Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai

17 giugno 2007 gian luca clementi

Il Dottor Alberto Barone, notaio in Lecco, mi ha inviato per via email una lettera in risposta ad un mio intervento sulla professione cui appartiene, risalente al maggio 2006. Ringrazio per la lettera, in particolare perche' fornisce interessanti spunti per un'ulteriore elaborazione su un tema, quello della liberalizzazione all'accesso alle professioni, che ci sta molto a cuore.

La principale funzione dell'’attività notarile è esemplificata da una famosa dichiarazione del noto giurista Francesco Carnelutti: "Tanto più notaio, tanto meno giudice". L'’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un paese, come l’'Italia, in cui c'’è una forte vocazione alla litigiosità. Si può fare l’'esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni. Per avere un riferimento di quanto incida l'’effetto preventivo dell'’attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005). In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile – data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza “a priori” garantita dall'’intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

Il Notaio Barone suggerisce che la funzione principale dell'attività notarile consiste nel diminuire il contenzioso, cioè il ricorso ai tribunali. Le parti di un contratto ricorrono ad un tribunale qualora 1) si sia verificata un'evenienza non prevista ne' dal contratto, ne' dalla legislazione vigente (noi economisti parliamo di contratti incompleti), o 2) qualora una delle circostanze previste dal contratto non sia verificabile da entrambe le parti, o 3) almeno una delle parti si rifiuti di adempiere agli oneri che gli derivano dal contratto stesso. Io non ho dubbi che, nella maggior parte dei casi, le parti possano beneficiare dell'attività di uno o più soggetti che hanno conoscenze tali da minimizzare l'incidenza di queste fattispecie. Potremmo chiamare questi soggetti notai, ma anche esperti in diritto civile.

La mia proposta di abolizione della professione notarile non e' basata sul presupposto di inutilità di tali esperti. La mia posizione e' molto semplice, e penso sia facilmente condivisibile. Se, come parte di un contratto, desidero tutelarmi dal rischio di essere chiamato, o di dover chiamare, in giudizio, voglio essere libero di assumere chicchessia per adempiere a tale funzione. Non voglio essere costretto a scegliere tra una ristretta schiera di eletti. Ovviamente questo mio desiderio non e' dettato unicamente da un'aspirazione alla libertà personale. E' soprattutto funzionale all'efficienza allocativa delle risorse, comprese quelle umane. La liberalizzazione dell'accesso alla professione notarile, cosi' come a tutte le altre professioni, incrementa la concorrenza, abbassando i prezzi e, quanto più importante, aumentando l'utilizzo dei servizi notarili da parte della popolazione. Più il prezzo e' basso, più saranno gli individui che faranno ricorso ai servizi di questi professionisti, e quindi inferiore sarà il ricorso ai tribunali. Pertanto la liberalizzazione ci avvicinerebbe al raggiungimento dell'obiettivoindicato come prioritario dal Notaio Barone. Come side-product, vi sarebbe un aumento dell'attività economica, con un conseguente aumento degli occupati. Last, but not least, l'eliminazione della rendita di cui godono i notai, diminuendone il ritorno economico, farebbe si' che giovani brillanti che oggigiorno preferiscono quell'attività piuttosto che altre con un prodotto marginale sociale più alto, facessero scelte diverse. Il fatto che l'Italia si distingua per l'alto numero di laureati in legge rispetto ai laureati in ingegneria non e' un caso, ne' e' dovuto a differenze nelle preferenze. E' semplicemente dovuto al fatto che il mercato del lavoro degli ingegneri e' molto competitivo, mentre l'entrata nelle professioni giuridiche e' limitata dagli ordini.

C'e' poi il fantomatico punto del controllo della qualità: la funzione degli ordini sarebbe quella di garantire la qualità e la probità dei propri membri. Iniziamo con la qualità. In Italia, per circa 58 milioni di persone, ci sono 5mila notai, uno ogni 11.600 persone, o uno ogni 6.800 italiani tra i 25 e 65 anni di eta'. Notaio Barone, vuole farci credere che la vostra attività richieda una perizia tale che solo voi 5.000 avete avuto le capacita' intellettuali di raggiungere? Per quanto riguarda la probità: cosa indicherebbe che il meccanismo efficiente per il controllo e sanzione dell'attività dei notai sia la sorveglianza ad opera di un gruppo di notai? La mia proposta e' di una semplicità disarmante: lasciamo che sia il mercato a discriminare tra i notai bravi e i somari, tra quelli onesti e quelli ladri. E lasciamo alla magistratura l'onere di sanzionare questi ultimi.

Il Notaio Barone ci ha anche inviato un interessante intervento del Professor Ugo Mattei, Professore di Diritto Civile all'Universita di Torino e Alfred and Hanna Fromm Chair in International and Comparative Law all'Hastings College of the Law, presso la University of California, in San Francisco. Tale contributo fornisce talmente tanti spunti per la discussione, che vi dedicheremo un apposito post nel futuro prossimo. Qui mi limito a citarne una piccola parte in cui il Professor Mattei ci fornisce la sua razionalizzazione delle alte remunerazioni percepite dai notai. Il Professore scrive:

"...D’altra parte, se e’ vero che i notai guadagnano molto (proprio come giudici e avvocati nel mondo anglo-americano), e’ pur anche vero che esiste una buona ragione istituzionale perché ciò avvenga. Il notaio deve essere incorruttibile, deve mantenere prestigio sociale e deve perciò avere molto, moltissimo da perdere qualora si faccia corrompere.

Iniziamo col dire che, come il Professore deve ben sapere, negli Stati Uniti gli avvocati bravi guadagnano moltissimo, mentre i somari fanno la fame. Fanno la fame, perché le barriere all'entrata nella professione forense sono risibili. La concorrenza fa si' che coloro che sono capaci prosperino e coloro che sono incapaci cambino mestiere. Gli Italiani sono molto avvezzi a questo meccanismo, dato che si applica ai loro eroi del pallone. E' un peccato che non si chiedano perché non si possa utilizzare per avvocati e notai. In Italia tutti i notai sono milionari, e lo sono in virtu' delle restrizioni all'entrata che esercitano attraverso il loro ordine, nonché dell'obbligatorietà del loro intervento sancita per legge.

Il Professor Mattei asserisce che il notaio deve essere incorruttibile. Certo, sarebbe molto meglio se lo fosse. Cosi' come sarebbe meglio se il giudice, il maresciallo della Guardia di Finanza, e il capo ufficio acquisti della ASL fossero incorruttibili. La lista di figure professionali che sono a rischio corruzione e' infinita. E' forse il caso che l'unico modo di renderli immuni a questo rischio sia quello di renderli milionari? Non credo proprio. Ci sono strumenti di incentivazione molto meno costosi per la societa', che sono utilizzati con successo in Paesi come gli Stati Uniti, e con molto meno successo in Italia. Si basano sulla rimozione di quegli utility lower bounds, o upper bounds alla punizione, che sono impliciti nel ragionamento del Professor Mattei. Per esempio, attraverso la privazione della libertà personale, ovvero la galera. Si', negli Stati Uniti si va in galera per i cosiddetti white-collar crimes, e spesso si finisce con lo starci a lungo.

Infine, non posso esimermi dal sottolineare l'accenno del Professore alla necessita' del notaio di mantenere prestigio sociale. In cosa consisterebbe tale prestigio sociale? Girare in BMW? Avere la casa a Portofino? Presenziare alle prime alla Scala? Espressioni come questa, vestigia di un Medio Evo che non sembra voler abbandonare l'Italia, mi arrecano un fastidio fisico insopportabile. Ma questo, mi rendo conto, e' un problema mio. Torno ora alla lettera del Notaio Barone, che aggiunge:

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall'’assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria. Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell'’immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata) a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che nella maggioranza dei casi corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa. Poniamo l’'esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’'assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari. In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito. Tornando ai notai la responsabilità disciplinare poi può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione. L’'attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

In questo passaggio, il Notaio Barone sembra ritenere fondamentale concedere alle parti contraenti la possibilità di assicurarsi contro errori dei notai. Una prima riflessione e' che, in principio, non vedo perché non si debba lasciare al singolo contraente la scelta di assicurarsi contro questo, come tanti altri rischi. Il singolo notaio può sottoscrivere un contratto con una compagnia assicuratrice e addebitarne il costo ai clienti che richiedano di essere assicurati. Quando compriamo un televisore, ci viene chiesto se siamo disposti a pagare qualche decina di Euro in più per allungare i termini della garanzia oltre quelli stabiliti dalla legge. Non vedo perché non si possa fare lo stesso con i servizi notarili. Se poi il legislatore ritiene che l'assicurazione contro gli errori dei notai risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse generale, può imporre ad ogni notaio di stipulare una polizza con una compagnia assicuratrice.

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio. Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all'’atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate. In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all'’Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Non vedo da dove derivi un vantaggio comparato dei notai nelle attività di riscossione e versamento delle imposte. Attraverso Internet, e' possibile dare ad ogni cittadino la possibilità di versare le imposte dovute a costo zero.

Il valore economico dell'’affidabilità dei registri pubblici

L'affidabilità dei Registri Pubblici – ed in particolare la sicurezza delle situazioni proprietarie immobiliari e della loro circolazione – è sempre più un valore economico fondamentale, sia sotto il profilo soggettivo del cittadino acquirente, sia dal punto di vista oggettivo del mercato creditizio, che vede nella garanzia immobiliare il più importante dei "collateral" che inducono all'investimento ed al finanziamento di nuove attività produttive. Dall'’altro lato, gli immobili assumono un ruolo crescente – nell’economia sempre più globalizzata – quali strumenti di garanzia al fine dell’ottenimento del credito. Gli stessi economisti incaricati dalla Banca Mondiale e dal Fondo Monetario Internazionale, tra cui in particolare Hernando De Soto, hanno sostenuto che la causa della povertà delle economie in sviluppo o in transizione (Africa, Oriente, Europa dell'Est) non sta nella mancanza di risorse "fondiarie", bensì nella mancanza o inaffidabilità di "Registri immobiliari pubblici" la cui attendibilità sia in qualche modo garantita dallo Stato.

Sono assolutamente d'accordo. Un solo appunto: Hernando de Soto non e' un economista. E' una brava persona, che ha scritto due libri in cui spiega in maniera spesso suggestiva ed accattivante, non più di due concetti che appartengono agli economisti da tempo immemorabile, e che sono sintetizzabili in poche righe.

I danni derivanti dall'’inaffidabilità dei pubblici registri: le frodi informatiche dilaganti nel mondo di common law 

Nei Paesi di common law (di diritto anglo-americano) l’'affidabilità dei Registri Pubblici, che in Italia è garantita dal controllo del notaio, con le responsabilità e le garanzie connesse, è al centro di una dilagante ondata di frodi e danni economici causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolentemente inseriti nei Registri o presentati agli operatori, spesso via internet. Un ruolo fondamentale viene giocato proprio dal massiccio impiego delle nuove tecnologie che, da strumento di efficienza all’interno di una struttura rigorosa di controlli preventivi, si rivelano un vero e proprio cavallo di Troia per frodi e falle nel sistema. Un caso di particolare rilevanza è quello delle title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), fenomeno particolarmente diffuso in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti (anche privati) ed attuato con modalità elettroniche. La title fraud consiste nel vero e proprio "furto" della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca l’erogazione di un mutuo che viene garantito con l’iscrizione dell’ipoteca a carico dei beni appartenenti all’inconsapevole proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario da un punto di vista formale perde la casa a favore della banca che può vantare una ipoteca. Il fenomeno – disastroso per i consumatori ma anche per il sistema bancario ed assicurativo - ha provocato un tale allarme da portare, nel 2006, alla emanazione di una legge apposita per cercare di arginare il fenomeno (Bill 152). I danni provocati dalla "title fraud" sono stati stimati, nel 2005, in oltre 1,5 miliardi di dollari. Questo ha comportato l’'aumento dei risarcimenti, per questo tipo di danni,dal 6% del totale delle somme risarcite, nel 2000, al 33,3% nel 2005. Fino al 2006, essendoci la responsabilità diretta del Registro Immobiliare per questo tipo di danni, le assicurazioni si sono potute “rivalere” sul Fondo Pubblico istituito per risarcire i danneggiati, con conseguente aggravio dei costi a carico della collettività. Dato che, proprio per questo motivo, il Bill 152 esclude la possibilità di rivalsa sul Fondo Pubblico, è prevedibile un nuovo inevitabile rialzo dei premi assicurativi e, se il fenomeno dovesse continuare o peggiorare, il rifiuto assicurativo per gli immobili.

In questo passaggio il Notaio Barone ci dice che vi sono Paesi, che egli identifica principalmente in quelli di common law, in cui le informazioni nei pubblici registri dei titoli di proprietà sono spesso inattendibili, in particolare a causa di un'alterazione fraudolenta dei dati, anche attraverso strumenti informatici. Non ho informazioni sull'entità del fenomeno e non ho voglia di cercarne. Poniamo che l'affermazione del Notaio Barone sia corretta. Che c'azzecca con la funzione dei notai? Proprio nulla. La veridicità delle informazioni può essere assicurata migliorando la sicurezza dei sistemi informativi e ponendo in essere un sistema di incentivi che limiti le attività fraudolente. Tra questi incentivi, per esempio, un inasprimento delle pene per coloro che se ne rendono colpevoli.

Aggiungo due brevi considerazioni al margine. 1) La pubblicità dei registri immobiliari costituisce un ulteriore esempio di quella trasparenza che in Italia si può solo sognare (beh, ad alcuni fa venire gli incubi). Per esempio, da' la possibilità a Mr. Jones, abitante nello stesso isolato di Mr. Smith, uno dei politicanti locali, di verificare che l'estimo catastale di Smith non sia la meta' del suo. 2) Mi pare azzardato asserire che i notai siano i paladini della verità e della trasparenza. Per quanto riguarda le transazioni immobiliari, per esempio, lo sanno anche le pietre che i corrispettivi indicati sui contratti non corrispondono al vero, al fine di limitare l'imposizione fiscale. Il Notaio Barone continua cosi': 

Altri fenomeni di frodi (con danni gravissimi per i consumatori) derivanti da una scarsa affidabilità dei registri pubblici sono:
ID theft (furti di identità), in pratica una varietà di frodi realizzate con la falsificazione dei dati di persone, facilitati dall’accesso telematico senza controlli preventivi. Secondo un rapporto della Federal Trade Commission (FTC) del 2003 ha danneggiato il 4.6% dei consumatori americani sopra i 18 anni (pari a 9,91 milioni di persone), con perdite per 52,5 miliardi di dollari (di cui 47,6 miliardi di perdite per le imprese e 5 miliardi di dollari per i privati). In Canada, il Canadian Council of Better Business Bureaus (CCBBB) ha stimato perdite per i consumatori, banche ed altri operatori nell’ordine di 2,5 miliardi di dollari canadesi nel 2002; in Inghilterra il Governo ha stimato i danni provocati nel 2005 da ID theft in 1,7 miliardi di sterline, corrispondenti a circa 2,38 miliardi di euro, e la situazione è talmente grave che il governo ha creato un sito dedicato alla lotta alle frodi che coinvolgono il furto di identità.
Real estate fraud (frodi immobiliari) che, attraverso diversi schemi, hanno provocato danni enormi e che hanno come caratteristica comune la falsificazione di documenti ed identità e la collaborazione di soggetti della procedura transattiva (agenti immobiliari ecc…). I soggetti protagonisti delle transazioni immobiliari indicano che, in Canada, il valore medio di un caso di frode immobiliare si aggira sui 300.000 dollari e la stima della “Quebec Association of Real Estate Agents and Brokers” è che il fenomeno ammonti a circa 1,5 miliardi di dollari l’anno. In Usa la questione è seguita con attenzione anche dall’Internal Revenue Service (il servizio di riscossione delle imposte sui redditi), perché implica notevoli riflessi anche fiscali in termini di perdite di gettito e riciclaggio. Al riguardo è stato presentato nel marzo 2007 un Rapporto “Real Estate Fraud: Facts, Figures and ClosedCases” dall’IRS Criminal Investigation.
Il fenomeno è in costante aumento in tutto il mondo anglo-americano, e si distingue in due fattispecie:
Mortgage fraud (frodi ipotecarie),fenomeno così grave, preoccupante ed in espansione che il Federal Bureau of Investigation (FBI) da tempo lo sta monitorando e sta attivamente cooperando con molte istituzioni pubbliche e private per contrastarne la diffusione. La frode ipotecaria viene messa in relazione, oltre che con la più estesa possibilità di falsificazione offerta dalle tecnologie informatiche, con il crescente affidamento delle istituzioni finanziarie e non finanziarie su soggetti terzi intermediari non qualificati. Questo fenomeno ha creato molte opportunità per frodi organizzate fra i vari soggetti coinvolti, soprattutto nel settore dei mutui. È evidente quindi l’importanza che riveste l’attendibilità dei soggetti che forniscono dati rilevanti, dato che le ricadute in termini di perdite del sistema sono sempre più elevate, soprattutto laddove si tratta di immobili, il cui valore medio è, come detto, di centinaia di migliaia di euro o di dollari.Su questo problema l’FBI collabora, già da tempo, tra gli altri, con la National Notary Association, proprio per “...combattere il problema delle frodi ipotecarie”.
Title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare) di cui si è parlato.
Car title fraud (frodi con falsificazione dei titoli di proprietà degli autoveicoli): nel marzo 2006 Rachel Weintraub, Direttore della Sicurezza dei prodotti della Consumer Federation of America, con oltre 50.000.000 di associati, ha reso al Congresso degli Stati Uniti una testimonianza circa la gravità dei danni subiti dai consumatori a causa del crescente fenomeno della falsificazione dei titoli di proprietà delle auto, quantificati in 11,3 miliardi di dollari l’anno.
Corporate fraud (frodi societarie): la c.d. corporate fraud è quella attuata tramite un utilizzo fraudolento delle modalità operative delle società, accompagnato dalla mancanza di adeguati controlli contabili e finanziari. In forte crescita il fenomeno di retrodatazione delle stock option (opzioni di acquisto delle azioni da parte dei manager), in modo da aumentarne il valore nel momento della vendita. In Italia il fenomeno della retrodatazione si è arginato attraverso l’introduzione, nel 1993, della Legge Mancino,che ha preteso la garanzia dell’'intervento notarile per i trasferimenti di partecipazioni societarie, proprio per la sua funzione di controllo di legalità. Il Federal Bureau of Investigation ha indicato la corporate fraud nel suo rapporto annuale sui “white-collar crimes” come principale priorità della Sezione Crimini Finanziari. Nel corso del 2006, sono stati 490 i casi di corporate fraud su cui l’FBI ha investigato: per dare una idea della dimensione economica del fenomeno, soli 19 casi coinvolgono perdite per gli investitori di oltre 1 miliardo di dollari.
Sembra utile ricordare che i costi del contenzioso negli USA sono i più elevati al mondo, pari al 2,3% circa del prodotto interno lordo .

Aggiungo poche note, visto che il post e' già troppo lungo. Prima di tutto desidero reiterare che non riesco proprio a capire su quali basi il Notaio Barone basi il convincimento che per limitare le frodi immobiliari o comunque quelle relative alla falsificazione di informazioni nei pubblici registri, sia necessaria una casta di mandarini che si ergano a supremi difensori dell'interesse pubblico. Ci sono molte altre informazioni la cui accuratezza e, talvolta, riservatezza, sono di importanza vitale per la vita economica, e non solo, di un Paese, la cui salvaguardia avviene senza l'intercessione di una tale casta. Mi riferisco, per esempio, alle informazioni sulla fedina penale e sulla storia sanitaria del cittadino. Le strade da seguire per assicurare la salvaguardia di queste come di altre sensibili informazioni, e' quella dell'avanzamento tecnologico e del rafforzamento degli incentivi. Nei casi in cui la riservatezza non e' rilevante, la trasparenza ed accessibilità dell'informazione e' il miglior modo per garantirne l'accuratezza, dato che da' a tutti la possibilità di confrontarla con le informazioni in proprio possesso.

Infine, non mi capacito di come il Notaio Barone possa citare le frodi societarie come fattispecie che illustri la millantata superiorità del sistema italiano su sistemi di common law, che fanno a meno dei notai. Tra i Paesi sviluppati, l'Italia si distingue per l'incidenza di tali frodi e per la mancanza di tutela di azionisti e creditori. Prova ne e' il livello assolutamente ridicolo della capitalizzazione della Borsa Valori di Milano. Un'ultima nota, infine, sui costi del contenzioso negli Stati Uniti. Ci sono migliaia di studi sul fenomeno. Sfido chiunque a segnalarne uno che concluda che il livello di tali costi sia dovuto all'assenza dei notai. La ragione principale della rilevanza del contenzioso viene spesso individuata nella mancanza di un downside alla chiamata in giudizio. Per esempio, qualora si perda una causa civile, negli Stati Uniti non si viene chiamati al pagamento delle spese processuali della parte vincente. Non ha comunque senso alcuno considerare i costi del contenzioso, senza considerarne i benefici. Una larga parte di questi costi e' dovuta alle class-action lawsuits, uno strumento che si e' rilevato fondamentale per la salvaguardia di interessi diffusi tra una moltitudine di soggetti, ad esempio i consumatori. Di questo strumento, purtroppo indisponibile in Italia, ci siamo occupati in passato.

Ripeto per l'ennesima volta: il legislatore dovrebbe abolire tutte le restrizioni all'entrata nelle professioni e tutti i vincoli alla determinazione dei prezzi dei loro servizi. Dovrebbe altresì circoscrivere le fattispecie contrattuali in cui le parti debbano obbligatoriamente fare ricorso ai servizi di un consulente o esperto di diritto civile. A latere, aggiungo che un governo di centro-sinistra che non riesca in questo, dovrebbe andarsene immediatamente.

---------------
P.S. Pochi minuti fa, mentre mi accingevo a sottoporre il mio pezzo allo scrutinio dei miei augusti colleghi, ho ricevuto un altro email a proposito della medesima questione. L'email, a firma del Dottor Francesco La Spina, riporta molti degli spunti del Notaio Barone, ma ce ne fornisce anche di nuovi. Devo premettere che il Dottor La Spina e' neo-laureato e novizio del praticantato forense e notarile. Pertanto, non me ne voglia, e' probabilmente un'anima candida. E spero tanto che rimanga tale. Il Dottore scrive:

"... visto che secondo lei il notariato è una professione che si tramanda di generazione in generazione le posso ricordare che meno del 10% dei vincitori di un concorso sono figli di notai...non credo che il restante 90% siano tutti nipoti o parenti."

Carissimo, il 10% e' un numero astronomico, soprattutto in considerazione del fatto che molto spesso, se non sempre, i figli esercitano nella stessa città dei loro padri. Il fatto che Lei e la maggior parte dei nostri connazionali non considerino tale percentuale un chiaro indicatore di un elevato livello di nepotismo, e' sintomatico dell'abitudine che si e' fatta alla pressoché totale mancanza di meritocrazia e di mobilita' sociale. Il Dottor La Spina conclude la Sua gentile lettera con il seguente paragrafo:

"Non nego che tra i notai ci siano delle mele marce che non sappiano fare il loro lavoro e che si tratta di una categoria che avrebbe bisogno di qualche modifica (prima di tutto aumentarne il numero) ma è altrettanto vero che garantiscono i rapporti giuridici, non è facile vincere il concorso, hanno una preparazione complessiva di civile e commerciale che nessun altro professionista ha in Italia e sono una delle poche categorie che essenzialmente non ha la possibilità di evadere( la sua affermazione per quanto riguarda l'evasione mi sembra un po' offensiva!!)...nel mentre altre categorie es: avvocati,medici,commercianti etc etc la prima cosa che chiedono al momento del pagamento è "con o senza fattura!"...in ultimo le confesso che un po' la invidio perché gli Stati Uniti sono davvero un bel posto."

Caro Dottore, aumentare il numero dei notai sembra implicare comunque una regolamentazione dell'accesso alla professione. Questo accesso va completamente liberalizzato. Non ci sono vie di mezzo. Non solo. Reitero un punto illustrato all'inizio di questo post: qualora l'intervento di un professionista esperto in materie giuridiche non risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse pubblico (il che accade nella maggiorparte delle fattispecie contrattuali), la scelta se ricorrere o meno ai suoi servizi deve essere lasciata alle parti contraenti. Infine, la Sua affermazione circa l'impossibilita' dei notai di evadere le tasse mi pare alquanto avventata. Non ho ragione alcuna di avere dubbi sulla sua onesta'. Ma non ho dubbi, bensì certezze, sull'operato di molti (non tutti) i notai. Come ho già affermato, nel caso di pressoché tutte le transazioni immobiliari, il corrispettivo indicato nel contratto e' ben inferiore a quello effettivo. In tutti questi casi, i notai percepiscono una parte della loro parcella in nero. Immagino che qualsiasi notaio ribatterebbe che ciò e' impossibile. Capisco. Come potreste asserire il contrario? Ma ciò non cambia la sostanza.

