Portabilita' dei mutui, o di come non liberalizzare

6 novembre 2007 michele boldrin
Un altro esempio di perchè, a suo tempo, predicammo che il decreto Bersani non liberalizzava nulla, che era pura propaganda e che, anzi, avrebbe potuto far danno.

Questa volta non si tratta dei benzinai (su cui abbiamo già scritto a iosa), né delle estetiste (su cui pure, e poi non v'è molto da aggiungere se non chiedere ai compatrioti: avete notato negli ultimi mesi una crescita nell'offerta di servizi estetici ed una diminuzione dei loro prezzi?), ma di una cosa leggermente più seria, ossia della concessione e trasportabilità (da una banca all'altra) del mutuo sulla casa. Tema di sostanziale peso economico in generale, e di estrema rilevanza in un periodo come questo. Con i tassi a breve in risalita, molti di coloro che avevano accesso mutui a tasso variabile stanno correndo a frotte - e, a mio avviso, poco saggiamente, ma non faccio previsioni se non a pagamento e privatamente - verso i mutui a tasso fisso. Insomma, molta gente spaventata dalla crisi degli ARMs USA (a cui farà seguito fra poco quella sulle carte di credito ed il debito collateralizzato delle medesime ... ma, di nuovo, previsioni le faccio solo a pagamento ed in privato) sta ora cercando di rifinanziare altrimenti le proprie ipoteche. 

La notizia che ha ispirato questo breve commento dice che, alla faccia degli annunci fatti da Bersani ai tempi del decreto, i costi di trasportabilità dei mutui permangono e sono oggetto di trattativa fra ABI, varie (suppongo io siano varie, l'articolo ne menziona una sola) associazioni di consumatori e il sindacato dei notai (che va sotto l'augusto nome di Consiglio nazionale del Notariato, ma un sindacato è). Le trattative, sorprendentemente, non vanno da nessuna parte nonostante la gentile offerta del sindacato dei notai di offrire i propri servizi per l'accensione di un nuovo mutuo e trasferimento d'ipoteca a prezzi leggermente inferiori (domando io, ingenuamente: a che serve il notaio per spegnere un credito ed accenderne un altro? Com'e' che io non ne ho mai sentito il bisogno?). Non vanno da nessuna parte a causa delle banche, le quali non vedono nessuna ragione, in un periodo di alta ed inelastica domanda per la ricontrattazione dei mutui, di mettersi a fare sconti in assenza di concorrenza che minacci le loro rendite di posizione. Sorpresi? Io no. Sottolineo che già 9 e passa mesi fa, in compagnia dell'ora pre-pensionato ma sempre (come l'ermo colle) a me caro compagno Giorgio Topa, scrivevamo:

Giusto, saggio ma ... ma
la cosa puzza. Perche'? Ma perche' la concorrenza, l'efficienza, la riduzione
dei costi, pensate davvero che arrivino a colpi di divieti di fare questo e
quello? Pensate davvero che impedendo alle banche di appropriarsi di rendite
sotto la forma "penalita' per chiusura anticipata mutuo", le rendite ed
inefficienze bancarie che le generano spariranno? Ma che diavolo di nozione del
mercato, della concorrenza, dell'innovazione imprenditoriale hanno in questo
governo? Dove hanno studiato tutti, negli uffici della pianificazione sovietica?
Nei comitati per la programmazione economica? Son tutti convinti che
l'efficienza economica sia una questione di ordini e decreti?

Aggiungo ora i seguenti, forse retorici e certamente ingenui, commenti/quesiti:

(1) Cosa c'era scritto nel decreto Bersani se le penalità per chiusura anticipata sono ancora tutte lì? Visto che l'avevano fatto con i costi di ricarica sulle schede telefoniche, perchè han scelto di non fare i dirigisti nel caso delle banche, come avrebbero potuto invece fare vietando esplicitamente i costi di estinzione anticipata dei prestiti? Forse che le banche erano, e tuttora sono, piu' care all'ermo colle - lo so, lo so che è il Quirinale e non Palazzo Chigi ad essere su un colle, anche se per nulla "ermo" - che non le compagnie telefoniche, specialmente se guidate da fuori-usciti dalla combriccola prodiana? Sembra che cosí sia, anche se lo so che ora qualcuno mi spiegherà che le tariffe delle compagnie telefoniche "devono" essere regolate, come l'intero settore mentre quelle delle banche no. No? E la Banca d'Italia, allora, a cosa servirebbe, visto che abbiamo la  BCE?

