È opinione comune che il notaio sia costoso, forse non del tutto inutile, ma certamente costoso. I notai si sforzano di sottolineare la funzione di
garanzia, la tutela antiprocessuale, il fatto che molto di quello che
si paga loro siano in realtà tasse incassate per conto dello Stato e
così via, ma non serve, il notaio rimane "caro" e rimane la sensazione, tra chi vive
al di fuori del mondo notarile, che ci potrebbero essere sistemi e
soluzioni meno costosi per comprar casa o contrarre un mutuo. A qualsiasi notaio è capitato di sentire frasi del tipo "solo in Italia ci sono i notai", "in America non c'è bisogno del notaio per comprare casa e prendere un mutuo, si fa tutto via internet e senza spese".
Per la verità, le ultime vicende americane hanno
fatto un po' raffreddare gli inni al sistema statunitense, ma poiché il
pre-giudizio (nel senso di giudizio a priori) sui notai rimane, cerchiamo di capire quale servizio si compra da un notaioe
vediamo come funzionano invece le cose negli Stati Uniti, che - crisi o
non crisi - rappresentano comunque la grande economia di riferimento
per il modo industrializzato.
È infatti interessante indagare quali
soluzioni due sistemi giuridici diversi hanno dato alle esigenze
connesse all'acquisto immobiliare e al credito ipotecario e quali costi queste soluzioni comportano.
Nel settore immobiliare, il notaio italiano (è più in generale qualsiasi notaio di civil law) "vende" i seguenti servizi:
1)Unagaranzia. Il notaio, sotto la sua personale responsabilità, garantisce che
il bene che sta per essere venduto o ipotecato per un mutuo, è
realmente del venditore (o del mutuatario) e che è libero da formalità
pregiudizievoli, vale a dire ipoteche, pignoramenti, sequestri ecc. La
responsabilità discende direttamente dal fatto che assume la paternità
dell'atto e in alcuni casi è preliminare all'atto stesso, come nel
caso della certificazione ipotecaria che le banche richiedono al notaio
prima di concedere un mutuo. Il notaio
inoltre garantisce l'indentità personale delle parti (di cui deve
essere "certo") e la loro legittimazione ad agire, ossia che abbiano i
necessari poteri per sottoscrivere il contratto. Per esempio, nel caso
in cui sia parte una società, che il suo amministratore sia realmente
il legittimo amministratore e sia stato debitamente autorizzato o, nel
caso di minori, che siano state rilasciate le dovute autorizzazioni da
parte del giudice.
2) La preparazione dei documenti legali. Il
notaio redige il contratto e quindi acquisisce e predispone tutta la
documentazione necessaria a far sì che la volontà delle parti si
trasformi in un contratto valido e conforme alla legge, conserva poi
presso di sè il documento contrattuale finale e rilascia le copie
autentiche necessarie. Si tratta di una attività che è sia legale,
la redazione di un contratto valido, sia puramente materiale: rilascio
di copie per le parti, per gli uffici, ricerche documentali, custodia
di documenti ecc.
3) L'esecuzione di formalità. Dopo la
sottoscrizione del contratto, il notaio deve eseguire tutti gli
adempimenti presso i pubblici registri (conservatoria, catasto ecc.) ed
il pagamento delle tasse connesse all'atto. Per le tasse, tra l'altro,
è responsabile personalmente verso lo Stato, nel senso che se il
cliente non paga (o paga in ritardo) il notaio deve comunque versare
nei trenta giorni dal'atto le imposte all'ufficio del registro. È
intuitivo il vantaggio per lo Stato di avere un esattore
corresponsabile dell'imposta.
4) Una consulenza legale. Il notaio ha il
dovere professionale di fornire consulenza legale e fiscale perché
l'atto sia conforme alla legge, alla volontà delle parti e - nel
rispetto della legge - anche il meno costoso possibile dal punto di
vista fiscale. Questa consulenza è ovviamente neutrale, cioè non è
svolta nell'interesse di una sola delle parti, ma di entrambe.
5) Una certificazione. L'atto
notarile fa piena prova della identità delle parti che hanno firmato
l'atto, della data in cui ciò è avvenuto, delle dichiarazioni rese. Si
tratta di prova legale, nel senso che, sino a querela di falso, il
giudice la deve accettare in quanto tale, senza possibilità di
contestazione.