90 commenti (espandi tutti)

Egregio Dottor Clementi, la ringrazio per l'esauriente risposta, non me ne voglio assolutamente per l'anima candida, anzi! Lo prendo come un complimento...vorrei aggiungere una sola considerazione: il fatto che meno del 10% dei vincitori del concorso sia figlia a sua volta di notaio a mio parere ci deve indurre a non cadere nell' errore che si tratta di una casta in cui domina il nepotismo (credo e spero!) ma che si tratta essenzialmente di una professione comunque aperta a tutti. Dall' altro lato infatti si dovrebbe considerare la situazione drammatica delle Università italiane, dove l'ultimo criterio di scelta dei dottorandi è proprio la preparazione, o la categoria dei giornalisti dove le spintarelle sono essenziali, oppure l' accesso alle facoltà di medicina (quanti sono i figli di medici che per meriti propri o "altrui" prima accedono agli studi e poi alla specializzazione..). Quello che intendo dire è che se anche se sei figlio di falegname (e ci sono stati casi), ma hai voglia di studiare e spaccarti, le tue carte te le giochi, se dopo non riesci pazienza. Inutile negare che ciò che aiuta a studiare è anche l' aspetto economico, ma ciò che davvero ti (mi) motiva è l'ignoranza generalizzata e divagante, la voglia di saperne più degli altri, tanto è che nel caso in cui non dovessi mai fare o superare il concorso non vedrei l' ora di andare in tribunale. Comunque, ancora c' è tempo, chi lo sa che un giorno non mi possa trovare nella sua Università per frequentare un LLM, anche se purtroppo non credo ci troveremo mai d'accordo sulla essenzialità o meno della figura del notaio. Cordialissimi saluti.

Gianluca ha gia' detto, e bene, quanto vi e' da dire sulla casta notarile, sull'opportunita' della sua abolizione, sull'impossibilita' della stessa a causa della natura corrotta del sistema politico italiano e del potere di ricatto economico/politico che tale casta esercita. Sui suoi menestrelli marxisto-medievali diremo, quando ve ne sara' tempo, Alberto ed io, che abbiamo avuto il piacere di conoscerne almeno uno ...

Nel frattempo vorrei invece conoscere la fonte obiettiva dell'affermazione secondo cui

"... meno del 10% dei vincitori dei concorsi sia figlia a sua volta di notaio ..."

Tralasciamo il fatto che se fra i vincitori di cattedra in fisica nucleare 1/10 fosse figlio di ordinari di fisica nucleare ci sarebbe da scandalizzarsi - aspettarsi che un notaio capisca che 1/10 e', in casi come questi, un numero enorme e' chiedere troppo alla preparazione scientifica di questi lavoratori altamente qualificati, me ne rendo conto. Vorrei capire da dove viene il numero che costoro citano. Perche' dubito? Perche' fra i pochi notai che ho avuto la cattiva sorte d'incontrare in Italia, due su quattro erano figli di notai.

Ho fatto una piccola ricerca sulla rete. Leggo su Wikipedia che

ad oggi complessivamente circa un quinto del totale dei notai sono
figli di notai, e, anzi, tra i promossi dei concorsi più recenti la
quota è scesa intorno al dieci per cento.

Notate, tanto per cominciare, che il numero vero e' il doppio del 10%, quest'ultimo si riferisce solo a qualche recente concorso in cui dev'essergli andato male il trucco o in cui v'erano troppi posti in relazione alla fertilita' notarile. L'autore della voce, chiaramente un notaio o simpatizzante/aspirante tale, si affretta ad aggiungere che, in altri concorsi, le cose sono andate diversamente:

C'è da osservare, tuttavia, che ogni concorso, da questo punto di
vista, fa storia a sé ed in talune procedure tale quota è stata
significativamente più alta

L'unica altra "fonte", si fa per dire, che son riuscito a trovare e' una nota sul Corriere della Sera, la cui origine mi risulta oscura. Dice

I figli finiscono per fare il lavoro dei genitori. Vale per il 50% degli ingegneri, il 21% dei figli di notai e il 35-40% dei rampolli di medici.

Il numero usato per i notai (21%) fa sospettare che questa sia l'origine dei numeri che leggiamo su Wikipedia e che i notai ripetono ... Notate che questo numero non c'entra nulla con l'altro numero, tanto per cominciare. Notate inoltre che, di per se, e' perfettamente possibile che il 100% dei notai siano figli di notai e che, al contempo, solo uno su cinque fra i figli dei notai faccia il notaio ... tutto ovviamente dipende da quanti posti di notaio vi sono e da quanto feconde siano le consorti dei notai.

Non ho trovato altre fonti degne di menzione. Qui e la', su chats in cui si dibatte molto animatamente, ho visto ripetere la stessa cifra, piu' o meno aggiustata (un 18% di qua, un "po' meno d'un quinto" di la' ...) ma mai una fonte controllabile e trasparente.

In compenso ho trovato ripetute, ad nauseam, due affermazioni. Prima: che per passare il concorso devono studiare tanto, come se questo giustificasse i loro parassitici emolumenti e lo stato di casta di cui godono. Costoro non sembrano capire che non vi e' alcuna relazione fra la difficolta' dell'esame ed il valore sociale della professione, e che la difficolta' e' funzionale solo al mantenimento del monopolio. Proviamo con un esempio paradossale, forse intendono. Si potrebbe creare la nuova figura professionale del "Super Parassita" che deve, per legge, essere testimone e controfirmare ogni compravendita di pane e/o grissini (attestando che di pane e/o grissini si transatta), percependo una tariffa pari al 5% del valore della transazione. Chiunque potrebbe acquisire il titolo di Super Parassita passando un esame nazionale consistente nella declamazione, a voce alta, dell'intera Divina Commedia, dell'Eneide, l'Odissea, l'Iliade, il testo di Zwirner che si usava a Ingegneria per Analisi 1, il primo volume delle Lezioni di Fisica di Feynman ed, infine, il testo delle Foundations di Samuelson, a rovescio. Sospetto che, anche nello spazio di qualche decennio, riusciremmo forse ad avere un paio di prodigiosi (e mostruosi) Super Parassiti in grado di esercitare tale professione avendo superato il debito nazional concorso. Costoro guadagnerebbero cifre enormi, sostenedo d'essere persone altamente qualificate, che hanno studiato vent'anni per passare l'esame, e che svolgono una funzione d'estrema utilita' sociale: prova ne sia che gli acquirenti di pane e/o grissini non si portano mai a casa cacca fritta e mosche sott'olio. Sarebbero, invece ed ovviamente, solo dei parassiti dotati di prodigiosa memoria (ed ai quali consiglierei di frequentare i casino' per giocare a black jack ...)

La seconda affermazione dice che la percentuale di "ereditarietà" e' ben maggiore fra farmacisti, medici, avvocati ... quindi, concludono i nostri tutori del codice civile, perchè prendersela con i notai, se cosi' fan tutti? Questa la lascio a qualcuno piu' volenteroso di me.

Rimango invece in paziente attesa che qualche notaio, o pargolo di tale, mi spieghi da dove vengono i dati sull'ereditarieta' professionale, e quali son quelli giusti e quali quelli erronei.

 

Gentile Michele Boldrin,

mi permetta di provare a spiegarle perchè esiste questo mito che tutti i notai, o un alta percentuale di essi, sono figli di notai.  Per superare il concorso, o meglio per sperare di superarlo, occorrono anni di studi e correlativi sacrifici post lauream. Il concorso notarile mediamente si vince verso i 35 anni, ovvero al 2° o 3° concorso affrontato. Secondo lei il figlio del metalmeccanico che, con tantissimi sacrifici è giunto alla laurea, può permettersi di chiedere alla propria famiglia di sostenerlo economicamente per un periodo di tempo potenzialmente superiore a 10 anni? é ovvio che solo chi ha una famiglia dietro che supporta questo investimento di tempo può permettersi di sciegliere la carriera notarile. Quindi non è necessario essere filgi di notai per diventare notai, bisogna semplicemente avere la possibilità di investire e rischiare 10 anni della propria vita sui libri senza patemi d'animo. Va benissimo anche essere figli di avvocati, medici, imprenditori ect. E' altresì ovvio è naturale  che i figli tendano a seguire le orme dei propri padri e quindi è naturale che è più probabile che sia un figlio di notaio ad intraprendere lo studio del concorso notarile piuttosto che il figlio di un farmacista.

Questi sono fenomeni economici che sono certo lei è in grado di capire perfettamente. Se poi vogliamo parlare di sistemi giuridici comparati è un altro discorso, forse sarebbe il caso di avere delle basi solide prima di avventurarsi in tali argomenti, o no?

Unicuique suum tribuere,

Cordialmente

 

Il notaio guadagna come tutti gli altri professionisti, e spesso anche di meno.

Solo che dichiara tutto allo Stato considerati i rigorosi controlli che avvengono per ogni atto.

Ogni 1.000  euro date al notaio 900 sono tasse di trasferimento bolli e balzelli vari pretesi dallo Stato e incamerati per lo Stato dal notaio.

I restanti 100 euro sono 20% iva 46% imposta sul reddito e solo ciò che rimane, detratte le spese dello studio è il guadagno netto del notaio.

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato. Altro che liberalizzazione. I notai sarebbero felici di una vera liberalizzazione. La verità è che oggi lo Stato dice che al ribasso non vi è limite mentre se un notaio vuole essere pagato di più lo Stato ha previsto un tetto massimo. Questo è il libero mercato?

No. E' un mercato regolamentato a tutela dei consumatori. Il libero mercato massacrerebbe il consumatore esattamente come la liberalizzazione degli affitti ha fatto schizzare in alto i canoni di locazione.

L'agente immobiliare che opera in libera concorrenza per lo stesso immobile si fa pagare 10 volte più del notaio che invece ha un limite massimo all'onorario e non un limite minimo .

Vorrei portare la mia esperienza con i notai.

Dato che con il decreto Bersani adesso c'è o ci dovrebbe essere la portabilità del mutuo, la concorrenza tra banche ha portato ad un abbassamento notevole dei costi del mutuo. A parità di tasso di riferimento lo spread è diminuito di circa un punto in due anni: da euribor 3m + 1,6 a euribor 3m + 0,6. I miei colleghi ed io fiutiamo l'affare dato che la banca ci dà la possibilità di rinegoziare i mutui già accesi dai nostri clienti con altre banche nel passato con nuovi tassi sicuramente migliorativi. Il costo del notaio, dato che le penali di estinzione sono uguali per tutti i vecchi mutui  (ridotte allo 0,5% dall'accordo banche-associazioni di consumatori) diventa un elemento determinante per la convenienza o meno dell'operazione. A questo punto iniziamo a chiamare i notai della zona, ci presentiamo e al telefono proponiamo un accordo: a chi ci fa tariffe scontate possiamo portare circa 50 mutui in un anno. (60.000 euro di fatturato) 

Domanda: quanti notai ci hanno detto di essere interessati ad avere una collaborazione con noi?

Di quelli interessati, quanti si sono dimostrati disponibili ad uno sconto?

Di quelli disponibli allo sconto, quanti hanno offerto uno sconto sulle tariffe notarili (stabilite dall'ordine) superiore all'8%

Provate ad indovinare la risposte. Non ce la fate? Ve le dico io.

Un solo notaio si è dimostrato disponibile, ma solo perchè aveva appena aperto lo studio. Lo sconto è pari all'8%.

 

Premessa: io sono figlio di notaio e ho due cugini notai a loro volta, ma ho deciso di studiare (si fa per dire...) economics, quindi non sono entrato nel gruppo dei "figli di". Qui riporto le mie opinioni, sulla base di quello di cui sento parlare in casa, e con una spruzzata di microeconomics imparata nell'advanced course in terza elementare. Magari non sono credibile, ma chissà...

Prima considerazione: assolutamente d'accordo che il problema dei notai è la presenza di enormi barriere all'entrata, e nel mio piccolo sample è forte l'idea che la liberalizzazione, volente o nolente, prima o poi ci sarà. Io stesso non ritengo però che la liberalizzazione possa avere grandi effetti. Il rapporto tra notaio e cliente è simile a quello tra banca e debitore, nel senso che, data la complessità delle operazioni e la presenza di enormi asimmetrie informative (sopratutto nel mercato immobiliare), il cliente tende a instaurare un rapporto fiduciario molto forte col "proprio" notaio. Ho visto centinaia di volte mio padre chiedere a clienti sconosciuti da dove venissero, e dare (gratuiti) consigli legali a clienti trentennali su mille faccende che poco c'entrano con l'attività notarile. In questo, il notaio assomiglia più a un confessore, e la liberalizzazione purtroppo non cambierà la situazione, perchè non verrebbe intaccato il problema fondamentale: l'incredibile bizantinismo della legislazione italiana. Questo ha due effetti negativi: da un lato, fa sì che solo pochi eletti siano capaci di vincere il concorso da notaio, dopo anni e anni di studio (nel mio sample, in media quasi 10), dall'altro rende il notaio indispensabile.

Seconda considerazione: mettiamo che il governo attuale deliberi (ipotesi dell'irrealtà) che chiunque passi il concorso da notaio possa operare sul territorio nazionale dovunque voglia, come per gli avvocati. Dato che il testo del concorso è scelto da una commissione in maggioranza composta da membri dall'ordine, ci si ritroverebbe solo con un esame più difficile, e la barriera all'entrata non verrebbe minimamente intaccata. Vogliamo allora passare al concorso pubblico, con temi decisi dal ministero della giustizia, tipo vigili urbani? Non credo sarebbe un sistema migliore.

Terza considerazione: finchè non si darà ai notai almeno un contentino per addolcire la pillola della liberalizzazione, non si intaccherà la loro avversione all'apertura del mercato. La mia proposta è la seguente: diamo ai notai la possibilità di creare società
con altri notai, avvocati o commercialisti, e mettere su degli studi di consulenza legale a 360 gradi. Attualmente è vietato, ed è spesso vissuto come un vero e forte limite allo sviluppo dell'attività notarile. Gli effetti positivi potrebbero essere due: oltre che rompere il fronte del no alla liberalizzazione, si potrebbero creare economie di scala e sinergie, e ridurre il problema informativo negli atti legali.

Quarta considerazione: lo sconto lo fanno solo i notai giovani, come accennato prima. Quindi da un lato si spende meno, ma dall'altro si perde in esperienza. Certo, se il mercato funzionasse, dovremmo essere liberi di scegliere il nostro punto di ottimo sul trade-off "risparmio-qualità", ma visto che non lo siamo... Io ci starei attento!

Caro Ettore,

possiamo concordare che l'atto di mutuo è perlomeno standardizzato? Servono davvero 10 anni di studio? Servono davvero 1200- 1400 euro per la firma di un notaio? Serve davvero un notaio con molta esperienza?

 

Stefano,

l'atto di mutuo è più o meno standardizzato? Dipende dal mutuo, ma in generale sì.

Servono davvero 10 anni di studio? No, ma tanto studio sicuramente sì. Non a caso, la preparazione dei notai è molto più elevata di quella di un qualsiasi avvocato, e molto spesso i laureati in giurisprudenza fanno prima il concorso da procuratore (più accessibile), per avere le spalle coperte, e poi provano l'altro. L'entrata nel mondo notarile, sempre sulla base della mia esperienza personale, avviene dopo i 30 anni, che è un tempo spropositato (e forse la ragione per cui io sto studiando l'home-equity-bias invece della nullità nel contratto di usufrutto).

Servono davvero 1200-1400 euro per un notaio? Non so.

Serve davvero un notaio con esperienza? Assolutamente sì.

Come ho detto prima, il problema è uno solo: il bizantinismo della legislazione italiana. Finchè non si modifica quello, il contratto di mutuo, per quanto standardizzato, richiederà la presenza di un notaio, serviranno 10 anni di studio per vincere il concorso, i notai costeranno tanto, e la loro esperienza sarà fondamentale.

Ettore, innanzitutto mi congratulo per la tua disponibilita' a considerare la questione con una certa apertura mentale, nonostante tu provenga da una famiglia notarile. Non e' cosa da poco.

Sulla tua prima considerazione. Nel mio post ho detto piu' volte che gli azzeccagarbugli, in some shape or form, possono tornare utili in diverse situazioni. In particolare, come dici tu, a causa dei bizantinismi della legge.

Sulla tua seconda considerazione: forse non mi sono spiegato bene. I concorsi e gli ordini professionali vanno aboliti, e non solo per i notai. Il concorso e' il meccanismo che massimizza il nepotismo e la corruzione, ma questo non e' il punto che piu' importa in questo caso. Il notaio deve essere equiparato ad un consulente, in questo caso in materia di diritto civile, cui deve essere data la possibilita' di esercitare unicamente previa comunicazione di inizio attivita' alle autorita' locali. Qualora il legislatore si ostini ad affidare a tali consulenti l'onere di garantire la veridicita' di fatti o documenti, si puo' pensare all'obbligo di assicurarsi - qui negli US, ad esempio, tutti i medici sottoscrivono malpractice insurances - e anche ad un piu' severo regime sanzionatorio.

Terza considerazione: contentino? Mi spieghi per cortesia per quale ragione dovremmo dare un contentino a 5.000 famiglie di ultra-ricchi che tali sono diventati alle spalle di tutti gli altri italiani, solo perche' la legislazione da' loro un privilegio di carattere medievale? Quando i nostri nonni hanno cacciato i Savoia, li hanno forse risarciti? Quando abbiamo aperto agli import cinesi, abbiamo risarcito i calzaturieri? Quando il caso Bosman ha rimosso ogni vincolo al numero di calciatori comunitari per squadra, abbiamo forse risarcito quelli nostrani?

Quarta considerazione: ci risiamo, con questa qualita'. 1) la maggiorparte degli atti notarili e' completamente standardizzata. La segretaria stampa i moduli, e il notaio firma. E poi, chiaramente, incassa. 2) se il mercato funzionasse? Credo ti sia sbagliato. Intendevi dire: se lasciassimo che il mercato funzioni. Certo, se lasciassimo che il mercato funzioni, non staremmo qui a fare queste considerazioni...

Io credo che la qualità della prestazione tuteli il cittadino meglio di qualsiasi sconto.

Se per risparmiare il 20% o il 30% o magari il 50% sul già calmierato onorario notarile rischio di perdere la casa preferisco non chiedere sconti.

Evidentemente il notaio non riduce la qualità del suo servizio pur di accaparrarsi il cliente (come invece farebbe un commerciante qualsiasi il cui unico obiettivo è il guadagno).

Su di un onorario calmierato dallo Stato fare uno sconto eccessivo significa necessariamente ridurre la qualità della prestazione. 

 

L'affermazione piu' irritante, almeno per me, nella mail di Alberto
Barone, e' che i notai tutelino i piu' deboli. In Italia, come altrove,
e' comune appellarsi alla tutela dei deboli per giustificare posizioni
di privilegio. Lo fanno i politici in primis, molti alti prelati e,
scopro oggi con sorpresa, anche i notai. Nel caso specifico, questo
concetto e' espresso due volte, in forme diverse, negli stralci
riportati da Gianluca:

(1) la tutela ex-ante e' piu' economica di quella ex-post

(2) la certezza dei diritti di proprieta' e' condizione necessaria allo sviluppo

Sul
punto (1), il pagamento della parcella notarile e' certo mentre un
procedimento giudiziario e i suoi costi (ammesso che siano sempre
superiori) sono incerti. E' come un'assicurazione. Allora vorrei (a)
essere libero di assicurarmi o no a seconda delle mie preferenze per il
rischio e della cura che metto nel prevenire "il sinistro"; (b) essere
libero di accedere al mercato assicurativo senza essere costretto ad
assicurarmi con un notatio (che assicuratore non e').

Sul punto
(2) niente da obiettare, solo che -- come ha esaurientemente illustrato
Gianluca -- la funzione dei notai come li conosciamo oggi in Italia non
e' necessaria, sebbene potrebbe essere sufficiente, alla certezza dei
diritti di proprieta'. E ci sono modi piu' efficienti di garantirla.

Capisco i notai, che razionalmente sfruttano inefficienze del sistema
accaparrandosi rendite cospicue. Ma
non accetto l'ipocrisia della tutela dei deboli a giustificazione di
questo comportamento. In questo caso tra i deboli ci sono i meritevoli
che non possono accedere ad una professione a causa della limitazione
della concorrenza e le famiglie che
devono trasferire forzosamente a un notaio quasi un terzo del proprio
reddito netto annuale se vogliono acquistare un appartamento (fonte: la
mia e' una di queste, small sample ma il processo mi pare abbastanza
standard). Due facce della stessa medaglia, ovviamente.

 

Chi studia il diritto sa che individuare la proprietà di un immobile è cosa difficilissima.

Si parla a riguardo di "probatio diabolica".

Quando dal notaio si stacca un assegno di euro 12.000 (gran parte del reddito annuale del cittadino) per un appartamento di euro 100.000 la somma è così suddivisa:

10.000 imposta di registro versata dal notaio allo Stato

700 bolli, volture trascrizioni tassa archivio contributi balzelli vari versati dal notaio allo Stato

Restano euro 1.300 pagati i dipendenti e le spese di studio, contributi pervidenziali, l'iva al 20% e il 46% irpef versata direttamente allo Stato, il resto è il guadagno del notaio.

Se il notaio guadagna bene, non dipende dall'onorario che ripeto a difesa del consumatore è calmierato, ma dal fatto che il notaio in un anno riesce a stipulare molti atti.

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di quelli notarili.

Il vero risparmio che si può e si deve chiedere allo Stato è la riduzione delle infinite imposte che si devono pagare per un trasferimento immobiliare.

Se si eliminassero tutte le tasse l'assegno da staccare al notaio sarebbe veramente irrisorio meno di quanto chiede un geometra non laureato per persentare una dichiarazione di successione.

No, la composizione della somma non e', in generale, quella
indicata. Per esempio, per una prima casa (il motivo principale per cui
il comune cittadino e' volente o nolente cliente di un notaio) non c'e'
imposta di registro, per cui nel tuo esempio circa i tre quarti del
totale costituiscono l'onorario imponibile. Che su questo poi si paghi
l'irpef non lo trovo scandaloso. E gli altri costi non c'entrano niente
(e poi se il notatio in questione ha un'aliquota marginale del 46% non
se la passa poi cosi' male). Infine, esistono ancora appartamenti da
100mila euro?

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero
mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come
dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di
quelli notarili.

La differenza tra gli onorari di avvocati e notai non dimostra
niente sulla concorrenza all'interno delle due professioni (per esempio
il fatto che in media un calciatore professionista guadagni piu' di un
tassista a Roma o Milano non dimostra che tra i calciatori c'e' meno
concorrenza che tra i tassisti, infatti sappiamo che vale il
contrario). Se il dubbio persiste, penso che se l'ordine dei notai
aumentasse l'offerta da 5mila a 180mila avremmo finito di discutere,
almeno per un po'.

E' evidente che non conosci la materia.

Nel caso di prima casa l'imposta è solo ridotta dal 10% al 3% in caso di registro 4% in caso di iva.

Il calcolo resta identico solo che l'imposta invece di essere 10.000 euro sarà 3.000 più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro per due).

Onorario del notaio per la prima casa è poi ridotto del 30%.

Se l'appartamento è di euro 500.000, mi aiuti a dire, lo Stato chiede 50.000 (dico cinquantamila euro di imposta di registro per la seconda casa e 15.000 (dico quindicimila) se è prima casa. Onorario del notaio circa 2.000 euro al lordo dal quale devi detrarre le spese di studio (perchè dici che gli altri costi non c'entrano niente? CENTRANO ECCOME!!!)il 20% di iva ed irpef ecc. come sopra.

Dell'assegno di 52.000 euro che si stacca (impropriamente) al notaio in caso di seconda casa o dell'assegno di 17.000 euro che si stacca (impropriamente) al notaio in caso di prima casa meno di mille euro sono l'onorario del notaio da cui detrarre le spese di studio (dipendenti, commercialista informatico ecc.ecc.). Se fosse terreno agricolo l'imposta salirebbe al 18% pari ad euro 90.000 (DICO NOVANTAMILA DI IMPOSTA DI REGISTRO) onorario del notaio sempre lo stesso netto meno di mille euro.

Nessuno vole sostenere che il notaio guadagni poco, voglio solo evidenziare che il grosso guadagno del notaio a fine anno dipende dalla quantità di lavoro che svolge e non dal costo elevato della prestazione notarile. E la GROSSA SPESA PER L'UTENTE DIPENDE SOLO DALLA AVIDITA' DELLO STATO (90.000 EURO DI IMPOSTA PER UN TERRENO AGRICOLO DEL VALORE DI 500.000 EURO!!!!)

Se la stessa operazione fosse pagata ad un avvocato costerebbe tre volte di più, nonostante (proprio perchè) gli avvocati sono in 180.000 in concorrenza tra loro. Lo stesso dicasi nel caso in cui il numero dei notai fosse elevato a 180.000.

Al supermercato che tanto piace A NOI e a questo governo si spende poco perchè pochi sono i supermercati (oligopolio) e quindi hanno una grossa mole di lavoro. Ma come; ci piacciono i supermercati che sono un vero oligopolio? Ma non eravamo per il libero mercato?

Il notariato è un po' come un supermercato: costa meno di tutte le analoghe professioni (avvocati, agenti immobiliari) perchè i notai sono pochi e fanno molti atti.

Se gli avvocati invece di essere 180.000 fossero magari 20.000 sicuramente costerebbero di meno anche loro. Lo stesso dicasi per le molto più costose agenzie immobiliari.

 

Se vogliamo veramente risparmiare concentriamoci sui 50.000 euro che lo stato chiede per il trasferimento nell'esempio sopra fatto (n.b. diventano 90.000 euro se si tratta di terreno agricolo imposta di registro al 18%) .

Il problema è l'imposta di registro o l'onorario del notaio?

VOGLIAMO RISPARMIARE 90.000 EURO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO DELLO STATO ITALIANO O I NOVECENTO EURO DEL NOTAIO?

 

Beh, affascinante, non c'è che dire. Minore è l'offerta, minore il prezzo: non fa una grinza. Dopotutto è detto da uno che conosce la materia.

L'affermazione secondo cui i prezzi sono bassi perchè i supermercati sono pochi sembra in effetti dischiudere nuove frontiere per la teoria economica. Portata all'estremo, ci fa concludere che i prezzi dei beni venduti nei supermercati sono al loro minimo quando c'è un unico supermercato. Fantastico!

E' evidente che non conosci la materia.

