Notaio vs. Title Insurance

20 novembre 2008 sabino patruno

Ovvero comprar casa in America e in Italia: costi e modalità a confronto. Ovvero ancora: è un po' di tempo che nFA non parla male dei notai.

È opinione comune che il notaio sia costoso, forse non del tutto inutile, ma certamente costoso. I notai si sforzano di sottolineare la funzione di
garanzia, la tutela antiprocessuale, il fatto che molto di quello che
si paga loro siano in realtà tasse incassate per conto dello Stato e
così via, ma non serve, il notaio rimane "caro" e rimane la sensazione, tra chi vive
al di fuori del mondo notarile, che ci potrebbero essere sistemi e
soluzioni meno costosi per comprar casa o contrarre un mutuo. A qualsiasi notaio è capitato di sentire frasi del tipo "solo in Italia ci sono i notai", "in America non c'è bisogno del notaio per comprare casa e prendere un mutuo, si fa tutto via internet e senza spese".

Per la verità, le ultime vicende americane hanno
fatto un po' raffreddare gli inni al sistema statunitense, ma poiché il
pre-giudizio (nel senso di giudizio a priori) sui notai rimane, cerchiamo di capire quale servizio si compra da un notaio e
vediamo come funzionano invece le cose negli Stati Uniti, che - crisi o
non crisi - rappresentano comunque la grande economia di riferimento
per il modo industrializzato. È infatti interessante indagare quali
soluzioni due sistemi giuridici diversi hanno dato alle esigenze
connesse all'acquisto immobiliare e al credito ipotecario e quali costi queste soluzioni comportano.
Nel settore immobiliare, il notaio italiano (è più in generale qualsiasi notaio di civil law) "vende" i seguenti servizi: 1) Una garanzia. Il notaio, sotto la sua personale responsabilità, garantisce che
il bene che sta per essere venduto o ipotecato per un mutuo, è
realmente del venditore (o del mutuatario) e che è libero da formalità
pregiudizievoli, vale a dire ipoteche, pignoramenti, sequestri ecc. La
responsabilità discende direttamente dal fatto che assume la paternità
dell'atto e in alcuni casi è preliminare all'atto stesso, come nel
caso della certificazione ipotecaria che le banche richiedono al notaio
prima di concedere un mutuo. Il notaio
inoltre garantisce l'indentità personale delle parti (di cui deve
essere "certo") e la loro legittimazione ad agire, ossia che abbiano i
necessari poteri per sottoscrivere il contratto. Per esempio, nel caso
in cui sia parte una società, che il suo amministratore sia realmente
il legittimo amministratore e sia stato debitamente autorizzato o, nel
caso di minori, che siano state rilasciate le dovute autorizzazioni da
parte del giudice. 2) La preparazione dei documenti legali. Il
notaio redige il contratto e quindi acquisisce e predispone tutta la
documentazione necessaria a far sì che la volontà delle parti si
trasformi in un contratto valido e conforme alla legge, conserva poi
presso di sè il documento contrattuale finale e rilascia le copie
autentiche necessarie. Si tratta di una attività che è sia legale,
la redazione di un contratto valido, sia puramente materiale: rilascio
di copie per le parti, per gli uffici, ricerche documentali, custodia
di documenti ecc. 3) L'esecuzione di formalità. Dopo la
sottoscrizione del contratto, il notaio deve eseguire tutti gli
adempimenti presso i pubblici registri (conservatoria, catasto ecc.) ed
il pagamento delle tasse connesse all'atto. Per le tasse, tra l'altro,
è responsabile personalmente verso lo Stato, nel senso che se il
cliente non paga (o paga in ritardo) il notaio deve comunque versare
nei trenta giorni dal'atto le imposte all'ufficio del registro. È
intuitivo il vantaggio per lo Stato di avere un esattore
corresponsabile dell'imposta. 4) Una consulenza legale. Il notaio ha il
dovere professionale di fornire consulenza legale e fiscale perché
l'atto sia conforme alla legge, alla volontà delle parti e - nel
rispetto della legge - anche il meno costoso possibile dal punto di
vista fiscale. Questa consulenza è ovviamente neutrale, cioè non è
svolta nell'interesse di una sola delle parti, ma di entrambe. 5) Una certificazione. L'atto
notarile fa piena prova della identità delle parti che hanno firmato
l'atto, della data in cui ciò è avvenuto, delle dichiarazioni rese. Si
tratta di prova legale, nel senso che, sino a querela di falso, il
giudice la deve accettare in quanto tale, senza possibilità di
contestazione.
6) Uno strumento processuale. Come effetto
collaterale dell'essere una prova legale, l'atto notarile è anche un
titolo esecutivo. Per capire di cosa stiamo parlando, nel caso di
mutui, il notaio rilascia alla banca creditrice una copia dell'atto
con questo ordine:

Comandiamo a tutti gli ufficiali
giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a
esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi
assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di
concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti


In
forza di questa copia, la banca, in caso di inadempimento del suo
debitore, non ha bisogno di fare causa, ma può agire direttamente per
l'esecuzione del credito, ossia, detto in altri termini, mandare
all'asta il bene ipotecato senza bisogno di un provvedimento del
giudice che accerti l'insolvenza o l'esistenza del credito.
Questi sono dunque - grosso modo - i principali servizi forniti da un notaio per il settore immobiliare. Sono
servizi che vengono forniti efficientemente? Ritengo di sì. A parte le
considerazioni statistiche sul contenzioso in materia, che è
praticamente vicino allo zero, e a parte l'inesistenza, in Italia e nei
paesi di notariato latino, dei fenomeni di "title fraud" di cui
parleremo più avanti, c'è una evidenza empirica dettata dalla
esperienza comune di chiunque abbia comprato casa. Nell'acquisto
di un immobile si investe una quota sostanziale del proprio patrimonio
ed è naturale che si senta l'esigenza di venire tutelati nel modo
migliore: se il notaio fosse solo un ottuso e costoso certificatore imposto dalla legge, ogni acquirente si farebbe assistere da consulenti di parte capaci di proteggerne gli interessi e di supervisionare l'operato del "certificatore", al quale è "costretto" a rivolgersi. Così
però non è. Il notaio gestisce le problematiche connesse alle
operazioni immobiliari senza l'assistenza o la supervisione di nessun
consulente di parte, se non, in rare occasioni, quando sono sorti dei
contenziosi nella fase che precede la conclusione del contratto. Se
ciò avviene è perchè fornisce efficientemente un servizio capace di far
ottenere il risultato voluto, ossia comprar casa in tutta sicurezza. Anticipo la domanda dei critici: ammesso e non concesso che il notaio sappia pure fare il suo lavoro, quanto costano i suoi servizi?
L'onorario di norma viene pagato dal compratore, è collegato al valore della pratica ed è determinato in base ad una tariffa stabilita per legge. Concretamente, riporto due ipotesi di atti dove il venditore non è un costruttore
a) compravendita per €. 150.000,00 con mutuo per €. 100.000,00
b) compravendita per €. 600.000,00 con mutuo per €. 500.000,00 Dalle mie parti (Macerata) il costo di questi atti, secondo le tariffe mediamente applicate, sarebbe: a) €. 960,00 per la compravendita e €. 900,00 per il mutuo
b) €. 1.440,00 per la compravendita e €. 1.342,00 per il mutuo Il costo notarile rappresenta quindi - arrotondato per eccesso - lo 0,64% della prezzo della compravendita e lo 0,90% del mutuo per l'operazione di minor valore e lo 0,24% della compravendita e lo 0,27% del mutuo per l'operazione di maggior valore. Si
tratta delle tariffe medie applicate dalla mie parti, in altre regioni
italiane probabilmente ci saranno cifre più alte, in altre cifre più
basse, ma comunque l'oscillazione, in più o in meno, è nell'ordine dei
3/400 euro, perchè la tariffa-base è nazionale e fissata per legge. Anticipo subito la prima eccezione: i notai sono un monopolio, abolendo il monopolio i costi si ridurrebbero. L'eccezione
è parzialmente fondata. È vero che il servizio notarile è svolto in
regime di monopolio, nel senso che solo il notaio può stipulare
determinati contratti, ma - all'interno della categoria - il servizio
è svolto in regime di concorrenza tra i vari notai, con un sistema di
tariffe che, dopo la riforma Bersani, non sono più inderogabili. Una rendita monopolistica "di categoria" è tuttavia presente, ma su questo, e sulla barriera al free entry, ci torniamo dopo. Andiamo ora a verificare come funzionano le cose lì dove questa rendita
è inesistente, vale a dire gli Stati Uniti, dove, come detto, non c'è
notaio e non c'è bisogno di intermediari qualificati per stipulare un
atto di vendita. Questo in teoria. Nella pratica, invece, le
esigenze di garanzia, consulenza legale e fiscale, predisposizione di
documenti e gestione di formalità che da noi sono soddisfatte dal
notaio, non vengono certo meno, ma vengono ripartite tra una serie di
figure professionali che occupano il "vuoto notarile", fornendo servizi
similari, perchè, come ovvio, si tratta di esigenze che,
indipendentemente dal luogo dove si compra casa, accompagnano qualsiasi
transazione che porta una persona ad investire una fetta consistente
del proprio patrimonio o a indebitarsi per un lungo periodo. Negli
USA, dunque, è il mercato che si preoccupa di fornire i servizi che in
Italia chiameremmo "notarili" e che, sebbene non obbligatori, sono di
fatto presenti nella quasi totalità delle contrattazioni. L'analisi
dei costi non può ovviamente prescindere da una considerazione
abbastanza ovvia: gli Stati Uniti sono un paese con notevoli differenze
economiche, sociali, giuridiche e culturali al suo interno e questo
si ripercuote anche sui costi e sulle modalità di transazione, che
variano molto da stato, se non da contea a contea. Avendo bene in mente questa precisazione, per fare
conoscenza dei closing costs americani dobbiamo parlare delle closing
agencies
. La "closing agency", chiamata anche "closing company" o
"title company" è, come dice la parola stessa, una agenzia che si
occupa di tutte le questioni connesse al closing, ossa alla conclusione
del contratto. Questa "agenzia", spesso collegata all'agente
immobiliare o al broker che vende il mutuo, gestisce tutto il processo
pre e post contrattuale, vale a dire la preparazione dei documenti, la
registrazione del contratto presso i pubblici registri locali, il
pagamento delle tasse ecc. Detta alla grossa, la closing company fa quello che il notaio italiano fa ai punti 2 e 3 della descrizione dei suoi compiti, sopra riportata. Il principale servizio venduto dalla closing company è però la title insurance. Questa
assicurazione garantisce la titolarità in capo al venditore del bene
venduto, l'inesistenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli
e così via. Esistono due tipi di title insurance: la owner's
insurance
che garantisce l'acquirente e la lender's insurance, che è
invece rilasciata a garanzia della banca che concede il mutuo. La
lender's insurance è indispensabile, perchè nessuna banca presta i
soldi se non c'è l'assicurazione, insomma: no insurance-no loan. La owner's insurance non è invece obbligatoria e
quindi si tratta di un costo opzionale, che viene però comunemente
assunto per garantire l'investimento ed a seconda degli stati viene
pagata dal venditore, dall'acquirente o divisa tra le parti. La title insurance assolve essenzialmente la stessa funzione del
notaio in relazione al punto 1) della descrizione sopra richiamata. Per
la verità, le due funzioni non sono propriamente identiche. Il notaio
garantisce l'acquirente sulla base del valore di mercato dell'immobile,
indipendentemente dal prezzo pagato, quindi se io oggi compro casa a €.
100.000,00 e tra cinque anni - quando il valore del bene è diventato €.
150.000,00 - si scopre l'esistenza di un pignoramento o una nullità del
contratto, il notaio risarcirà il danno per €. 150.000,00. La title insurance, invece, assicura solo il prezzo di acquisto o, nel caso di mutuo, la somma mutuata. L'attività
di consulenza legale (punto 4 dei notai) è svolta negli Stati Uniti
dagli avvocati (attoneys o real estate attorneys) i quali sono spesso
collegati con le closing agencies e, in alcuni stati, spesso si
sostituiscono alle closing agencies e curano direttamente l'intera
procedura del closing. Per quanto riguarda l'attività di certificazione (punto 5 dei notai), va detto che spesso (ma non obbligatoriamente) le
firme dei contraenti sono autenticate da un public notary, che non ha
nulla a che vedere con il notaio italiano: è un semplice certificatore
di firma ed il suo unico compito è di attestare che chi ha firmato è
Tizio e non Caio, non assume nessuna responsabilità in relazione al
contenuto dell'atto, così come non è tenuto a controllare la
legittimità dei firmatari o i loro poteri di firma. Data la
diversità del sistema giuridico, poi, nella common law non esiste la
prova legale e quindi non c'è nessuno che fornisce il servizio indicato
nel punto 6) dei notai. Quanto costa tutto ciò? La risposta giusta è "dipende". Dipende
innanzi tutto dallo stato dove si sta stipulando l'atto, se alla
compravendita è collegato o meno un mutuo, se la title insurance
acquistata è solo la lender's o anche la owner's se ci si fa assistere
o meno da un legale e così via. In generale, il costo principale è rappresentato dalla title insurance
che viene determinato in percentuale fissa in relazione al prezzo di
vendita o all'importo del mutuo e può variare notevolemente a seconda
dello stato dove si sta comprando (o vendendo) casa.
Il mercato della title insurance è
un mercato oligopolistico, perchè, sebbene l'assicurazione sia rivenduta
sul territorio dalle title companies, a
rilasciare il 90% delle polizze sono non più di cinque compagnie di
assicurazione. È poi degno di nota, che in molti stati le tariffe per queste assicurazioni sono fissate per legge e non sono negoziabili. Come si legge da questo sito di una title company della Florida:
Title
Insurance rules in Florida are highly regulated. Therefore, your
selection of a title company will usually be based on the company's
reputation for service as opposed to price.