6) Uno strumento processuale. Come effetto
collaterale dell'essere una prova legale, l'atto notarile è anche un
titolo esecutivo. Per capire di cosa stiamo parlando, nel caso di
mutui, il notaio rilascia alla banca creditrice una copia dell'atto
con questo ordine:
Comandiamo a tutti gli ufficiali
giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a
esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi
assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di
concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti
In
forza di questa copia, la banca, in caso di inadempimento del suo
debitore, non ha bisogno di fare causa, ma può agire direttamente per
l'esecuzione del credito, ossia, detto in altri termini, mandare
all'asta il bene ipotecato senza bisogno di un provvedimento del
giudice che accerti l'insolvenza o l'esistenza del credito.
Questi sono dunque - grosso modo - i principali servizi forniti da un notaio per il settore immobiliare. Sono
servizi che vengono forniti efficientemente? Ritengo di sì. A parte le
considerazioni statistiche sul contenzioso in materia, che è
praticamente vicino allo zero, e a parte l'inesistenza, in Italia e nei
paesi di notariato latino, dei fenomeni di "title fraud" di cui
parleremo più avanti, c'è una evidenza empirica dettata dalla
esperienza comune di chiunque abbia comprato casa.
Nell'acquisto
di un immobile si investe una quota sostanziale del proprio patrimonio
ed è naturale che si senta l'esigenza di venire tutelati nel modo
migliore: se il notaio fosse solo un ottuso e costoso certificatore imposto dalla legge, ogni acquirente si farebbe assistere da consulenti di parte capaci di proteggerne gli interessi e di supervisionare l'operato del "certificatore", al quale è "costretto" a rivolgersi. Così
però non è. Il notaio gestisce le problematiche connesse alle
operazioni immobiliari senza l'assistenza o la supervisione di nessun
consulente di parte, se non, in rare occasioni, quando sono sorti dei
contenziosi nella fase che precede la conclusione del contratto. Se
ciò avviene è perchè fornisce efficientemente un servizio capace di far
ottenere il risultato voluto, ossia comprar casa in tutta sicurezza.
Anticipo la domanda dei critici: ammesso e non concesso che il notaio sappia pure fare il suo lavoro, quanto costano i suoi servizi?
L'onorario di norma viene pagato dal compratore, è collegato al valore della pratica ed è determinato in base ad una tariffa stabilita per legge. Concretamente, riporto due ipotesi di atti dove il venditore non è un costruttore
a) compravendita per €. 150.000,00 con mutuo per €. 100.000,00
b) compravendita per €. 600.000,00 con mutuo per €. 500.000,00
Dalle mie parti (Macerata) il costo di questi atti, secondo le tariffe mediamente applicate, sarebbe:
a) €. 960,00 per la compravendita e €. 900,00 per il mutuo
b) €. 1.440,00 per la compravendita e €. 1.342,00 per il mutuo
Il costo notarile rappresenta quindi - arrotondato per eccesso - lo 0,64% della prezzo della compravendita e lo 0,90% del mutuo per l'operazione di minor valore e lo 0,24% della compravendita e lo 0,27% del mutuo per l'operazione di maggior valore.
Si
tratta delle tariffe medie applicate dalla mie parti, in altre regioni
italiane probabilmente ci saranno cifre più alte, in altre cifre più
basse, ma comunque l'oscillazione, in più o in meno, è nell'ordine dei
3/400 euro, perchè la tariffa-base è nazionale e fissata per legge.
Anticipo subito la prima eccezione: i notai sono un monopolio, abolendo il monopolio i costi si ridurrebbero. L'eccezione
è parzialmente fondata. È vero che il servizio notarile è svolto in
regime di monopolio, nel senso che solo il notaio può stipulare
determinati contratti, ma - all'interno della categoria - il servizio
è svolto in regime di concorrenza tra i vari notai, con un sistema di
tariffe che, dopo la riforma Bersani, non sono più inderogabili. Una rendita monopolistica "di categoria" è tuttavia presente, ma su questo, e sulla barriera al free entry, ci torniamo dopo.