Non conoscevo questi dettagli e ti sono grato per il chiarimento. Che
comunque non intacca la sostanza del problema. Mi spiego: il problema
non e' quanto il notaio incassa relativamente allo stato, ma la
presenza di una grave inefficienza. Questa non puo' essere giustificata
o minimizzata sulla base del fatto che ci sono inefficienze ancora piu'
gravi.

(perchè dici che gli altri costi non c'entrano niente? CENTRANO ECCOME!!!)

Lo dico perche' e' cattiva contabilita': i prezzi si determinano al
lordo di imposte e costi di produzione. Cioe', nel caso specifico, la
valutazione economica dell'onorario va fatta prima che lo stato si
prenda la sua fetta e prima di considerare gli altri costi (si puo'
esercitare nel garage dello zio, che e' gratis, o al piano nobile di un
palazzo rinascimentale che gratis non e', no?)

Se la stessa operazione fosse pagata ad un avvocato
costerebbe tre volte di più, nonostante (proprio perchè) gli avvocati
sono in 180.000 in concorrenza tra loro. Lo stesso dicasi nel caso in
cui il numero dei notai fosse elevato a 180.000.

Se elevare il numero dei notai a 180mila secondo te puo' triplicare gli onorari allora perche' non farlo?

Al supermercato [...] si spende poco perchè pochi sono i
supermercati (oligopolio) e quindi hanno una grossa mole di lavoro.
[...] Il notariato è un po' come un supermercato: costa meno di tutte
le analoghe professioni (avvocati, agenti immobiliari) perchè i notai
sono pochi e fanno molti atti.

NO. Senza offesa, ma trattasi di macroscopica castroneria, come hanno gia' notato altri in risposta. Non mi
riferisco solo al fatto che ai supermercati non si spende poco laddove,
come in Italia, la distribuzione e' soggetta a molti vincoli. Ma alla
relazione tra prezzo e grado di concorrenza. In nessuna galassia
l'oligopolista fa meno profitti di un produttore in concorrenza.
Econ101, roba che in Italia sanno anche i giuristi perche' hanno un
esame obbligatorio in economia (o ci stai veramente provando?!?).
Inoltre il paragone con avvocati e agenti immobiliari e'
improprio, come ha notato Gianluca: anche se queste due professioni, come quella notarile, sono
regolate da "albi", in Italia posso difendermi con un avvocato d'ufficio o
acquistare una casa senza un agente. Ma non senza un notatio. E non
perche' questo sia indispensabile.

Inoltre il paragone con avvocati e agenti immobiliari e'
improprio, come ha notato Gianluca: anche se queste due professioni, come quella notarile, sono
regolate da "albi", in Italia posso difendermi con un avvocato d'ufficio o
acquistare una casa senza un agente. Ma non senza un notatio.

Una vecchia truffa in USA, negli stati con molti immigrati messicani, è quella dei "notaries public" che si spacciano per notai. In Messico c'è bisogno di un notaio per qualsiasi compravendita di immobili, come in Italia. Alcuni immigrati latinoamericani danno per scontato che sia la stessa cosa in USA, e pagano un bel po' di soldi a finti notai per servizi inutili. Per questo alcuni stati USA vietano ai notaries di chiamarsi "notario publico". Vedi qui per un sito del Texas su questa truffa. Questo passo è particolarmente interessante:

"In Texas, virtually anyone can qualify and become a Notary Public. The
population of the state of Texas is roughly 22.5 million people and is served by approximately 360,000 registered notaries. In comparison, Mexico City has a population of 9 million people and is served by only 243 Notario Publicos.
While Texas is served by a notary pool roughly equivalent to 1.6% of
its population, Mexico City is served by a population of notaries that
equates to roughly 0.0027% of its population. Mexican Notary positions
are extremely sought after due to the limited number of positions and
the high earning potential that accompanies the office. Even if a
candidate has met the above qualifications and scored well on the
written exam, a position is far from guaranteed as new positions are
available only when there is a vacancy
"

Chissà perché, non mi sorprende che l'Italia somigli molto più al Messico che agli Stati Uniti.

10.000 euro solo se trattasi di seconda casa

Anch'io non avevo dubbi al riguardo. Poi ho letto questo ed ora sono molto più scettico. Francamente, nel rapporto costi/benefici non so più cosa sia meglio fare.

http://www.unisi.it/lawandeconomics/simple/040_Van_den_Bergh_Yves_Montangie.pdf

Aggiungo solo che, pur se molte delle cose che dice Gian Luca sono condivisibili, mi pare che, proprio in base al suo ragionamento, tutte le riforme di cui lui parla più o meno esplicitamente (trasparenza dei pubblici registri, efficienza della PA, sistema penale più rigoroso, tutela degli azionisti, class action [peraltro di per sé discutibile], ecc. ecc.), e più in generale la revisione radicale del sistema degli incentivi riguardo alle funzioni di tutela della pubblica fede, dovrebbero necessariamente essere realizzate PRIMA della liberalizzazione della professione notarile proprio per evitare i costi ed i rischi che Gian Luca stesso riconosce esistere. A quel punto la liberalizzazione sarebbe solo il coronamento di un percorso di riforma e non la sua premessa. Ricordo però che nel nostro paese ancora non è stata neppure completata l'informatizzazione del catasto, quindi campa cavallo...  

Cosa trovi di discutibile nelle class action? A me pare un' espediente ragionevole per compensare lo squilibrio tra consulenza legale disponibile per i singoli cittadini rispetto a quella che possono permettersi grandi aziende ed istituzioni.

Ricordo però che nel nostro paese ancora non è stata neppure completata l'informatizzazione del catasto

Troppo buono: se non sbaglio salvo alcune iniziative locali scoordinate non è neppure cominciata. 

Replica a Gian Luca

Punto 1: No discusssion needed.

Punto 2: bella l'idea di abolire concorsi e ordini, mi trovi assolutamente d'accordo. Ma in pratica?

Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di
notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la
liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società
con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali
(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle
aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le
conseguenze positive per un imprenditore di avere
nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che
lavorano insieme.

Come vogliamo chiamarli, compromessi? Questo è il modo in cui la
politica si confronta con lobby potenti (quante concessioni sono state
fatte ai sindacati negli ultimi 40 anni?). Certo, con questo non voglio
fare l'apologia del compromesso
(oddio, no!), ma purtroppo temo che
solo così si possano fare dei passi in avanti. Se poi vogliamo urlare l'abolizione di tutti gli ordini e di tutti i concorsi dall'interno della nostra torre d'avorio, e lamentarci che la politica non ci capisce, siamo liberi di farlo...

Punto 4: io non sono un notaio (in effetti, non lo sei neanche tu), ma sono certo che non tutti gli atti notarili sono standardizzati, se non
in alcuni passaggi formali, tipo introduzione (il famoso "Innanzi a me
notaio..."), conclusione, etc. Comunque faccio un bagno di umiltà e non rispondo, non conosco bene l'argomento. Sarebbe interessante sentire sull'argomento il parere di un notaio senza peli sulla lingua...

Per quanto riguarda il discorso della qualità, mi spiace, ma non siamo d'accordo: se devo fare testamento non ho bisogno di un bravo notaio, ma solo di uno che conservi le mie disposizioni fino al decesso. Ma se devo creare una società in cui investire i miei risparmi, e so che possono sorgere mille problemi... Beh, io mi cerco un notaio bravo, e che non faccia sconti!


Punto 2: bella l'idea di abolire concorsi e ordini, mi trovi assolutamente d'accordo. Ma in pratica?

Cosa vuoi dire con "in pratica"? In Italia vi rifugiate sempre dietro queste locuzioni, cosi' non cambia mai nulla. Se questo governo fosse composto di gente non dico brillante, ma dotato di intelligenza media, l'ordine dei notai l'avrebbe abolito con un decreto legge il primo giorno. Con tutte le lobbies che premono, quella che un governo di sinistra dovrebbe ignorare e' prioprio quella dei notai. Ma questo e' wishful thinking.


Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di
notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la
liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società
con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali
(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle
aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le
conseguenze positive per un imprenditore di avere
nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che
lavorano insieme.

Certo, per me i professionisti potrebbero formare le aggregazioni che massimizzano il loro profitti. Ma solamente per ragioni di efficienza. Il "do ut des" non c'entra un emerito piffero. Ai notai proprio non dobbiamo nulla.

Certo, con questo non voglio
fare l'apologia del compromesso

(oddio, no!), ma purtroppo temo che
solo così si possano fare dei passi in avanti. Se poi vogliamo urlare
l'abolizione di tutti gli ordini e di tutti i concorsi dall'interno
della nostra torre d'avorio, e lamentarci che la politica non ci
capisce, siamo liberi di farlo...

Io non faccio il politico, di mestiere. Ne' faccio l'advisor dei politici. Aspiro ad essere un economista decente. Quindi dei compromessi non mi interessa nulla. Se sei interessato a leggere proposte mediate al fine di soddisfare interessi particolari, ti consiglio www.lavoce.info. Cosa ti aspetti dal medico curante di un fumatore? Che gli imponga di smettere di fumare, o che gli dica: "ma si', visto che a smettere di fumare non ce la faresti, ti consiglio di fumarne 5 al giorno"?


Punto 4: io non sono un notaio (in effetti, non lo sei neanche tu), ma
sono certo che non tutti gli atti notarili sono standardizzati, se non
in alcuni passaggi formali, tipo introduzione (il famoso "Innanzi a me
notaio..."), conclusione, etc. Comunque faccio un bagno di umiltà e non
rispondo, non conosco bene l'argomento. Ricordo solo le scene
nell'ufficio di mio padre: il segretario arriva con una bozza, mio
padre legge, strappa tutto (urlando), e si mette a scrivere l'atto da
solo, a mano. Una mosca bianca? Sarebbe interessante sentire
sull'argomento il parere di un notaio senza peli sulla lingua...

Reitero per l'ennesima volta: non ho mai sostenuto che una societa' moderna non abbia bisogno di esperti di diritto civile. Non e' questo il punto. Il punto e' che bisogna lasciare al mercato la determinazione del numero dei professionisti e dei loro prezzi. Certo che ci sono atti di difficile elaborazione. E per questi, le parti di un contratto sono disposti a pagare. Il problema e' che il potere monopolistico dei notai fa si' che il povero cittadino debba pagare fior di denari per atti di una semplicita' mostruosa.


Per quanto riguarda il discorso della qualità, mi spiace, ma non siamo
d'accordo: se devo fare testamento non ho bisogno di un bravo notaio,
ma solo di uno che conservi le mie disposizioni fino al decesso. Ma se
devo creare una società in cui investire i miei risparmi, e so che
possono sorgere mille problemi... Beh, io mi cerco un notaio bravo, e
che non faccia sconti!

Negli Stati Uniti, il numero di societa' e' milioni di volte maggiore che in Italia. Eppure i notai qua' non li abbiamo. Le banche d'investimento si servono di law firms, presso cui lavorano migliaia di avvocati e avvocatesse tra i 25 e i 30 anni. I prezzi dei loro servizi sono stabiliti per trattativa privata, ovviamente. Le law firms sono attentissime alla qualita' dei loro servizi, perche' qualsiasi errore va a danneggiare la loro reputazione.

 

 

Cosa ti aspetti dal medico curante di un fumatore? Che gli imponga di smettere di fumare, o che gli dica: "ma si', visto che a smettere di fumare non ce la faresti, ti consiglio di fumarne 5 al giorno"?

Perdona la brutalità, Gianluca, ma non vorrai mica paragonare la c.d. "scienza" economica con la medicina (che pure, anch'essa, è lontana dall'essere scienza al 100% come la fisica o la chimica)??? Guarda che la riflessione metodologica nelle scienze sociali non si è fermata a Friedman 1953...

O, se vuoi, rileggiti il mitico abate Ferdinando Galiani, uno dei primi (1770, Dialoghi sul commercio dei grani: li trovi in francese ad http://socserv2.mcmaster.ca/~econ/ugcm/3ll3/galiani/bleds.htm) a formulare contro i pasdaran della teoria pura (all'epoca, i fisiocratici, che lui chiamava "euclidei") l'immortale frase che oggi suonerebbe pressapppoco così: "L'intervento è perfettamente riuscito, ma il paziente è morto", ovvero il monito di umiltà che dovrebbe sempre guidare qualsiasi intervento di policy-making.

E' ovvio che con la mia analogia non volevo rapportare i successi delle scienze mediche a quelli della scienza economica. Detto questo, caro Nicola, di cosa vogliamo parlare? Della capacita' degli economisti di razionalizzare gli outcomes che osserviamo? O del contributo della scienza economica all'elaborazione delle politiche economiche e del successo di queste ultime?

Di grazia, quale sarebbe e su cosa si fonderebbe il superiore status "epistemologico" della scienza medica rispetto a quella economica?

In base a quale criterio l'affermazione "bisogna smettere di fumare" e' piu' <<vera>> o <<giustificata>> dell'affermazione "bisogna liberalizzare il commercio ed i mercati"?

Senza scomodare l'abate Galiani, che fara' fino ma non dice cose poi cosi' profonde, il sempre utile monito di umilta' quando reso operativo nel caso specifico dei notai, cosa implica? Praticamente, voglio dire ...

Infine, per quanto riguarda il contenuto del paper di Van den Bergh e Montangie: so what? L'ho letto, e su 17.5 pagine ve ne sono 4 di "fatti" e 13.5 di teorie (si fa per dire) che spiegano perche' i notai siano la soluzione (secondo loro) al problema delle asimmetrie informative. Non vorrei discutere delle loro "teorie" a meno che qualcuno insista che sono coerenti (cosa che non sono). Continuare a dover spiegare, decennio dopo decennio, che l'esistenza di "fallimenti del mercato" dovuti alla mancanza d'informazione simmetrica e/o completa NON implica che il monopolio legalizzato e l'intervento pubblico diretto ne siano la cura, e' attivita' alquanto noiosa. Possibile che sia cosi' difficile capire che la prima non implica le seconde? Meglio, che le due cose NON hanno quasi connessione logica?

I fatti, poi, sono di seconda mano, e sintetizzano alcuni (scelti come?) studi di due episodi di riforma. Il paper in questione non mi sembra uno studio serio delle esperienze di liberalizzazione dei servizi legali e del complesso dei dati a disposizione, tutt'altro. Sembra invece, e sospetto lo sia, uno dei tanti rapporti che vari accademici europei scrivono, con il piede sinistro, per qualche direzione generale della UE, in cambio di prebende da consulente. Tali rapporti sono, molto frequentemente, edulcorati ed aggiustati a cio' che il committente vuole sentirsi dire visto che, se non lo fai, poi non ti chiedono di scrivergli il prossimo. Con gli stipendi che girano in Europa, le laute consulenze della latteria di Bruxelles sono beni preziosi che conviene conservare. In ogni caso, l'articolo in questione mi sembra, nella sua modestia, del tutto favorevole alla posizione che Gianluca ha assunto e che io condivido pienamente. Non intendo, dunque, da dove vengano gli amletici dubbi di Nicola Giocoli, il quale, lo dico sulla base di un'analisi attenta dei suoi interventi, mi sembra ami ricercare argomenti bizantini che giustifichino il mantenimento dello stato di cose esistente ... che si viva, anche in Italia, nel migliore dei mondi possibili? Nicola, effettivamente, sembra credere questo anche se professa l'opposto. Posizione legittima - per carita': un vero conservatore deve pur voler conservare l'esistente - pero' occorrerebbe sostenerla con argomenti un pelino piu' robusti di quelli contenuti in quest'articolo, che ora illustro.

Il primo caso (Galles ed Inghilterra, parziale liberalizzazione del servizio di redazione del contratto e controllo dei titoli nelle transazioni immobiliari) si basa su due inchieste, compiute ad alcuni anni di distanza, da parte di un team locale. Questi concludono che i prezzi sono calati, non tanto, ma sono calati; aggiungono che avevano probabilmente iniziato a scendere anche prima dell'introduzione della riforma ed a seguito dell'annuncio della stessa. Concludono anche che, siccome la liberalizzazione e' stata alquanto parziale, la nuova figura professionale (anch'essa regolata) creata dalla riforma ha trovato maniere di "arrangiarsi" con i monopolisti precedenti, portando ad una diminuzione dei prezzi inferiore alla potenziale e trasformando il mercato in un simpatico oligopolio. Dovrei sorprendermi? Quale di queste affermazioni dovrebbe farmi ricredere sulla bonta' delle liberalizzazioni nel settore dei servizi professionali? Il paper dice che le cose non sono peggiorate ma leggermente migliorate a seguito della molto parziale liberalizzazione: esattamente quanto la teoria banalotta predice. 

Il secondo caso (Olanda, riforma liberalizzatrice dei servizi notarili) viene "studiato" riassumendo il contenuto di due studi di valutazione fatti in loco. L'olandese non lo so, quindi non ho nemmeno provato a cercare gli originali. Chiedero' ad una mia ex studentessa che sa l'olandese di farmene un riassunto quando finisce l'estate e ci si risente. Nel frattempo, accontentiamoci del riassunto in inglese offerto dai nostri. La liberalizzazione fu molto parziale: tolsero il numero chiuso, ma l'entrata nel mercato dei notai rimase regolata dalla professione medesima; inoltre vennero progressivamente eliminati i prezzi amministrati, lasciandoli liberi. Il risultato e' stato una crescita molto debole o nulla (non si capisce bene, e numeri non ve ne sono ...) del numero dei notai, oltre ad una diminuzione (anche qui, non si capisce di quanto perche' i numeri non vengono riportati ...) dei loro prezzi.

Per quanto riguarda la qualita' del servizio il risultato delle due inchieste e' misto, secondo gli autori, e confuso ed irrilevante a mio personale avviso. Uno studio, sulla base di dati obiettivi (numero e frequenza di correzioni successive) trova che non vi e' stata diminuzione di qualita' e che, in particolare, la qualita' del servizio e' la stessa fra "vecchi e costosi notai" (espressione mia) e "giovani ed economici nuovi arrivati" (mia anche questa). Il secondo studio raggiunge invece conclusioni piu' negative. Riporto la parte essenziale.

Two different aspects of quality were investigated: service satisfaction as measured in consumer surveys and quality aspects that are not observable by consumers. Consumer surveys indicated that competition has a negative effect on quality, notably on the friendliness and the time spent to proceed the transaction. A comparison of the number of corrections in notary acts at the Land Register for the years 1995 and 2003 showed that in the latter year notaries’ offices in oligopolistic markets provide lower quality than monopoly offices. This was not the case in 1995 and it suggests that competition leads to a deterioration of quality. This result seems different from the above mentioned study by the Research Bureau EIM, commissioned by the Hammerstein Committee, in which it was found that notaries charging very low tariffs do not make more mistakes than notaries charging higher prices. However, the different results may be explained by the fact that the EIM study compares quality across different regions in the liberalized market and not quality before and after the deregulation of the Dutch notary profession.

Questo e' quanto. Chiedo di nuovo: da dove sorgono, dunque, gli amletici dubbi? Dove sarebbe il calcolo costi/benefici che suggerisce d'andarci piano con le liberalizzazioni? L'unico dubbio che la lettura dell'articolo m'ha fatto sorgere concerne le motivazioni degli autori: perche' hanno perso tempo a scriverlo?

Michele, leggo solo ora il tuo post e provo a rispondere.

In base a quale criterio l'affermazione "bisogna smettere di fumare" e' piu' <> o <> dell'affermazione "bisogna liberalizzare il commercio ed i mercati"?

Questa da te non me l'aspettavo! Semplifico al massimo. Fisica = si occupa di "materia inanimata" (un atomo sulla Terra si comporta come uno su Giove, o no?); Medicina = si occupa di appartenenti alla specie homo sapiens il cui organismo è QUASI identico in termini di reazioni alle malattie ed alle medicine, ma comunque con significative differenze individuali di cui un bravo medico deve tenere conto, al limite fregandosene delle statistiche; Scienze sociali = si occupano di fenomeni appunto sociali e quindi, per definizione, mutevoli e condizionati da molteplicità di influenze e differenze di spazio e di tempo, per cui NON ESISTONO ricette di policy valide sempre ed ovunque a meno che appunto non ci si voglia limitare a generiche affermazioni non falsificabili tipo appunto "bisogna liberalizzare" (cosa? come? quando?) oppure "il mercato tende all'equilibrio" (quando? come?). E' la lezione, appunto, di Galiani 1770: non mi pare affatto banale (prova a leggerlo e ti ricrederai!). Risultato: la c.d., e beneamata, "evidenza empirica" - al di là delle questioni di metodo su come viene raccolta ed analizzata (per dire, l'intervallo di confidenza del 5% è, come arcinoto, una mera convenzione sociale, così come lo è l'intera teoria standard dell'inferenza: se non ci credi, chiedi ad un vero bayesiano o ad uno storico della statistica) - l'evidenza, ripeto, può essere utilizzata al 100% in fisica, va presa cum granu salis in medicina ed è pressoché irrilevante nelle scienze sociali. Quindi, se intendi come "superiore" una scienza che poggi su una solida base empirica, la classifica tra fisica, medicina ed economia vien da sé. Altrimenti si cade nell'empirismo ingenuo (o nell'econometria...;-) oppure, estremo opposto (e che comunque, al limite, condivido di più), nella visione di chi considera l'economia un gioco astratto come la matematica o la logica e va avanti saziandosi di assiomi, teoremi e leggi generali. Bottom line: tutta la moderna metodologia concorda sul fatto che l'economia è un arte, non una scienza. 

Sui notai. Il paper di van den Berg è a mio modo di vedere interessante proprio perché non parte da posizioni preconcette e mostra come non tutto sia bianco o nero. Ci sono costi e benefici nel liberalizzare la professione notarile. E francamente mi stupisce che, di tutte le riserve di legge che abbondano nel nostro ingessatissimo sistema economico (com'era quella sui requisiti legali per fare i facchini? e ti raccomando gli istituendi vincoli sugli slot aeroportuali), proprio da quelle dei notai si debba partire per l'abolizione, ovvero proprio dal caso in cui più forti sono gli argomenti di teoria economica a favore del loro mantenimento (sarà forse un caso di invidia sociale?). Al riguardo, non mi pare proprio che nel tuo post tu confuti i tre argomenti cruciali del paper, ovvero:

1) la differenza tra credence goods, search goods ed experience goods (per Gianluca: la prestazione di un professionista non è come un televisore...);

2) l'esternalità positiva prodotta a livello aggregato dalla fiducia degli agenti economici nella veridicità e correttezza delle transazioni e dei diritti di proprietà immobiliari, non facilmente replicabile in un sistema in cui tale fiducia sia minata dalla possibilità per chiunque di autenticare tali transazioni e diritti. E chi sa di crescita come te conosce bene il ruolo che ha sullo sviluppo economico un sistema chiaro ed affidabile di diritti di proprietà (non trovi che siamo dalle parti dei motivi per cui è bene che la moneta sia prodotta in condizioni di monopolio? o nella tua meritoria crociata anti-monopolio sei anche a favore di un multiple currency system?); 

3) il punto per cui chi in concreto beneficia della liberalizzazione sono le imprese che usano i notai ripetutamente e per atti di vario tipo (e quindi possono davvero scegliere e metterli in concorrenza tra loro), ma non certo il piccolo proprietario che, se va bene, andrà dal notaio due volte in vita sua e quindi è privo di adeguate informazioni e si ritroverebbe, in un sistema liberalizzato, con prezzo pressoché invariato (tipo appunto in Olanda) e meno garanzie di qualità (bella quella di Gianluca sulla stipula di assicurazioni private... ma vi pare realistico? mai sentito parlare di razionamento del credito e simili? e perché allora sia l'RC auto che la garanzia del produttore di beni durevoli sono obbligatorie?).

E' OVVIO che per tutti e tre i punti ci possa essere sia una soluzione di mercato che una non di mercato, ma l'onere della prova del dimostrare la superiorità effettiva (non teorica... Galiani docet) della prima sulla seconda nel caso specifico sta a chi vuol cambiare le cose. Ma questo per ora nessuno di voi lo ha fatto perché anche i post di Gianluca si limitano o ad evocare gli slogan di cui sopra o a ribattere a chi solleva argomenti contrari (p.e. l'aumento del contenzioso) immaginando riforme ulteriori di vario tipo e sempre maggiore improbabilità (p.e. l'inasprimento delle pene: come mai allora negli USA le truffe abbondano? caro Gianluca, auspichi forse la sedia elettrica per tutti, à la Becker model (naive version)?). Nessuno, per dire, mi ha parlato di efficienza comparativa del mercato immobiliare tra, che so, Italia ed USA. Bottom line: scusa Michele, ma non hai confutato nello specifico le tesi di van den Berg.

La mia posizione. Che non ci possa essere una ricetta univoca (e semplicistica) lo si ricava da una minima conoscenza di Law and Economics. Riguardo ai diritti di proprietà ed alla loro trasmissione la L&E ci dice che la legge svolge due funzioni: una funzione c.d. lubrificatrice, ovvero la riduzione dei costi di transazione che impediscono il funzionamento del teorema di Coase, ed una c.d. allocativa, ovvero la collocazione del diritto nelle mani di chi lo valuta di più. Le regole giuridiche servono ad entrambe le funzioni, così come i notai. E' vero che i notai costituiscono essi stessi un rilevantissimo costo di transazione, ma contribuiscono ad abbatterne altri (p.e. reperimento delle informazioni) e, cosa che mi pare trascuriate, aiutano la legge nello svolgimento della funzione allocativa. Su questa seconda funzione, mi pare che in Italia i notai facciano molto bene il loro mestiere, visti i dati sull'inesistente contenzioso. Che poi sia socialmente efficiente che gli intermediari per tale funzione allocativa debbano essere i notai-notai, oppure la P.A. travestita da notaio (ce la vedi, in Italia, la P.A. a fare questo? ti fideresti di comprare una casa con atto autenticato da un funzionario comunale o, peggio, da un CAF sindacale?), oppure generici esperti di diritto civile, come auspicate te e Gianluca, dipende dal trade-off tra funzione lubrificatrice e funzione allocativa: forse ci sarebbero meno costi di transazione, ma sicuramente una peggiore qualità nello svolgimento della funzione allocativa.  Bottom line: la liberalizzazione completa non mi convince, o comunque, nel caso dei notai, molto meno che altrove.