Dal
medesimo sito si apprende che in Florida il costo è pari allo 0,57% del
prezzo per vendite sino a $100.000 e lo 0,5% per vendite tra $ 100.000
e 1.000.000. Per avere una conferma dei costi ecco poi quelli del Texas,
che sono pari allo 0,843% del prezzo sino a $100.000 e in un range
tra lo 0,6885% e lo 0,5649% per compravendite tra $100.001 e $1.000.000, mentre New York oscilla
tra lo 0,6% degli atti sino a $. 100.000 per diminuire progressivamente
sino allo 0,276% per atti oltre $15.000.000 e in California la media
è lo 0,33% per vendite da $500.000, mentre uno degli stati più
economici (per la sodisfazione di Michele che ci ha comprato casa) sembra essere il Missouri, per avere poi una valutazione complessiva - stato per stato - dei costi di closing per un mutuo di $200.000,00 si può vedere qui I costi per il closing non
si esauriscono però solo nella title insurance, dato che si paga anche per altre prestazioni. Le spese più comuni sono: - settlement/closing.
È la commissione pagata per la predisposizione di quella che in Italia
chiameremmo la stipula, ossia la preparazione dei documenti legali,
l'incontro in campo neutro presso la sede della closing company per la
sottoscrizione dell'atto e così via. Il costo si aggira intorno ai
200/500 dollari e in molti casi, oltre che dall'acquirente è pagato anche dal venditore; - document preparation cioè la preparazione dei documenti. In alcuni casi è un costo incluso tra i settlement fees, in altri no; - title examination/title search, vale a dire
l'indagine circa la validità del titolo, quelle che in Italia
chiameremmo le visure. Il costo oscilla tra i 150/400 dollari; - wire transfer/shipping/delivery è il costo per la trasmissione dei documenti ai vari uffici, oscilla tra i 30 e i 100 dollari; - lender's attoney è il costo per la
consulenza legale del lender, cioè - normalmente - il broker che
"vende" il mutuo. . Come si legge su questo sito sito, "this fee is paid to the lender's attorney for preparing and reviewing all of the closing documents on behalf of the lender". In
alcuni stati questa consulenza è praticamente obbligatoria in altri non
c'è mai. Il costo - a carico del mutuatario - è tra i 150/400 dollari - attorney cioè il costo per la consulenza legale in favore dell'acquirente o del venditore e va dai 400 dollari in su. - public notary le tariffe del public notary,
sono spesso fissate per legge e sono collegate al numero di firme da
autenticare. In generale il costo va dai 25 ai 150 dollari - escrow si tratta di una commissione pagata
in relazione al fatto che alcuni documenti o somme di danaro per un
certo periodo di tempo rimangono depositate in garanzia presso
l'escrow agent (spesso la stessa closing company), sino a quando
determinate attività non vengono eseguite. Un esempio sono le somme
lasciate in escrow per il pagamento delle tasse sull'immobile per il
primo anno del mutuo. Il costo di questo servizio varia tra i 50 e i
150 dollari I costi e le tariffe sopra indicati sono facili da reperire andando un po' in giro su internet, così come è possibile farsi fare un preventivo chiedendolo ad uno qualsiasi dei tanti siti on line. Ovviamente
tutte le commissioni sopra riportate sono negoziabili e alcune si
elidono a vicenda: spesso il costo del public notary viene assorbito
nei costi generali di closing fee, l'attorney non è necessario per
compravendite più standardizzate e così via. Questi costi aggiuntivi rispetto alla title insurance, però, anche se negoziabili non per questo scompaiono, anzi. Da una analisi
molto approfondita della commissione di controllo dello stato della
California sulle assicurazioni, risalente al dicembre 2005, si può
infatti apprendere che nel 2004, a fronte di $2.923.506.440 incassati
dalle underwritten title companies californiane (una parte di tutte le
companies californiane) per le polizze da loro vendute, erano stati
incassati anche $1.125.067.480 di settlement/closing fees.
Alla luce delle cifre sopra riportate e in base ai preventivi che ho chiesto e alle valutazioni ricavabili dalla rete, il
costo medio di transazione per un atto di compravendita oscilla intorno
allo 0,45% - 0,85% del prezzo di acquisto, considerando il costo di
title insurance + i costi standard di closing in senso stretto. L'oscillazione, come detto, deriva dalle differenze, anche notevoli, che si riscontrano nei vari stati.
Nel
caso in cui oltre all'atto di acquisto si stipuli anche un mutuo, il
costo viene incrementato dalla lender's insurance e da un modesto
incremento dei costi di closing sopra riportati. Naturalmente
l'acquirente può rinunciare alla garanzia della owner's insurance e
pagare la sola lender's, che è obbligatoriamente richiesta dalla banca:
in questo caso, a fronte di una minore garanzia, avrà ovviamente costi
ridotti, d'altra parte spesso le title companies vendono una sorta di
"due per uno", nel senso che il costo della lender's insurance viene
fortemente ridotto se rilasciata assieme ad una owner's. Più in generale, poi, come evidenziato dal suddetto rapporto californiano e da una similare rapporto con dati nazionali risalente al 2006, emerge che il mercato delle title policies e dei servizi di closing è:
-
caratterizzato da reverse competition, perchè il consumatore non ha
potere di mercato sui prezzi, dato che questi vengono determinati
essenzialmente dagli accordi delle title companies con gli
intermediari che gestiscono le compravendite: agenti immobiliari,
intermediari finanziari, brokers, attoneys ecc.
- altamente concentrato e oligopolistico per quanto riguarda i fornitori delle polizze alle title companies, con un indice di Herfindhal-Hirschman,
che in California è di oltre 2.400 laddove un valore di 1.800 indica una "alta
concentrazione" secondo la definizione data dal dipartimento di
giustizia
- con profitti eccessivi, dato che il ritorno dell'investimento sul capitale è superiore al 40%
-
con barriere all'accesso, non legali, ma di fatto, poichè senza una
rete di pregressi rapporti con le agenzie immobiliari e i brokers
qualsiasi title company non riesce a operare, con la conseguenza che ci
sono pochi nuovi soggetti che entrano sul mercato
- con
pratiche illegali di "mazzette" pagate alle agenzie immobiliari perchè
queste dirottino la clientela verso determinate title companies,
scaricando poi i costi sui clienti finali
- con nessun adeguamento
dei prezzi, nonostante il notevole incremento delle transazioni
immobiliari degli scorsi anni, che ha consenitto di abbattere i costi
fissi. Provo ora a tirare le somme Il
costo di un servizio legale è dato dai suoi costi di produzione (cioè
quale e quanta attività si svolge), dalla responsabilità che si assume
verso il cliente, dalle spese generali e dal fattore profitto.
Avendo questi dati in mente, una comparazione tra USA ed Italia è
fuorviante, perchè diverse sono le responsabilità, diverse - o quanto
meno non identiche - le attività svolte, diverso il contesto economico
generale e, soprattuto, quello giuridico, quindi il rischio è quello di
paragonare le mele con le pere. Il fattore geografico, inoltre, ha una
influenza enorme e il costo in Texas non è lo stesso che in Missouri,
con differenze sostanziali. Con forte approssimazione, si può però dire che il sistema di civil law prevede una sorta di cintura di sicurezza
obbligatoria (il notaio), perchè ha di mira non solo l'interesse del
singolo, ma anche quello, più generale, di un sistema di garanzie
affidate ai pubblici registri che forniscono una pubblicità legale
la cui affidabilità è ritenuta di interesse generale. Il sistema di common law statunitense prevede invece una soglia minima di garanzie standard, lasciando che sia il singolo - assieme al "mercato" - a decidere sino a che punto alzare la soglia della tutela con i costi connessi, il tutto nello spirito tipicamente anglosassone della autoresponsabilità.
Tutto
ciò, negli USA, genera risparmi per gli atti di valore inferiore ed ha
costi pari e progressivamente superiori a quelli italiani per gli atti
di maggior valore a causa soprattutto della notevole regressività della
tariffa notarile, che comporta una aggravio sulle compravendite di
minor valore. Quel che è certo è che, contrariamente ad una opinione
diffusa, anche in America ci sono costi di transazione per l'acquisto
di immobili, esattamente come in Italia e poichè "nessun pasto è
gratis", la minor tutela preventiva apre le porte a fenomeni da noi in
Italia sconosciuti, come le frodi ipotecarie (mortgage frauds) o le
frodi legate al titolo di proprietà (title frauds), per le quali invito
ad una lettura di alcuni casi casi esemplari dal sito dell'F.B.I. Entrambi i mercati hanno comunque un elemento
comune: la domanda di servizi notarili (in Italia) o
di insurance & closing in USA è inelastica, nel senso che mutamenti
nel prezzo di tali servizi hanno poco o nessun effetto sull'ammontare
dei servizi acquistati e variazioni nel prezzo causano scarsa modifica
nella domanda.