Andiamo ora a verificare come funzionano le cose lì dove questa rendita
è inesistente, vale a dire gli Stati Uniti, dove, come detto, non c'è
notaio e non c'è bisogno di intermediari qualificati per stipulare un
atto di vendita. Questo in teoria.
Nella pratica, invece, le
esigenze di garanzia, consulenza legale e fiscale, predisposizione di
documenti e gestione di formalità che da noi sono soddisfatte dal
notaio, non vengono certo meno, ma vengono ripartite tra una serie di
figure professionali che occupano il "vuoto notarile", fornendo servizi
similari, perchè, come ovvio, si tratta di esigenze che,
indipendentemente dal luogo dove si compra casa, accompagnano qualsiasi
transazione che porta una persona ad investire una fetta consistente
del proprio patrimonio o a indebitarsi per un lungo periodo.
Negli
USA, dunque, è il mercato che si preoccupa di fornire i servizi che in
Italia chiameremmo "notarili" e che, sebbene non obbligatori, sono di
fatto presenti nella quasi totalità delle contrattazioni. L'analisi
dei costi non può ovviamente prescindere da una considerazione
abbastanza ovvia: gli Stati Uniti sono un paese con notevoli differenze
economiche, sociali, giuridiche e culturali al suo interno e questo
si ripercuote anche sui costi e sulle modalità di transazione, che
variano molto da stato, se non da contea a contea. Avendo bene in mente questa precisazione, per fare
conoscenza dei closing costs americani dobbiamo parlare delle closing
agencies. La "closing agency", chiamata anche "closing company" o
"title company" è, come dice la parola stessa, una agenzia che si
occupa di tutte le questioni connesse al closing, ossa alla conclusione
del contratto. Questa "agenzia", spesso collegata all'agente
immobiliare o al broker che vende il mutuo, gestisce tutto il processo
pre e post contrattuale, vale a dire la preparazione dei documenti, la
registrazione del contratto presso i pubblici registri locali, il
pagamento delle tasse ecc. Detta alla grossa, la closing company fa quello che il notaio italiano fa ai punti 2 e 3 della descrizione dei suoi compiti, sopra riportata.
Il principale servizio venduto dalla closing company è però la title insurance. Questa
assicurazione garantisce la titolarità in capo al venditore del bene
venduto, l'inesistenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli
e così via. Esistono due tipi di title insurance: la owner's
insurance che garantisce l'acquirente e la lender's insurance, che è
invece rilasciata a garanzia della banca che concede il mutuo. La
lender's insurance è indispensabile, perchè nessuna banca presta i
soldi se non c'è l'assicurazione, insomma: no insurance-no loan. La owner's insurance non è invece obbligatoria e
quindi si tratta di un costo opzionale, che viene però comunemente
assunto per garantire l'investimento ed a seconda degli stati viene
pagata dal venditore, dall'acquirente o divisa tra le parti. La title insurance assolve essenzialmente la stessa funzione del
notaio in relazione al punto 1) della descrizione sopra richiamata. Per
la verità, le due funzioni non sono propriamente identiche. Il notaio
garantisce l'acquirente sulla base del valore di mercato dell'immobile,
indipendentemente dal prezzo pagato, quindi se io oggi compro casa a €.
100.000,00 e tra cinque anni - quando il valore del bene è diventato €.
150.000,00 - si scopre l'esistenza di un pignoramento o una nullità del
contratto, il notaio risarcirà il danno per €. 150.000,00. La title insurance, invece, assicura solo il prezzo di acquisto o, nel caso di mutuo, la somma mutuata.
L'attività
di consulenza legale (punto 4 dei notai) è svolta negli Stati Uniti
dagli avvocati (attoneys o real estate attorneys) i quali sono spesso
collegati con le closing agencies e, in alcuni stati, spesso si
sostituiscono alle closing agencies e curano direttamente l'intera
procedura del closing. Per quanto riguarda l'attività di certificazione (punto 5 dei notai), va detto che spesso (ma non obbligatoriamente) le
firme dei contraenti sono autenticate da un public notary, che non ha
nulla a che vedere con il notaio italiano: è un semplice certificatore
di firma ed il suo unico compito è di attestare che chi ha firmato è
Tizio e non Caio, non assume nessuna responsabilità in relazione al
contenuto dell'atto, così come non è tenuto a controllare la
legittimità dei firmatari o i loro poteri di firma. Data la
diversità del sistema giuridico, poi, nella common law non esiste la
prova legale e quindi non c'è nessuno che fornisce il servizio indicato
nel punto 6) dei notai.