Ad ogni buon conto, leggo qui (non so quanto affidabile sia il sito) che 

Se il contratto originario prevedeva la corresponsione di una penale di
estinzione anticipata, questa andrà comunque riconosciuta al vecchio
creditore, a compensazione della perdita dell'operazione.

Ossia, tutto ciò che Bersani ha fatto è stato eliminare la costrizione legale che richiedeva accensione di nuova ipoteca ogni volta che si cambiava di finanziatore. Ovvio, direte voi, che altro poteva fare? Son d'accordo, dico io, ma allora non è il caso di far tanta propaganda per cosí poco mentre sarebbe invece il caso di darsi da fare - questo vale anche per la signora Banca d'Italia e forse anzitutto per essa - per far arrivare banche straniere nel mercato italiano, invece di passare il tempo a fomentare fusioni "strategiche" con l'unico fine di mantenere il potere oligopolistico di quelli di sempre. O no?

(2) In Italia pensano ancora di ridurre i costi e fare la concorrenza a botte di trattative sindacali. Dove vivono? Neanche in Francia, oramai, si sentono proporre queste cose! L'assurdo viene raggiunto con l'auto-proclamazione di queste "associazioni di consumatori" che rappresenterebbero tutti noi al tavolo delle trattative! Si rendono conto della follia? Soprattutto, si rendono conto che la pura esistenza dell'associazione consumatori che va a fare la trattativa con i sindacati dei banchieri e dei notai legittima, giustifica e consolida l'esistenza di lobbies anticompetitive come, appunto, l'ABI ed il Consiglio del Notariato? Non si rendono conto che il problema sta proprio nell'esistenza di ABI e Consiglio del Notariato che fissano prezzi e tariffe, coordinano la collusione, regolano l'entrata a proprio piacimento, garantiscono insomma che la concorrenza non vi sia né nel settore bancario né in quello dei servizi notarili? Le associazioni dei consumatori, se proprio vogliono esistere, che facciano raccolte di firme, manifestazioni, proposte di leggi popolari, organizzino boicottaggi ... Ma non le trattative per fissare i prezzi, quelle per favore no! Le trattative per fissare i prezzi fanno solo danno alla concorrenza ed ai consumatori!

(3) Dove si trova e cosa fa l'anti-trust in Italia, ossia l'Autorità per la difesa della Concorrenza, come credo si chiami? Non si rendono conto questi signori che trattative di questo tipo sono atti anticompetitivi e collusivi? Infatti, per definizione, esse "fissano i prezzi", come dichiarano esplicitamente le parti coinvolte nelle medesime! Capisco il quieto vivere, e capisco che la legislazione scarsamente favorevole al mercato congiunta alla pratica decennale di accordi e trattative "tra le parti" su qualsiasi prezzo o quantità si commerci nel Bel Paese, facciano ritenere più opportuna la scelta del nazional-popolare "transeat", ma non viene proprio mai un sussulto di dignità professionale? Un pelino di voglia di fare l'autorità indipendendente per davvero, togliendosi tre o quattro macigni dalle scarpe? Magari provarci? Magari tirare il sasso nello stagno provando a mettere sotto inchiesta ABI e Consiglio nazionale del Notariato per pratiche collusive e monopolistiche, ovviamente e platealmente nocive alla concorrenza ed al benessere dei cittadini?
 