Un buon compromesso (parola da voi odiata, lo so (per questo la metto in grassetto ;-), ma quando c'è un trade-off non so proprio come si possa evitare di farne uno) sarebbe quello di:

1) non contingentare più il numero dei notai,

2) mantenere però un rigorosissimo esame di ammissione (anche se tale rigore si mantiene più facilmente con il numero chiuso; forse però degli standard oggettivi da superare nell'esame si possono escogitare),

3) liberalizzare la possibilità di lavorare ovunque sul territorio nazionale, ma mantenendo un vincolo di sede per assicurare il c.d. "servizio universale" (come le poste: svolgendo anche un servizio pubblico il notaio deve accettare di lavorare anche in sedi poco remunerative o disagiate, altrimenti andrebbero tutti a Milano); p.e. si potrebbe prevedere un minimo di giorni settimanali o mensili in cui il notaio deve essere nella sede assegnatali, mentre nel resto del tempo potrebbe lavorare come, quando e dove gli pare,

4) mantenere l'assicurazione obbligatoria, il controllo dell'Ordine (eventualmente in forma di associazione privatistica), ecc., ovvero tutti gli strumenti obbligatori a tutela del cliente e della qualità della prestazione,

5) mantenere la riserva di legge per gli atti notarili, almeno quelli principali (certo non le auto, ma gli immobili o il diritto societario sì), come soluzione ai problemi evidenziati da van den Berg, ma con la possibilità - che ammetto incondizionatamente - di eroderla progressivamente al migliorare delle possibilità tecnologiche (p.e. informatizzazione del catasto), dell'efficienza della giustizia civile (sì, vabbé, nel libro dei sogni...), ecc., ovvero al progredire di tutti quei surrogati che in concreto devono pre-esistere prima di poter rinunciare al servizio svolto attualmente dai notai.

Troppo "conservatrice" come soluzione? Forse sì, ma che ci vuoi fare, caro Michele, il buon abate Ferdinando (comunque ritenuto, by the way, un campione del pensiero liberale settecentesco in Italia) rimane di gran lunga il mio economista preferito! 

P.s.: Scusa, ma non leggerò la tua risposta perché vado ad una conferenza. Lo farò al mio ritorno.

Finalmente un po' di aria rinfrescante in questo blog di sfigati. Provo ad aggiungere una timida risposta alla domanda di Boldrin sulla presunta equivalenza epistemologica della economia con le scienze naturali:

si e' mai vista una scienza sperimentale che non riesce a dimostrare empiricamente neppure uno dei suoi punti di partenza fondamentali? Chiedete ad un economista di fornire dati hard (come retoricamente amano dire costoro) su una funzione di domanda. Si riesce a trovare alcuna dimostrazione della non dico monoticita', ma dico solo dell'andamento vagamente decrescente della quantita' domandata in funzione del prezzo? Questo smonterebbe qualunqua altra costruzione scientifica, poiche' negazione di siffatta curva di domanda significa negazione di tutti i postulati riguardo le preferenze degli individui...eppure no, costoro continuano a pontificare, per quanto assolutamente inascoltati. 

Ben tornato, carissimo. Continui a cambiare pseudonimo, ma il tuo stile e' davvero inconfondibile. Complimenti vivissimi!

sei veramente ossessionato da questo blog: man, you reaaaaly need some serious professional help.....

non conosco l'Inglese, ho studiato latino, volevo fare il notaio

Negli Stati Uniti, il numero di societa' e' milioni di volte maggiore
che in Italia. Eppure i notai qua' non li abbiamo. Le banche
d'investimento si servono di law firms, presso cui lavorano migliaia di
avvocati e avvocatesse tra i 25 e i 30 anni. I prezzi dei loro servizi
sono stabiliti per trattativa privata, ovviamente. Le law firms sono
attentissime alla qualita' dei loro servizi, perche' qualsiasi errore
va a danneggiare la loro reputazione.

...ed è risaputo che gli avvocati sono la categoria professionale meno esosa d'America, per quanto il loro onorario sia fissato dal mercato... Chi è più odiato, il notaio italiano o l'avvocato americano?

Reitero per l'ennesima volta: non ho mai sostenuto che una societa'
moderna non abbia bisogno di esperti di diritto civile. Non e' questo
il punto. Il punto e' che bisogna lasciare al mercato la determinazione
del numero dei professionisti e dei loro prezzi. Certo che ci sono atti
di difficile elaborazione. E per questi, le parti di un contratto sono
disposti a pagare. Il problema e' che il potere monopolistico dei notai
fa si' che il povero cittadino debba pagare fior di denari per atti di
una semplicita' mostruosa.

Reitero anche io (mi sarò spiegato male e me ne scuso): sottoscrivo parola per parola, ma secondo me il problema principale resta la complessità della legislazione italiana, e solo in un secondo momento il potere monopolistico dei notai. Per ritornare all'esempio degli avvocati americani, con tutta la libertà di ingresso possibile nel mercato, il tort system resta alquanto costoso.

Cosa ti aspetti dal medico curante di un fumatore? Che gli imponga di
smettere di fumare, o che gli dica: "ma si', visto che a smettere di
fumare non ce la faresti, ti consiglio di fumarne 5 al giorno"?

A essere sincero... Sì, preferirei un dottore (e un economista) coi piedi per terra. Per quanto riguarda i problemi metodologici, mi trovo d'accordo con Nicola.

In America al posto del notaio devi pagare e molto più l'avvocato.

E per una contrattazione immobiliare di avvocati ne devi pagare due, uno per parte.

Ed i rischi di insuccesso dell'operazione sono notevolmente più elevati come puoi constatare da questo studio:

"Negli Stati uniti vi è una varietà di frodi realizzate
con la falsificazione dei dati di persone, facilitati dall’accesso telematico
senza controlli preventivi. Secondo un rapporto della Federal
Trade Commission (FTC) del 2003 ha danneggiato il 4.6% dei consumatori
americani sopra i 18 anni (pari a 9,91 milioni di persone), con
perdite per 52,5 miliardi di dollari (di cui 47,6 miliardi di perdite per le
imprese e 5 miliardi di dollari per i privati).14 In Canada, il Canadian Council
of Better Business Bureaus (CCBBB) ha stimato perdite per i consumatori,
banche ed altri operatori nell’ordine di 2,5 miliardi di dollari
canadesi nel 2002; in Inghilterra il Governo ha stimato i danni provocati
nel 2005 da ID theft in 1,7 miliardi di sterline15, corrispondenti a
circa 2,38 miliardi di euro, e la situazione è talmente grave che il governo
ha creato un sito dedicato alla lotta alle frodi che coinvolgono
il furto di identità."

 

L'intero documento lo puoi scaricare qui http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Stampa/Sicurezza%20giuridi...

Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di
notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la
liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società
con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali
(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle
aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le
conseguenze positive per un imprenditore di avere
nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che
lavorano insieme.

Il problema e' che la maggior parte dei notai sarebbero probabilmente contrari a entrambe le cose, per lo stesso motivo per cui i fruttivendoli sono contrari ai supermercati.

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato che prevede un onorario massimo ma non un minimo. Quello del fruttivendolo non prevede un prezzo massimo della singola frutta.

bah...boh...tante belle parole ma come  insegnavano i mio prof di Diritto Commerciale, Colombo e Portale, (dei grandi! conoscete?) la semplicità di linguaggio è fondamentale...(poi magari io sono un ignorantone e su questo non ci piove) comunque se dovesse sparire la categoria amen, ribadisco non succede un dramma e voi avreste motivo per festegiare, il dramma è che si dipinge la categoria come una banda di delinquenti venali impreparati che svolgono una attività che qualunque avvocato sarebbe in grado di esercitare, beh io sfido qualsiasi avvocato a redigere una vendita immobiliare, adesso, dico solo che presso lo studio dove faccio pratica pochi giorni fa ha chiamato lo studio legale che ha curato una fusione tra banche chiedendo se si potesse costituire un' ipoteca su di una servitù...poi fate voi..non ci piove che guadagnano troppo (ma io ho visto un avvocato che per un recupero credito da 6000euro ne ha chiesti come parcella 2000), non ci piove che sono davvero pochi come numero, non è dubbio che molti tra i notai meriterebbero di essere radiati, ma attenzione! che si contesti la loro funzione in un sistema come quello italiano è inconcepibile, è roba da fondamentalisti..comunque ritengo che non ci siano margini di trattative, alla mia ironia nonchè ingenuità si risponde con toni tipici da italiano che è andato a vivere all'estero...(lo so perchè ho lavorato 4 mesi a Londra dove lo sport preferito era gettare fango sull' Italia, troppo facile!) comunque visto che si parla di numeri comunque posso garantire al Professore Michele Boldrin che circa il 80% dei concorsi per accedere alla carriera di dottorando sono combinati...da professori, secondo me più casta di loro non esiste. Comunque non si tratta di imparare la Divina Commedia a memoria quanto avere una conoscenza perfetta di tutto il codice civile più "nozioni" di altre discipline come il Dir Internazionale Privato, Dir Urbanistico etc etc. Visto la sua sfortuna con i notai, nel caso ne dovesse avere bisogno, non esiti a contattarmi, ve ne potrei consigliare alcuni della scuola del notariato della lombardia di indubbia "onestà!" e preparazione. Non capisco tutto questo astio, si tratta di uno dei pochi concorsi in cui può parlarsi ancora di meritocrazia...cordialissimi saluti...

ps io cmq sapevo una cifra intorno all 8% di figli di notaio...ma wilkpedia non sbaglia mai!!!!

...un' ultima considerazione...come afferma il mio dominus..perchè non liberalizzare? poi tra 6 mesi, un anno ne vediamo le conseguenze...visto come è andato di lusso per quanto riguarda i passaggi di proprietà delle auto, dove per un mancato guadagno di 40 euro del notaio ci si fa prendere per il collo dalle concessionarie, o si deve aspettare non si sa x quanti gg il dipendente del comune, figuriamoci atti costitutivi si società od anche semplici vendite....già vedo come avvoltoi le agenzie immobiliari!!!!!!....ribadisco qua non siamo in Usa o in Inghilterra e per certi versi mi dispiace...

Beh, anch'io volo basso, come ben sa chi si è preso la briga di leggere i miei pochi interventi. E dal basso della mia esperienza ritengo che la firma di un notaio sia inutile per un atto di mutuo. E questi sono i motivi:

1) L'atto è preparato dalle banche. Mi sono preso la briga di controllare il numero di mutui a cui ho partecipato in 15 anni di lavoro. Sono circa un centinaio. In 100 casi non ho visto una sola volta un solo notaio cambiare una sola virgola dello stampato preparato dall'uffico legale della banca. Molte volte l'atto è stato focopiato e allegato alla compravendita immobiliare. D'altronde la banca non accetterebbe mai una variazione al suo contratto standard. I costi per la banca per la gestione delle varianti al suo contratto tipo sarebbe troppo alto. Quindi semplicemente non le accetta.

2) Nel mio caso particolare ho visto che il costo del notaio diventa una barriera per i clienti che potrebbero cambiare mutuo.

Questo non vuol dire che i notai non servono, però non mi si venga a dire che la preparazione del notaio, l'esame, gli anni da "schiavetti" nello studio di un altro notaio in attesa del proprio, devono essere pagati da chi vuole cambiare mutuo. Li paghi chi vuole una consulenza professionale, chi vuole sapere se si può costituire una ipoteca su una servitù, ma non li deve di certo pagare chi vuole fare una operazione banale e ha bisogno di una firma su uno stampato.

E' come se uno fosse obbligato a seguire una lezione da un famoso professore, magari di diritto commerciale, e quindi a pagarla cara, quando magari ha solo bisogno di un ripasso per una interrogazione alle superiori.

Ci sono operazioni banali che altri possono fare? Bene, facciamole fare a chi vuole farle e magari sia disposto a non farsi pagare una gabella spropositata.

Forse è anche vero che chiunque sappia iscrivere un ipoteca.

Il problema non è altri soggetti sappiano perfezionare un muto ed accendere. Il problema è che se chiunque avesse la possibilità di accendere un'ipoteca tutti noi correremmo il pericolo di veder ipotecata la nostra casa da un liberalizzato intermediario\intrallazino\magari anche truffatore o dal direttore di una banca che accende l'ipoteca in favore della banca stessa.

Se oggi siamo sicuri che la nostra casa potrà essere venduta solo da noi e ipotecata solo con il nostro consenso è solo grazie all'affidabilità del notariato italiano. 

Eh,no! Caro notaio, e dico caro non solo sotto il profilo affettivo (ormai a leggere i suoi commenti un po mi ci sono affezionato a Lei)

Io quella cifra la pago solo per il mutuo. Per l'accensione dell'ipoteca si paga a parte e di questo non discuto.

Per quanto riguarda il fatto che il notaio sia terzo rispetto alla banca e rispetto al cittadino e quindi tuteli il più debole, c'è qualcosa che mi lascia perplesso. Potrei avere un consulto gratuito e pubblico?

Come mai adesso ci sono Banche che non mandano il procuratore per l'accensione del mutuo, ma che incaricano al suo posto il notaio?

Quando io ho firmato il contratto del mio mutuo (disponibile in file pdf se qualcuno fosse incredulo) il procuratore della Banca non c'era. Era stato nominato al suo posto il notaio, il quale ha consegnato poi al venditore gli assegni circolari.

A questo punto il notaio è:

il rappresentante dello stato che certifica?

il rappresentante della banca che fa il mutuo?

Il mio rappresentante dubito, che sia stato terzo rispetto a me e alla banca ci spero. In ogni caso il contratto del mutuo era immodificabile ed è stato semplicemente ricopiato dalla minuta (si dice così?) della Banca.

E quindi Le chiedo? E' corretto per la deontologia professionale essere il procuratore di una delle due parti che sottoscrivono il contratto?

Il notariato ha niente da dire? Perchè, quando ho voglia di rompere le scatole io rompo le scatole. Per esempio quando ho scoperto che l'agenzia immobiliare era di proprietà del costruttore da cui io ho comprato la casa, non ho fatto altro che segnalarlo alla associazione degli agenti immobiliari e chiedere la restituzione della loro parcella. Posso fare lo stesso con il Notaio?

La ringrazio fin d'ora se mi vorrà rispondere.

 

 

egregio professore , La ringrazio per il Suo dotto intervento. Sono Alberto Barone e anzitutto desidero chiarire che la mia precedente lettera  non era " farina del mio sacco " : da tempo  sto raccogliendo materiale da vari siti , blog , lettere di colleghi, sul " ruolo el notaio "per mio uso e consumo :ho raccolto  senza quasi mai specificare la fonte :Sicchè la lettera che inviai al   Suo blog non era  "mia " ma ,non ricordo più se un documento unitario o un puzzle di documenti prelevati qua e là. Questo per dare a Cesare quello che è di Cesare ....anzi meglio ..per non dare ad Alberto quello che non è di Alberto . E' probabile che la nostra discussione continui nei prossimi giorni e , per comodità , quando utilizzerò frasi non mie e di autore ignoto le inserirò " fra virgolette ". La Sua lettera non mi ha convinto : cioè ritengo che molte Sue affermazioni  e " veriità economiche " presuppongono un tessuto culturale e giuridico diversissimo da quello esistente oggi in Italia. So che la cosa Le apparirà  qualunquistica , ma Lei non considera il presupposto che in Italia : 1) il cittadino è nemico dello Stato 2) la pubblica amministrazione è nemica del cittadino 3 ) il notariato , specialmente nella sua funzione di collegamento col sistema dei Pubblici Registri è una delle pochissime realtà ed istituzioni che oggi funziona egregiamente in Italia . Lei ....e con Lei tutti quelli che non si sono trovati a combattere con la Pubblica Amministrazione in Italia si chiederà ,  come io possa ritenere che possano " restare vuoti " o   " dannosi " gli eleganti e perfetti pricipi della Concorrenza  in un contesto particolare , oserei dire , psicologico di come il  cittadino  " percepisce  lo Stato e la Pubblica Amministrazione e , storico , di modo di porsi dello Stato  Italiano nei confronti del cittadino . Tutto questo in prima battuta e con particolare riferuimento al " sistema italia ".... poi vi sono delle ragioni per le quali le sue affermazioni mi suonano stonate nel contesto generale della "civil law ". Poichè non ho io stesso  le idee chiare e non sono un economista , per " controbattere "  il Suo pensiero , espresso con precisione ed in termini scientifici , starò, in questo mio intervento  nel nebuloso campo della psicologia o sia come  mio modo di interpretazione della realtà sociale  , sia come lettura e risposta alla Sua lettera. Mi scusi se la porto ...a spasso ...un po' ....con le mie digressioni psicologiche ...ma da qualche parte..non so dove , sono sicuro che arriveremo ...magari fra un mese ...se Lei o qualcun altro di questo blog vorrà seguirmi . Dunque non seguirò nessuna argomentazione in modo organico e razionale ...mi lascio  portare dalle emozioni. La prima emozione che ho trovato nella Sua risposta è stata la sorpresa di trovare il mio nome e cognome , con tanto di qualifica e residenza. E questo che c ' entra col notariato e con l' efficenza del sistema notariato , mi chiederà Lei . Forse non c' entra .... ma parliamone ugualmente. Non dò giudizi di valore . In USA a Lei sembra normale , quando si interviene in un blog o in un dibattito , sapere e chiarire chi si ha di fronte . E' giusto , appare normale , schietto , sincero , genuino , onesto. In Italia non è vero ....Lei provi a passeggiare in un blog qualsiasi  e vedrà che quasi tutti sono anonimi , quasi tutti lanciano il sasso e nascondono la mano , anche coloro che bene farebbero a mostrare sè stessi . La cosa forse nasce anche da tradizioni cattoliche ...dove chi va a confessarsi è anonimo ed anonimo è il confessore. Nasce dalle bocche della verità a Venezia dove la denuncia anonima era istituzionalizzata e vi erano vere e proprie istituzioni ed uffici destinati a catalogare ed istruire le pratiche in base alle denunce anonime .Viene da una certa abitudine e convivenza con le varie mafie ,ndranghete, corone unite , massonerie , associazioni segrete ,chiesa cattolica , stato straniero dominante ,partigianerie , partiti ,ghelfi, ghibellini .  Viene dalla diffidenza verso i potenti che possono rivoltare contro di te le tue parole ..e per potenti indico il padre , la famiglia , il clan , il datore di lavoro , il Fisco , la Giustizia , la Mafia , lo Stato ecc. Lei mi dirà ...che schifo ... beh forse fa schifo ma è così ...è un dato sociologico di cui bisogna tenere conto . Diciamo che l' italiano ha scelto di restare bambino ed immaturo ...e si trova bene così ... puo' fare i capricci , lamnentarsi , con ragione e senza ragione , non assumersi le proprie responsabilità , stare in famiglia fino a 30 o a 40 anni ...trattare  tutte le istituzioni pubbliche  come  " estranee " , al di fuori del  suo clan , potenzialmente nemiche. Il sistema Notariato Italiano / Italia si inserisce in questo contesto come " mamma " del cittadino . Lo Stato fa leggi complicatissime , illeggibili , inapplicabili ed inapplicate ...il Notaio è colui al quale il cittadino italiano si rivolge come un amico e gli dice ....vedi di farmi risparmiare un po'  di tasse ...aiutami ad evadere o eludere la legge ...e insieme costituisce l'interfaccia della Pubblica Ammistrazione  e dello Stato che dice ... o mio alleato ,aiutami a far rispettare le leggi al cittadino ...non solo le norme civili , ma pure le norme fiscali , urbanistiche , di diritto commerciale ..., aiutami a percepire le imposte perchè io , da solo , sono inefficente o inefficace . Questa dunque è la prima suggestione che mi ha suggerito la Sua risposta : quando , immediatamente ," mi ha schedato " e presentato nel mondo web. Una seconda impressione che ho ricevuto è che Lei abbia ritenuto che io abbia voluto o voglia fare delle classifiche fra sistemi di common law e civil law. La mia intenzione non  era e non è quella di dimostrare la superiorità di un sistema rispetto ad un altro .  I dati negativi che citavo del sistema USA intendevano significare ...guardate che là non è tutto rose e fiori.... ci sono inconvenienti a lasciar fare tutto " al mercato " alla " concorrenza " pure là dove il mercato e la concorrenza funzionano egregiamente . Non possiamo pensare di importare pezzi di modelli di common law in Italia se già negli USA hanno delle pecche e creano disfunzioni in materia economica e in campo penale . Io  non mi sogno di dire che gli abitanti di New York sono migliori di quelli di S.  Francisco o che la comunità di New York  sia più efficiente  rispetto a quella di S. Francisco ...così non mi sogno di sostenere  che Roma sia meglio di New York o viceversa .. Una volta che c'è la libertà e la democrazia , mi pare un  po' ridicolo  ed inconcludente stabilire graduatorie . vi saluto perchè devo andare a lavorare ...ci risentiamo .. alberto

Vediamo se ho capito bene: lo Stato non si fida dei cittadini e viceversa, quindi il notaio è la figura che si fa garante all'interno del rapporto.

Anticipo la considerazione che qualcuno farà: qual è il nesso tra la figura del notaio così descritta e il numero chiuso o le tariffe bloccate? Perchè non far funzionare il mercato? 

Grazie ad Alberto Barone per il suo intervento. Devo ammettere che ho una certa diffidenza verso argomenti che giustificano un intervento legislativo intrusivo come quello dell'obbligo di certifica notarile su molte transazioni sulla presunta debolezza psicologica del nostro popolo. Vorrei cercare di chiarire meglio qual è il mio punto di vista, che è anche quello di molti colleghi economisti.

Primo, il punto non è abolire i notai o in generale gli esperti di diritto civile. Il punto è abolire l'obbligatorietà della loro certificazione. Credo che l'intervento di Stefano sia chiarificatore oltre ogni dubbio. Ci sono operazioni, come la cancellazione di un mutuo e l'accensione di un altro con condizioni differenti, che sono sufficientemente standard e non necessitano di eccezionali capacità e conoscenze nel campo del diritto. Perché la legge mi obbliga a ottenere una firma notarile?

Secondo, nessuna contesta che notai o esperti in diritto civile possano svolgere importanti funzioni. Se debbo fare un grosso investimento immobiliare e ho dubbi sul fatto che l'immobile che intendo acquistare sia gravato da ipoteche, o il venditore sia il legittimo proprietario, allora deciderò in totale autonomia di avvalermi della consulenza di un esperto legale che sciolga tali dubbi. Non c'è bisogno che la legge mi obblighi. Ma supponiamo invece che debba comprare un piccolo garage per 25.000 euro da mio fratello, di cui mi fido ciecamente e che ha posseduto il garage senza problemi per 30 anni. Perché ho bisogno del notaio? L'esempio non è scelto a caso, visto che l'ultima battaglia che la corporazione notarile ha condotto è stata contro l'abolizione dell'obbligo di certificazione notarile per transazioni immobiliari inferiori ai 100.000 euro. Obbligare gli italiani a pagare una certificazione notarile che non desiderano è equivalente a imporre una tassa arbitraria che scoraggia il commercio, una tassa il cui gettito finisce non nelle casse dello stato ma di una categoria non propriamente nota per la propria indigenza. Francamente, non vedo come il livello di fiducia nello Stato (che, sono d'accordo, è assai bassa) c'entri con queste considerazioni.

Terzo, va perfettamente bene che un gruppo di esperti di diritto civile crei un'associazione, la chiami magari 'Ordine', e permetta di accedere a tale associazione mediante rigoroso esame che certifica le conoscenze in materia civilistica. Tutto ciò che diffonde informazione tra i consumatori e permette di meglio valutare la competenza del professionista è benefico. Se l'associazione saprà mantenere alta la sua reputazione, qualora mi trovassi a fare un complicato investimento immobiliare mi rivolgerò senz'altro a uno dei suoi membri.

Quello che non va bene è che lo Stato mi obblighi a usare solo i servizi dei professionisti che appartengono a tale associazione. In alcuni casi, come quando compro il garage da mio fratello, magari non ho bisogno di nessuno. In altri casi magari mi va bene usare mio cugino che è laureato in legge, conosco per certo come persona sveglia e capace, ma non si è mai sbattuto per passare l'esame di ingresso nell'associazione. Va ancora meno bene che all'associazione, che ha fatto lobbying per costringere gli italiani a usare esclusivamente i servizi dei suoi membri, venga addirittura assegnato il diritto fissare i prezzi dei propri servizi e di limitare artificiosamente il numero dei propri membri.

Posso anche capire che, se si aderisce a una concezione paternalista, si possa giustificare l'obbligo per i cittadini di usare solo professionisti certificati. D'accordo, accettiamo pure che i cittadini siano idioti e che, in assenza di obblighi legali, si farebbero assistere nelle loro transazioni immobiliari dal mago Otelma. Ma questi poveri idioti che dobbiamo proteggere, per quale cavolo di ragione devono pagare prezzi stabiliti esclusivamente da un venditore monopolista? Che razza di protezione è questa?

Ultimo, perché ce l'abbiamo tanto con i notai? Ce l'abbiamo con tutte le restrizioni arbitrarie del libero scambio che servono a proteggere rendite create artificialmente dalla legge. Il caso dei notai è abbastanza clamoroso e sintomatico di quanto sia difficile introdurre in Italia interventi di liberalizzazione. La categoria è numericamente piccola, e quindi controlla pochi voti. Non ho dati 'duri' sugli orientamenti politici dei notai, ma non hanno certo fama di fricchettoni sinistrorsi. L'abolizione dell'obbligatorietà di certificazione avrebbe benefici cospicui per milioni di persone, a cominciare da Stefano che riuscirebbe a fare più mutui e dalle decine di suoi clienti che riuscirebbero a pagare meno di interessi. In poche parole, tutte le stelle sembrano allineate affiché un governo di centrosinistra intervenga rapidamente ed efficacemente, accrescendo al tempo stesso efficienza ed quità. Invece no, manco questo riusciamo a ottenere. Questo è quello che esaspera, che in Italia qualunque intervento minimo di liberalizzazione sia così lento e difficile da ottenere.