Quanto costa tutto ciò? La risposta giusta è "dipende". Dipende
innanzi tutto dallo stato dove si sta stipulando l'atto, se alla
compravendita è collegato o meno un mutuo, se la title insurance
acquistata è solo la lender's o anche la owner's se ci si fa assistere
o meno da un legale e così via. In generale, il costo principale è rappresentato dalla title insurance
che viene determinato in percentuale fissa in relazione al prezzo di
vendita o all'importo del mutuo e può variare notevolemente a seconda
dello stato dove si sta comprando (o vendendo) casa.
Il mercato della title insurance è
un mercato oligopolistico, perchè, sebbene l'assicurazione sia rivenduta
sul territorio dalle title companies, a
rilasciare il 90% delle polizze sono non più di cinque compagnie di
assicurazione. È poi degno di nota, che in molti stati le tariffe per queste assicurazioni sono fissate per legge e non sono negoziabili. Come si legge da questo sito di una title company della Florida:
Title
Insurance rules in Florida are highly regulated. Therefore, your
selection of a title company will usually be based on the company's
reputation for service as opposed to price.
Dal
medesimo sito si apprende che in Florida il costo è pari allo 0,57% del
prezzo per vendite sino a $100.000 e lo 0,5% per vendite tra $ 100.000
e 1.000.000. Per avere una conferma dei costi ecco poi quelli del Texas,
che sono pari allo 0,843% del prezzo sino a $100.000 e in un range
tra lo 0,6885% e lo 0,5649% per compravendite tra $100.001 e $1.000.000, mentre New York oscilla
tra lo 0,6% degli atti sino a $. 100.000 per diminuire progressivamente
sino allo 0,276% per atti oltre $15.000.000 e in California la media
è lo 0,33% per vendite da $500.000, mentre uno degli stati più
economici (per la sodisfazione di Michele che ci ha comprato casa) sembra essere il Missouri, per avere poi una valutazione complessiva - stato per stato - dei costi di closing per un mutuo di $200.000,00 si può vedere qui
I costi per il closing non
si esauriscono però solo nella title insurance, dato che si paga anche per altre prestazioni. Le spese più comuni sono:
- settlement/closing.
È la commissione pagata per la predisposizione di quella che in Italia
chiameremmo la stipula, ossia la preparazione dei documenti legali,
l'incontro in campo neutro presso la sede della closing company per la
sottoscrizione dell'atto e così via. Il costo si aggira intorno ai
200/500 dollari e in molti casi, oltre che dall'acquirente è pagato anche dal venditore;
- document preparation cioè la preparazione dei documenti. In alcuni casi è un costo incluso tra i settlement fees, in altri no;
- title examination/title search, vale a dire
l'indagine circa la validità del titolo, quelle che in Italia
chiameremmo le visure. Il costo oscilla tra i 150/400 dollari;
- wire transfer/shipping/delivery è il costo per la trasmissione dei documenti ai vari uffici, oscilla tra i 30 e i 100 dollari;
- lender's attoney è il costo per la
consulenza legale del lender, cioè - normalmente - il broker che
"vende" il mutuo. . Come si legge su questo sito sito, "this fee is paid to the lender's attorney for preparing and reviewing all of the closing documents on behalf of the lender". In
alcuni stati questa consulenza è praticamente obbligatoria in altri non
c'è mai. Il costo - a carico del mutuatario - è tra i 150/400 dollari
- attorneycioè il costo per la consulenza legale in favore dell'acquirente o del venditore e va dai 400 dollari in su.