14 commenti (espandi tutti)

Per esperienza personale (ogni tanto vengo consultato da amici e parenti), trovo sempre grosse difficolta' a convincere il potenziale mutuatario a consultare banche diverse da quelle con cui hanno il conto corrente. Ed e' comprensibile: e' cosi' difficile confrontare le condizioni offerte che non vale la pena prendersi la mezza giornata di ferie per andare a consultare un'altra banca (ricordiamoci anche la riluttanza di molti istituti di rivelare i termini per telefono... le cose stanno lentamente cambiando, esistono offerte via internet, ma in Italia chi ce l'ha il computer? Non il padre di famiglia cinquantenne che vuole comprare la casa ai figli in procinto di sposarsi).

Questo per dire che sono convinto esista un indubbio vantaggio concorrenziale dato
dall'imporre zero costi di trasferimento: la semplificazione della
confrontabilita' dei prezzi dei mutui. Se il contraente potesse
semplicemente confrontare i tassi (fra mutui a parita' di scadenza), la
differenza dei termini concessi dalle varie banche sarebbe piu'
evidente; resterebbe la scelta fra tasso fisso e variabile, e fra vari
termini di scadenza, che gia e' difficile per un economista, figurati
per una persona non avvezza al calcolo probabilistico.

Rimane comunque la domanda: perche', se la chiarezza delle condizioni e' un bene apprezzato dai mutuatari, non esistono banche che offrono mutui trasferibili a costo zero? Le banche sostengono che i costi di trasferimento servono per coprire i costi che la banca deve sopportare per liquidare anticipatamente il debito acceso per coprire il mutuo. La cosa sembra ragionevole: il costo serve a coprire un servizio che non serve a tutti i mutuatari. Impedirne l'applicazione equivarrebbe a trasferire risorse da mutuatari a cui il servizio non serve a quelli che vogliono trasferire il mutuo. A me sembra strano che questi siano costi rilevanti, per una banca di dimensioni non infime. Ad incidere su questi costi potrebbe essere la limitatezza del mercato secondario dei mutui. Non conosco la situazione italiana, ma se cosi' fosse, ogni confronto con gli Stati Uniti, che Michele non ha fatto, ma che trovo naturale fare, e' viziato dalla presenza negli USA di forti sussidi federali al mercato secondario dei mutui.

Sto tentando di avanzare l'ipotesi che negli Stati Uniti la presenza di mutui a zero costi di trasferimento (in realta': l'assenza di mutui a costi positivi) non e' dovuta necessariamente alla maggiore concorrenzialita' del sistema, ma ad un'ingerenza federale anticompetitiva nel mercato secondario (peraltro ampiamente criticata, ma ora tornata popolare durante la crisi del settore) che rende i costi di trasferimento minimi per le banche, visto che quasi tutte rivendono i mutui sul mercato secondario. Un'ipotesi certamente blasfema in questo sito, ma che propongo agli addetti ai lavori.

Michele, prima di sparare sul pianista (i notai) qualche piccola informazione dal di dentro.


- Portabilità del mutuo


La novità del decreto Bersani non è una vera novità, visto che esiste sin dal 1942, data di nascia del nostro codice civile. L'articolo 1202 c.c., infatti, regola la "Surrogazione per volontà del debitore" e così dispone: 


"Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.


La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:


1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;


2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;


3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione."


L'operazione, quindi, è un po' più complessa che non il mettere due firme in calce ad un foglio di carta (come i primi commenti lasciavano pensare) dato che c'è un nuovo mutuo da concedere, una quietanza da rilasciare e un "subentro" nelle garanzie che assistono il primo mutuo e quindi un annotamento da eseguire a margine dell'ipoteca col quale si comunica che il creditore non è più la Banca Alfa, ma la Banca Beta.


Da dove nascono i problemi ?


1) - Bè, intanto la nuova banca - come ovvio - deve valutare la convenienza dell'operazione e quindi fare una istruttoria per il nuovo mutuo, verificare cioè  se il creditore offre garanzia di solvibilità, se magari ha subito protesti, pignoramenti ecc.