In alcuni casi, come quando compro il garage da mio fratello, magari non ho bisogno di nessuno.

Tu no, ma chi a sua volta comprerà da te il garage, domani o tra dieci anni, vorrà sapere da chi tu lo hai a tua volta acquistato e non gli basterà certo sapere che il venditore era tuo fratello, ma si sentirà garantito solo da un bell'atto notarile che gli garantisca che l'immobile è, ed era, libero da ipoteche. Segue che la vendita del garage sarà facilitata dalla presenza di tale atto (e dalla relativa responsabilità patrimoniale di chi lo ha redatto). Trattasi di banale esternalità positiva prodotta dalla certezza del diritto di proprietà. Dimmi, ha un valore questa esternalità, oppure no?

Ce l'abbiamo con tutte le restrizioni arbitrarie del libero scambio che servono a proteggere rendite create artificialmente dalla legge. Il caso dei notai è abbastanza clamoroso...

E invece, come ho già diffusamente spiegato oggi a Michele, il caso dei notai mi pare curiosamente MAL SCELTO proprio perché si tratta di un'attività professionale dove asimmetrie informative, esternalità, public goods e fondamenti economici del diritto di proprietà si intrecciano in modo così complesso da rendere la questione tutt'altro che banale anche sul piano teorico oltre che, come ovvio, su quello dell'attuabilità pratica. Sarò un troppo mediocre economista, ma la presunzione che vi sia una-ed-una-sola Verità su questo specifico tema di policy non la condivido.  

Tu no, ma chi a sua volta comprerà da te il garage, domani o tra dieci
anni, vorrà sapere da chi tu lo hai a tua volta acquistato e non gli
basterà certo sapere che il venditore era tuo fratello, ma si sentirà
garantito solo da un bell'atto notarile che gli garantisca che
l'immobile è, ed era, libero da ipoteche. Segue che la vendita del
garage sarà facilitata dalla presenza di tale atto (e dalla relativa
responsabilità patrimoniale di chi lo ha redatto). Trattasi di banale
esternalità positiva prodotta dalla certezza del diritto di proprietà.
Dimmi, ha un valore questa esternalità, oppure no?

Di che esternalita' stai parlando? A normativa vigente, i notai ricevono una gabella sia da Sandro, che da colui che acquista da Sandro.  E la gabella, questo e' rilevante, e' fissata per legge. Tra le varie domande che seguono: 1) perche' vuoi fare pagare Sandro per ottenere un'informazione che ha gia'? 2) perche' il prezzo dell'informazione dovrebbe essere definito dallo Stato invece che dal mercato?

Tutti i diritti reali su un'immobile sono iscritti a registro. A Sandro non importa consultarlo, quindi non dovrebbe pagare nulla ad alcuno. Se l'acquirente del garage da Sandro vuole assumere un esperto per consultarlo e comprenderne i contenuti, va lasciato libero di assumere chiunque voglia, al prezzo determinato a trattativa privata.

Insomma, l'acquirente del garage di Sandro dovrebbe pagare (magari dopo un bel processo di search ed asta competitiva di quelli che piacciono tanto agli economisti euclidei...) un c.d. "esperto" per scoprire qualcosa (= quali erano i diritti reali sull'immobile al momento dell'acquisto di Sandro) che se Sandro avesse in mano un atto notarile saprebbe già gratis. Dato che in questo caso il c.d. "esperto", dovendo lavorare di più, si farebbe pagare sicuramente di più che nel caso della semplice stipula di un nuovo atto notarile, sarebbe per l'acquirente un vero affare...

Ma è così difficile capire che gli atti legali, tra cui quelli dei notai, seppure stipulati nel corso di rapporto privatistico tra le parti hanno un valore aggiuntivo proprio perchè TUTTI possono beneficiarne per i futuri rapporti? Mai sentito parlare di certezza del diritto (meglio, dei diritti) e del valore economico della stessa? O pensi ad un mondo (dei sogni...) in cui non esiste informazione pubblica e chiunque voglia un'informazione debba per forza andare sul mercato a comprarsela volta per volta? Ma allora, per coerenza, dovresti proporre anche l'abolizione delle iscrizioni obbligatorie nei registri immobiliari e dei veicoli. Questa è l'esternalità e questo è il motivo per cui l'attività dei notai ha anche una rilevante valenza pubblica. 

Sul come organizzare tale attività (p.e. i notai potrebbero per tale funzione essere stipendiati dallo Stato, ma come ovvio ci sarebbero problemi di incentivi) e sui relativi costi e benefici di soluzioni più o meno vicine al libero mercato, il discorso è come ho già detto aperto e rinvio pertanto ai miei post precedenti. Ma il dibattito rimane sterile se ci si ostina a non capire quale sia la funzione dei notai e dei loro atti ed il perché l'obbligo di rivolgersi ad essi abbia una motivazione in termini di efficienza.

Il problema è che Sandro, che stà investendo i risparmi di una vita, neanche conosce i rischi di un acquisto immobiliare.

Sandro, se non tutelato, sarà facile preda e vittima di coloro che si improvvisano o addirittura di coloro che si sono organizzati per truffare i cittadini.

Se ed esempio chiunque potesse iscrivere un ipoteca su un immobile (e non vi fosse il rigoroso controllo notarile) Sandro nel corso della sua vita correrebbe il rischio di vedere la sua casa ipotecata da un estraneo anche dopo averla miracolosamente acquistata in modo corretto. 

Su determinate materie delicate non si può immaginare che il libero mercato possa risolvere tutti i problemi. Per cose così delicate molto meglio, ed anche più economico, una rigorosa regolamentazione. (l'onorario del notai, regolamentato dallo Stato a tutela del consumatore è 10 (dico dieci) volte inferiore all'onorario di un agente immobiliare che agisce in libera concorrenza.

Il libero mercato a volte funziona. In settori delicati invece può creare danni enormi.

La categoria è numericamente piccola, e quindi controlla pochi voti.
Non ho dati 'duri' sugli orientamenti politici dei notai, ma non hanno
certo fama di fricchettoni sinistrorsi.

Mi chiedo: come si fa a dire di fare l'economista e fare un'affermazione del genere che dimostra una assoluta ignoranza di fatti economici noti anche alle zie e nonne d'Italia. Mai sentito parlare di tale Pier Gaetano Marchetti, forse il notaio piu' noto d'Italia, nonche' a capo del patto di sindacato di Mediobanca, nonche' regista dell'operazione banca Intesa-San Paolo?1? Evidentente no, tutti sanno da che parte stanno sia lui che Bazoli etc.

Come sempre i sinistrorsi o ipocritamente o senza dolo ma per ignoranza (alla Brusco) tirano le loro conclusioni affrettatamente. La lobby dei notai (quelli che contano, quelli delle operazioni societarie importanti, non quelli degli atti immobiliari) sono profondamente di sinistra, cosi' come lo sono i miei colleghi banchieri qui a Londra in maggioranza. Guarda caso!?! 

ma l'economia non si chiamava politica una volta o volete contrabbandarci l'idea della sua presunta neutralita'? Leggete i giornali miei cari, e soprattutto tu Sandro, che, per quanto ingenuo, mi sembri l'unico non sfigato di questo blog!

 

"Il fatto che l'Italia si distingua per l'alto numero di laureati in legge rispetto ai laureati in ingegneria non e' un caso, ne' e' dovuto a differenze nelle preferenze. E' semplicemente dovuto al fatto che il mercato del lavoro degli ingegneri e' molto competitivo, mentre l'entrata nelle professioni giuridiche e' limitata dagli ordini."

gianluca, qui non ti seguo un granche'....

a mio avviso la presenza di barriere all'entrata (sopratutto laddove le barriere sono di natura genealogica) dovrebbe scoraggiare l'acquisizione degli skills necessari per operare su quel mercato piu' che incentivarla....

se sono figlio di un signor nessuno, molto meglio acquisire gli skills necessari per competere sul mercato degli ingenieri (dove barriere non ve ne sono) piuttosto che studiare legge e non poter nemmeno esercitare la professione 

Ma se c'e' piu' competizione, c'e' meno rendita, lo skill premium e' inferiore e quindi ci sono meno incentivi a diventare ingegneri piuttosto che notai. L'elevato skill premium spinge anche il figlio del signor nessuno a provare a diventare notaio nonostante le difficolta' "genealogiche". Dopotutto solo (!!!) il 10% dei notai e' figlio di notaio e chi sa, magari, con gli agganci giusti.....

Credo Gianluca intendesse questo.

meglio la lotteria.

sono d'accordissimo con te. penso anch'io che gianluca avesse in mente le rendite che ti becchi se la vinci, la lotteria, e diventi notaio...ed allora ben vengano le barriere all'entrata (degli altri).

non sono d'accordo, pero'. non penso che in Italia vi sia un numero abnorbe di laureati in legge per via delle barriere all'entrata alla professione notarile (o all'avvocatura).

piu' che la speranza di vincere la lotteria penso sia la prospettiva dei concorsi pubblici a spingere il 18enne italiano ad iscriversi a giurisprudenza. la prospettiva del posto fisso garantito dopo uno scritto ed un orale.

non ho il tempo di cercare i dati disaggregati per regione, ma ho una certa intuizione che il numeo degli iscritti a giurisprudenza sia parecchio correlato con la percentuae d'impiego nel settore pubblico...

Da ingegnere ti confermo che il problema è lo scarso premio per le lauree tecnico/scientifiche: un posto lo trovi come niente, ma per la maggior parte sono sottoqualificati, e di conseguenza sottopagati.Ovviamente ci sono delle eccezioni, ma per i posti buoni (o per mettersi in proprio) le barriere all' entrata non mancano.

La verità è che in Italia l' offerta di ingegneri supera abbondantemente la domanda:conosco diversi progettisti di chip emigrati perchè ST (unico produtore nazionale) offriva solo contratti di formazione lavoro per l'equivalente in lire di 900€/mese nel '98, e c'era la coda per entrare.Già  in Austria offrivano circa il doppio.

Non parliamo poi di fisici e matematici, quando va bene finiscono a fare i programmatori. 

Da ingegnere ti confermo che il problema è lo scarso premio per le
lauree tecnico/scientifiche: un posto lo trovi come niente, ma per la
maggior parte sono sottoqualificati, e di conseguenza
sottopagati.Ovviamente ci sono delle eccezioni, ma per i posti buoni (o
per mettersi in proprio) le barriere all' entrata non mancano.

Ma se le barriere all'entrata ci sono anche per gli avvocati allora tanto vale fare l'ingegnere, visto che un posto (anche se sottopagato) lo trovi facilmente, e se ti va male puoi sempre emigrare.

Se sei disposto ad emigrare, a lavorare in proprio o a viaggiare per lavoro, magari fino a finire su una piattaforma petrolifera, non fa una piega.

Quanto al posto sottopagato, bene o male lo trovi anche con la laurea in legge con la quale in loco hai dei target primari migliori (notariato/magistratura/avvocatura).

In ogni caso credo anch'io che sia più ragionevole competere da ingegnere che da laureato in legge, solo non quanto possa sembrare a prima vista.

non sono d'accordo, pero'. non penso che in Italia vi sia un numero
abnorbe di laureati in legge per via delle barriere all'entrata alla
professione notarile (o all'avvocatura).

piu' che la speranza di vincere la lotteria penso sia la prospettiva
dei concorsi pubblici a spingere il 18enne italiano ad iscriversi a
giurisprudenza. la prospettiva del posto fisso garantito dopo uno
scritto ed un orale.

In effetti, questo e' un buon punto. Si tratta sempre di ricerca di una rendita ma almeno piu' facile da raggiungere.

Per quanto riguarda il numero chiuso ,anzi meglio  "programmato  esso  è strettamente collegato al fatto che
il notaio è un Pubblico Ufficiale, cioè è un soggetto che viene nominato
dallo Stato e che parla ed agisce in nome dello stesso (i nostri atti 
iniziano con le parole REPUBBLICA ITALIANA e terminano con l'apposizione 
del Sigillo dello Stato)." " In altri termini è un "rappresentante" dello 
Stato e, come tale, dallo Stato è scelto e controllato.
 E' quindi lo Stato che decide di quanti "rappresentanti" ha bisogno in 
relazione alle sue necessità, che sono principalmente tre :
 -coprire capillarmente il territorio nazionale, senza lasciare scoperta
nessuna zona
 - nominare solo coloro che hanno dimostrato di essere capaci, onde evitare 
che le funzioni statali vengano svolte dal suo "rappresentante"  in modo 
non ottimale
 - controllare efficacemente e in modo "spietato" l'operato del suo 
"rappresentante". E' evidente che il controllo è tanto maggiore quanto più 
limitato è il numero dei controllati .

 Queste considerazioni sono alla base del sistema notarile, ma sono comuni 
a tutti i sistemi in cui vi è un soggetto che parla a nome dello Stato. "


 "Dunque numero chiuso  per il rapporto che lega il notaio allo  Stato ,che gli
 delega, come esempio efficace e funzionante di deregulation, l'esercizio di
pubblica funzione dell ' attribuzione di pubblica fede agli atti ricevuti.
Tale delega, in quanto delega, deve necessariamente essere conferita a un
numero di soggetti determinato e la determinazione avviene periodicamente
 secondo le esigenze dello Stato (numero programmato) e se il numero deve
essere determinato,l'accesso deve necessariamente avvenire per concorso e
non per esame .
Il numero programmato dei notai non è certo l'unico esempio nel modo di operare dello Stato per l'accesso a tutte le carriere che comportano
assegnazione da parte dello Stato di funzione pubblica o di compiti di
interesse pubblico.Tale accesso avviene infatti secondo il numero di soggetti che lo Stato
ritiene periodicamente necessario  ( numero programmato)  ad esempio per
l'accesso:
- ai posti di  carriera diplomatica ( non più di trenta ogni anno);
- ai posti per Ufficiali nelle Accademie militari e per le carriere di sottufficiali;
- alla magistratura ordinaria e speciale;
- alle carriere nella pubblica amministrazione;
 alle carriere di funzionario della Camera dei Deputati e del Senato.
              Si è mai sognato qualcuno di chiedere la liberalizzazione
 dell'accesso alla carriera diplomatica o a tutte quelle sopradette e ad altre ancora ? " il numero chiuso è connesso alla Tabella delle sedi,
che non nasce per caso, ma risponde a una ferrea logica, strutturata com'è
in base a uno studio attento e analitico del territorio, della popolazione,
del giro di affari, delle vie di comunicazione, delle distanze e delle
esigenze della popolazione stessa e viene sottoposta a revisione periodica
proprio per verificare che gli elementi su cui  poggia non siano nel
frattempo variati, con conseguente necessità di aumento o soppressione delle
sedi complessive.   Qualcuno si è mai lamentato del numero chiuso dei magistrati o di altri
 esercenti pubbliche funzioni? Anche per i magistrati, ad esempio, vi sono le stesse procedure 
(distribuzione territoriale con obbligo di assistenza alla sede; numero 
programmato di circa 5500 giudici, grosso modo tanti quanti sono i notai; 
concorso in sede unica nazionale, e non esame locale di semplice idoneità. 
 Per i magistrati manca il severo controllo statale non c'è, per tutelare la indipendenza dei 
giudici

 Svolgiamo funzioni delegate dallo Stato; il fatto che le svolgiamo non da
dipendenti statali ma da professionisti nulla toglie all'essenza della  nostra funzione.
Mi direte: ma i notai così guadagnano tanto, in fondo i magistrati sono dei  dipendenti statali...


Ma è stata una scelta dello stato far gestire la professione in ambito
privato piuttosto che tenere i notai dipendenti come i magistrati.

 E questa scelta ha pagato: infatti i costi per la collettività per le spese
 di giustizia sono enormi, a fronte di un sistema inefficiente; e non mi si
 dica che il cittadino non paga il giudice!

Tutti lo paghiamo, in modo
indiretto; e poi, quando una udienza viene fissata a distanza di due anni,
 quale costo enorme subisce il cittadino che aspetta di vedere fatta
giustizia? Forse non preferirebbe pagare un onorario notarile e vedere
risolto subito il problema, piuttosto che spendere migliaia di euro in
avvocati?Il sistema giudiziario italiano è stato più volte condannato dalla comunità europea per le sue manchevolezze. nvece il sistema dei notai funziona alla grande, con costo zero per le
finanze pubbliche.   Gli avvocati sono 100.000 e più; forse il loro numero ha garantito
efficienza ed economicità?? Gli avvocati costano poco?

 Il numero chiuso è garanzia di selezionare solo i migliori, garanzia di efficienza.

O forse il  problema è che i notai guadagnano tanto.
Ma allora non confondiamo invidia sociale con efficienza di sistema."

Francamente, sono basito.

I notai NON sono dipendenti pubblici, NON sono pagati dallo Stato....allora perchè deve essere lo Stato (o l'Ordine, su autorizzazione dello Stato) a stabilire "quanti gliene servono"? E' lo Stato a scegliere la domanda di servizi notarili? Io non ricordo decreti o leggi in cui si stabilisse che in un dato anno si dovessero effettuare x compravendite immobiliari...Allora, visto che la domanda di servizi notarili si determina liberamente sul mercato, perchè non lasciare che anche l'offerta si determini allo stesso modo? Numero chiuso come garanzia di efficienza? Ma dove? E' la competizione e la concorrenza lo strumento più adatto per selezionare i migliori e i più efficienti! Altrimenti mettiamo il numero chiuso anche per i produttori di televisori, che le marche in commercio mi sembrano tutte di bassa qualità....

Tu no, ma chi a sua volta comprerà da te il garage, domani o tra dieci
anni, vorrà sapere da chi tu lo hai a tua volta acquistato e non gli
basterà certo sapere che il venditore era tuo fratello, ma si sentirà
garantito solo da un bell'atto notarile che gli garantisca che
l'immobile è, ed era, libero da ipoteche. Segue che la vendita del
garage sarà facilitata dalla presenza di tale atto (e dalla relativa
responsabilità patrimoniale di chi lo ha redatto). Trattasi di banale
esternalità positiva prodotta dalla certezza del diritto di proprietà.

Perche' esternalita'?

Supponiamo che i potenziali futuri compratori del garage che ho comprato da mio fratello (oops, problema: sono figlio unico) siano disposti a pagare 100 senza la certificazione notarile (o equivalente) e 150 con la certificazione.

La certificazione sarebbe quindi un beneficio per chi comprera', ma non un'esternalita': il beneficio lo pagherebbe con un prezzo piu' alto (150 invece di 100) della casa e il corrispondente valore della certificazione (50) lo pagherebbe a me; quindi io "internalizzerei" quel benificio nel decidere se ottenere o meno la certificazione.

E poi perche' dovrei far fare la certificazione due volte (adesso che compro e domani se vendo) invece di farla solo quando servirebbe (domani, forse, se non vendo a un altro mio fratello)?

La certificazione notarile è effettuata non solo nell'interesse del proprietario ma anche nell'interesse di tutta la collettività.

Se il proprietario del garage ad esempio non paga un suo lavoratore, o non paga le tasse allo Stato, il lavoratore e lo Stato potranno ottenere quanto dovuto con una azione esecutiva verso il garage solo se il proprietario del garage è veramente il proprietario di quel garage.

Sarebbe troppo bello poter dire io sono proprietario di quel garage senza la necessità di una certificazione oggettiva. Se mi fa comodo, uso uso il garage quando mi pare, se invece sono inadempiente con un creditore eccepirò che quel garage non è mio, ma è di mio fratello perchè nessuno lo ha attestato con certezza.

Ancora: il notaio non garantisce solo il momento dell'acqusto del garage. Il notaio garantisce anche che per tutto il periodo successivo (ad es. 50 anni) in cui io sono il proprietario nessun altro possa venderlo o iscriverci ipotece sopra.

Se il cittadino fosse libero di rivolgersi a un soggetto qualsiasi per mettere un ipoteca o vendere la casa tutti noi correremmo il rischio (considerati i tanti truffatori in circolazione) di vedere la nostra casa ipotecata da un altro soggetto che non è il proprietario. Cosa che invece oggi, grazie al controllo notarile è impossibile. Oggi, grazie al notariato che funziona correttamente, possiamo tutti dare per scontato che la casa è mia e solo io posso venderla o ipotecarla.

Proviamo ad immaginare a cosa succederebbe ad eliminare le rigorose regole in materia ed immaginare che sia il libero mercato a regolamentare tutto.Le rapine di telecom banche assicurazioni ecc. ecc. sono il frutto del libero mercato non regolamentato. Meglio la liberalizzazione? (ognuno fa quello che vuole)? o un mercato concorrenziale con regole precise?

Ancora i costi notarili REGOLAMENTATI DALLO STATO a tutela del consumatore, sono molto più bassi (DIECI VOLTE DI MENO) rispetto ai costi che dobbiamo sostenere per la semplice opera di mediazione di un agente immobiliare (attività notevolmente più semplice e con meno responsabilità di quella notarile) che percepisce, operando nel libero mercato e in totale concorrenza.

Un esempio:

casa del valore di euro 200.000

costo agenzia immobiliare che agisce in libera concorrenza euro 12.000 (6.000 dal venditore + 6.000 dall'acquirente) tutto rigorosamente in nero quindi 12.000 euro netti in tasca.

Costo del notaio regolamentato dallo Stato (non liberalizzato come gli agenti immobiliari) circa euro 1.500 tutti regolarmente fatturati (meno di 700 euro in tasca da detrarre ancora le spese di studio, uno studio notarile costa 20.000 euro l'anno). Come è a tutti noto il notaio dichiara 10 volte di più di qualsiasi altro professionista non perchè guadagni di più ma semplicemente perchè a causa dei notevoli controlli (w la regolamentazione) è costretto a dichiarare tutto.

Il mercato completamente libero per oggetti che il consumatore può valutare da solo può anche funzionare (spesso comunque funziona male: vedi i disastri dei prodotti cinesi), sicuramente non funziona per tutte quelle prestazioni che il consumatore non può valutare e non sa comprendere.

Guccini era ed è la mia passione ma immaginare che il libero mercato, la libera concorrenza riesca a regolamentare tutto il mercato dei beni e dei servizi è un utopia esattamente come è un utopia il comunismo. Del resto gli affitti degli appartamenti alle stelle sono un frutto della liberalizzazione dei canoni di affitto.

La conseguenza delle finte liberalizzazioni in campo notarile sarà che il consumatore pagherà per un trasferimento immobiliare 10 volte di più e non avrà le certezze che oggi danno i notai.

Però il consumatore, dopo aver perso i risparmi di una vita di lavoro, avrà la soddisfazione di dire che ha sbagliato liberamente.

Se mi devo operare non voglio essere libero di scegliere tra un dentista o un chirurgo, voglio invece essere sicuro che chi mi opererà sia una persona competente. Solo dopo averne ammazzati mille il mercato forse si accorgerà, nonostante le false e ingannevoli pubblicità, che quel soggetto è un incapace. E poi tra 100.000 concorrenti vallo a trovare quello che veramente sa operare.

Meglio che i chirurghi siano pochi e qualificati.

Lo stesso vale per il notaio a cui la povera gente affida spesso i risparmi di una vita.

Ma allora aboliamo anche l'obbligo delle cinture di sicurezza. Devo o non devo essere libero di salvaguardare la mia vita?

Il fatto che sia addirittura il manifesto (noto quotidiano di sinistra, il preferito di Guccini) a sottolineare l'importanza per i cittadini di una ordinata regolamentazione della proprietà privata, magari ci può aiutare ad affrontare con un minore miopia e pregiudizio l'argomento.

Leggete qui: http://www.ilmanifesto.it/argomenti-settimana/articolo_0e1724bae930060e0...

Quindi in breve è un workaround per la mancata informatizzazione del catasto?

P.S. vedo ora che hai disperso diversi interventi in giro per il thread: forse a questo punto per chiarezza di esposizione era meglio fare una sintesi e postare in fondo

No. Il notaio è un terzo imparziale affidabile.Come un giudice. Il notaio previene la lite il giudice invece interviene quando la lite è già sorta. Il notaio tra le molteplici funzioni che svolge impedisce anche ad un pincopallino qualsiasi di accendere una ipoteca sulla tua e sulla mia casa. La informatizzazione del catasto non c'entra nulla.

Ho sparso messaggi in giro per il thread nel tentativo di ripondere a tutti nella speranza di smitizzare miopi pregiudizi in materia.

 

Scusate, anche io sarei un elettore di sinistra sinistra, ma che c'entrano i privilegi dei notai con la ordinata regolamentazione della proprieta' privata? Per quello ci sono i registri pubblici delle ipoteche regolarmente accessibili per nome e immobile e, come qualcuno ha detto, basterebbe l'informatizzazione del catasto perche' sia accessibile veramente da chiunque.

Il catasto è già informatizzato da tempo.

Il problema non è il catasto ma chi ha il diritto di certificare che la tua casa è stata venduta?

Se lo può fare chiunque le nostre proprietà sono in pericolo. Se la certificazione la può fare solo il notaio possiamo stare tranquilli come siamo stati tranquilli fino ad oggi.