Ciò essenzialmente per tre ragioni: primo, la domanda di questi
servizi deriva dalla domanda di compravendite immobiliari e mutui ed il loro costo è relativamente piccolo in rapporto ai costi
delle sottostanti transazioni immobiliari ed anche se il costo può
raggiungere migliaia di dollari (in U.S) o euro (in Italia) è improbabile che un
consumatore condizioni la
transazione ai costi di closing ad essa connessi, dato che ha generalmente scarsa conoscenza di tali servizi che raramente usa; secondo, il mercato
è spesso legato ad operatori terzi (agenzie, banche, brokers,
costruttori) che hanno la possibilità di indirizzare il cliente,
bypassando la questione prezzo; terzo la scelta di un servizio professionale non è influenzata solo dal prezzo, ma dal rapporto fiduciario che si instaura con chi quel servizio fornisce. Lo
scopo di questo articolo però non è di dimostrare nè che i notai sono
bravi, nè che le cose vanno meglio in Italia piuttosto che in amerika o viceversa,
nè può essere motivo di soddisfazione il fatto che anche negli USA ci
possano essere situazioni di monopolio. Quel che è certo è che in Italia un limite alla piena concorrenza nel
settore delle transazioni immobiliari è dato dalle limitazioni al free
access
alla funzione notarile, poiché il numero dei notai è programmato
e legato a criteri quali la popolazione residente ed il volume degli
affari. La soluzione, a mio parere non è di spingere alla concorrenza facendo fare ad altri
professionisti quello che ora fanno i notai, sfruttando magari delle scorciatoie legislative, che periodicamente vengono tentate. La funzione
notarile, in quanto tale, funziona infatti bene garantendo piena
efficienza e affidabilità ai pubblici registri. Si tatta invece di
eliminare o rivedere fortemente il numero programmato, mantenendo
l'accesso alla professione sulla base dell'attuale concorso che è
selettivo e fortemente meritocratico, ma senza più un numero
pre-definito: chi passa l'esame è autorizzato a lavorare come notaio,
punto. In questo modo si conserva la qualità e si eliminano le
barriere all'accesso. In parallelo andrebbe anche rivista la tariffa
che è immotivatamente schiacciata verso il basso, e fà sì che il notaio
finisca con l'essere esoso con i "poveri" e molto generoso con i "ricchi". Alla fine il mercato italiano risulterebbe più efficiente e molto meno concentrato di quello USA e, in definitiva, offrirebbe un miglior servizio al consumatore, continuando a garantire l'attuale affidablità del sistema.

Una differente versione di questo articolo, è stata pubblicata su www.questionenotariato.blogspot.com

35 commenti (espandi tutti)

Caro Sabino, come ti ho detto privatamente credo che il tuo articolo soffra di un visibile bias: il meglio di un modello confrontato con il peggio dell'altro. Poiché non ho purtroppo il tempo per documentare obiettivamente soprusi, follie ed altre amenità imputabili a notai italiani o europei (su nFA, si sa, gli aneddoti personali non valgono molto) mi limito a documentare il senso in cui io credo tu abbia qui riportato il peggio del sistema amerikano, invece che una ragionevole media.

Sia chiaro: NON intendo sostenere che il mercato immobiliare USA sia un paradiso della concorrenza e della trasparenza, ci mancherebbe. Cerco solo di sostenere che il confronto fatto da Sabino è improprio e fa apparire i notai italici molto meglio di quanto siano, perché li confronta con una controparte che, nella realtà USA, non esiste proprio. Insomma, le comparazioni sono purtroppo spurie. Vado un po' a caso.

Premessa: non è buona idea usare i costi riportati sui siti internet per fare i calcoli dei costi effettivi quando si opera in un mercato concorrenziale. Proprio perché c'è il mercato, la variabilità è altissima e si tratta di contrattare. Se fai una telefonata e prendi quello che ti chiedono, ti spennano. Se fai tre telefonate e contratti un po', la musica cambia completamente. It's the market, babe. I numeri che riporti sono chiaramente official quotes, e ti danno, praticamente, i valori medi massimi ufficiali. Tipo gli hotels dove, se arrivi all'ultimo momento, ti chiedono $500 ma, se telefoni un'ora prima, ti danno la stanza per $200. Lo stesso vale per le tariffe riportate. Ho comprato casa tre volte negli USA, e l'esperienza è sempre stata la stessa: contrattando i prezzi calano sostanzialmente da quelli iniziali. Persino qui a St Louis, l'ultima volta, chiamando in sequenza tre title agencies e dicendo ad ognuna "ma X mi fa such and such" la tariffa finale è calata alquanto, circa il 30% dalla richiesta iniziale. Lo stesso, by the way, succede con le banche ... provare per credere.

Più dettagliatamente, tu elenchi i seguenti costi USA:

- settlement/closing. (1) - document preparation (2) - title examination/title search, (3) - wire transfer/shipping/delivery (4) - lender's attoney (5) - attorney (6) - public notary (7) - escrow (8)

I primi 4 costi sono costi contrattabili, appaiono e scompaiono come uno vuole. Sono tutti originati dalla title company, che fa appunto il lavoro del notaio (quindi include anche il public notary in (7), che normalmente è l'agente della title company). A me la title company non è mai costata più dello 0.25% del valore dell'immobile, ma gli stati che ho sperimentato sono tutti nel Midwest (Illinois, Minnesota, Missouri). Altri diranno degli altri stati.

L'escrow (8) che c'entra? È un servizio (ti pagano tasse ed assicurazione sulla casa, e ti fanno tutto il paper work). Se lo vuoi lo prendi, altrimenti te lo fai (l'ho preso in MO, costava molto poco, non l'ho preso in MN perché costava troppo: mia moglie, che si occupa della faccenda, mi maledice ogni sei mesi per il tempo che perde!). Probabilmente esistono agenzie che offrono questo servizio anche in Italia, se vuoi fare un confronto omogeneo devi includere quel costo, ma io lo escluderei perché è volontario.

Gli attorneys (5) e (6) non se li prende quasi mai nessuno, specialmente (6). In parte perché il tuo agente, se non è un delinquente, fa questo servizio, in parte perché anche qui la gran parte dei contratti è standardizzata e gli stati offrono servizi informativi gratis al riguardo. Il servizio legale di tipo (5), comunque, c'è anche in Europa, solo che sparisce nelle commissioni che la banca che concede il mutuo impone al cliente. Lo stesso vale anche qui: faceva parte della commissione che il divertente pescecane che mi ha trovato il mutuo (è specializzato: ha fatto i mutui di tutto gli economisti accademici di St Louis e di una buona fetta di quelli che lavorano al Fed!). Se lo metti nei costi USA, devi metterlo anche in quelli italiani. Idem per (6).

Più sopra menzioni due assicuarazioni, owner and lender insurance, che ci sono anche in Italia, e costano. La prima è semplicemente l'assicurazione sulla casa! Sospetto l'abbiano scoperta anche in Italia: qui le banche tendono a chiedere un minimo di assicurazione, sulla casa che finanziano, contro gravi sinistri. Da un lato non c'entra nulla con il notaio e con il closing, ma è richiesta dalla banca che presta. Dall'altro qualsiasi proprietario di casa che sia minimamente avverso al rischio se la compra. In Italia le case non le assicurate proprio grazie alla presenza dei notai? Suvvia!

La lender insurance, poi, ha aspetti dubbi (visto quando va succedendo) ma esiste di sicuro anche in Europa. Comunque, di nuovo, è una cosa inerente al sistema bancario e non vedo cosa c'entri con la presenza o meno dei notai! Se in Italia le banche prestano a clienti rischiosi quantità sostanziali senza assicurarsi, beh beate loro che hanno questa fortuna! In ogni caso: che senso ha metterle in evidenza da un lato e non dall'altro?