Ad oggi, le commissioni di istruttoria per i mutui variano da zero a duemila euro, per arrivare anche a oltre 10.000,00 se la banca aggancia al mutuo anche una assicurazione sulla vita o per la perdita del posto di lavoro. Comunque la commissione media è di circa €. 400,00.


Come in tutte le cose diventa una questione di concorrenza per il cliente scegliersi la banca che offre le migliori condizioni.


Nei fatti, però, esiste una enorme asimmetria informativa e spesso il mutuatario scopre l'esistenza dei costi aggiuntivi (commissioni di istruttoria, assicurazione obbligatoria per legge o imposta dal tipo contrattuale, commissioni di incasso rata, compensi di stipula e quant'altro, dato che la fantasia delle banche si è sbizzarrita) solo al momento della stipula  quando glieli legge il notaio, il che comporta, nella mia esperienza, che il mutuo può venire rinviato proprio per consentire una negoziazione su questi punti, che va o meno a buon fine a seconda del potere contrattuale del cliente.


Ora la legge Bersani dice che l'operazione portabilità deve essere a costo zero, ma le banche dicono, "per noi istruire la pratica ha un costo, quindi le commissioni sono dovute". La questione sarebbe risolvibile con la concorrenza e se io fossi un mutuatario in cerca di portabilità saprei a quale istituto rivolgermi, il problema è che sono realmente pochi a sapere "a chi rivolgersi".


2) la vecchia banca deve rilasciare quietanza. Occorre quindi la collaborazione del primo istituto, che, tramite un suo funzionario, deve intervenire all'atto di surroga e quindi, anche se non lo dice, può opperre resistenza passiva o magari pretendere commissioni per il "fastidio" (sul punto al momento non ho però dati al momento)


Nei fatti non credo che questo sarà un ostacolo insormontabile, dato che è frequente la prassi, in caso di compravendita in cui il venditore aveva contratto un mutuo, che la vecchia banca interviene all'atto, incassa i soldi e rilascia la questanza per cancellare l'ipoteca.


Con ogni probabilità la procedura in caso di surroga diventerà simile.


3) penali di estinzione


Il decreto Bersani le ha abolite per i nuovi mutui  prima-casa o destinati all'acquisto di immobili dove l'imprenditore  individuale o il professionista svolga la sua attività.


Per i vecchi mutui era prevista una riduzione delle penali in essere, che è stata effettivamente negoziata ed oggi credo sia pari allo 0,50% 1% del capitale residuo a seconda del tipo di mutuo


Sono d'accordo con Michele, l'abolizione delle penali non c'entra nulla con la concorrenza ed è un atto dirigista. Tra l'altro, prima di Bersani già c'erano banche che non addebitavano penali di esinzione, oggi, dato che tutte non le possono addebitare, quelle meno efficienti scaricheranno da qualche altra parte (in maniera nascosta) i mancati guadagni.


4) nei fatti il vero limite alla portabilità non è tanto l'esistenza o meno di costi, che comunque non fanno piacere, quanto piuttosto che si deve trattare di una vera e propria surroga, ossia il nuovo mutuo deve essere al centesimo pari al debito residuo in essere con la vecchia banca.


Ora, è abbastanza probabile che chi si rivolga ad una banca per un nuovo mutuo colga l'occasione per chiedere anche qualche somma aggiuntiva, perchè magari deve rifare il bagno, comprare la nuova cucina o c'è il figlio da mandare all'università in America.


In questo caso la portabilità non è utilizzabile e occorre un mutuo totalmente nuovo per un nuovo e diverso importo, con una nuova ipoteca. Questa però è una semplice constatazione che nasce dall'esperienza e nulla ha a che fare con la questione sollevata da Michele, ma vale a chiarire meglio la situazione banche - clienti.


5) costi e trattative


Chiariamo subito una cosa: le tariffe minime obbligatorie per i notai (come per gli altri professionisti) non ci sono più, quindi chiunque può liberamente contrattare la tariffa, per un mutuo, come per qualunque altro tipo di atto.