- public notary le tariffe del public notary,
sono spesso fissate per legge e sono collegate al numero di firme da
autenticare. In generale il costo va dai 25 ai 150 dollari
- escrow si tratta di una commissione pagata
in relazione al fatto che alcuni documenti o somme di danaro per un
certo periodo di tempo rimangono depositate in garanzia presso
l'escrow agent (spesso la stessa closing company), sino a quando
determinate attività non vengono eseguite. Un esempio sono le somme
lasciate in escrow per il pagamento delle tasse sull'immobile per il
primo anno del mutuo. Il costo di questo servizio varia tra i 50 e i
150 dollari
I costi e le tariffe sopra indicati sono facili da reperire andando un po' in giro su internet, così come è possibile farsi fare un preventivo chiedendolo ad uno qualsiasi dei tanti siti on line. Ovviamente
tutte le commissioni sopra riportate sono negoziabili e alcune si
elidono a vicenda: spesso il costo del public notary viene assorbito
nei costi generali di closing fee, l'attorney non è necessario per
compravendite più standardizzate e così via. Questi costi aggiuntivi rispetto alla title insurance, però, anche se negoziabili non per questo scompaiono, anzi.
Da una analisi
molto approfondita della commissione di controllo dello stato della
California sulle assicurazioni, risalente al dicembre 2005, si può
infatti apprendere che nel 2004, a fronte di $2.923.506.440 incassati
dalle underwritten title companies californiane (una parte di tutte le
companies californiane) per le polizze da loro vendute, erano stati
incassati anche $1.125.067.480 di settlement/closing fees.
Alla luce delle cifre sopra riportate e in base ai preventivi che ho chiesto e alle valutazioni ricavabili dalla rete, il
costo medio di transazione per un atto di compravendita oscilla intorno
allo 0,45% - 0,85% del prezzo di acquisto, considerando il costo di
title insurance + i costi standard di closing in senso stretto.
L'oscillazione, come detto, deriva dalle differenze, anche notevoli, che si riscontrano nei vari stati.
Nel
caso in cui oltre all'atto di acquisto si stipuli anche un mutuo, il
costo viene incrementato dalla lender's insurance e da un modesto
incremento dei costi di closing sopra riportati. Naturalmente
l'acquirente può rinunciare alla garanzia della owner's insurance e
pagare la sola lender's, che è obbligatoriamente richiesta dalla banca:
in questo caso, a fronte di una minore garanzia, avrà ovviamente costi
ridotti, d'altra parte spesso le title companies vendono una sorta di
"due per uno", nel senso che il costo della lender's insurance viene
fortemente ridotto se rilasciata assieme ad una owner's.
Più in generale, poi, come evidenziato dal suddetto rapporto californiano e da una similare rapportocon dati nazionali risalente al 2006, emerge che il mercato delle title policies e dei servizi di closing è:
-
caratterizzato da reverse competition, perchè il consumatore non ha
potere di mercato sui prezzi, dato che questi vengono determinati
essenzialmente dagli accordi delle title companies con gli
intermediari che gestiscono le compravendite: agenti immobiliari,
intermediari finanziari, brokers, attoneys ecc.
- altamente concentrato e oligopolistico per quanto riguarda i fornitori delle polizze alle title companies, con un indice di Herfindhal-Hirschman,
che in California è di oltre 2.400 laddove un valore di 1.800 indica una "alta
concentrazione" secondo la definizione data dal dipartimento di
giustizia
- con profitti eccessivi, dato che il ritorno dell'investimento sul capitale è superiore al 40%
-
con barriere all'accesso, non legali, ma di fatto, poichè senza una
rete di pregressi rapporti con le agenzie immobiliari e i brokers
qualsiasi title company non riesce a operare, con la conseguenza che ci
sono pochi nuovi soggetti che entrano sul mercato
- con
pratiche illegali di "mazzette" pagate alle agenzie immobiliari perchè
queste dirottino la clientela verso determinate title companies,
scaricando poi i costi sui clienti finali
- con nessun adeguamento
dei prezzi, nonostante il notevole incremento delle transazioni
immobiliari degli scorsi anni, che ha consenitto di abbattere i costi
fissi.
Provo ora a tirare le somme
Il
costo di un servizio legale è dato dai suoi costi di produzione (cioè
quale e quanta attività si svolge), dalla responsabilità che si assume
verso il cliente, dalle spese generali e dal fattore profitto.