Più in generale:

1) Nessuno ha mai detto che gli USA sono un paradiso o che in certi stati USA non ci siano situazioni di oligo-monopolio!
Non è che perché in NY o FL ci sono cose simili all'Italia che l'Italia è giustificata! Che argomento è questo? La questione è completamente diversa: i servizi che il notaio offre sono tali da legittimare i prezzi che impone e la sua condizione di monopolio garantito dallo stato? Questa è la domanda a cui occorre dare risposta.

Tu non discuti questo tema: il notaio mica fa l'escrow, né offre homeowner insurance! Il notaio fa praticamente ciò che fa una buona title company, e costa tra il doppio ed il triplo. That's it. Se vuoi convincermi, dimostrami che così non è, ossia che il notaio fa anche altre cose utili. Nell'articolo tu fai l'elenco delle sei cose che il notaio italiano fa. Bene, 1)-3) e 5)-6) le fa pure la title company (il signore che ti fa il mutuo viene a closing, e quando il notaio della title company finisce di firmare e farti firmare milioni di carte, gliene passa una che dice: la casa c'è, il title pure, e' sua, eccetera, ora fammi vedere l'assegno, blah, blah ...) Quindi, secondo la tua lista, ciò che manca è 4). Ma solo in parte. Tutti i documenti che ho firmato erano prodotti dal mio agente in cooperazione con la title company ed erano certificati di essere in accordance with laws and regulations dello stato, ecc. A Madrid il notaio non mi ha fatto alcuna consulenza legale. Forse in Italia lo fate volontariamente? Possibile. Son certo che, se l'avessi pagato a parte, me l'avrebbe fornita. Ma anche il mio real estate lawyer di Mpls (ottima persona che mi fa ancora consulenze telefoniche gratuite)
me la fornisce ogni volta che gliela chiedo ... what's the difference?

2) Evidenza diretta che i notai "guadagnano troppo". Secondo l'Agenzia delle Entrate (scusate se non cerco di nuovo il link, se proprio insistete lo cercherò!) redditi MEDI dei notai italiani superano i 400mila euro. È un valore enorme, anche se tieni conto che, a differenza di avvocati e commercialisti, i notai son costretti a pagare le tasse. Perché, se fosse vero che il reddito lordo medio di avvocati e commercialisti ed altri professionisti italiani è di 430mila, allora l'Italia sarebbe molto più ricca di quanto non sia! Questo è il punto: davvero il reddito lordo medio dei professionisti italiani laureati in legge o in economia è di 430mila
(credo fosse questo il numero, ed eran dati del 2004-2006) euro all'anno? WHOW!

Ovviamente c'è una spiegazione. La mia e' che godono di protezione monopolistica; invece tu dirai: i notai sono più bravi. Ok, ma se davvero è perché sono più bravi, allora dovrebbero dimostrarlo anche in condizioni di concorrenza e free entry, no? Non è che diventereste tutti tonti solo perché qualche commercialista o qualche avvocato verrebbe autorizzato ad offrire i vostri servizi, non ti pare?

Michele, ti ho già risposto privatamente e ti rispondo pure qui.

nell'articolo ho scritto:


scopo di questo articolo però non è di dimostrare nè che i notai sono
bravi, nè che le cose vanno meglio in Italia piuttosto che in amerika o viceversa,
nè può essere motivo di soddisfazione il fatto che anche negli USA ci
possano essere situazioni di monopolio. Quel che è certo è che in Italia un limite alla piena concorrenza nel
settore delle transazioni immobiliari è dato dalle limitazioni al free
access

alla funzione notarile, poiché il numero dei notai è programmato
e legato a criteri quali la popolazione residente ed il volume degli
affari. La soluzione, a mio parere non è di spingere alla concorrenza
facendo fare ad altri
professionisti quello che ora fanno i notai, sfruttando magari delle
scorciatoie legislative, che periodicamente vengono tentate. La
funzione
notarile, in quanto tale, funziona infatti bene garantendo piena
efficienza e affidabilità ai pubblici registri. Si tatta invece di
eliminare o rivedere fortemente il numero programmato

Non mi pare di aver voluto fare l'apologia dei notai, nè di affermare che lo status quo sia perfetto, dato che suggerisco l'eliminazione del numero chiuso come strumento conocorrenziale

Sui costi americani, ho precisato che si tratta di costi tutti negoziabili (tranne la title insurance in diversi stati)

Ovviamente
tutte le commissioni sopra riportate sono negoziabili e alcune si
elidono a vicenda: spesso il costo del public notary viene assorbito
nei costi generali di closing fee, l'attorney non è necessario per
compravendite più standardizzate e così via

Ti comunico poi che anche qui da noi si ricevono telefonate come quelle che tu citi, con richieste di preventivi al ribasso: la concorrenza ed i ribassipotrebbero essere maggiori se non ci fosse numero chiuso ? probabilmente ed infatti l'ho proposto

Sulla title insurance, scusa ma non ci capiamo proprio.

Tu dici

Più sopra menzioni due assicuarazioni, owner and lender insurance,
che ci sono anche in Italia, e costano. La prima è semplicemente
l'assicurazione sulla casa! Sospetto l'abbiano scoperta anche in
Italia: qui le banche tendono a chiedere un minimo di assicurazione,
sulla casa che finanziano, contro gravi sinistri. Da un lato non
c'entra nulla con il notaio e con il closing, ma è richiesta dalla
banca che presta. Dall'altro qualsiasi proprietario di casa che sia
minimamente avverso al rischio se la compra. In Italia le case non le
assicurate proprio grazie alla presenza dei notai? Suvvia!
La lender insurance,
poi, ha aspetti dubbi (visto quando va succedendo) ma esiste di sicuro
anche in Europa. Comunque, di nuovo, è una cosa inerente al sistema
bancario e non vedo cosa c'entri con la presenza o meno dei notai! Se
in Italia le banche prestano a clienti rischiosi quantità sostanziali
senza assicurarsi, beh beate loro che hanno questa fortuna! In ogni
caso: che senso ha metterle in evidenza da un lato e non dall'altro?

 

Michele innanzi tutto cosa c'entra la title insurance con l'assicurazione contro i sinistri, scusami ma sei tu adesso a paragonare pere e mele.

L'assicurazione contro i sinistri (incendio, scoppio, caduta del fulmine e caduta dell'aereo) è necessaria anche in Italia per i mutui ed è richiesta pure in america e proprio perchè non ha nulla a che vedere con i costi legali  di transazione, non l'ho minimamente considerata nel mio articolo.

Allo stesso modo, cosa c'entra la lenders mortgage insurance da te linkata ? Nell'articolo mica ho  parlato dell'assicurazione sulla solvibilità del debitore ?

Qui dobbiamo parlare della title_insurance. Ebbene, in Italia non c'è nè la owner's nè la lender's insurance: non la vende nessuna compagnia di assicurazione e non viene venduta in tutta l'Europa continentale lì dove ci sono i notai e non c'è proprio perchè ci sono i notai. La funzione di queste assicurazioni è di assicurare l'acquirente o la banca in relazione all'esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli sulla proprietà e in relazione al fatto che chi vende sia veramente ilproprietario. In Italia (e nel resto d'europa dove ci sono i notai) questa garanzia è data dal notaio che assume una precisa responsabilità professionale al riguardo. Per darti un'idea ecco cosa una banca chiede di certificare prima di concedere un mutuo:

"Io sottoscritto.....    Notaio in.....avendo eseguito le necessarie visure ipocatastali presso i competenti
uffici ed assunte le opportune informazioni presso l'Agenzia del
Territorio di......


ed esaminati i titoli di provenienza in relazione ai beni sopra indicati e descritti, assumendone la piena responsabilità professionale dichiaro che in base all'indagine da me, come sopra, effettuata i beni medesimi risultano di proprietà di....
giusto atto di compravendita ....... e che precedenti passaggi di proprietà fino al ventennio sono i seguenti..... che
a tutto il ..... risultano liberi da iscrizioni ipotecarie,
trascrizioni ostative o pregiudizievoli, privilegi di qualsiasi natura
(compresi quelli di natura fiscale) e da ogni e qualsiasi altro onere
reale o peso, da censi, canoni, livelli, servitù 
passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico"

 

 

Tu dici che le banche sono stupide e potrebbero ottenere una migliore garanzia attraverso l'assicurazione, può essere, ma per il momento il mercato qui da noi funziona così.

Più in generale, a me interessava valutare i costi di transazione italiani e americani. In Italia questi costi si chiamano "notaio", in U.S. si chiamano title insurance e closing fees, quindi devi considerare entrambi i costi, non solo quanto si paga alla title agency per i servizi di closing, altrimenti sei tu a mettere in evidenza costi da un lato e non dall'altro

Sull'ecrow ed altre cose (consulenza ecc.) provo a rispondere dopo perchè adesso devo lavorare

 

 

C'e' un elemento di costo che manca nell'articolo: se e' vero che in italia la title insurance non serve perche' e' il notaio che fa gli accertamenti necessari a garantire che la casa sia vendibile, e' anche vero che perche' il notaio possa effettuare queste garanzie dobbiamo mantenere l'istituto del Catasto. Quanto costano questi rozzi baracconi? 

Sabino:

in realtà sui fatti siamo in perfetto accordo, tu ed io. Mi verrebbe da farci sopra una lirica (non son molti quelli che i fatti li accettano in quanto tali) ma la risparmio ai terzi. Son certo che tu mi capisca.

La  differenza sta tutta nelle tonalità: forse non siamo come i cantonesi (non mi ricordo più se ne hanno 5 o 7, credo 5 ed Enzo ci farà sapere, son comunque troppe per me) ma usiamo tonalità diverse nel descrivere i fatti.

Quindi, siccome i fatti son quelli che sono, solo un dettaglio tonale ed un fatto finale (ribadito).

Michele innanzi tutto cosa c'entra la title insurance con
l'assicurazione contro i sinistri, scusami ma sei tu adesso a
paragonare pere e mele. ecc ...