Il Consiglio Nazionale del Notariato era presente al tavolo incriminato non per prefissare tariffe con l'ABI, ma per trovare una soluzione tecnica con le banche al fine consentire e concordare la stipula di un atto semplificato, che prevedesse, ad esempio, la sola surrogazione da parte della vecchia banca, senza la necessità del nuovo mutuo per atto notarile e senza la necessità di una relazione legale preventiva (era una delle soluzioni proposte) indicando solo una tariffa massima a valori contenuti, comunque derogabile a valori inferiori.


La questione del tipo di atto da stipulare non è semplice (ed anche abbastanza tecnica, quindi chi vuole salti pure questo passaggio), perchè se per esempio il nuovo mutuo non viene stipulato per atto pubblico, la nuova banca non ha un titolo esecutivo. In pratica, se vuole riprendersi i soldi in caso di insolvenza del debitore,  non può agire direttamente in via esecutiva (ossia chiedere di vendere all'asta la casa), ma è costretta ad una ordinaria azione legale. Lo stesso vale per l'annotamento a margine dell'ipoteca, dato che secondo la tesi prevalente in dottrina, sino a quando l'annotamento non viene registrato a margine dell'ipoteca, il credito della nuova banca non è garantito dalla vecchia ipoteca e quindi se - medio tempore -  dovesse arrivare una nuova trascrizione pregiudizievole contro il debitore la nuova banca si troverebbe col cerino acceso in mano, avendo estinto il vecchio debito, ma senza garanzia per il proprio credito. Considera poi che in alcune conservatorie il ritardo per l'annotamento è anche di mesi, mentre in altre è di pochi giorni e questo spiega le remore delle banche ad attivare la "nuova" procedura.


- Cosa succede in pratica 


In realtà si seguono tre strade.


a) La prima possibile è la portabilità, per il momento poco praticata per le ragioni dette sopra, ma comunque qualche atto si è fatto


b) la seconda è rinegoziare il mutuo con la propria banca (magari minacciando di andare da un'altra parte). Il caso più frequente oggi è il passaggio dal tasso variabile al fisso (concordo con Michele, anche io non lo farei) e l'allungamento dell'ammortamento. Si può fare senza atto notarile, ma molte banche lo richiede per poter avere un atto certo e non impugnabile. Questa strada non è però praticabile se il mutuo è stato "cartolarizzato" cosa che i clienti scoprono solo al momento in cui fanno la richiesta di rinegoziazione


c) la terza è chiedere un nuovo mutuo per un diverso importo.


Probabilmente mi sono dimenticato qualcosa, quindi per richieste e chiarimenti sono disponibile.

Grazie per le precisazioni tecniche, sempre molto interessanti. Credevo pero' che qui nessuno stesse discutendo sui costi di contrarre un nuovo mutuo (che ovviamente servono a coprire spese necessarie, come la verifica della solvibilita' del contraente, la stima del valore dell'immobile, le verifiche catastali a garanzia del creditore, etc...), ma su quelli per estinguere quello vecchio, un po' meno giustificabili da un punto di vista economico. 

Io capisco che per esigenze storiche esistano ancora degli istituti arcaici, come quelli della "portabilita'", che ingenuamente neanche pensavo esistessero, e che anche tu lasci intendere siano ancora poco usati. Ma qui la questione e': perche' si deve pagare per estinguere un mutuo e perche' debba intervenire lo stato, o sindacati sotto varie etichette, per regolare il prezzo di estinzione. 

Be', l'articolo di Michele parlava di portabilità e di partiche collusive ed io ho solo cercato di dare qualche informazione sulla notizia dell'articolo (con molti errori di battitura tra l'altro, dei quali mi scuso).


Per quanto riguarda i costi di uscita dal mutuo, concordo che in un sano regime concorrenziale non ci dovrebbe essere bisogno di interventi dirigistici. Tra l'altro, come detto nel post, già varie banche, pre-Bersani, non facevano pagare nulla per l'estinzione anticipata (vado a memoria: la Ing.Direct, la Banca Etruria, la Unicredit Banca per la Casa, la Unicredit per alcuni tipi di mutuo e così via). La Bersani, intervenendo a gamba tesa, ha spazzato via questa sana pratica concorrenziale ed oggi, che nulla è più dovuto, le banche cercano di recuperare quanto perduto spalmando commissioni dove e come possono: per esempio alcune tra loro prevedono commissioni per la rinegoziazione del mutuo pari all'1%.