 

TI RIPRODUCO UN ALTRO STRALCIO DI UN IMPORTANTE STUDIO DA CUI EMERGONO I COSTI DI UN SISTEMA SENZA REGOLE COME QUELLO AMERICANO:

"> Real estate fraud (frodi immobiliari) che, attraverso diversi
schemi, hanno provocato danni enormi e che hanno come caratteristica comune la falsificazione di documenti ed identità e la collaborazione
di soggetti della procedura transattiva. Gli operatori delle
transazioni immobiliari indicano che, in Canada, il valore medio di un
caso di frode immobiliare si aggira sui 300.000 dollari e la stima della
“Quebec Association of Real Estate Agents and Brokers” è che il
fenomeno ammonti a circa 1,5 miliardi di dollari l’anno. In Usa la
questione è seguita con attenzione anche dall’Internal Revenue Service
(il servizio di riscossione delle imposte sui redditi), perché implica
notevoli riflessi anche fiscali in termini di perdite di gettito e riciclaggio.
Al riguardo è stato presentato nel marzo 2007 il rapporto
“Real Estate Fraud: Facts, Figures and Closed Cases” dall’IRS Criminal
Investigation.
Il fenomeno è in costante aumento in tutto il mondo anglo-americano,
e si distingue in due fattispecie:
• Mortgage fraud (frodi ipotecarie), fenomeno così grave,
preoccupante ed in espansione che il Federal Bureau of Investigation
(FBI) da tempo lo sta monitorando e sta attivamente cooperando
con molte istituzioni pubbliche e private per contrastarne la diffusione.
La frode ipotecaria viene messa in relazione, oltre che con
la più estesa possibilità di falsificazione offerta dalle tecnologie informatiche,
con il crescente affidamento delle istituzioni finanziarie
e non finanziarie su soggetti terzi intermediari non qualificati. Questo
fenomeno ha creato molte opportunità per frodi organizzate fra
i vari soggetti coinvolti, soprattutto nel settore dei mutui. È evidente
quindi l’importanza che riveste l’attendibilità dei soggetti che forniscono
dati rilevanti, dato che le ricadute in termini di perdite del
sistema sono sempre più elevate, soprattutto laddove si tratta di
immobili, il cui valore medio è, come detto, di centinaia di migliaia
di euro o di dollari. Su questo problema l’FBI collabora, già da tempo,
tra gli altri, con la National Notary Association, proprio per
“...combattere il problema delle frodi ipotecarie” .
• Title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà
immobiliare): tale fenomeno si è particolarmente diffuso in Canada,
dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare
elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti ed
attuato con modalità elettroniche. La title fraud consiste nel vero e
proprio “furto” della proprietà immobiliare ad inconsapevoli
proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di
proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca l’erogazione
di un mutuo che viene garantito con l’iscrizione dell’ipoteca
a carico dei beni appartenenti all’inconsapevole
proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario
da un punto di vista formale perde la casa a favore della
banca che può vantare una ipoteca.
Il fenomeno – disastroso per i consumatori ma anche per il sistema
bancario ed assicurativo – ha provocato un tale allarme da portare,
nel 2006, alla emanazione di una legge apposita per cercare di arginare
il fenomeno (Bill 152). I danni provocati dalla title fraud sono
stati stimati, nel 2005, in oltre 1,5 miliardi di dollari. Questo ha comportato
l’aumento dei risarcimenti, per questo tipo di danni,
dal 6% sul totale delle somme risarcite, nel 2000, al 33,3% nel
2005. Fino al 2006, essendoci la responsabilità diretta del Registro
Immobiliare per questo tipo di danni, le assicurazioni si sono potute
“rivalere” sul Fondo Pubblico istituito per risarcire i danneggiati,
con conseguente aggravio dei costi a carico della collettività.
Dato che, proprio per questo motivo, il Bill 152 esclude la possibilità
di rivalsa sul Fondo Pubblico, è prevedibile un nuovo inevitabile
rialzo dei premi assicurativi e, se il fenomeno dovesse continuare
o peggiorare, il rifiuto assicurativo per gli immobili."

 

PER CHI FOSSE MAGGIORMENTE INTERESSATO PUO' LEGGERE L'INTERO STUDIO AL SEGUENTE INDIRIZZO:

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Stampa/Sicurezza%20giuridi...

L'ormai celeberrimo notaio Lodovico ne ha scritte tante che non so da
dove iniziare. Forse non dovrei neanche, perche' spiegare concetti,
anche semplici, a chi non e' intellettualmente onesto, e' impresa
impossibile. Dato che pero' mi diverto, lo faccio ugualmente. Il notaio
lodovico ci dice:

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato. Altro che
liberalizzazione. I notai sarebbero felici di una vera
liberalizzazione. La verità è che oggi lo Stato dice che al ribasso non
vi è limite mentre se un notaio vuole essere pagato di più lo Stato ha
previsto un tetto massimo. Questo è il libero mercato?

Benissimo. Vuol dire che siamo d'accordo. Si prende lei l'incarico di
informare il Governo che l'ordine dei notai chiede la rimozione di
qualsivoglia regolamentazione dei prezzi? Ovviamente, allo stesso tempo
va liberalizzato l'accesso alla professione.

L'agente immobiliare che opera in libera concorrenza per lo stesso
immobile si fa pagare 10 volte più del notaio che invece ha un limite
massimo all'onorario e non un limite minimo .

Vede, notaio: se voglio vendere un appartamento senza fare ricorso ai
servizi di un agente immobiliare, sono liberissimo di farlo. Invece lo
Stato mi impone di acquistare servizi da voi notai. Riguardo al
confronto tra compensi: innanzitutto c'e' forte collusione tra agenti
immobiliari. Ma questo non e' il punto che piu' mi interessa. Vede, se
voglio lamentarmi del prezzo delle pesche, non inveisco dicendo che
costano dieci volte piu' delle noci, perche' tutti mi prenderebbero per
sciocco...

Io credo che la qualità della prestazione tuteli il cittadino meglio di qualsiasi sconto. Se per risparmiare il 20% o il 30% o magari il 50% sul già calmierato
onorario notarile rischio di perdere la casa preferisco non chiedere
sconti. Evidentemente il notaio non riduce la qualità del suo servizio pur
di accaparrarsi il cliente (come invece farebbe un commerciante
qualsiasi il cui unico obiettivo è il guadagno). Su di un onorario calmierato dallo Stato fare uno sconto eccessivo
significa necessariamente ridurre la qualità della prestazione.

La qualita' e lo sconto non sono assolutamente in antitesi. Scusi
tanto, ma lei certe idee dove le prende? Il libero accesso alla
professione e la concorrenza che ne consegue assicurano sia
l'abbassamento dei prezzi che il miglioramento della qualita'. E
quindi, ovviamente, anche l'aumento dell'utilizzo dei servizi
assicurati dalla professione. Per cercare di accaparrarsi quote di
mercato, nuovi entranti abbasseranno i prezzi, e saranno seguiti in
questo da tutti gli altri, pena l'azzeramento degli introiti. La
qualita' viene assicurata dalla possibilita' per l'acquirente di
SCEGLIERE. Scegliere di non acquistare servizi da un notaio somaro.

Chi studia il diritto sa che individuare
la proprietà di un immobile è cosa
difficilissima. Si parla a riguardo
di "probatio diabolica".

Mi spiega cosa c'e' di difficile nel tenere un registro unico dei
diritti reali sugli immobili, accessibile via web? Quando iscrivi un
figlio all'anagrafe, a richesta di stampano l'estratto dell'atto di
nascita. Cosa ti vieta di vare lo stesso con l'iscrizione di un diritto
reale?

Se il notaio guadagna bene, non dipende dall'onorario che ripeto a
difesa del consumatore è calmierato, ma dal fatto che il notaio in un
anno riesce a stipulare molti atti.

Ovviamente cio' non risponde al vero. Ma assumiamo, for the sake of
argument, che sia vero. (vede, lei va di latinorum, io d'inglese) Cio'
significa che ci sono molti soggetti che troverebbero conveniente
diventare notai e sottrare una parte di quegli atti ai notai
pre-esistenti. Perche' vietarglielo?

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero
mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come
dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di
quelli notarili.

Una serie di considerazioni: 1) ci sono molte barriere anche
all'ingresso nella professione forense, che sono in gran parte
responsabili per l'alto livello delle tariffe degli avvocati 2) non
v'e' obbligo alcuno per il cittadino di acquistare servizi da un
avvocato 3) vedo che insiste nel lamentarsi del prezzo delle pesche
paragonandole alle noci...

Se si eliminassero tutte le tasse l'assegno da staccare al notaio
sarebbe veramente irrisorio meno di quanto chiede un geometra non
laureato per persentare una dichiarazione di successione.

L'assegno da staccare sarebbe piu' leggero ancora se eliminassimo
l'obbligatorieta' dell'intervento notarile. Cosa ci vieta di liberarci
di tasse e notai allo stesso tempo?

 


Al supermercato che tanto piace A NOI e a questo governo si spende poco
perchè pochi sono i supermercati (oligopolio) e quindi hanno una grossa
mole di lavoro. Ma come; ci piacciono i supermercati che sono un vero
oligopolio? Ma non eravamo per il libero mercato? Il notariato è un po' come un supermercato: costa meno di tutte le
analoghe professioni (avvocati, agenti immobiliari) perchè i notai sono
pochi e fanno molti atti Se gli avvocati invece di essere 180.000 fossero magari 20.000
sicuramente costerebbero di meno anche loro. Lo stesso dicasi per le
molto più costose agenzie immobiliari.


 

Marco ha gia' detto, e bene. Non ci resta che piangere. Reitero: se
lei crede che la liberalizzazione dell'accesso porti a un aumento dei
prezzi, dovrebbe appoggiare la proposta, invece di osteggiarla.

VOGLIAMO RISPARMIARE 90.000 EURO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO DELLO STATO ITALIANO O I NOVECENTO EURO DEL NOTAIO?

Si ricorda quando sua madre le chiedeva: "Lodovichino, amore di
mamma, cosa vuoi come regalo di compleanno? Il trenino elettrico o la bicicletta?" Cosa rispondeva lei? "Entrambi, mamma!"

In America al posto del notaio devi pagare e molto più l'avvocato. E per una contrattazione immobiliare di avvocati ne devi pagare due, uno per parte.

In America decido io se assumere zero, uno, o piu' avvocati. E sono anche
libero di decidere chi assumere, tra migliaia e migliaia di persone.
Voglio essere libero di fare lo stesso in Italia. Cosa ci trova di
male? Riguardo agli studi che cita: la prego di fornire sempre le fonti.

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato che prevede un onorario
massimo ma non un minimo. Quello del fruttivendolo non prevede un
prezzo massimo della singola frutta.

Il motivo e' che non esiste l'ordine dei fruttivendoli, che decide quante persone possono vendere le mele in ogni Comune.

Il problema è che Sandro, che stà investendo i risparmi di una vita, neanche conosce i rischi di un acquisto immobiliare. Sandro, se non tutelato, sarà facile preda e vittima di coloro che si
improvvisano o addirittura di coloro che si sono organizzati per
truffare i cittadini. Se ed esempio chiunque potesse iscrivere un ipoteca su un immobile
(e non vi fosse il rigoroso controllo notarile) Sandro nel corso della
sua vita correrebbe il rischio di vedere la sua casa ipotecata da un
estraneo anche dopo averla miracolosamente acquistata in modo
corretto.

Mi spiega perche' si vorrebbe arrogare il diritto di scegliere per
Sandro? Io lo conosco, e mi sembra in grado di badare a se' stesso. Se
riterra' opportuno assumere un professionista, lo fara'. Nel caso
contrario, fara' da solo, a suo rischio e pericolo.

La certificazione notarile è effettuata non solo nell'interesse del
proprietario ma anche nell'interesse di tutta la collettività. Se il proprietario del garage ad esempio non paga un suo lavoratore,
o non paga le tasse allo Stato, il lavoratore e lo Stato potranno
ottenere quanto dovuto con una azione esecutiva verso il garage solo se
il proprietario del garage è veramente il proprietario di quel garage.

Che piffero sara' mai questa certificazione oggettiva? Perche' non possiamo tenere un semplice registro su un server?

Proviamo ad immaginare a cosa succederebbe ad eliminare le rigorose
regole in materia ed immaginare che sia il libero mercato a
regolamentare tutto.Le rapine di telecom banche assicurazioni ecc. ecc.
sono il frutto del libero mercato non regolamentato. Meglio la
liberalizzazione? (ognuno fa quello che vuole)? o un mercato
concorrenziale con regole precise?

Le rapine di telecom, banche, ed assicurazione, come le chiama lei,
sono innanzitutto il risultato della mancanza di concorrenza, ma anche
del mancato enforcement delle pene previste dalla legge per determinate
fattispecie di reato.

Il mercato completamente libero per oggetti che il consumatore può
valutare da solo può anche funzionare (spesso comunque funziona male:
vedi i disastri dei prodotti cinesi), sicuramente non funziona per
tutte quelle prestazioni che il consumatore non può valutare e non sa
comprendere.

Se mi devo operare non voglio essere libero di scegliere tra un
dentista o un chirurgo, voglio invece essere sicuro che chi mi opererà
sia una persona competente. Solo dopo averne ammazzati mille il mercato
forse si accorgerà, nonostante le false e ingannevoli pubblicità, che
quel soggetto è un incapace. E poi tra 100.000 concorrenti vallo a
trovare quello che veramente sa operare.

Io abito a New York, dove fortunatamente c'e' concorrenza nella
maggiorparte dei servizi. Mettiamo che debba subire un intervento
chirurgico al ginocchio. E' forse il caso che io sappia valutare la
perizia di un chirurgo? Non credo proprio. Secondo lei, non mi
resterebbe che invocare l'intervento dello Stato, o di qualche ordine
professionale che prescelga gli eletti abilitati ad operare il mio
beneamato ginocchio. Io invece cosa faccio? 1) chiedo lumi al mio
medico di famiglia, che e' nella posizione di valutare meglio, e
conosce l'insieme di scelta. Quali sono i suoi incentivi a non
prendermi per il sederino? Semplice: se lo facesse, sa che cambierei
medico e farei in modo che altri suoi clienti lo venissero a sapere. 2)
scelgo l'ospedale piu' prestigioso tra quelli che mi posso permetter, e che quindi ha piu' da
perdere assumendo chirurghi incapaci. Se un loro chirurgo mi rovina il
ginocchio, faccio causa all'ospedale per milioni di dollari e, quanto
piu' importante, l'ospedale prende uno sputtanamento che avra' effetti
negativi sui profitti.

Ma allora aboliamo anche l'obbligo delle cinture di sicurezza. Devo o non devo essere libero di salvaguardare la mia vita?

A parte considerazioni etiche, che potrebbero imporre allo Stato la
salvaguardia della vita dei cittadini anche contro la loro volonta',
ci sono ben altre considerazioni che giustificano l'obbligo delle
cinture. 1) In Italia, un automobilista che rimane paralizzato diventa
un costo immane per la societa', sia in termini di costo pecuniario del
trattamento sanitario e del suo mantenimento, sia di mancato realizzo
sull'investimento nel suo capitale umano 2) un automobilista che muore,
lascia orfani che vedono drammaticamente aumentare la probabilita' di
diventare indigenti e quindi, ancora, una volta, a carico della
societa'. Potrei continuare, ma non ne vale la pena.

Tanti cari saluti, Notaio Lodovico. E grazie per i suoi interventi. Li apprezziamo molto.

Dunque mi faccia capire, chi la pensa diversamente da Lei non è intellettualmente onesto. Concetto interessante, lo insegnano negli States?

Ma tu, caro Magnum, cos'hai capito dell'intero dibattito, dimmi? Cosi', per curiosita' intellettuale.

In particolare, mi puoi indicare, con esattezza notarile, in quale paragrafo o sequenza di paragrafi sia affermata l'inferenza che tu suggerisci essere stata fatta? Ossia, mi puoi indicare dove Clementi abbia sostenuto che chiunque non sia d'accordo con lui e' intellettualmente non onesto? Cosi', per notarile curiosita'.

 

ho letto nel blog :  " perchè non posso acquistare un box da mio fratello senza passare dal notaio ?" La risposta è che il sistema attuale delle  Conservatorie dei  Registri Immobiliari funziona appunto perchè qualsiasi informazione , anche riguardante il trasfermento immobiliare del valore di 5 euro o di nessun valore economico ( ma che incida sui diritti reali di godimento o di garanzia ) , passa attraverso il vaglio o del Notaio o del Giudice . Attribuire ad altri ( che siano privati , o titolari di cattedra di diritto civile ,  o funzionari comunali o avvocati  poco importa  ) la possibilità di inseririe dati  " non controllati " significa scardinare il sistema . Sistema che ora funziona , può e deve essere migliorato ma non distrutto . Sistema supercollaudato . Il dato che viene immesso oggi nel sistema ( e direi che il sistema  credo funzioni  dal Code Napoleon , salvo piccoli aggiustamenti ) è 1) il dato è certo 2) la provenienza è certa ( controllabile e controllata ) 3) il dato ha carattere giuridico 4) i soggetti intervenuti sono certi , esistenti , legittimati legalmente 5) il contratto  non è nullo , il provvedimento giurisdizionale  proviene da un organo costituzionalmente legittimato ,è valido , giuridicamente vincolante   ecc. Per maggiori informazioni consiglio la lettura di

IL NOTAIO GARANTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

in

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/XLIICongressoRiva/Forte_Relazioni.pdf

 del notaio Alberto Forte :

 "il Notaio garante nei trasferimenti immobiliari "

 (questo è il sommario :

1. Introduzione. - 2. Il notaio, ingegnere dei costi transattivi e “costruttore

di fiducia”. - 2.a Circolazione giuridica immobiliare e notariato: cenni al

caso italiano. - 2.b “Opportunismo” e regolamentazione del notariato. - 2.c L’atto

notarile “bene pubblico”. - 2.d Gli obblighi di protezione del notaio. - 2.e Senza il

notaio: la “tutela risarcitoria” della proprietà. - 3. Il notaio “sportello unico” della

transazione immobiliare. - 3.a L’operazione di trasferimento immobiliare. - 3.b Un

esempio pratico: la contrattazione preliminare. - 4. Organizzazione, gestione e controllo.

- 4.1 Evoluzione della procedura notarile. - 4.2 Qualità della prestazione

professionale del notaio. - 4.3 Qualità tecnica e qualità del servizio. - 4.4 Le dimensioni

della qualità nella relazione con il cliente. - 5. Oltre l’organizzazione: qualità

per il consumatore. )

Per quanto riguarda il rapporto con  i trasferimanti internazionali  e le procedure telematiche presenti e future consiglio invece la lettura del testo   " più tecnico " di

TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NAZIONALI E INTERNAZIONALI, PROCEDURE TELEMATICHE E GARANZIA NOTARILE del  Notaio  Michele Nastri

in

 http://www.notariato.it/News/Relazioni_Pesaro/Nastri/Nastridef.pdf

 

Per quanto riguarda il futuro , consiglio invece la lettura di 

E-conveyancing: inquadramento sistematico

della collega Eliana Morandi

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Studi_e_approfondimenti/36.pdf

ciao a tutti e buona lettura per il fine settimana

alberto

Hanno abolito l'obbligo dell'atto notarile per la compravendita di auto e moto (e per i motorini non c'è mai stata)...è un atto recente, staremo a vedere cosa succede. Io non penso che il mercato delle auto usate collasserà a causa di questa riforma, o che milioni di persone saranno truffate perchè acquisteranno un'auto che il venditore non aveva il diritto di vendere...quindi, se il meccanismo di semplice tenuta di un registro pubblico, che può essere aggiornato semplicemente presentandosi allo sportello della motorizzazione, funziona per le auto, perchè non dovrebbe funzionare con le case?

se
il meccanismo di semplice tenuta di un registro pubblico, che può
essere aggiornato semplicemente presentandosi allo sportello della
motorizzazione, funziona per le auto, perchè non dovrebbe funzionare
con le case?

In America non si passa dal notaio per comprare una macchina. Si scambia denaro per il titolo di registrazione.

Per risolvere le asimmetrie informative c'e' un servizio, privato, chiamato Carfax: http://tinyurl.com/2allf5

Al prezzo di $30 al mese ti permette di inserire il codice di identificazione di un veicolo e di ottenere un report che indica se la macchina ha partecipato ad incidenti, il chilometraggio ad ogni registrazione, dove e' stata registrata (cosi' da verificare la veridicita' del titolo cartaceo) etc.

Il database e' ottenuto mettendo insieme i dati dei registri pubblici dei diversi stati. Come si legge qui, http://tinyurl.com/2f73a5

vengono fatti dei controlli incrociati per vedere se, quando la macchina cambia di proprieta', i dati corrispondano. Da questo punto di vista Carfax migliora la qualita' dell'informazione disponibile pubblicamente.

Anche in assenza di notai, il mercato di auto usate non sembra collassare. Non so niente pero' riguardo al mercato delle case e agli scenari apocalittici suggeriti da qualcuno nel caso si abolisse la certificazione, da parte di un notaio, dell'acquisto.

Non mi risulta che il catasto sia informatizzato da tempo: a fine 2005 lavoravo ad un progetto di consultazione visure per una banca: mentre per visure camerali e sistema informativo credito tutto avveniva online, le visure immobiliari erano differite: la richiesta arrivava sul server del fornitore che le eseguiva che mandava un' impiegato alla conservatoria (mi pare ne esista grosso modo una per ogni comune) a consultare manalmente i faldoni: mi pare che avessero concordato un paio di giorni lavorativi per consegnare il risultato.

Se poi conservatorie e catasto siano enti distinti mi scuso per l' imprecisione, ma il risultato non cambia.

Non mi risulta che il catasto sia informatizzato da tempo: a fine 2005
lavoravo ad un progetto di consultazione visure per una banca: mentre
per visure camerali e sistema informativo credito tutto avveniva
online, le visure immobiliari erano differite: la richiesta arrivava
sul server del fornitore che le eseguiva che mandava un' impiegato alla
conservatoria (mi pare ne esista grosso modo una per ogni comune) a
consultare manalmente i faldoni: mi pare che avessero concordato un
paio di giorni lavorativi per consegnare il risultato.

Se poi conservatorie e catasto siano enti distinti mi scuso per l' imprecisione, ma il risultato non cambia.

Boh, al momento per ottenere visure catastali c'e' anche un servizio pubblico gestito dalle Poste (yikes!) e la risposta arriva in meno di un'ora anche fuori orario d'ufficio. Il problema e' che i dati spesso risalgono a epoche remote (a volte escono in latino ;-) ). Vabbe', in latino magari no, pero' recentemente ho richiesto una visura di un appartamento che comprai una decina d'anni fa (con regolare rogito notarile): il proprietario risulta essere non il sottoscritto, non la persona da cui l'ho comprato, ma qualcun altro ancora... E i notai servono a garantire l'affidabilita' dei dati catastali? Hmm...

Interessante. Incuriosito da questo post, ho verificato i fornitori di visure interessati, cerved per questo servizio specifica che

Aggiornamento
Variabile secondo la disponibilità delle Conservatorie.
Fonte
Conservatorie dei Registri Immobiliari, Uffici Tavolari ed all'occorrenza Uffici Tecnici Erariali o Catasto di
tutto il territorio nazionale.

 mentre crif informa che

L’elevato livello qualitativo delle Visure Estemporanee e dei
Monitoraggi Immobiliari viene garantito da CRIF grazie all’impiego di
una rete di rilevatori che operano su tutto il territorio nazionale
secondo standard e criteri uniformi, nonché grazie alla presenza di un
ufficio specializzato nel Controllo Qualità, che svolge una costante
attività di supporto agli utenti in tutte le fasi operative, nella
verifica della congruità dei dati e nella loro interpretazione.

 Infine le poste, nel link che hai segnalato:

La consegna via posta elettronica dei documenti richiesti avviene,
normalmente, entro 2 giorni (nel caso di indisponibilità telematica del
catasto interessato, il tempo massimo di attesa per la risposta è di 7
giorni).

Per cui riassumendo:

  • alcuni pezzi del catasto sono stati informatizzati, probabilmente in era napoleonica e non sempre aggiornati da allora
  • l' accesso alle parti informatizzate è manuale, se no potrebbero garantire una risposta in minuti, non giorni
  • le informazioni sulla proprietà e stato giuridico degli immobili sono distribuite tra almeno quattro enti
  • per estrarre correttamente questi dati è necessaria una rete di persone che raccolgono ed elaborano dati 

In un contesto del genere mi sembra effettivamente difficile muoversi senza un consulente, che comunque non dovrebbe essere obbligatorio.

P.S. il mio intervento di sopra era in risposta a lodovico che in uno dei suoi interventi fiume sosteneva che il catasto è "
Il catasto è già informatizzato da tempo."

Inesattezze sui notai e il real estate in inghilterra,  inesattamente sottoposte al post sui sindacati.

in inghilterra, per comprare casa serve un solicitor, anzi ne servono due, uno pagato dal compratore e uno dal venditore, che agiscono servendo gli interessi di chi li paga, e si parlano tra di loro, per scrivere un contratto che soddisfi entrambi.

I barrister solo avvocati che vanno in tribunali, e possono perorare davanti ai giudici. quindi nella compravendita di case servono solo se c'e' un problema, cioe' praticamente mai (ho comprato 6 case e non conosco nessuno che abbia mai utilizzato un real estate barrister).

Per quanto riguarda i costi: vi e' stata liberalizzazione, nel senso che un solicitor puo' essere un dipendente di una banca o di un'agenzia immobiliare, e non piu' necessariamente di un'impresa legale, e questo ha ridotto i costi. Per dare un'idea, nonostante l'inflazione e l'aumento progressivo del valore delle case che ho acquistato, ho speso sempre tra le 400 e le 800 sterline, di cui circa la meta' sono emolumenti al solicitor, e il resto tasse e tassette (per verificare che non vi siano ipoteche, ordini di esprioprio, costruzione di aeroporti nelle vicinanze, etc). Questo comprende anche l'intermediazione con chi fornisce il mutuo. La vendita costa meno, perche' non ci sono le tasse e tassette.