Point well taken. Ho confuso nella fretta pere e mele. Però occorre aggiungere, allora, che la title insurance (versione owner or lender, fa poca differenza) è la cosa che costa e che la title company offre. Il resto son frattaglie. La title insurance è, come tu dici, il servizio che la title company offre ed è equivalente a quanto il notaio italiano offre. Siamo d'accordo, solo che nella mia esperienza la title insurance costa molto meno del notaio nell'Europa mediterranea. Il confronto, a mio avviso, andrebbe fatto fra il costo della title insurance, con i costi delle altre piccole cose (frattaglie) che vanno con essa, ed il costo del notaio. Qui, ripeto, la mia esperienza dice che costa di più il notaio.

Chiarito questo, siamo d'accordo: confrontiamo cosa costa la title company USA con il notaio italiano. Tutto il resto - scusami se insisto, ma il "resto" l'hai messo tu nell'articolo - non c'entra nulla.

Chiarito l'aspetto "tonale" (sul quale, ripeto, l'evidenza suggerisce che gli USA costano meno, parecchio meno) rimane il fatto: com'è che il notaio medio italiano fa 430mila euro all'anno? Alla fine della fiera, se la discussione è sulla posizione monopolistica dei notai, è da quel numero (che è un fatto) che dobbiamo partire. Vorrei che tu mi spiegassi la logica secondo cui redditi del genere corrispondono al valore effettivo del servizio dei notai e non a rendite di monopolio.

Ping ... :-)

Michele, anche io una risposta tonale ed un fatto finale.

tu dici

Il confronto, a mio avviso, andrebbe fatto fra il costo della title
insurance, con i costi delle altre piccole cose (frattaglie) che vanno
con essa, ed il costo del notaio

scusa, ma io ho forse detto qualcosa di diverso nel post e nei 
commenti ? Non mi pare. Anzi, tutta la mia analisi, se vuoi confusa, 
ruota attorno al fatto che mentre in Italia (e gran parte dell'Europa)
i costi legali di transazione in campo immobiliare si chiamano "notaio",
in America i servizi "notarili" vengono forniti con modalità
differenti: la title insurance per quanto riguarda la garanzia, la
title company e/o gli avvocati in alcuni stati, per quanto riguarda la
stesura del contratto, l'esecuzione di formalità, la stipula, la
consulenza legale ecc., nota che NON ho ovviamente considerato altri
costi comunemente inclusi tra i closing costs, come le perizie, la
homeowner's insurance e tutti quelli collegati al mutuo (points, loan
origination fee ecc.).

A conti fatti, l'unica delle voci dell'elenco americano che mi hai
contestato è l'escrow. Su questo cerchiamo di capirci. Per escrow si
intende l'affidamento fiduciario di somme ad una persona perchè le
trattenga a garanzia o esegua determinati adempimenti. Copiando e
incollando da uno dei tanti siti che spiegano i closing costs:

Escrow is a process where sellers and buyers give funds and documents
to a neutral third party for disbursement to the parties upon
completion of terms and conditions. When a purchase offer has been
signed by both sellers and buyers and an earnest money deposit has been
put into a trust account, the transaction is said to be "in escrow."
In some parts of the country, escrow has a different meaning. It means
the lender collects an additional amount above and beyond a home
owner's principal and interest payment to pay property taxes and hazard
insurance premiums as they come due. This is known as an impound
account but is often referred to as escrow. Typically the amount
collected is greater than the premium divided by 12 months because
lenders like to keep a reserve.

Ora, il notaio in tutte le compravendite che stipula fa un'attività
assimilabile a quella sopra descritta, dato che paga le imposte per
conto delle parti, con responsabilità personale verso l'agenzia delle
entrate. A parte questo, è poi prassi comune che gli si affidino somme 
in via fiduciaria o per compiere altre attività connesse e successive
agli atti, tanto è vero che tutti i notai hanno un registro chiamato
"somme e valori" dove devono annotare le somme loro consegnate dalle
parti in "escrow"

In realtà, ci sono due servizi notarili che
non trovano affatto corrispondenza tra i costi americani e mi riferisco
(i) alla
funzione processuale, ossia al fatto che mentre l'atto notarile è prova
privilegiata, in common law non esiste la prova legale e tutto va
provato in giudizio e (ii) alla garanzia notarile che si estende al
valore dell'immobile e non al prezzo di acquisto, come invece per la
title insurance.

Concordo con te che il costo principale è la
title insurance (e lo ho anche scritto) e concordo ancora con te nel chiamare il
resto frattaglie, ma frattaglie abbastanza sostanziose. Come segnalato
nell'articolo con riferimento alla California, le commissioni incassate
dalla tile agencies californiane per i servizi di closing (che lì si
chiamano escrow btw) sono state nel 2004 $ 2.900.000.000 per le title
insurances e $. 1.100.000.000 per le frattaglie (se poi avrai voglia di
leggerti il documento linkato puoi trovare molti  altri dati utili - compresi i costi medi delle frattaglie).

Sempre
parlando di costi, nell'articolo ho linkato il sito di bankrate.com che
annualmente conduce una indagine, stato per stato, per valutare i costi
di closing in relazione ai mutui, chidendo preventivi alle varie
agenzie e, anticipo la tua obiezione,  suggerendo e sollecitando sconti.

Ebbene
per un mutuo di $. 200.000 questi sono i dati average per frattaglie
(in questo includendo attorney/closing - title work - postage/courier)
e per title insurance con riferimento ai sei principali stati
(l'importanza l'ho ricavata  in base ai voti elettorali alle elezioni
presidenziali)

California:$. 644,30 (frattaglie) $. 800,80 (title insurance) tot. 0,72% del mutuo

Texas:  $. 547.12 (F) $. 1.470,60 (TI) tot. 1,008% del mutuo

New York: $.891.74 (F) $. 1.254,21 (TI) tot. 1,07% del mutuo

Florida: $. 628,93 (F) $. 960,17 (TI) tot. 0,79% del mutuo

Pennsylvania $ 497.36 (F) $ 1.306.19 (TI) tot. 0,90% del mutuo

Illinois $. 554,03 (F) $  559,45 (TI) tot. 0,556% del mutuo

Ohio $  622.32 (F) $ 824,50 (TI) tot. 0,72% del mutuo

Le cifre italiane le ho indicate nell'articolo, quindi fai tu i
confronti. In realtà, come ho cercato di spiegare, una comparazione tra
i due sistemi è quasi al livello di pere e mele
. A voler presentare
solo un aspetto della questione, allora si potrebbe dire che negli USA
i costi di transazione possono essere ZERO, dato che non c'è nessuna
legge (tranne in qualche stato) che obbliga ad usare intermediari
qualificati.

Un
conto è la teoria un conto però è quello che avviene in pratica ed in
pratica, come tu mi confermi, gli atti vengono curati dalle title
companies (e/o dagli attorneis) e garantiti dalla title insurance.

Rispetto
a questo sistema,  il costo notarile è
maggiore e perdente rispetto agli USA per gli atti di valore inferiore,
mentre comincia ed essere progressivamente migliore e progressivamente
vincente  per gli atti di valore maggiore. Le ragioni per le quali
esiste l'assurdità di un compenso punitivo per gli atti "poveri",
trovano la loro fonte nella tariffa che, non dimentichiamolo, è
stabilita dalla legge.

I notai però guadagnano troppo, e quindi
sfruttano una rendita monopolistica, tu dici. Ora so di avventurarmi su
un terreno minato, perchè mi difettano totalmente le cognizioni
economiche, tuttavia provo a fare alcune considerazioni.

I
guadagni ci sono, inutile discuterne, anche se ovviamente non derivano
solo dall'attività immobiliare, ma anche da altre funzioni, come il
societario, da quello che negli USA chiamerebbero estate planning, cioè
la sistemazione dei patrimoni familiari ed altre frattaglie. Sono
guadagni eccessivi ? Probabilmente, anche se il confronto rispetto ad
altri professionisti è fuorviante, perchè per avvocati e commercialisti
le attività sono molto più differenziate rispetto ai notai: un avvocato
che si occupa di diritto del lavoro ha guadagni ed attività differenti
rispetto ad uno che si occupa di societario o di penale ed un
commercialista che si limita prevalentemente  a seguire la contabilità
delle aziende, ha guadagni differenti da uno che fa consulenze per
aziende maggiori o cura operazioni di ingegneria societaria. Tra
l'altro, gli albi di avvocati e commercialisti (al contrario di quello
dei notai) sono gonfiati da iscirtti che però di fatto non esercitano e
questo ovviamente abassa la media dei redditi dichiarati. Il confronto
andrebbe fatto con un medio avvocato d'affari o con i commercialisti
che si occupano di diritto e organizzazione societaria, che sono i
professionisti più simili ai notai per preparazione ed organizzazione
di studio, nulla a che vedere ovviamente con i top legal. Mi pare
fuorviante, poi, il riferimento al reddito medio come indice in sè di rendita
monopolistica, dato che dovresti raffrontarlo con il reddito medio
delle title companies (che però non sono riuscito a trovare in rete).

Bene, è ora arrivato il momento di mettere il piede sulla prima mina:
secondo me è probabile che una totale liberalizzazione della
professione (o la sua soppressione) avrebbe un effetto limitato sui
costi unitari dei servizi offerti. Ancora un volta è molto illuminante
il rapporto californiano sui servizi delle title insurances. Mi rendo
conto che hai di meglio da fare che leggerlo, ma per un notaio italiano
è una lettura illuminante, non perchè dimostra che l'Amerika è cattiva,
anzi, ma perchè dimostra che il mercato dei servizi di closing, ha una
evoluzione simile indipendentemente dai luoghi e dalla cornice legale
di riferimento.

Come ho scritto nel post (sfruttando i due rapporti linkati):


la domanda di servizi notarili (in Italia) o
di insurance & closing in USA è inelastica, nel senso che mutamenti
nel prezzo di tali servizi hanno poco o nessun effetto sull'ammontare
dei servizi acquistati e variazioni nel prezzo causano scarsa modifica
nella domanda.


