiano ed il provvedimento si trasforma in un assegno a chi compra case, senza alcun effetto sui prezzi delle medesime. Magari con quel 10% di X la gente paga antichi debiti, o si compra dei jeans, o un SUV o semplicemente li mette da parte per pagare il mutuo. Ma, se l'obiettivo era questo, bastava seguire la proposta Brusco: un assegno di $10mila ad ogni famiglia americana, stampato ed inviato dalla Fed. Fine del caso uno. Cosa due: paga la casa un 10% di più, tanto li riceve dal governo. Questo non modifica la sua capacità di pagare il mutuo in futuro, né modifica il prezzo della casa nel lungo periodo, come abbiamo visto. Semplicemente trasferisce un 10% in piu nelle tasche di chi vende la casa il quale farà con tale 10% quello che vuole, eccetera. Anche in questo caso, più semplice la proposta Brusco di inviare l'assegno.

Devo dire che comincio a pensare che la situazione sia veramente brutta e vi siano sintomi di disperazione se persone che considero ragionevoli pensano che una idea così balorda possa magicamente aiutare. Non prendetevela, ripensateci: stampando soldi non si stampa ricchezza vera, solo illusioni.

I $5000 finiscono in tasca a chi la casa la VENDE! Avendola venduta, mica deve pagare il mutuo. Lui è a posto.

Un punto marginale, e solo a livello teorico: questo di fatto dipende da quanto e' elastica l'offerta di case rispetto alla domanda, no? Quello che dici succederebbe solo in presenza di offerta perfettamente rigida.

Michele scusa ma se chi e' nelle pettole perche' non riesce a pagare il mutuo e vende la casa, i 5-15000 dollari di "supervalutazione fiscale" se li intasca lui.

Completamente d'accordo: questo e' un "helicopter money drop" cammuffato il cui principale "vantaggio" e' permettere a un senatore di dire a un po' di gente che gli ha fatto arrivare un po' di soldi.

Ma tutto sommato e' una misura relativamente innocua. Senz'altro ci sono items nello stimulus bill che fanno peggio perche' sprecano risorse reali in cose di dubbia utilita'.

E anche restando tra le proposte repubblicane in materia di housing, c'e' di molto peggio, come notato dal Ed Glaeser qui.

Tralascio, mi perdoneranno i commentatori, di discutere i commenti che dissentono perché l'economia è un sistema "nonlineare" e gli acquirenti di case sono, come gli operatori di borsa, un pelino fuori di testa.

Sono anche in contrasto con l'esperienza. Ad esempio, quando ad aprile 1997 il governo Giapponese aumento' l'IVA al 5% (provvedimento annunciato con mesi di anticipo) si osservo' un perfettamente razionale aumento delle transazioni nel periodo precedente la data d'attuazione, seguito da un corrispondente picco negativo in quello seguente (il che contribui' anche a causare una recessione). E non credo che i consumatori giapponesi siano gli unici al mondo a sapersi fare due conti.

Quale magico moltiplicatore, dunque, produrrà il miracolo di stabilizzare il mercato e far recuperare terreno ai valori immobiliari generando la nuova fase espansiva?

Beh almeno nel caso di chi ha in corso un Home Equity Loan l'aumento (artificioso) del prezzo dell'immobile si puo' tradurre direttamente in maggiore capacita' di credito (fino a 15k USD si direbbe).

Se non ho capito male, il nucleo originario della crisi e' nato con i mutui subprime, quando data l'insolvenza di una grossa fascia di persone che avevano sottoscritto un mutuo le banche hanno iniziato a trovarsi in una situazione di scarsa liquidita' e un patrimonio di asset (acquisiti in seguito alla morosita' di queste persone) di cui non sapevano cosa farsi.

Il bisogno di liquidita' ha fatto si' che l'offerta superasse la domanda e i prezzi di questi asset scendessero, con un effetto a valanga (quelli che ancora non erano insolventi ma erano a rischio hanno visto il loro patrimonio crollare per effetto della svalutazione immobiliare e via cosi').

In ogni caso, immagino che adesso ci sia qualcuno che ha un bel parco di asset immobiliari che stanno fermi li' e non sa che farsene.

Ora, un incentivo del genere portera' soldi proprio nelle tasche di chi fino a ieri aveva un parco asset che valeva X e adesso ne ha uno che vale 1.1X!  Ovvero, Obama ha praticamente dato un assegno a questi signori fino al 10% del valore dei loro asset immobiliari.  Ora non so esattamente a quanto ammontino questi asset, ma anche assumendo che il reale ammontare di questo assegno sia molto inferiore al massimo teorico del 10% direi che si tratta di un bell'aiutino.  Dimenticavo, si contribuira' a de-immobilizzare un bel po' di capitale (che bella cosa) a favore di chi... era riuscito a immobilizzarlo! (ops)

solo un dettaglio: mi sembra che il credito sia min{x/10, 15000} e non max.

Shut, hai ragione. Typo. E l'editor di guardia me l'ha pure approvato :-)

Ora correggo. Anche perche' con max allora si che ne vedremmo delle belle!

Qui un articolo molto preoccupato su Unicredit e l'economia italiana

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