Avendo questi dati in mente, una comparazione tra USA ed Italia è
fuorviante, perchè diverse sono le responsabilità, diverse - o quanto
meno non identiche - le attività svolte, diverso il contesto economico
generale e, soprattuto, quello giuridico, quindi il rischio è quello di
paragonare le mele con le pere. Il fattore geografico, inoltre, ha una
influenza enorme e il costo in Texas non è lo stesso che in Missouri,
con differenze sostanziali.
Con forte approssimazione, si può però dire che il sistema di civil law prevede una sorta di cintura di sicurezza
obbligatoria (il notaio), perchè ha di mira non solo l'interesse del
singolo, ma anche quello, più generale, di un sistema di garanzie
affidate ai pubblici registri che forniscono una pubblicità legale
la cui affidabilità è ritenuta di interesse generale. Il sistema di common law statunitense prevede invece una soglia minima di garanzie standard, lasciando che sia il singolo - assieme al "mercato" - a decidere sino a che punto alzare la soglia della tutela con i costi connessi, il tutto nello spirito tipicamente anglosassone della autoresponsabilità.
Tutto
ciò, negli USA, genera risparmi per gli atti di valore inferiore ed ha
costi pari e progressivamente superiori a quelli italiani per gli atti
di maggior valore a causa soprattutto della notevole regressività della
tariffa notarile, che comporta una aggravio sulle compravendite di
minor valore. Quel che è certo è che, contrariamente ad una opinione
diffusa, anche in America ci sono costi di transazione per l'acquisto
di immobili, esattamente come in Italia e poichè "nessun pasto è
gratis", la minor tutela preventiva apre le porte a fenomeni da noi in
Italia sconosciuti, come le frodi ipotecarie (mortgage frauds) o le
frodi legate al titolo di proprietà (title frauds), per le quali invito
ad una lettura di alcuni casicasiesemplari dal sito dell'F.B.I. Entrambi i mercati hanno comunque un elemento
comune: la domanda di servizi notarili (in Italia) o
di insurance & closing in USA è inelastica, nel senso che mutamenti
nel prezzo di tali servizi hanno poco o nessun effetto sull'ammontare
dei servizi acquistati e variazioni nel prezzo causano scarsa modifica
nella domanda.
Ciò essenzialmente per tre ragioni: primo, la domanda di questi
servizi deriva dalla domanda di compravendite immobiliari e mutui ed il loro costo è relativamente piccolo in rapporto ai costi
delle sottostanti transazioni immobiliari ed anche se il costo può
raggiungere migliaia di dollari (in U.S) o euro (in Italia) è improbabile che un
consumatore condizioni la
transazione ai costi di closing ad essa connessi, dato che ha generalmente scarsa conoscenza di tali servizi che raramente usa; secondo, il mercato
è spesso legato ad operatori terzi (agenzie, banche, brokers,
costruttori) che hanno la possibilità di indirizzare il cliente,
bypassando la questione prezzo; terzo la scelta di un servizio professionale non è influenzata solo dal prezzo, ma dal rapporto fiduciario che si instaura con chi quel servizio fornisce.
Lo
scopo di questo articolo però non è di dimostrare nè che i notai sono
bravi, nè che le cose vanno meglio in Italia piuttosto che in amerika o viceversa,
nè può essere motivo di soddisfazione il fatto che anche negli USA ci
possano essere situazioni di monopolio. Quel che è certo è che in Italia un limite alla piena concorrenza nel
settore delle transazioni immobiliari è dato dalle limitazioni al free
access alla funzione notarile, poiché il numero dei notai è programmato
e legato a criteri quali la popolazione residente ed il volume degli
affari. La soluzione, a mio parere non è di spingere alla concorrenza facendo fare ad altri
professionisti quello che ora fanno i notai, sfruttando magari delle scorciatoie legislative, che periodicamente vengono tentate. La funzione
notarile, in quanto tale, funziona infatti bene garantendo piena
efficienza e affidabilità ai pubblici registri.
Si tatta invece di
eliminare o rivedere fortemente il numero programmato, mantenendo
l'accesso alla professione sulla base dell'attuale concorso che è
selettivo e fortemente meritocratico, ma senza più un numero
pre-definito: chi passa l'esame è autorizzato a lavorare come notaio,
punto.