Che servizio si ottiene da questi? Un esempio: nella casa in cui viviamo adesso, per entrare da dietro bisogna usare una strada che non e' pubblica, ma non si sa di chi sia: cio' significa che l'accesso e' per diritto d'uso, e che quindi, potenzialmente uno che ha il titolo di proprieta' sulla strada, potrebbe chiuderla al pubblico, e il pubblico, per riaprirla, dovrebbe far valere in tribunale l'usucapione (o common law equivalent). Cio' ha un costo, e il il nostro solicitor ha raccomandato che prendessimo un'assicurazione (pagata dal venditore) che paghi le spese legali qualora dovessero sorgere in futuro. Val la pena di pagare per questo. Secondo me si': una segretaria non sarebbe, penso, in grado di accorgersi di questi dettagli.

Ca va sens dire: se uno vuole puo' fare le transazioni immobiliari da solo, anche se, i solicitor essendo mafia, il solicitor dell'altra parte ti mette i bastoni fra le ruote, e francamente, dato il costo, io preferisco usare un dentista per estrarre i denti e un solicitor per comprare casa.

 

Differenza solicitor/barrister a parte (ho usato barrister perche' termine usato, credo, anche in US), non vedo stando alle cifre citate e quelle da me sperimentate una grossa differenza rispetto ai costi italiani soprattutto quando si consideri che il notaio e' pagato in Italia solo dal compratore e in relazione al valore catastale dell'immobile che di norma e' molto piu' basso rispetto al valore di mercato. Personalmente ho comprato case in UK e in Italia e forse anche per i timori tipici dello straniero che vive all'estero (ma francamente credo anche per la impressione di scarsa professionalita' di molti sollicitor incontrati) credo forse di aver richiesto piu' controlli del dovuto e di aver speso (sicuramente in termini di tempo) di piu' a Londra che non a Milano.

Cio' detto, non mi sembra che le transazioni immobiliari siano il punto vero riguardo ai notai. Sono gli atti societari la cosa che francamente stupisce. E mi stupisce che sedicenti esperti di corporate finance (come Clementi, leggo dal suo sito), non lo colgano.  Perche' il notaio ad esempio deve essere per legge coinvolto nei processi di fusione di societa' di capitali?  Sono i patti extra-sociali o no qualcosa che si confida solo al notaio di fiducia con il quale molto spesso li si congegna? Non sono tutte queste regole che impediscono al mercato dei capitali di funzionare correttamente?

In altre parole, perfettamente in linea con le politiche del governo Prodi, mi sembra che per colpa o per dolo siate molto piu' propensi a colpire il topolino piuttosto che l'elefante. 

 

A scanso di equivoci, dico subito di essere un notaio (a Porto Recanati nelle Marche), ma non ho nessuna intenzione di fare una difesa d'ufficio della categoria di appartenenza o di convincere qualcuno che i notai sono buoni, bravi e belli.

Del resto, quando c'è un pregiudizio, che considera il notaio poco più che un ottuso e costoso certificatore, a nulla vale arroccarsi, ma molto meglio cercare di capire le ragioni del pregiudizio e magari provare a ragionare insieme.

Ciò posto, devo dire che le varie opinioni riportate in questo blog sono molto interessanti e stimolanti, ma spesso anche alquanto semplicistiche.

Partiamo da un dato di fatto.In molte nazioni (tra cui Fancia, Germania, Olanda, Spagna, Belgio, Austria, per citare quelle a noi più vicine) di diritto civile - o civil law come oggi è di moda dire - alcune attività contrattuali vengono affidate in esclusiva ai notai.

Ciò deriva da una evoluzione storica del diritto. A partire dal Medio Evo, alcuni contratti, in quanto redatti dai notai assunsero un valore probatorio qualificato - c.d. "pubblica fede" - tale da non aver bisogno di essere provati in un processo, ma capaci di avere efficacia alla pari delle decisioni dei giudici. Lo strumento dell'atto notarile si rivelò utile, avendo la certezza giuridica un valore economico in sè e, dopo l'evoluzione codicistica, è stato mantenuto più o meno in tutta l'europa continentale, anche perchè i notai consentono di prevenire liti future e di garantire l'affidabilità dei pubblici registri (conservatoria, catasto, registro società ecc.).

Si tratta, sostanzialmente, di funzioni che potrebbero essere svolte direttamente dallo Stato (ed in alcuni pochi casi ciò effettivamente avviene,) ma che nella maggior parte dei casi si è riscontrato essere più efficiente ed economico affidare ad un soggetto che è allo stesso tempo pubblico ufficiale e libero professionista, attraverso un fenomeno che altro non è che un outsorcing di pubbliche funzioni

Altre nazioni, di così detto common law hanno invece seguito un percorso totalmente diverso e la certezza giuridica in capo contrattuale viene garantita ex post dalle decisoni delle corti di giustizia - generalmente rapide ed efficienti - mentre la tutela delle parti viene affidata

- a consulenti di parte (solicitor, conveyancer, real estate attorney ecc.) con duplicazione di costi in campo immobiliare, posto che il consulente essendo "di parte" deve garantire solo il suo cliente

- allo strumento assicurativo (c.d. title insurance che non a caso nessuna compagnia assicurativa vende in Europa continentale, dato che non avrebbe mercato).

Qui non si tratta di dire che un sistema giuridico è migliore dell'altro. Entrambi presentano inefficienze e vantaggi ed entrambi - isolatamente considerati - sono sostanzialmente neutrali rispetto allo sviluppo economico delle nazioni dove sono usati.

La civil law funziona bene in Germania e Francia, per citare sempre nazioni vicine a noi, ma da sola non ha impedito il crollo economico dell'Argentina.

Così come è indubitabile lo sviluppo economico di USA e UK, ma la common law da sola non ha impedito, ad esempio all'Irlanda, di essere un paese sostanzialmente sottosviluppato sino a 15/20 anni fa.

In sostanza, civil law e common law sono come due belle auto, dotate l'una di un motore diesel e l'altra di un motore a benzina.

Una non può funzionare col carburante dell'altra, ma entrambe possono viaggiare. Se bene o male dipende solo dalla capacità del guidatore.

Pertanto, affermare semplicemente, "facciamo come in America ed aboliamo i notai" è un ragionamento sterile e semplicistico, che non conduce da nessuna parte, dato che per "fare come in America" occorrerebbe anche modificare il nostro diritto di proprietà ed il modo di tutela, ad esempio, della proprietà immobiliare, che, piaccia o no, in Italia e nei paesi di civil law è affidato alle trascrizioni nei pubblici registri.

Facile, si potrebbe affermare, consentiamo a chiunque lo voglia di poter registrare la proprietà presso la conservatoria - magari facendo accertare l'identità in comune e rendiamo agevolmente consultabile via internet i registri immobiliari.

Semplicistico, rispondo io.

Io posso avere il miglior programma di consultazione user friendly di questo mondo, ma se ciò che consulto non è affidabile, il risultato della mia ricerca è privo di qualsiasi valore.

In fondo qualsiasi archivio, sia esso la conservatoria, il catasto o anche il server dove immagazzino i dati di questo blog, non è altro che un semplice contenitore: se inserisco spazzatura mi restituirà spazzatura, se inserisco dati affidabili e certificati mi restituirà dati affidabili sui quali potrò fare conto per le mie necessità, siano esse economiche (se devo comprare casa) o di divertimento polemico/culturale (questo blog).

I notai in fondo, oltre che per altre attività (di cui ora non vale la pena parlare), sono qui anche e soprattutto per questo: impedire che la spazzatura entri negli archivi che a loro sono affidati (se mi scusate la metafora "sporca").

La funzione non è così stravagante.

E' la stessa medesima ragione per quale, ad esempio, non è consentito a chiunque di presentare in catasto le planimetrie di un fabbricato di nuova costruzione o di frazionamento di un lotto di terreno, ma solo a tecnici qualificati: geometri, ingegneri ecc.

Solo in questa maniera chi andrà a consultare quella planimetria avrà un sufficiente grado di fiducia verso l'affidabilità delle misure contenute in quei documenti.Se così non fosse, allora utilizzando il medesimo ragionamento di chi dice che se compro un garage da mio fratello posso evitare il notaio, bisognerebbe coerentemente dire che se voglio frazionare quel medesimo garage in due distinti garages dovrei avere il diritto di farmi da solo l'accatastamento, magari aiutato da mio nipote che è bravo in disegno, senza dover pagare un balzello al geometra.

O, ancora, non è forse coerente pretendere che se voglio fare i calcoli in cemento armato per la mia casa in campagna, che tanto è isolata ed anche se crolla non fa danni a nessuno, devo avere il diritto di farmeli da solo, senza pagare un ingegnere per presentare la pratica al Genio civile, magari aiutato da quel medesimo nipote che ha scaricato da internet un programma di calcolo molto valido ?

Intendiamoci, si tratta di opinioni del tutto legittime, però sin dove è legittimo pretendere la libertà di fare a meno di tecnici qualificati e dove invece la tutela di terzi e della collettività in generale deve iniziare a far sentire il suo peso ?

La questione è tutta qui: sino a che punto le garanzie ingabbiano il mercato e/o il famoso cittadino-consumatore e da che punto in poi invece lo garantiscono ?

Tornando ai notai, ciò che dobbiamo chiederci è se la categoria fornisce oggi un servizio efficiente ed affidabile, se cioè io cittadino sono in condizione (sempre per rimanere come esempio al mercato immobiliare) di acquistare una casa senza grossi patemi d'animo, accedendo in sicurezza al credito bancario o se invece il servizio è inefficiente, costoso e dannoso.

 

A mio parere la risposta giusta è la prima, il servizio cioè è efficiente ed affidabile, ma questo lo affermo non perchè sono un notaio, ma perchè i numeri stanno a dimostrarlo: il contenzioso in materia è virtualmente inesistente e se problemi ci sono, essi riguardano tutta la fase della transazione immobiliare che è estranea all'attività notarile, come per esempio il contenzioso con le agenzie immobiliari, i preliminari stipulati con i costruttori o direttamente tra le parti, magari con l'intervento degli agenti immobiliari stessi o di figure professionali ibride.

Se quindi non credo che, a sistema giuridico vigente, sia contestabile la funzione notarile, discorso del tutto diverso è se ciò debba necessariamente avvenire con un sistema a numero chiuso/programmato.

La mia opinione, che per quel che interessa ho espresso anche in altre sedi, è che non ci sarebbe nessun ostacolo ad una totale eliminazione del numero programmato.

Naturalmente condizione necessaria è quella mantenere la serietà dell'attuale concorso, (che diventerebbe però un esame di idoneità), altrimenti la preparazione andrebbe a farsi benedire con conseguente rischio di immissione di "immondizia" nel sistema e conseguente perdita di affidabilità.

Tanto per capirci, credo che nessuno abbia interesse a vedere esami di ammissione col 90 e passa per cento di promossi, come invece accade in alcuni casi agli esami di avvocato.

Ciò posto, chiunque passa l'esame di ammissione apra pure il suo studio notarile e si ponga in libera concorrenza sul mercato professionale, sottostando a comuni controlli e doveri deontologici: è già successo in Olanda e non è morto nessuno, anzi c'è stato un complessivo aumento dei guadagni.

Naturalmente, ci può essere una soluzione alternativa, abolire del tutto i notai.

Ma allora, chi lo propone, deve anche suggerire soluzioni che diano maggiori garanzie a costi minori o quanto meno pari.

Finalmente un post "notarile" che non confonde le pesche con le noci (come dice Gianluca). Grazie.

Quello che non mi e' ancora chiaro e' perche' sia cosi' difficile controllare che nel catasto (o nel PRA) non entri informazione-spazzatura, almeno per quanto riguarda transazioni apparentemente semplici e standardizzate come l'ormai mitica compravendita del garage del fratello di Sandro (o come la compravendita di un'automobile).

L'unica informazione che dovrebbe entrare nel registro pubblico in quel caso e' che tutti i diritti di proprieta' su quel garage (gravato o meno da ipoteche, servitu' etc.) che aveva il fratello ora passano a Sandro. Non basta che l'ufficiale responsabile di quel registro controlli la carta d'identita' dei due fratelli e la loro firma sull'atto (standardizzato) di compravendita?

Perche' questo sarebbe semplicistico e non semplicemente semplice?

La risposta è facile.

Innanzi tutto distinguiamo tra PRA cioè autoveicoli e immobili, cioè catasto e conservatoria (che non sono la stessa cosa).

Nel primo caso, cioè il PRA, sono sostanzialmente d'accordo con te (se possiamo darci del tu). In questo caso infatti, l'intervento notarile si limitava e si limita ancora per chi viene a farsi autenticare il "passaggio di auto", ad una semplice autentica di firma, cioè solo ad accertare che Tizio è Tizio e non è Caio, con conseguenti costi molto limitati.

Il costo di un'autentica per un "passaggio d'auto" è, nella mia zona di circa €. 40,00 - IVA compresa oltre ad una marca da bollo, che è tassa e non soldi che vanno in tasca a me.

A fronte di questo onorario modesto, io mi limito ad autenticare la firma, verificando solo che chi firma sia il proprietario del veicolo, iscrivo l'atto a repertorio, in modo che anche a distanza di anni chiunque può rintracciare la sua autentica,  ma non faccio nessun controllo di legalità - che d'altra parte non vedo in cosa dovrebbe consistere trattandosi di auto - e non faccio nessun adempimento successivo, non curo cioè la trascrzione al PRA.

Ti preciso, inoltre, che pur volendolo, non poterei farlo, dato che ai notai, per qualche misteriosa ragione, non è concesso ciò che è stato concesso alle agenzie di pratiche auto, cioè la trascrzione telematica al PRA, con la conseguenza che oggi di fatto le agenzie monopolizzano il servizio e noi non possiamo fare loro concorrenza.

 I famosi circa 500,00 euro per un passaggio di auto sono infatti il costo per la trascrzione al PRA (tasse incluse) e per i diritti di agenzia.

Diverso il discorso  per gli immobili.

Innanzi tutto, oggi i registri sono affidabili perchè contengono dati certificati immessi da notai (o anche dai giudici in caso di sentenze) e quindi l'attendabilità del dato precedente deriva proprio dal fatto che vi è stato un preventivo controllo di legalità.

In secondo luogo nel caso di vendita di immobili non si trata solo di "copia-incolla".

Tornando all'esempio del garage tra i due famosi fratelli, ti faccio alcuni esempi banali da considerare in alcune  ordinarie vendite tra fratelli che anche recentemente mi è capitato di stipulare

- Come la mettiamo se il garage è sottoposto ad vincolo della "Legge Tognoli" ? 

- Cambiano le cose se i due sono o meno sposati ?

- E' importante verificare perchè al momento del primo accatastamento il garage era individuato come magazzino ?

- il garage è pervenuto per successione, è importante valutare se la vendita comporta una accettazione tacita dell'eredità ?

- Il fratello acquirente ha diritto e titolo per le agevolazioni "prima casa" ?

- Il fratello venditore è soggetto all'imposta sulla plusvalenza ?

- trattandosi di vendita di garage, posso tassare l'atto solo sul valore catastale indipendentemente dal prezzo o devo considerare solo il prezzo ?

- quali sono le conseguenze fiscali e civilistiche se i due vogliono fare una donazione invece che una vendita ?

- il garage proviene da una assegnazione delle "case popolari", questa circostanza ha rilevanza ai fini della validità dell'atto ?

- il garage è stato costruito sulla corte del fabbricato di proprietà anche di uno zio, questo fatto incide sul diritto di proprietà ?

- il garage è stato realizzato nel sotteraneo di un fabbricato dopo che questo era stato gravato da una ipoteca, questo fatto è rilevante ?

- il garage è all'interno di un fabbricato soggetto al vincolo delle "Belle Arti", questo fatto ha rilevanza ai fini della validità dell'atto ?

- il fratello venditore è titolare di una ditta ed il garage è inserito tra i suoi beni strumentali, quale sarà la tassazione dell'atto di vendita ?

Mi fermo qui, ma ti aggiungo che in almeno tre delle domande di cui sopra, una risposta sbagliata comporta la nullità dell'atto di vendita, fratello o non fratello.

 

Quello che non mi e' ancora chiaro e' perche' sia cosi' difficile
controllare che nel catasto (o nel PRA) non entri
informazione-spazzatura, almeno per quanto riguarda transazioni
apparentemente semplici e standardizzate come l'ormai mitica
compravendita del garage del fratello di Sandro (o come la
compravendita di un'automobile).

Per le compravendite, specie di piccola entita' ci sarebbe secondo me anche una seconda possibilita'. Una soluzione tampone ma visto l'andazzo italiano probabilmente ben piu' plausibile di altre piu' radicali e piu' corrette dal punto di vista della teoria economica. Visto che lo Stato riserva per legge ai notai una serie di adempimenti, lo Stato dovrebbe anche fissare per legge il costo massimo di tali adempimenti ad un livello comparabile con altri paesi simili all'Italia, o almeno a cui l'Italia vorrebbe assomigliare, come Francia, Germania e UK, naturalmente riscalando per le eventuali differenze tra il PIL pro-capite italiano e quello dei paesi indicati, cosi' tra l'altro l'Italia avrebbe tra le migliori tariffe europee. Tali costi dovrebbero essere proporzionali al prezzo di acquisto del bene e senza minimi, in questo modo le transazioni di piccola entita', come le auto usate, non verrebbero scoraggiate dagli adempimenti para-statali notarili, che peraltro si sommano a quelli statali non trascurabili.

Guarda che quello che tu proponi è esattamente la situazione attuale.

E' la legge che fissa la tariffa massima, mentre per quanto riguarda la minima oggi, post-Bersani, c'è libera contrattazione.

Per quanto riguarda le auto, come già detto nel mio post precedente, la tariffa per il notaio - IVA compresa era ed è di circa €. 40,00, su cui francamente c'è ben ben poco da intervenire. Certo l'alternativa sarebbe fare l'atto gratis, ma perchè dovrei ?

Per quanto riguarda le auto, come già detto nel mio post precedente, la
tariffa per il notaio - IVA compresa era ed è di circa €. 40,00, su cui
francamente c'è ben ben poco da intervenire. Certo l'alternativa
sarebbe fare l'atto gratis, ma perchè dovrei ?

40Euro potrebbe andar bene se la transazione e' poniamo di 4000Euro, non va bene se la transazione e' di 100Euro. Siccome la legge dispone che il cittadino italiano si deve servire del notaio per alcune transazioni, la stessa legge potrebbe anche disporre che il notaio debba obbligatoriamente prestare i servizi richiesti ad una tariffa (eventualmente massima) predeterminata, come piu' o meno gia' accade, ma che dovrebbe essere fissata entro una percentuale massima del valore della transazione tale da non scoraggiare la transizione stessa, o comunque entro un importo paragonabile a quello pagato in altri sistemi economici, possibilmente scelti tra quelli piu' produttivi ed efficienti.

Dovrebbe essere un principio generale che dove c'e' liberta' e concorrenza trasparente i prezzi vengono fissati dal mercato, mentre dove c'e' obbligo di legge e concorrenza limitata o assente la legge stessa determini anche i prezzi, col criterio di minimizzare le spese di transazione relativamente all'importo della transazione stessa, fatto salvo un profitto in linea con quelli di mercato per gli operatori coinvolti, per evitare che la professione venga disertata.

Forse sono stato poco chiaro.

Parliamo di auto.

La tariffa per una autentica di auto è di €. 40,00 IVA compresa, ossia €. 33,33 al netto. E' una tariffa "flat", nel senso che si paga lo stesso importo sia se riguarda la vecchia Fiat 127 del nonno che la nuova BMW di mio nipote: indipendentemente dal prezzo al quale le auto vengono vendute.

Come ho cercato di spiegare, c'è poco spazio per graduare il compenso, dato che la prestazione che viene remunerata è di semplice certificazione e repertoriazione, nulla di più.

Sicuramente il compenso non può essere graduato verso l'alto, ma avrebbe poco senso anche graduarlo verso il basso.

Se i miei ricordi di economia non mi ingannano, vi è una solglia oltre la quale il prezzo di un servizio o di un bene non può andare e tale soglia è rappresentata dai costi di produzione.

Io cioè posso pure accettare di gudagnare molto poco, ma non posso farmi pagare meno di quanto mi costa produrre quel determinato servizio o bene.

Non avrebbe senso economico farmi pagare per un "passaggio di auto" - ad esempio - dieci euro, perchè in tale maniera non riuscirei a coprire i costi fissi della produzione del mio servizio (impiegato che predispone l'autentica e iscrive l'atto a repertorio, la fotocopiatrice che devo usare per fami le copie dei documenti del venditore e per conservare copia del certificato di proprietà, i costi di studio - fitto,  luce, gas ecc. ecc.) e ciò senza considerare la remunerazione del servizio, che qualcosa deve pur valere, dato che assumo anche delle responsabilità penali nel caso in cui certifico false generalità.

Servizio, si badi bene, non fine a se stesso, ma comunque utile perchè consente di accertare se chi si presenta a vendere l'auto è realmente il proprietario.

Parliamo di immobili.

In questo caso i costi sono maggiori.

Ipotizzando la mini-compravendita di un immobile per 100 euro (ammesso che ce ne siano), l'onorario qui dove lavoro io è di circa 300 euro.

Il motivo di tale sproporzione è spiegabile con gli adempimenti comunque necessari, anche se l'atto vale solo 100 euro.

Indipendentemente dal prezzo io dovrò comunque verificare la titolarità del diritto di proprietà del venditore (ossia dovrò fare le visure almeno ventennali  in catasto e in conservatoria), dovrò comunque consultare l'atto di provienienza, dovrò predisporre il nuovo contratto, sarò tenuto a dare assistenza circa le tasse collegate all'atto e circa gli accordi tra le parti (vedi il precedente post per alcuni esempi  circa le possibili trappole connesse ad una compravendita) e dovrò comunque curare la registrazione dell'atto (pagamento delle tasse all'ufficio del Registro) e la sua trascrizione (conservatoria) e volturazione (catasto), il che vuol dire - oggi - effettuare un invio telematico dedicato con firma digitale, con prelievo delle tasse direttamente dal mio conto bancario e la consegna materiale di una copia dell'atto in coservatoria (il che vuol dire che io o un mio impiegato ci devo andare di persona). Inoltre dopo la registrazione dovrò consegnare una copia al cliente e dovrò curare la coservazione del contratto originale.

L'insieme di questa attività comporta dei costi fissi non comprimibili oltre un certo livello ed un livello minimo di remunerazione, necessario all'efficacia del servizio.

A legislazione vigente, questi sono gli adempimenti che io devo curare ed ai quali non mi posso sottrarre.

Al massimo il cliente potrà predisporsi da solo il contratto, ma io oltre ad autenticarne le firme, dovrò comunque controllare che non contenga clausole nulle, dovrò comunque verificare la proprietà del venditore e dovrò comunque curare registrazione, trascrizione e voltura, predisponendo la necessaria struttura organizzativa di studio (con costi fissi connessi).

L'alternativa potrebbe essere che la legge non mi imponesse l'adempimento di queste formalità ed allora potrei limitare il mio intervento alla sola autentica del contratto, senza assumere nessuna responsabilità in materia se non quella di dire che Tizio è Tizio. In questo caso i costi sarebbero simili a quelli di un "passaggio auto", ma non vi sarebbe nessuna certezza circa la validità di quell'acquisto (per quanto attiene il controllo di legalità) e probabilmente nessun risparmio effettivo per il cliente, che dovrebbe rivolgersi a qualcun altro per curare la registrazione ("azzeccando" la giusta tassazione), la predisposizione e presentazione della nota di trascrizione ecc.

Un'altra soluzione potrebbe poi essere la predisposizione di uffici pubblici a ciò deputati e quindi impiegati pubblici, computer, locali appositi ecc. ecc.

Ma, ti chiedo, tu saresti disposto a finanziare con le TUE tasse un servizio la cui unica funzione è quella di agevolare un acquirente a te del tutto estraneo, consentendogli la regolare intestazione del bene a suo favore ?

Personalmente sono interessato ad avere un sistema economico e normativo che consenta transazioni economiche ragionevolmente certe ad un costo ragionevole. Si puo' lasciare questo al mercato, lasciando l'intera responsabilita' agli individui, e regolando i conflitti con leggi chiare e tribunali equi ed efficienti, come nei paesi di common law, oppure lo Stato puo' imporre l'uso del notaio di diritto latino, con le sue tariffe. Il sistema anglosassone, oltre ad avere il pregio di lasciare piu' liberta' e responsabilita' agli individui, appare piu' adattabile ad esigenze diverse. In particolare, se l'importo della transazione e' ridotto, col sistema anglosassone e' possibile evitare i costi al prezzo di accettare maggiori rischi (ma su un importo ridotto). Questa adattabilita' manca nel sistema "latino" dove il cittadino deve sottostare ad obblighi e tariffe anche quanto gli importi o le particolari caratteristiche della transazione consiglierebbero altrimenti. Se si vuole rimanere nell'ambito del sistema latino, per esempio perche' in certi paesi non sembra possibile avere leggi chiare e tribunali efficienti, allora sarebbe opportuno trovare una soluzione per gli esempi elencati. Si potrebbe lasciare liberta' e responsabilita' all'individuo, ma questo non e' usuale in certi paesi, e poi rimarrebbe il problema dei tribunali non efficienti. Oppure si potrebbero disporre tariffe notarili commisurate, con la conseguenza che alcune prestazioni dei notai sarebbero fornite sottocosto. Non vedo perche' questo debba essere un problema, quello che conta e' il reddito complessivo del notaio non il suo compenso per una parte specifica e presumubilmente minoritaria delle sue prestazioni. E se lo Stato obbliga i cittadini a servirsi del notaio, puo' obbligare chi desidera fare il notaio a fornire determinate prestazioni. L'unico vincolo da rispettare e' quello che la professione rimanga attraente, direi.