Ciò essenzialmente perchè


primo, la domanda di questi
servizi deriva dalla domanda di compravendite immobiliari e mutui ed il loro costo è relativamente piccolo in rapporto ai costi
delle sottostanti transazioni immobiliari ed anche se il costo può
raggiungere migliaia di dollari (in U.S) o euro (in Italia) è improbabile che un
consumatore condizioni la
transazione ai costi di closing ad essa connessi, dato che ha generalmente scarsa conoscenza di tali servizi che raramente usa;
secondo, il mercato
è spesso legato ad operatori terzi (agenzie, banche, brokers,
costruttori) che hanno la possibilità di indirizzare il cliente,
bypassando la questione prezzo; terzo la scelta di un servizio
professionale non è influenzata solo dal prezzo, ma dal rapporto
fiduciario che si instaura con chi quel servizio fornisce.


Queste affermazioni, scritte per la California, si adattano
perfettamente anche al mercato italiano: a fronte di molti clienti che
richiedono preventivi e  scelgono in base alle offerte ricevute, ce ne
sono molti altri che (i) non si pongono il problema (ii) vengono
indirizzati da quello specifico notaio dalla banca, dall'agenzia
immobiliare o dal costruttore (iii) si fidano del loro notaio e non
fanno questione di prezzo. E' però probabile che, in presenza di
maggiore pressione concorrenziale il prezzo unitario mediamente
praticato ai clienti che ho indicato sub (i), (ii) e (iii) potrebbe
essere più basso, ma non al limite da te ipotizzato (1/3 dell'attuale)
perchè qui entrano in gioco il fattore costi ed il fattore profitto.
Uno studio notarile costa (come qualsiasi studio professionale): dalla
gestione dell'archivio, al personale, ai servizi informatici, ai locali
e così via e poi deve essere profittevole, quindi deve avere economie
di scala tali da abbattere i costi, remunerare l'impegno professionale,
la responsabilità che si assume e garantire un profitto, tutte cose che
non si raggiungono stipulando una o due vendite al mese.
Il costo unitario della prestazione, quindi, sotto un certo limite non
può andare, altrimenti converrebbe impegnare le proprie risorse
intellettuali ed economiche a fare altro.
L'alternativa per garantire contemporaneamente economie di scala, profittabilità e minori costi per i clienti, potrebbe essere paradossalmente una
concentrazione degli studi, attraverso la formazione di studi
associati, che però finirebbero per limitare nuovamente l'offerta e
incrementare nuovamente i guadagni medi di chi quei servizi fornisce.
A spanne, direi che è esattamente quello che è successo negli USA (ecco
la seconda mina pronta a scoppiarmi sotto i miei piedi). La mia
sensazione è che il servizio fornito dalle title companies è comunque
concentrato ed assai meno distribuito di quello notarile. Non mi
riferisco alle compagnie che vendono le polizze, che come ho scritto
sono già un oligopolio dove le prime 5 coprono il 90% del mercato, mi
riferisco proprio alle title companies sul territorio.
Per curiosità, sono andato a vedere quante sono nel tuo stato: il
Missouri, lì dove hai potuto facilmente contrattare chiedendo in giro
per le migliori quotazioni.
Ebbene, apprendo dal sito della Missouri Land title association
associazione che raggruppa  le title companies del Missouri, associata
a sua volta alla ALTA - American Land Title Assciation (che è la
federazione nazionale) che in tutto lo stato le title companies
associate sono 320 ed incrementiamo pure questo numero di un 30%, perchè
magari non tutte le companies sono associate (le pagine gialle
mi danno 640 nominativi, ma molti sono numeri telefonici  ripetuti o
riguardano diverse succursali di una medesima agenzia). Insomma circa
400/450  è il numero di companies che riescono ad essere profittevoli
sul mercato del Missouri e dei suoi 5.800.000 abitanti.
Per fare un termine di paragone, in Toscana - con 2.000.000 abitanti in
meno ed economia presumo non comparabile col Missouri - le sedi
notarili  sono 402, così come St Louis col le sue circa 60 title companies
(anche se molte sono succursali di una stessa unica agenzia), ha un
valore confrontabile con le sedi notarili di Bari: insomma, se tu
avessi comprato casa a Bari, avresti avuto più interlocutori coi quali
contrattare ed ai quali dire "X mi fa such and such".
E con ciò, mi dirai tu ? Con ciò vorrei ipotizzare (dimostrare è
pretendere troppo) che anche in pieno mercato concorrenziale gli attori
di quel mercato hanno bisogno di economie di scala e di gestire un numero adeguato di closing
per stare sul mercato stesso e che la totale liberalizzazione della
professione notarile o la sua eliminazione, non aprirebbe le praterie
del costo zero, ma, come nel mercato concorrenziale del Missouri,
farebbe occupare e concentrare il mercato a nuovi attori che alla fine,
probabilmente, avrebbero gli stessi guadagni attuali (terza mina sulla
quale metto il piede).

pong e boom... :-)

Caro Sabino (permettimi di darti del tu...mi facilità la conugazione dei congiuntivi :D ) l'articolo è molto interessante, così come la replica di Michele Boldrin. Ho due curiosità che vorrei rivolgere a voi ed a chi legge NfA sperando in una delucidazione.Eccole: 

1 Conosco personalmente due inglesi ed una famiglia tedesca che hanno acquistato casa in Lombardia (Milano e Lazise rispettivamente).Tutti sono rimasti letteralmente sconvolti non solo dalle spese notarili ma dalla figura stessa del notaio. Specialmente gli inglesi.E' veramente così diverso dalle loro parti ?

2 Nel caso, diciamo "ipotetico", in cui:

un prestito viene rilasciato al signor X con, a garanzia, un'ipoteca su una abitazione che, viene fatta passare, come di proprietà del signor x. In realtà il signor x non è proprietario dell'abitazione a nessun titolo. Cosa rischia il notaio che ha "effettuato" l'ipoteca?

Bhe forse la seconda curiosità è più da Forum di Rete4 che da NfA  .


2 Nel caso, diciamo "ipotetico", in cui:

un prestito viene rilasciato al signor X con, a garanzia, un'ipoteca su una abitazione che, viene fatta passare, come di proprietà del signor x. In realtà il signor x non è proprietario dell'abitazione a nessun titolo. Cosa rischia il notaio che ha "effettuato" l'ipoteca? 

Provo a rispondere.

Succede che la banca risolverà il contratto di mutuo perchè privo di garanzia ipotecaria e chiederà al signor X la restituzione immediata della somma mutuata. E, se il signor X non sarà in grado di restituire detta somma, la banca la chiederà al notaio, il quale aveva garantito alla banca, assumendone la relativa responsabilità, che la casa ipotecata era del signor X.

Ecco cosa certifica il notaio. 


"Io sottoscritto.....    Notaio in.....avendo eseguito le necessarie visure ipocatastali presso i competenti uffici ed assunte le opportune informazioni presso l'Agenzia del Territorio di......
ed esaminati i titoli di provenienza in relazione ai beni sopra indicati e descritti, assumendone la piena responsabilità professionale dichiaro che in base all'indagine da me, come sopra, effettuata i beni medesimi risultano di proprietà di....giusto atto di compravendita ....... e che precedenti passaggi di proprietà fino al ventennio sono i seguenti..... che a tutto il ..... risultano liberi da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni ostative o pregiudizievoli, privilegi di qualsiasi natura (compresi quelli di natura fiscale) e da ogni e qualsiasi altro onere reale o peso, da censi, canoni, livelli, servitù  passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico"

 Quindi se il mutuo era di 1.000.000 di euro il notaio rischia 1.000.000 di euro. Naturalmente il notaio rischia anche eventuali sanzioni penali (per falso, truffa e quant'altro) nonchè la destituzione, se l'operazione è stata da lui architettata insieme al signor X.

1 Conosco personalmente due inglesi ed una famiglia tedesca che hanno
acquistato casa in Lombardia (Milano e Lazise rispettivamente).Tutti
sono rimasti letteralmente sconvolti non solo dalle spese notarili ma
dalla figura stessa del notaio. Specialmente gli inglesi.E' veramente
così diverso dalle loro parti ?

Caro (o cara ?) Bera, ti rispondo solo su questo, perchè l'altra tua domanda ha già avuto risposta.

Dubito che i tedeschi si siano sconvolti, dato che in Germania funziona come da noi, ossia si compra casa con atto notarile. Se poi lo sconvolgimento è derivato dalla somma totale pagata al notaio, che comprende le tasse e l'onorario (visto che il notaio fa da "esattore"), può essere comprensibile, ma le due cose andrebbero separate

Per quanto riguarda gli inglesi, dato che si tratta di una nazione di common law, così come in america, anche da loro non c'è il notaio. Il mercato, se così si può dire, è in mano ai solicitors (ossia gli avvocati) e ciascuna delle parti (compratore e venditore) si paga il suo solicitor.

Avendo avuto anche io dei clienti inglesi ti posso confermare che la funzione notarile è difficile da far comprendere e va spiegata

Grazie Daniele e grazie Sabino per le risposte.

In effetti gli inglesi avevano problemi col concetto stesso di notaio, mentre i tedeschi contestavano la cifra del notaio e la scarsa chiarezza.

Quest'ultima era sicuramente dovuta anche ad un loro limite nel capire le nostre procedure e ad una generale esasperazione nei confronti delle medesime.

In effetti comprare casa in certe zone del Garda e soprattutto avere la residenza è parecchio complicato.

PS

Bera è un nickname mi chiamo Corrado Ruggeri (NON sono il giornalista che gira paesi e ristoranti e campa raccontandolo su Sky ma mi piacerebbe)

Ho letto con interesse l'articolo.  Non sono esperto di compravendite immobiliari ma dalla lettura dei giornali ho appreso che nonostante l'assistenza e gli onerosi compensi notarili in Italia e' (o era) possibile acquistare una casa secondo tutti i crismi del momento per poi vedersela confiscare (credo entro 2 anni) nel caso il costruttore fallisca.  Recentemente sono state approvate delle norme per evitare il problema, tuttavia credo di capire che ci sia una fidejussione non obbligatoria di mezzo, in assenza della quale si ricade nella situazione precedente. A mio parere questi fatti sono evidenza del fatto che il sistema di cui in notai fanno parte non garantisce in maniera ragionevole l'acquirente che paga regolarmente le varie tasse statali e oneri notarili. Date le somme pagate e la relativa rarita' delle confische, mi aspetterei che il sistema tra Stato e notai dovrebbe assorbire interamente i costi della confisca o dell'assicurazione contro i rischi di confisca.