In questo modo si conserva la qualità e si eliminano le
barriere all'accesso. In parallelo andrebbe anche rivista la tariffa
che è immotivatamente schiacciata verso il basso, e fà sì che il notaio
finisca con l'essere esoso con i "poveri" e molto generoso con i "ricchi".
Alla fine il mercato italiano risulterebbe più efficiente e molto meno concentrato di quello USA e, in definitiva, offrirebbe un miglior servizio al consumatore, continuando a garantire l'attuale affidablità del sistema.
Caro Sabino, come ti ho detto privatamente credo che il tuo articolo soffra di un visibile bias: il meglio di un modello confrontato con il peggio dell'altro. Poiché non ho purtroppo il tempo per documentare obiettivamente soprusi, follie ed altre amenità imputabili a notai italiani o europei (su nFA, si sa, gli aneddoti personali non valgono molto) mi limito a documentare il senso in cui io credo tu abbia qui riportato il peggio del sistema amerikano, invece che una ragionevole media.
Sia chiaro: NON intendo sostenere che il mercato immobiliare USA sia un paradiso della concorrenza e della trasparenza, ci mancherebbe. Cerco solo di sostenere che il confronto fatto da Sabino è improprio e fa apparire i notai italici molto meglio di quanto siano, perché li confronta con una controparte che, nella realtà USA, non esiste proprio. Insomma, le comparazioni sono purtroppo spurie. Vado un po' a caso.
Premessa: non è buona idea usare i costi riportati sui siti internet per fare i calcoli dei costi effettivi quando si opera in un mercato concorrenziale. Proprio perché c'è il mercato, la variabilità è altissima e si tratta di contrattare. Se fai una telefonata e prendi quello che ti chiedono, ti spennano. Se fai tre telefonate e contratti un po', la musica cambia completamente. It's the market, babe. I numeri che riporti sono chiaramente official quotes, e ti danno, praticamente, i valori medi massimi ufficiali. Tipo gli hotels dove, se arrivi all'ultimo momento, ti chiedono $500 ma, se telefoni un'ora prima, ti danno la stanza per $200. Lo stesso vale per le tariffe riportate. Ho comprato casa tre volte negli USA, e l'esperienza è sempre stata la stessa: contrattando i prezzi calano sostanzialmente da quelli iniziali. Persino qui a St Louis, l'ultima volta, chiamando in sequenza tre title agencies e dicendo ad ognuna "ma X mi fa such and such" la tariffa finale è calata alquanto, circa il 30% dalla richiesta iniziale. Lo stesso, by the way, succede con le banche ... provare per credere.
Più dettagliatamente, tu elenchi i seguenti costi USA:
I primi 4 costi sono costi contrattabili, appaiono e scompaiono come uno vuole. Sono tutti originati dalla title company, che fa appunto il lavoro del notaio (quindi include anche il public notary in (7), che normalmente è l'agente della title company). A me la title company non è mai costata più dello 0.25% del valore dell'immobile, ma gli stati che ho sperimentato sono tutti nel Midwest (Illinois, Minnesota, Missouri). Altri diranno degli altri stati.
L'escrow (8) che c'entra? È un servizio (ti pagano tasse ed assicurazione sulla casa, e ti fanno tutto il paper work). Se lo vuoi lo prendi, altrimenti te lo fai (l'ho preso in MO, costava molto poco, non l'ho preso in MN perché costava troppo: mia moglie, che si occupa della faccenda, mi maledice ogni sei mesi per il tempo che perde!). Probabilmente esistono agenzie che offrono questo servizio anche in Italia, se vuoi fare un confronto omogeneo devi includere quel costo, ma io lo escluderei perché è volontario.
Gli attorneys (5) e (6) non se li prende quasi mai nessuno, specialmente (6). In parte perché il tuo agente, se non è un delinquente, fa questo servizio, in parte perché anche qui la gran parte dei contratti è standardizzata e gli stati offrono servizi informativi gratis al riguardo. Il servizio legale di tipo (5), comunque, c'è anche in Europa, solo che sparisce nelle commissioni che la banca che concede il mutuo impone al cliente. Lo stesso vale anche qui: faceva parte della commissione che il divertente pescecane che mi ha trovato il mutuo (è specializzato: ha fatto i mutui di tutto gli economisti accademici di St Louis e di una buona fetta di quelli che lavorano al Fed!). Se lo metti nei costi USA, devi metterlo anche in quelli italiani. Idem per (6).