Per quanto riguarda poi la arcaicità della portabilità, ti ricordo che è stata presentata come una novità rivoluzionaria. In verità la vera novità è stata di aver risvegliato (attreaverso una modesta agevolazione fiscale) un istituto giuridico dormiente, ma da qui a pretendere che si mettesse subito a correre ce ne vuole, dato che, con tutta evidenza, le banche non erano pronte.

Intanto grazie Sabino, ti prendo sulla parola e, se ho bisogno di informazioni, approfitterò. Un piccolo appunto: i clienti vengono a sapere della cartolarizzazione del loro mutuo. Ricevono una lettera che li avverte.

Per quanto riguarda il decreto Bersani, racconto la mia esperienza. Dal 1996 ho fatto sottoscrivere ai miei clienti mutui con penale di estinzione anticipata totale e parziale pari a 0, accettando un costo superiore in termini di spread sui tassi. Spiegargli il vantaggio non era semplice. Il vantaggio che ne ho avuto io in termini di clienti contenti (che portano altri clienti) adesso è svanito e i miei clienti hanno pagato un costo negli ultimi 8 anni inutilmente.

Non bisogna però negare che l'effetto della Bersani sui mutui è stato più che altro un effetto "annuncio". Ha fatto sapere a tutti che i mutui si possono cambiare e non si è legati per l'eternità o quasi a una unica banca. Le conseguenze sono che gli spread sull'euribor e sull'irs sono crollati. Solo 2 anni fa erano intorno al 1,5- 2% adesso ci sono Banche che offrono mutui con spread intorno allo 0,6 - 1%. E dato che lo spread è il costo delle banche, direi che Bersani ha prodotto riduzione di costi per il cliente.

Son giorni pieni,
quindi perdo qualche colpo. Il commento, peraltro molto utile, di Sabino
richiede qualche sottolineatura.

Chi sparava sul
pianista? Io ho criticato fondamentalmente la pessima pratica italiota di
pensare che tutti i problemi economici si risolvano a mezzo di trattative fra i
sindacati delle parti “interessate”. Fra questi i notai, ma non specialmente i
notai: il vero scandalo sono queste ridicole associazioni dei consumatori che,
come ricorda Marcello Urbani in un commento successivo, nient’altro sono che
funzionari di partito che fan finta d’organizzare i consumatori. Il paradosso
italiano rispunta anche qui: dev’essere l’unico paese occidentale in cui le
associazioni dei consumatori fanno danno ai consumatori!

Sui notai ho
detto ben poco (excusatio non petita ...) : ho solo notato che il loro
Consiglio è un sindacato che, come tutte
le associazioni di categoria, opera per eliminare la competizione nel settore
di proprio interesse e per il mantenimento di barriere all’entrata. Se invece
il Consiglio non svolge questa funzione, che funzione svolgerebbe?

Portabilità.

Sabino la fa
sembrare troppo difficile, coadiuvato dal Codice Civile. L’operazione in
questione è piuttosto semplice, se si vuole. Serve solo che la banca
subentrante faccia il trasferimento di fondi alla banca creditrice originale
constestualmente alla cancellazione dell’ipoteca di quest’ultima e l’iscrizione
di nuova ipoteca. Se questo semplice atto (che richiede tre firme, questo è
vero, non due) in Italia non è possibile, qualche ragione dev’esserci. La
ragione, probabilmente, sta nel fatto che il legislatore non ha ritenuto
conveniente modificare il C.C. per renderla possibile. Visto che altrove tale
operazione è possibile, vale la pena di chiedersi: perchè il nostro amato
legislatore non la vuole rendere possibile?

Problemi.