Alberto, mi sembra un po' troppo pretendere che il notaio (così come  qualunque altro professionista) possa garantire che il venditore non fallirà nei due anni successivi all'atto o che non abbia debiti in giro, questa, tra l'altro, è una garanzia che nemmeno la title insurance dà.

Il notaio può e deve garantire che sul  bene venduto non ci siano ipoteche e vincoli simili così come, per esempio nel caso in cui a vendere sia un costruttore, gli è proprio vietato del tutto stipulare un atto di vendita di un appartamento se la casa è ipotecata, anche se l'acquirente è d'accordo, ma da qui a chiedere che abbia capacità divinatorie ce ne passa.

Il notaio non deve garantire che il costruttore non fallira' nei due anni successivi alla vendita, semmai notaio+Stato devono garantire dal rischio di confisca l'acquisto di un immobile per il quale hanno incassato cospicue tasse e compensi notarili.

L'unico motivo sensato per cui potrebbe essere giustificata la confisca di un immobile venduto da un costruttore negli anni precedenti al fallimento e l'ipotesi (da dimostrare) che la bancarotta sia fraudolenta e che il costruttore di concerto con gli acquirenti abbia venduto gli immobili ad un prezzo sulla carta inferiore a quello di mercato, incassando in nero la differenza e sottraendola in questo modo ai legittimi creditori.

Per garantire gli acquirenti sono possibili due strade: o si certifica in maniera definitiva, proteggendo quindi l'acquirente, che il prezzo e' ragionevolmente di mercato, e quindi non ci sono i presupposti per una confisca, perche' e' semmai il costruttore che deve giustificare l'eventuale sparizione dei proventi della vendita di fronte ai suoi creditori, oppure si deve garantire all'acquirente almeno il recupero del prezzo pagato e dichiarato come tale.  L'eventuale frazione in nero verra' persa dall'acquirente e potra' essere oggetto di indagine sulla contabilita' del costruttore.

 

Art. 1350.
                     ATTI CHE DEVONO FARSI PER ISCRITTO
   
      1. Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto
    pena di nullità:
   
    1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

 

La legge non richiede necessariamente l'atto pubblico (notarile). In teoria è sufficiente una scrittura privata (autenticata). A questo punto sorgono almeno un paio di dubbi:

1. Perchè nessuno utilizza la scrittura privata ? La risposta dovrebbe essere che i pubblici registri non sono affidabili/aggiornati e non consentono ai comuni mortali di accertare la proprietà dell'immobile che vogliono acquistare (oltre all'esistenza di gravami ecc.). In teoria questa è pura responsabilità dello stato che facendosi pagare imposte salate sull'acquisto dovrebbe fornire al compratore le necessarie certezze sul bene che intende acquistare. Basterebbe che lo stato (governanti e parlamentari in solido) si occupasse talvolta anche dei problemi dei cittadini.

2. Cosa fanno/farebbero gli impiegati di conservatorie e catasti (a proposito non ne basterebbe uno ?) se si presenta qualcuno con una scrittura privata autenticata da un funzionario comunale che attesta il trasferimento di un immobile e ne chiede la registrazione ? 


 

Con riferimento al punto (1), come fa il notaio Sabino Patruno a garantire la compravendita di un hotel in Porto Recanati di un valore superiore al suo patrimonio personale? E per quanti anni e' responsabile Sabino? Fino alla sua morte?

Immagino che sia piu' una curiosita' "teorica" che un problema "empirico" visto il basso numero di contenziosi.

Oltre che col proprio patrimonio personale, il notaio garantisce con una assicurazione di categoria (imposta per legge) che i notai si pagano attraverso i versamenti che effettuano al proprio consiglio nazionale del notariato. La copertura assicurativa permane per dieci anni dopo che il notaio è andato in pensione o è passato a miglior vita.

Aggiungo pure, che per i danni causati dolosamente dai notai, che non sarebbero coperti dall'assicurazione, anche se non richiesto dalla legge, è stato istituito  un fondo di garanzia, pagato direttamente allo stesso consiglio nazionale.

Per fare un esempio, se me ne scappassi in Brasile con una ballerina di lap-dance conosciuta in un night portandomi via i soldi che avrei dovuto versare all'ufficio del registro (ti posso assicurare che spesso sono cifre molto grosse) cagionerei un danno che nessuna assicurazione coprirebbe. A quel punto intereverrebbe il fondo di garanzia pagato dai miei colleghi.

sono d'accordo sulle conclusioni (aumentare il numero dei notai)

 

sono sostenitore da tempo di un unico esame (statale) di accesso alle professioni legali (avvocati-notai magistrati etc.)

 

all' interno della quale possono essere previste speciali ablitazioni (come ad es. i notai) oppure a seconda delle esigenze il Ministero di G.G. potra' prevedere delle assunzioni a tempo (come nel caso dei magistrati)

 

 

Nella mia corrispondenza con Sabino la cosa è già stata discussa, e credo lui la condivida. Volendo mantenere la figura del notaio riducendone significativamente il potere di monopolio, la soluzione più banale consisterebbe nell'eliminare il numero chiuso e, soprattutto, nel dare la gestione dei concorsi per notaio (come degli altri concorsi che ammettono all'esercizio delle magnifiche "professioni" italiane) non alla professione dei notai medesima, ma alle loro controparti economiche. Per cui il concorso notarile lo gestisce una commissione nominata dall'albo degli ingegneri, confindustria, confartigianato, abi, eccetera.

Si spera che la commissione sia composta da esperti di diritto e non da ingegneri o dal figlio di qualche industriale o magari da un rappresentante delle associazioni consumatori, delle quali si è discusso proprio qui su NfA ;-)

Il concorso attuale non è gestito dai notai, ma dal ministero della giustizia, sul quale la nostra influenza è irrisoria. C'è una preselezione informatica e solo chi passa la preselezione è ammesso al concorso vero e proprio. La commissione è composta per un terzo da magistrati, un terzo professori universitari e un terzo notai. Il presidente della commissione è un magistrato di Cassazione e tutti i membri sono scelti dal ministero.

Il concorso attuale non è gestito dai notai, ma dal ministero della giustizia, sul quale la nostra influenza è irrisoria. ... La commissione è composta per un terzo da magistrati, un terzo professori universitari e un terzo notai. Il presidente della commissione è un magistrato di Cassazione e tutti i membri sono scelti dal ministero.

La composizione della commissione é qui. 15 membri di cui 6 magistrati, 3 professori e 6 notai: ovvero il 40% dei componenti. Nei concorsi precedenti la proporzione era identica. Influenza irrisoria a me pare sia affermazione un pò osè. Anche perché dai dati degli ultimi concorsi il 20% dei posti messi a concorso non é stato coperto.  

Il punto nodale è, a mio parere, il "sistema" di garanzie che il notaio "dovrebbe" fornire, ma che di fatto molte volte non fa.

1. I contratti sono standardizzati, sostituisco a Marco Esposito il nome Sabino Patruno e la casa la compri tu, ma non c'è alcuna consulenza, o know-how, fa tutto un computer, idem per mutuo, atti societari, etc.

2. I casi personali non valgono, ma, almeno qui a Napoli, sono state vendute/comprate abitazioni che hanno avuto la seguente problematica: rogito notarile, pagamento delle tasse e diritti al notaio, che ha max 30 giorni di tempo per registrare l'atto, talvolta sono somme molto grosse (in questi due casi lo erano), il notaio ha registrato l'atto l'ultimo giorno utile (lucrando, secondo me, cospicui interessi), nel frattempo la società Equitalia Polis, ente riscossore, aveva iscritto ipoteca sugli immobili (proprio nei 30 giorni di "vacatio") , per cifre non proprio da ridere. L'acquirente si è ritrovato con un immobile ipotecato, il notaio non aveva responsabilità (!!!) perchè ha 30 giorni di tempo per registrare l'atto, il venditore "dovrebbe" restituire al compratore le somme che Equitalia vanta nei suoi confronti, e per cui è stata iscritta l'ipoteca, ma latita. Il compratore ha dovuto pagare di tasca sua per farsi togliere l'ipoteca e citare il venditore, secondo il suo avvocato è imutile citare il notaio, non è responsabile anche se ha incassato fior di quattrini. Dov'è la tutela ? 

3. Se il notaio (capita anche questo) commette un errore materiale, e anzichè scrivere particella 5A sub sexties, foglio 21 etc., etc., sbaglia (non lui, la sua segretaria) e scrive 5a sub septes etc., ed io non conosco il latinorum mi compro una particella invece di un'altra. Anche qui l'errore è evidente , Sabino sa il perchè è dimostrabile, ma per far valere i miei diritti devo poi fare una causa, con i noti tempi biblici italiani. Dov'è la tutela se poi posso sbagliare molto meglio da solo ?

Ecco, io questa grande tutela non ce la vedo, solo costi.

Sabino sostiene

Concretamente, riporto due ipotesi di atti dove il venditore non è un costruttorea) compravendita per €. 150.000,00 con mutuo per €. 100.000,00
b) compravendita per €. 600.000,00 con mutuo per €. 500.000,00 Dalle mie parti (Macerata) il costo di questi atti, secondo le tariffe mediamente applicate, sarebbe:a) €. 960,00 per la compravendita e €. 900,00 per il mutuo
b) €. 1.440,00 per la compravendita e €. 1.342,00 per il mutuo

Fa bene Sabino a dire dalle sue parti. Altrove le cifre sono più alte. Ad esempio qui si riportano i dati relativi al distretto di Milano. Per una compravendita di 150000 euro l’onorario del notaio (senza IVA) é di 2159 senza mutuo e di 3450 con mutuo. Per un immobile del valore di 500000 euro i corrispettivi (sempre al netto dell’IVA) salgono a 3269 e 5534. I dati sono riferiti al 2005, e non mi sembra che la tariffa sia stata rivista al ribasso.