Più sopra menzioni due assicuarazioni, owner and lender insurance, che ci sono anche in Italia, e costano. La prima è semplicemente l'assicurazione sulla casa! Sospetto l'abbiano scoperta anche in Italia: qui le banche tendono a chiedere un minimo di assicurazione, sulla casa che finanziano, contro gravi sinistri. Da un lato non c'entra nulla con il notaio e con il closing, ma è richiesta dalla banca che presta. Dall'altro qualsiasi proprietario di casa che sia minimamente avverso al rischio se la compra. In Italia le case non le assicurate proprio grazie alla presenza dei notai? Suvvia!
La lender insurance, poi, ha aspetti dubbi (visto quando va succedendo) ma esiste di sicuro anche in Europa. Comunque, di nuovo, è una cosa inerente al sistema bancario e non vedo cosa c'entri con la presenza o meno dei notai! Se in Italia le banche prestano a clienti rischiosi quantità sostanziali senza assicurarsi, beh beate loro che hanno questa fortuna! In ogni caso: che senso ha metterle in evidenza da un lato e non dall'altro?
Più in generale:
1) Nessuno ha mai detto che gli USA sono un paradiso o che in certi stati USA non ci siano situazioni di oligo-monopolio!
Non è che perché in NY o FL ci sono cose simili all'Italia che l'Italia è giustificata! Che argomento è questo? La questione è completamente diversa: i servizi che il notaio offre sono tali da legittimare i prezzi che impone e la sua condizione di monopolio garantito dallo stato? Questa è la domanda a cui occorre dare risposta.
Tu non discuti questo tema: il notaio mica fa l'escrow, né offre homeowner insurance! Il notaio fa praticamente ciò che fa una buona title company, e costa tra il doppio ed il triplo. That's it. Se vuoi convincermi, dimostrami che così non è, ossia che il notaio fa anche altre cose utili. Nell'articolo tu fai l'elenco delle sei cose che il notaio italiano fa. Bene, 1)-3) e 5)-6) le fa pure la title company (il signore che ti fa il mutuo viene a closing, e quando il notaio della title company finisce di firmare e farti firmare milioni di carte, gliene passa una che dice: la casa c'è, il title pure, e' sua, eccetera, ora fammi vedere l'assegno, blah, blah ...) Quindi, secondo la tua lista, ciò che manca è 4). Ma solo in parte. Tutti i documenti che ho firmato erano prodotti dal mio agente in cooperazione con la title company ed erano certificati di essere in accordance with laws and regulations dello stato, ecc. A Madrid il notaio non mi ha fatto alcuna consulenza legale. Forse in Italia lo fate volontariamente? Possibile. Son certo che, se l'avessi pagato a parte, me l'avrebbe fornita. Ma anche il mio real estate lawyer di Mpls (ottima persona che mi fa ancora consulenze telefoniche gratuite)
me la fornisce ogni volta che gliela chiedo ... what's the difference?
2) Evidenza diretta che i notai "guadagnano troppo". Secondo l'Agenzia delle Entrate (scusate se non cerco di nuovo il link, se proprio insistete lo cercherò!) redditi MEDI dei notai italiani superano i 400mila euro. È un valore enorme, anche se tieni conto che, a differenza di avvocati e commercialisti, i notai son costretti a pagare le tasse. Perché, se fosse vero che il reddito lordo medio di avvocati e commercialisti ed altri professionisti italiani è di 430mila, allora l'Italia sarebbe molto più ricca di quanto non sia! Questo è il punto: davvero il reddito lordo medio dei professionisti italiani laureati in legge o in economia è di 430mila
(credo fosse questo il numero, ed eran dati del 2004-2006) euro all'anno? WHOW!
Ovviamente c'è una spiegazione. La mia e' che godono di protezione monopolistica; invece tu dirai: i notai sono più bravi. Ok, ma se davvero è perché sono più bravi, allora dovrebbero dimostrarlo anche in condizioni di concorrenza e free entry, no? Non è che diventereste tutti tonti solo perché qualche commercialista o qualche avvocato verrebbe autorizzato ad offrire i vostri servizi, non ti pare?