(1) Non mi sembra
rilevante. Sono affari della nuova banca creditrice decidere se dare il credito
o meno. Quanto la banca faccia pagare al cliente per tale operazione dipende
dal grado di concorrenza. Qui negli USA dove il grado di concorrenza fra le
banche dipende da regolazione statale, tale costo varia notevolmente da stato a
stato. Nella mia esperienza varia dai $3,000-4,000 della California ai $200-300
del Missouri, dove l’attività bancaria è piuttosto libera ...


L’asimmetria
informativa, quella sì che il nostro amato (oramai si fa per dire) Bersani
potrebbe risolverla con un minimo di sforzo legislativo. Basta imporre che
tutti i costi vengano dichiarati all’inizio, ossia nel prospetto di offerta del
contratto di mutuo. Sono bravissimi a regolamentare l’informazione che deve
essere stampata sulle etichette delle scatole di fagioli ... possono farlo
anche per i mutui, se vogliono la competizione.

I fastidi del
vecchio creditore: qui risiede il problema. Di nuovo, la soluzione risulta
essere abbastanza semplice, almeno per quanto concerne il legislatore. Basta
imporre che le condizioni per l’estinzione anticipata, ed i relativi costi,
vengano specificate sin dall’inizio e non possano essere modificate per la
durata del contratto di mutuo. Fine. Il resto, come l’esperienza dimostra, lo
fa la concorrenza.

Basta lasciare
che entrino banche straniere, invece di continuare a proteggere le italiane, ed
i costi d’estinzione anticipata spariranno o si ridurranno a poche centinaia di
Euro. E’ successo cosí ovunque, per quale ragione non dovrebbe succedere in
Italia?

Il mio punto era, comunque, che nessuno si rende conto dell'assurdo di un paese dove le associazioni dei consumatori fanno accordi nazionali per fissare i prezzi mentre l'Agenzia che dovrebbe impedire pratiche collusive ignora il tutto. La qual cosa mi porta alle questioni sollevate dal commento di Luciano Pontiroli, un po' piu' sotto. Ci provo domani.

Sabino la fa sembrare troppo difficile, coadiuvato dal Codice Civile. L’operazione in questione è piuttosto semplice, se si vuole. Serve solo che la banca subentrante faccia il trasferimento di fondi alla banca creditrice originale constestualmente alla cancellazione dell’ipoteca di quest’ultima e l’iscrizione di nuova ipoteca


Michele, non ho detto che l'operazione è "difficile", ma solo un po' più complicata che non mettere due firme in fondo ad un pezzo di carta. Tanto per cominciare la nuova banca fa il trasferimeto dei fondi alla vecchia banca solo perchè a monte c'è un nuovo mutuo, che - come ovvio - dovrà essere concordato e stipulato col cliente e (si spera) da lui bene compreso.


Ti ricordo poi che la "portabilità Bersani" - oggetto del tuo articolo -  non consiste in una nuova iscrizione di ipoteca con cancellazione di quella vecchia (questa è  invece l'ipotesi sub  b riportata nel mio post, che avviene regolarmente e senza nessun intoppo pratico), ma in un subentro della nuova banca nella garanzia rappresentata dalla vecchia ipoteca, con annotamento a margine di questa. La questione è a) estremamente tecnica, b) ha a che fare con istituti giuridici che  pochi non addetti ai lavori cononoscono, c) deve contemperare le esigenze del debitore con quelle del creditore di mantenere le garanzie che devono assistere il credito.


Comunque, siccome mi rendo conto che la soglia dell'attenzione andrebbe sottozero, non mi dilungo qui a spiegare il tutto (sempre disponibile a dare chiarimenti però).


Sono affari della nuova banca creditrice decidere se dare il credito o meno. Quanto la banca faccia pagare al cliente per tale operazione dipende dal grado di concorrenza

Il problema è che la legge Bersani ipotizza che l'operazione portabilità debba avvenire a costo zero. Dico ipotizza perchè il tutto è detto in maniera contorta (as usual) con la conseguenza che le varie associazioni consumatori sono insorte contro la previsione di qualsiasi costo e/o, commissione.