"Personalmente sono interessato ad avere un sistema economico e normativo che consenta transazioni economiche ragionevolmente certe ad un costo ragionevole. Si puo' lasciare questo al mercato, lasciando l'intera responsabilita' agli individui, e regolando i conflitti con leggi chiare e tribunali equi ed efficienti, come nei paesi di common law, oppure lo Stato puo' imporre l'uso del notaio di diritto latino, con le sue tariffe. Il sistema anglosassone, oltre ad avere il pregio di lasciare piu' liberta' e responsabilita' agli individui, appare piu' adattabile ad esigenze diverse. In particolare, se l'importo della transazione e' ridotto, col sistema anglosassone e' possibile evitare i costi al prezzo di accettare maggiori rischi (ma su un importo ridotto). Questa adattabilita' manca nel sistema "latino" dove il cittadino deve sottostare ad obblighi e tariffe anche quanto gli importi o le particolari caratteristiche della transazione consiglierebbero altrimenti. Se si vuole rimanere nell'ambito del sistema latino, per esempio perche' in certi paesi non sembra possibile avere leggi chiare e tribunali efficienti, allora sarebbe opportuno trovare una soluzione per gli esempi elencati."

 

Le tue sono considerazioni di buon senso.

Come ho già detto in un altro post, non si tratta di dire che il sistema latino è migliore di quello anglo-sassone o vice versa.

Certi regimi  sono strutturati in una certa maniera perchè sono il frutto di secoli di sedimentazioni sociali, giuridiche ed economiche.

Se mi permetti, però, trovo alquanto riduttiva la tua affermazione che i notai latini sarebbero solo il frutto di leggi poco chiare e dell'inefficienza dei tribunali.

In primo luogo tutto si può dire tranne che le norme di common law siano semplici da maneggiare, dato che sono basate spesso non su leggi scritte, ma su consuetudini e sui precedenti giurisprudenziali.

In secondo luogo i notai latini esistono anche dove la giustizia civile è efficiente e la legislazione è meno caotica che in Italia, come ad esempio in Germania e Francia.

Ciò che vorrei evidenziare è che forse il sistema notarile è capace di fornire un plus di efficienza che lo rende utile (non volgio dire necessario).

Per fare alcuni esempi, l'apprezzabile grado di certezza che conferisce in alcuni rapporti giuridici, la funzione pre ed anti-processuale, il valore di prova legale piena dell'atto notarile ecc. ecc. sono  tutti aspetti che hanno un loro valore economico, che andrebbe considerato.

Sempre per rimanere nel campo immobiliare, il "sistema notarile", imperniato com'è sulla neutralità di un giurista competente  terzo rispetto alle parti, consente al venditore di poter vendere senza alcun costo, laddove è prassi comune nei sistemi di common law che un solicitor/avvocato/esperto assista il venditore.

Orbene, questo costo pari a ZERO, che solo il sistema notarile consente, senza però che il venditore perda alcuna garanzia e quindi comunque a rischio ZERO, non credi che andrebbe considerato per valutare e calcolare l'efficienza economica complessiva del notariato ?

Io credo di si, ma dato che questo non è il mio campo, ammetto che forse mi sbaglio per ignoranza, credo però che sarebbe interessante e stimolante per qualcuno di voi economisti provare a fare una valutazione scientifica e non ideologica al riguardo, se non altro per confermare alla fine l'inefficienza compessiva del notariato.

Condivido in pieno l'intervento del notaio Patruno (vedi anche i miei post precedenti), sia pure con qualche perplessità sull'effettivo successo dell'esperienza olandese (vedi il già ricordato paper di van den Bergh).

E non dimentichiamo che l'eventuale liberalizzazione dell'accesso deve comunque accompagnarsi al mantenimento del c.d. servizio universale, cioè la copertura di tutte le aree del paese.

P.s.: nota per gli economisti euclidei. Non vi pare che obiezioni di questo tipo...

1) ... siano simili a quelle già avanzate in letteratura dai vari Roe, Coffee, Rajan e Zingales, ecc. contro i semplicistici argomenti sul ranking dei regimi giuridici di corporate governance di La Porta, Shleifer et al.?

2) ... più in generale, confermino che noi economisti abbiano molto da imparare dal modo di ragionare giuridico (oltre che, ovviamente, viceversa)? Non foss'altro perché dobbiamo umilmente riconoscere che  il diritto poggia su una tradizione di almeno un paio di migliaia di anni più lunga della nostra...

A proposito della  opportunità o meno  di trasferire in Italia modelli ( p. es. soppressione del notariato o della sue attuali prerogative )  presi a prestito da sistemi di common law , gradirei che , dall' altra parte dell' oceano , qualche " italo - americano  " confermasse nel  blog se lo schema ,qui sotto riprodotto , è ancora valido e quali inesattezze vi siano . STATI UNITI IMMOBILI RESIDENZIALI E COMMERCIALI AQUISTO E LOCAZIONE Introduzione Commenti Generali Tipi di Proprietà Tipi di Titoli di Proprietà o "Deed" Polizza assicurativa sulla qualità del titolo di proprietà Finanziamento dell’Acquisto Acquisto di un immobile residenziale Acquisto di un immobile commerciale Locazioni di un immobile commerciale Introduzione L’acquisto di un immobile negli Stati Uniti, per chi non conosca questo mercato, può trasformarsi in un evento abbastanza singolare. A tale ragione si consiglia di avvalersi fin dalle prime trattative del supporto di un legale con esperienza in materia immobiliare, che possa opportunamente assistere l’acquirente. Negli Stati Uniti è, infatti, compito dell’avvocato (a differenza che in Italia dove spesso tutto è fatto dal Notaio) assistere l’acquirente a confrontarsi con venditori che a volte sono abbastanza aggressivi e dall’agente immobiliare che rappresenta il venditore. Accade di frequente che il venditore si faccia forza della poca esperienza dell’acquirente per imporre prezzi non conformi al mercato o clausole contrattuali eccessivamente onerose. Ad un avvocato con esperienza sarà sufficiente un appuntamento per chiarire al cliente italiano come condurre le trattative con gli agenti immobiliari americani e come trovare un agente immobiliare fidato e qualificato, che conosca bene l’area in questione e possa verificare la ragionevolezza del prezzo. È altresì importane, soprattutto per l’acquirente che compri per la prima volta in questa nazione, avvalersi di un agente immobiliare che lo assista nella negoziazione dei termini economici e svolga ulteriori incombenze di cui si parlerà di seguito. In alcune zone, in particolare a Manhattan, l’acquisto di un intero edificio richiede una notevole disponibilità finanziaria. La maggior parte delle compravendite residenziali interessano, in genere, unità immobiliari di dimensioni inferiori a quelle dell’intero edificio, cioè appartamenti, oppure piccoli edifici di quattro o cinque piani. In altre città, tuttavia, o alla periferia delle metropoli, si può optare per una confortevole casa unifamiliare in un tranquillo quartiere residenziale. Commenti Generali

Ogni operazione immobiliare commerciale presenta peculiarità legate al tipo di proprietà oggetto della compravendita. Inoltre, leggi e regolamenti statali e locali trovano applicazione in diverse modalità, ivi

 

inclusi aspetti fiscali relativi ai mutui ed imposte di trasferimento, registrazioni, piani regolatori, regolamenti condominiali e norme ambientali.

Altre considerazioni devono essere fatte qualora, per esempio, si acquisti di un edificio ad uso uffici. L’acquirente dovrà valutare il reddito generato ed in particolare analizzare i contratti d’affitto più importanti per verificare che il reddito e la continuità dello stesso corrispondano effettivamente a quanto prospettato dal venditore.

Qualora l’edificio abbia destinazione abitativa, cioè appartamenti che sono affittati dal proprietario dell’edificio, sarà necessario verificare i tipi di locazione ed in particolare se siano presenti appartamenti il cui canone è regolato per legge.

Nel caso in cui, poi, si acquisti un terreno edificabile, sarà estremamente importante verificare l’edificabilità stessa così come la fattibilità di una eventuale suddivisione immobiliare.

Tipi di Proprietà

Una proprietà immobiliare può dividersi tra proprietà dell’edificio e quella del terreno sottostante. Quando terreno ed edificio sono dello stesso proprietario, nel linguaggio giuridico la proprietà è definita "in fee" o "fee simple", così significando che il proprietario può godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo.

Alla proprietà piena ed esclusiva si accompagnano numerose varianti. Da citarsi la proprietà condizionale, che potremmo paragonare ad un usufrutto (c.d. "life estate") in base al quale il titolo sulla proprietà immobiliare viene trasferito ad un terzo in vita ed il concedente mantiene un interesse residuale (c.d. "remainder interest") che lo fa rientrare nella proprietà al momento della morte dell’usufruttuario. Nel caso in cui anche il concedente sia deceduto, il titolo passa agli eredi del concedente.

Tipi di Titoli di Proprietà o "Deed"

Un contratto d’acquisto e vendita di un’immobile o di un terreno include il titolo di proprietà, cioè il documento che ne attesta la proprietà (c.d. "deed").

I "deed" variano a seconda del tipo di vendita (cioè della qualità del titolo che ci sia aspetta dal venditore) e dello Stato in cui è situato l’immobile. Essi sono di diverso tipo e vanno dal più semplice, il c.d. "quit claim deed", che consiste nella semplice rinuncia del venditore al diritto di proprietà sull’immobile, qualunque sia tale diritto, cos ì conferendo garanzie minime all’acquirente, al titolo con garanzia, c.d. "bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts", che contiene la garanzia del venditore di non aver compiuto nulla che possa interferire con il trasferimento della piena proprietà all’acquirente.

 

Polizza assicurativa sulla qualità del titolo di proprietà

Il "deed", cioè il titolo di proprietà oggetto della compravendita immobiliare, viene solitamente trascritto nel registro della proprietà immobiliare presso la contea (una suddivisione amministrativa dello Stato) in cui si trova l’immobile. Benché un contratto di vendita possa validamente trasferire la proprietà di un immobile anche se non registrato, solo la trascrizione del titolo di proprietà nel registro immobiliare vale come notifica ai terzi dell’avvenuta vendita; ne consegue, quindi, che qualora, per esempio, il venditore venda a più parti, la trascrizione protegge l’acquirente da eventuali rivalse di terzi che abbiano comprato dopo la trascrizione. Per questo ed altri motivi e per proteggersi da eventuali ipoteche o rivalse di terzi, l’acquirente farà bene ad acquistare un’assicurazione che garantisca la qualità del titolo di proprietà. Ne consegue che nel caso in cui l’acquirente assicurato perda la proprietà dell’immobile assicurato, perché lo stesso era di proprietà di un terzo o ipotecato, l’assicurazione sarà tenuta a rifondere il prezzo pagato per la proprietà, eventuali spese legali od altro danno subito. L’assicurazione può coprire questo e molti altri eventi relativi alla proprietà stessa e spetta, quindi, agli avvocati negoziare i punti salienti dell’assicurazione sul titolo di proprietà. La compagnia assicurativa, da parte sua, effettua la verifica relativa allo stato del titolo di proprietà di un’immobile.

Finanziamento dell’Acquisto

Come altrove, ma forse con maggiori varianti, vista la complessità del settore immobiliare americano e le dimensioni e valori di molte proprietà, l’acquisto di un’immobile è solitamente finanziato da banche ed altri investitori istituzionali. L’ ambito dei mutui e di altri tipi di finanziamenti immobiliari è comprensibilmente molto vasto e difficilmente riassumibile. Si possono prevedere dai mutui più comuni per proprietà commerciali, come quelle ad uso abitativo, a dei prestiti molto elaborati che coinvolgono numerosi soggetti. Le banche e le società che forniscono i capitali per l’acquisto di una proprietà immobiliare, commerciale o meno, impiegano procedure standardizzate atte a determinare l’ammontare del prestito da fornire, le rate d’interesse ed i termini di pagamento. Il mutuo é, nella maggioranza dei casi, garantito da un’ipoteca che assicura la priorità dell’interesse del prestatore quale creditore privilegiato. Qualora si tratti di immobili che generano reddito, per esempio palazzi adibiti ad uffici, il mercato statunitense offre mutui ipotecari garantiti che possono essere venduti ad investitori in frazioni di svariato taglio. Tali mutui spesso offrono ratei e termini appetibili, ma la struttura delle disposizioni del prestito garantisce poca flessibilità.

Acquisto di un immobile residenziale

 

Le forme più comuni per la compravendita di immobili diversi da unitá unifamiliare od edificio di piccole dimensioni ad uso monofamiliare, sono essenzialmente due: la proprietà in condominio (meglio conosciuto come "condo") o in cooperativa (detta più semplicemente "co-op").

Un condominio, non differentemente dall’Italia, garantisce all’acquirente la proprietà dell’appartamento e di una percentuale pro indivisa (in caratura millesimale) delle parti comuni. Questa è la forma di proprietà immobiliare preferibile per un non-residente ed è l’unica per investitori. È, altresì, la forma più comune di proprietà in America per un appartamento.

Nel caso del "co-op", figura tipica di Manhattan, una società "cooperativa" acquista la proprietà dell’intero edificio, che poi suddivide in unità abitative e per ciascuna unità emette delle quote azionarie. Le quote sono poi vendute ad acquirenti che diventano così azionisti e proprietari. Ad ogni azionista viene dato in locazione l’uso esclusivo dell’unità abitativa fino a quando sia titolare delle azioni.

Sia condominio che co-op implicano diritti e obblighi comuni a tutti i comproprietari od azionisti. In condomini di un certo prestigio ed in tutte le co-op, l’acquirente deve innanzitutto ottenere, prima che possa aver luogo il rogito ma dopo la firma del compromesso, l’approvazione da parte del consiglio condominale o del consiglio di amministrazione di una co-op. Le co-op richiedono notoriamente un processo di approvazione dell’acquirente più rigoroso e complesso che non i condomini e spesso limitano la possibilità di utilizzare un mutuo ad una percentuale spesso minore del 50% del prezzo di vendita.

In un condominio, invece, l’approvazione dell’acquirente si effettua mediante la rinuncia da parte del condominio a far valere il proprio diritto di veto all’acquisto.

In entrambi i casi, sia che si tratti di co-op o di condomini, l’acquirente deve dimostrare di poter provvedere al mantenimento dell’immobile, al pagamento delle spese condominiali e delle tasse immobiliari. Una domanda di approvazione ad un condominio o di accettazione di una co-op richiedono l’assistenza di un agente immobiliare e si compongono di vari parti, ma in particolare di una dichiarazione finanziaria dell’acquirente, di una copia delle più recenti dichiarazioni dei redditi e di lettere di presentazione di istituti bancari. In generale nelle più grandi città d’America ed in certe zone della periferia, le tasse immobiliari (con le quali vengono finanziati certi servizi locali e le scuole) sono più elevate che non in Italia. Nella città di New York, ad esempio, le spese condominiali sono solitamente piú alte rispetto alla media delle spese condominiali italiane.

Chi acquista per la prima volta un immobile in grandi città degli Stati Uniti ed in particolare a New York sottovaluta spesso l’esborso necessario per comprare (o vendere) un immobile. Tra le spese si devono includere le tasse immobiliari, le imposte di trasferimento (o "imposte sul trasferimento di immobili"), la "flip tax" (che non è una vera e propria tassa ma bensì l’ammontare che chi vende deve pagare alla co-op per il trasferimento delle azioni), l’imposta su immobili di valore superiore al milione di dollari (c.d. mansion tax) (tipica di New York, ma non in tutte le città), i costi di finanziamento, la commissione all’agente immobiliare, la polizza assicurativa per assicurare la qualità del titolo di proprietà (che garantisce il valido ed effettivo trasferimento della proprietà all’acquirente), ricerche relative ad eventuali ipoteche od altri vizi del titolo di proprietà, spese legali ed ulteriori esborsi di minor rilievo. Un avvocato che abbia familiarità con la materia immobiliare, é in grado di prospettare all’acquirente tutte le spese imprescindibili ed i criteri di valutazione più appropriati. È altresì compito dell’avvocato far svolgere gli accertamenti sul titolo, sulla congruità delle spese condominiali, ecc.

L’acquisto immobiliare avviene solitamente in due separati momenti: la firma del contratto di compravendita o compromesso, che spesso include ulteriori formalità (finanziamento, polizza assicurativa, risoluzioni di eventuali problemi con il titolo di proprietà, ecc.) e, successivamente, la "chiusura" o rogito, cioè il momento in cui il titolo di proprietà viene effettivamente trasferito all’acquirente. Il contratto di compravendita è solitamente composto da un modello standard e prestampato, e da un addendum (c.d. "rider") che contiene i punti negoziali di maggior rilievo. Come è facilmente apprezzabile, la parte giuridicamente più impegnativa consiste nella preparazione dei rider, anche se a volte una particolare clausola standard può diventare oggetto di prolungate trattative e revisioni, e alla fine può essere cancellata e emendata da una clausola sostitutiva che verrà inclusa nel rider.

Mentre non è necessario che il contratto di compravendita venga firmato contemporaneamente, o nello stesso luogo, il rogito, invece, richiede la presenza di entrambe le parti, o dei loro rappresentanti legali muniti di valida procura speciale da redigersi conformemente alla normativa dello Stato presso il quale si trova l’immobile.

Una volta ultimata la compravendita, sia di un condominio che di una co-op, vanno pagate mensilmente le spese condominiali e, nelle co-op, le tasse immobiliari.

Le leggi che regolano i condomini sono emesse dagli stati. Per esempio, nella città di New York, la materia è regolata dalla Legge sui Condomini (c.d. "Condominium Act") codificato nell’articolo 9 della legge di New York sui beni immobili. Le leggi relative alle co-op, invece, sono emanate dalla città di New York, di fatto l’unica che regoli tale forma giuridica.

Si tenga presente che la vendita di un immobile effettuata da uno straniero è soggetta ad una ritenuta fiscale federale corrispondente all’incirca al 10% del prezzo di vendita alla quale andranno poi sommate le tradizionali imposte locali (statali e/o cittadine).

Acquisto di un immobile commerciale

L’acquisto di un immobile commerciale richiama, nella sostanza, quanto indicato (inclusa l’imposta di trasferimento e le norme sulla trattenuta) per gli immobili residenziali, benché ovviamente non per uso abitativo. In genere l’acquisto di un immobile commerciale ruota attorno alle competenze di un insieme di professionisti del settore, quali avvocati con esperienza in materia immobiliare, agenti immobiliari, periti, agenti assicurativi, architetti, appaltatori e consulenti vari che s’interfacciano con gli uffici amministrativi locali, siano statali o più spesso cittadini. Come per gli immobili residenziali in centri urbani, anche gli immobili commerciali sono talvolta gestiti come proprietà in cooperativa o condomini.

Locazioni commerciali

La maggior parte degli edifici adibiti ad uffici, negozi, o a centri commerciali sono acquistati e venduti in base alla loro capacità di generare utili. La proprietà immobiliare commerciale è una dei motori dell’economia e finanza statunitense e quindi, soprattutto nelle grandi città, i contratti di locazione sono negoziati fin nei minimi particolari e nella maggior parte dei casi vincolanti o con poche vie d’uscita per il locatore. Considerato che l’affitto di un locale commerciale, per esempio, sulla Madison Avenue a Manhattan (New York City) può ammontare a 1.000 dollari al piede quadrato, si converrà che l’intero processo di compravendita o locazione di un immobile commerciale richieda accorgimenti del tutto particolari.

Capita spesso di imbattersi in contratti di locazione di 80 o più pagine. La materia locativa commerciale è sostanzialmente lasciata alla negoziazione delle parti e da qui i lunghi contratti.

Gli elementi fondamentali di un contratto di locazione commerciale sono:

  1. • La precisa descrizione dell’area da locarsi

     

     

  2. • La durata del contratto

     

     

  3. • L’ammontare pattuito per la locazione, in altre parole, l’affitto base, l’affitto a percentuale (da intendersi come l’affitto addizionale da pagarsi proporzionalmente al volume di affari, fino al raggiungimento di una determinata soglia di vendite), gli aggiustamenti dell’affitto base a conseguenza di aumenti delle imposte od altre spese di gestione, e i costi locativi ulteriori (quali imposte, spese assicurative, spese condominiali, ed altre spese relative ai locali locati, p.e. energia elettrica, riscaldamento e aria condizionata, ecc.)

     

     

  4. • Le destinazioni d’uso dei locali permesse dal locatore

     

I servizi da fornirsi da parte del locatore (pulizie, acqua, riscaldamento, ventilazione ed aria condizionata, ascensore, etc.):

  1. • Il regolamento sulla fornitura di elettricità, cioè se fornita dal locatore che ha il controllo dei contatori e se il locatario contratterà direttamente con la società fornitrice

     

     

  2. • Il regolamento in materia di lavori di ristrutturazione dei locali, incluso un eventuale periodo durante il quale l’inquilino non dovrà pagare l’affitto durante i lavori di ristrutturazione iniziali (altrimenti detta "allowance")

     

     

  3. • Gli obblighi di effettuare riparazioni

     

     

  4. • La subordinazione della locazione ai diritti di locatori precedenti o prestatori d’ipoteca

     

     

  5. • L’obbligo di dotarsi di e mantenere una polizza assicurativa che includa come beneficiario il locatore

     

 

  1. • II diritti delle parti nell’eventualità di sinistro od esproprio per pubblica utilità

     

     

  2. • Il diritto o meno dell’inquilino di cedere il contratto di locazione o subaffittare ad una parte terza

     

     

  3. • Il deposito cauzionale

     

     

  4. • I rimedi nell’ipotesi di inadempimento da parte del conduttore di pagare l’affitto od effettuare le prestazioni a cui è tenuto da contratto

     

     

  5. • Le conseguenze nel caso di inadempimento o bancarotta del conduttore

     

Se il punto (o uno dei punti) che si vuole far notare e' che non c'e' differenza sostanziale tra i due sistemi perche'

[...] si consiglia di avvalersi fin dalle prime
trattative del supporto di un legale con esperienza in materia
immobiliare, che possa opportunamente assistere l’acquirente. Negli
Stati Uniti è, infatti, compito dell’avvocato (a differenza che in
Italia dove spesso tutto è fatto dal Notaio) assistere l’acquirente a
confrontarsi con venditori che a volte sono abbastanza aggressivi e
dall’agente immobiliare che rappresenta il venditore.

allora io faccio notare che "si consiglia di avvalersi" e' diverso
da "si obbliga ad avvalersi." E' proprio su questa differenza che
stiamo dibattendo.

(caro Gianluca intanto un abbraccio e complimenti).

Da diversi mesi ho avuto occasione di collaborare ad alcune ricerche con il Consiglio Nazionale Notarile italiano. In particolare ho cercato di capire l'economic rationale dell'istituzione 'notariato latino' partendo da un approccio molto simile a quello di Gianluca. Dopo esere entrato in questo mondo, ho rivisto molte delle mie idee. Sto scrivendo un articolo per l'European Journal of Law and Economics e appena finito invierò qui il link. Alcune pillole:
1. transazione immobiliare (conveyancing): non c'è alcun obbligo giuridico ad avere la certificaizone di un notaio, se la si vuole vi è un attività riservata oggi ai notai
2. E' efficiente questa riserva? Dipende dagli obiettivi. Il più importante è la certezza giuridica dei diritti proprietari, importante non solo per il valore economico delle parti contraenti, ma per il buon funzionamento del mercato nel suo complesso. La domanda é: c'è un sistema alternativo che permette a parità di qualità migliore efficienza? Prima di eliminare il notariato latino occorre valutare l'impatto di modelli alternativi, considerando non solo il versante dei costi privati, ma anche quello dei costi sociali
3. Se guardiamo al titling system USA o a quanto sta avvenendo in Canada, notiamo qualche problema: crescono le frodi per assenza di controlli a fronte di (a) una limitata responsabilità dei lawyers in USA (dove il costo di transazione privato sembra comunque pari se non superiore a quello medio italiano), (b) un crescente costo pubblico da parte dello Stato (Canada). Proprio in questi giorni in Canada si stanno chiedendo se non convenga adottare un sistema notarile di tipo latino...per risolvere il problema dei costi assicurativi delle frodi che ricadono sullo Stato e quindi sulal collettività
4. Il notaio italiano assume sempre la massima responsabilità sugli atti che firma (il che lo induce a fornire il massimo effort)
5. Per capire l'economics del notaio occorre guardare a mio avviso ai two-sided markets e, contemporaneamente, al caso di contratti incompleti con asimmetria informativa ma occasionali (fresh contracts). la letteratura sui two-sided markets mostra come il notaio (metà professionista metà pubblico ufficiale) sia una piattaforma che intermedia gruppi tra i quali insistono esternalità negative e positive. La società beneficia dell'esternalità positive, ma il notaio può prezzare solo uno dei due gruppi (il prezzo oggi è definito cmq dal Ministero). Inoltre mercati con fresh incomplete contracts (Shavell 2005) richiedono sempre prezzi regolamentati e controlli su qualità o numero chiuso. La liberalizzazione non aiuta in quel caso.
6. L'antitrust comunitario e italiano dice che alcune riforme pro-concorrenziali sono tuttavia - se filtrate dagli obietttivi di qualità - da incoraggiare in taluni ambiti se servono ad evitare l'emersione di incentivi collusivi. Il caso olandese è un recente esempio di liberalizzazione: la riduzione dei tempi di accesso (ma sempre attraverso un concorso) si è accompagnata tuttavia ad un incremento del periodo di praticantato ex-post. I prezzi e il numero dei notai non hanno subito mutamenti rilevanti.
7. provocazione: prima di buttare a mare il notariato, perché non chiedersi se la sua strana forma mista istituzionale non possa essere un ibrido efficiente da imitare (per esempio per la giustizia civile, vero fardello anche secondo Doing Business?)
ciao

Inizia una nuova discussione

Login o registrati per inviare commenti