 

Milano è certamente cara, d'altra parte la Lombardia sta all'Italia come N.Y State sta agli USA

Tuttavia dai valori riportati devi sottrarre il 30% (come ho fatto anche io per i valori da me indicati).

  Nelle vendite tra privati (esempio da me fatto) quelle cioè per le quali si applica il c.d. "prezzo valore" cioè per le quali  le imposte si pagano sul valore catastale - indipendentemente dal prezzo, la tariffa notarile è ridotta del 30% (D.L del 4.7.2006 - una delle lenzuolate Bersani).

La riduzione ha una sua razionalità: poichè il "prezzo - valore" fa emergere i veri valori, che prima rimanvano occulti, l'onorario notarile (che prima veniva calcolato sui prezzi dichiarati, notoriamente molto più bassi) ne sarebbe risultato avvantaggiato, quindi si è deciso, secondo me correttamente,  di neutralizzare l'emersione del nero, attraverso l'abbattimento del 30% dell'onorario.

Quindi €. 2.159,00 meno 30% = €. 1.511,30 non così distante dall'oscillazione (3/400 euro) che ho indicato nell'articolo.

 

Sabino, purtroppo non ho il tempo per andare a cercarmi i dati, quindi la discussione rischierà di rimanere muta e tronca. Però, almeno, cerchiamo di usare i dati che abbiamo.

Tu hai sempre parlato di casa acquisita con mutuo. Ora, in quel caso la tariffa è di 3450, che anche dopo la riduzione (bersaniana, quindi MOLTO recente), vul dire 2450 euro di solo notaio su una compravendita di 150mila euro! Ossia, circa il 1.6%, praticamente il doppio o triplo di quanto si spenda qui per la title insurance in transazioni simili.

Inoltre, come altri commenti suggeriscono, tu continui a confrontare il meglio del notariato italiano con il peggio del sistema USA, la qual cosa ovviamente non è poi così appropriata.

Possibile che in giro non vi sia una raccolta sistematica di dati reali, che ci permetta di eseguire un confronto obiettivo?

Scusa Sabino ma non mi ritrovo con i tuoi numeri. I notai di Como e Lecco mettono a disposizione un agile strumento che permette di calcolare gli onorari notarli che si pagano su quelle piazze. Utilizzando i tuoi esempi, e come nella tua replica il "prezzo valore", il calcolatore tira fuori numeri parecchio più alti dei tuoi. Per la casa da 150000 euro il costo (con mutuo) é di 2977 euro (contro i tuoi 1860), per la casa di maggior valore (sempre con mutuo) é di 4989 euro contro i tuoi 2782. Differenze quindi di 1100/2200 euro. Senza mutuo le differenze sono più contenute (767/1175 euro a seconda del valore dell'immobile) ma del 70%-80% più elevate rispetto ai tuoi onorari.

http://www.repubblica.it/2008/12/sezioni/esteri/mistero-empire/mistero-empire/mistero-empire.html

Divertente, e quasi a tema.

Credo che il giornalista italiano non si sia nemmeno reso conto del gioco di parole: nelots -> stolen

Il giornalista italiano ha anche sbagliato la descrizione di Willie Sutton, che non fu un ''prolifico autore di famose frodi bancarie'' ma un rapinatore di banche, famoso per aver risposto alla domanda ''Perché rapini le banche?'' con ''Perché è lì che ci sono i soldi''.  

Se posso permettermi, divertente e molto a tema.

Come scrivevo di sopra,

la minor tutela preventiva apre le porte a fenomeni da noi in Italia sconosciuti, come le frodi ipotecarie (mortgage frauds) o le frodi legate al titolo di proprietà (title frauds), per le quali invito ad una lettura di alcuni casi casi esemplari dal sito dell'F.B.I.

diciamo che ai casi segnalati dall'FBI possiamo oggi aggiungere anche l'Empire State Building.

Il punto da evidenziare nel caso del grattacielo di King Kong, però non è che ci possa essere una truffa in relazione ad un acquisto immobiliare, dato che questa può avvenire dappertutto (e non a caso Totò cercava di vendere la fontana di Trevi e il Colosseo qui in Italia), quanto che la vendita inesistente ha avuto la possibilità di entrare nei pubblici registri della città di New York, con ciò dimostrandone la totale inaffidabilità (e questo non avviene invece dappertutto).

Non ha neanche senso poi, prendersela con gli impiegati che non si sono accorti dello scherzo, perchè, per come è strutturato un registro fondiario USA, non è proprio prevista alcuna verifica nè preventiva, nè posteriore all'atto, sulla attendibilità dei dati che vi vengono immessi.

Gli impiegati che non si sono accorti dei timbri fasulli, dei nomi fantasiosi e della totale inverosimiglianza dell'intera operazione, non fatto altro che il proprio dovere, limitandosi ad acquisire quanto gli è stato loro consegnato: nulla più era loro richiesto.

sempre autocitandomi (anche se non è elegante farlo):

si può dire che il sistema di civil law prevede una sorta di cintura di sicurezza obbligatoria (il notaio), perchè ha di mira non solo l'interesse del singolo, ma anche quello, più generale, di un sistema di garanzie affidate ai pubblici registri che forniscono una pubblicità legale la cui affidabilità è ritenuta di interesse generale.

"L'aspetto più divertente della truffa è che nessun impiegato dell'ufficio ha verificato i dati dei documenti che ho consegnato ma tutti si sono preoccupati di controllare che le varie imposte e marche da bollo fossero state pagate regolarmente e che sul foglio apparisse il timbro nel notaio".

Rallegra constatare che non solo in Italia ma anche negli USA vasti settori dello Stato e degli enti locali si occupano solamente di rapinare (legalmente) i cittadini senza provvedere alcun servizio utile.

Mal de muchos, consuelo de tontos.

Chissà perchè gli spagnoli sono più saggi di noi...?!?

Dunque, credo d'aver trovato i dati USA (ed anche l'analisi bella e fatta). Grazie a Susan Woodward per la gentile cortesia fatta ad nFA. Quelli che vanno di fretta comincino a leggere dal capitolo IX (sperando siano esperti della terminologia).

Ora basta che qualche anima pia faccia uno studio analogo per l'Italia, e siamo a cavallo. Volunteer anyone?

Be' Michele, mi pare che i tuoi dati non facciano a botte con quanto da me detto.

 

Anche questa non è niente male.

Vorrei segnalare una perla apparsa recentemente nella rubrica di corrispondenza coi lettori di Beppe Severgnini sul Corsera (notare che entrambi, Severgnini e il Corrierone, si dicono liberali).

Ad una lettrice che gli scrive criticando il concorso per notaio, ecco cosa risponde il nostro (http://www.corriere.it/solferino/severgnini/09-08-28/05.spm):

lei propone di abolirlo [il concorso]. Temo non sia possibile: proclamare "notaio" chiunque abbia una laurea in legge e voglia svolgere la professione, affidando poi la selezione al mercato, presenta rischi enormi. Una compravendita o una successione affidate a un incompetente provocherebbero disastri e drammi familiari

Segnatevelo: "rischi enormi", "disastri" e "drammi familiari" non facendo il concorso e lasciando la selezione al mercato.

 

Le soluzioni proposte sono ovviamente di stampo dirigistico:

Si potrebbero fare altre due cose, invece: aumentare i posti e rendere meno remunerativa la professione

Neanche consentire l'accesso alla professione a TUTTI quelli che passano il concorso. No, solo aumentare di un tot i posti e diminuire di un altro tot gli onorari. Come calcolare questi tot non e' naturalmente dato saperlo.

Ricordo che Severgnini e' figlio di un notaio e credo si sia gia' discusso delle sue idee su questa bella professione qui su Nfa.

 

Ad onore del vero, va detto che recentemente ha anche ospitato una lettera di protesta contro la politica anti-parafarmacie attuata da questo governo, che vorrebbe cosi' eliminare una delle poche liberalizzazioni attuate in Italia negli ultimi anni (http://www.corriere.it/solferino/severgnini/09-08-30/06.spm).

 

 

Severgnini e il Corrierone, si dicono liberali

Severgnini, Panebianco, Ostellino, Martino, Ronchey, ... ah, i "liberali DOC" italiani, che grandi e coerenti pensatori.

Mi spiace continuare a parlare del liberale (?) Severgnini, ma oggi ha aggiunto una nuova perlata alla saga sul notariato.

Non e' di suo pugno, ma fa comunque riflettere la lettera di tal Paolo Piccoli (ufficio stampa di notariato.it), che il buon Severgnini ha deciso di ospitare nella sua rubrica sul Corsera (http://www.corriere.it/solferino/severgnini/09-09-10/11.spm).

Ecco, in particolare, cosa scrive il Piccoli per giustificare le modalita' dei concorsi notarili (enfasi mia):

Ma il punto vero è un altro, come lei ha bene sottolineato. Non sarà mai il mercato a selezionare i più meritevoli, perché al contrario «la moneta cattiva scaccia la buona»; gli azzardi morali che proprio il mercato non controllato ha favorito in Usa, con un vertiginoso aumento delle frodi immobiliari (dati Fbi), sono stati pagati duramente proprio dai più deboli: che solo un corpo selezionato di professionisti preparati, indipendenti, controllati, responsabili di ciò che fanno, può tutelare

Naturalmente il liberalissimo Severgnini non ha ritenuto di commentare cotante affermazioni sul mercato incapace di selezionare i meritevoli, ne' di spiegare perche', se davvero tutto cio' che serve e' un corpo di arbitri super-partes controllati dallo Stato, non si possano utilizzare semplici dipendenti pubblici (con le stesse garanzie di imparzialita' e pubblica supervisione di, per dire, poliziotti e giudici), ma si debba far ricorso a questa eletta coorte di ben retribuiti professionisti privati.

Scusate ancora l'interruzione, ma quando ho letto 'sta cosa mi e' salito il prurito ai polpastrelli e qualcosa dovevo pur fare per togliermelo.

 

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