Comunque, pare che con la finanziaria passi un emendamento bipartisan che vieta espressamente qualsiasi onere connesso alla portabilità, alla faccia del grado di concorrenza, dato che così legiferando ben poche banche saranno portate a "spingere" per questo istituto, preferendo di gran lunga concedere mutuo "vecchio stile", più tradizionale, ma sicuro e sperimentato.


Mi chiedo se, proseguendo su questa strada "concorrenziale", si arriverà anche allo spread sull'euribor fissato per legge.



Basta imporre che tutti i costi vengano dichiarati all’inizio, ossia nel prospetto di offerta del contratto di mutuo


Basta imporre che le condizioni per l’estinzione anticipata, ed i relativi costi, vengano specificate sin dall’inizio e non possano essere modificate per la durata del contratto di mutuo

E' già così. Nei contratti di mutuo vengono espressamente indicate le condizioni per l'estinzione anticipata e i costi relativi e non sono modificabili. Anzi, c'è persino l'obbligo di indicare come si calcola la percentuale di estinzione:  1% su un capitale di 1000 = 10 (non scherzo viene proprio indicata la formuletta).


Nella stessa maniera esiste l'obbligo di informativa precontrattuale ed il documento di sintesi (che viene anche allegato al contratto di mutuo) che contiene l'indicazione in sintesi (per l'appunto) di tutte le principali condizioni economiche del mutuo.


Nei fatti, però, tutta questa informativa pre-contrattuale si scontra con una sostanziale ignoranza (in senso tecnico) della clientela, che - parlo per esperienza quotidiana - spesso limita la sua conoscenza (e quindi la scelta) del mutuo alla differenza tra tasso fisso e variabile e comunque ignorando cosa sia l'euribor, l'irs, lo spread, la differenza tra tasso di ingresso e  tasso a regime e così via e affronta la questione solo al momento della stipula dell'atto pubblico.


E' vero che l'ignorante imputet sibi, tuttavia non si può dire che il problema non esiste.


Tra l'altro, negli ultimi dieci anni il mercato dei mutui si è espanso in maniera esponenziale e se in passato accedevano al credito soggetti qualificati e tendenzialmente smaliziati (l'imprenditore, il costruttore che poi faceva accollare il mutuo agli acquirenti, il possidente ecc.) oggi è un fenomeno di massa, attorno al quale vi sono figure prima sconosciute, come le agenzie di intermediazione creditizia, che hanno fatto uscire il mutuo dal perimetro della banca tradizionale. Tra l'altro molti dei "nuovi debitori" sono stranieri, che hanno difficoltà con l'italiano standard, quindi figuriamoci con i concetti del mercato finanziario.


p.s.


Il mio non era un caso di excusatio non petita, è che la tua mi sembrava accusatio manifesta, dato che avevi parlato di pratiche collusive tra CNN - ABI e associazioni consumatori: sono d'accodo a sparare sul pianista quando stona (o almeno a lanciagli pomodori) solo che questa volta il pianista stava suonando bene.

Per quanto riguarda il post di Andrea: i costi per estinguere il vecchio mutuo erano una garanzia di fedeltà che le banche italiane hanno sempre voluto avere. Chi ha firmato un contratto con le vecchie norme, nel 99% dei casi, ha firmato clausole pesanti per l'estinzione anticipata. Posso dirti che circa 15 anni fa esistevano penali di estinzione anticipata su mutui a tasso fisso che arrivavano al 30% dell'importo originario del debito, non quello residuo! Tali penali assurde vennero ridotte sotto la pressione delle associazioni dei consumatori. Era il tempo del problema dei mutui in ECU, fatti prima della svalutazione della lira del 92.


Per darti una idea anche del tempo e delle tutele che avevano Banche e Assicurazioni: quando facevo un contratto di rendita vitalizia, il cliente doveva firmare che, per fare il contratto con me, non interrompeva un contratto fatto precedentemente con una altra compagnia assicuratrice. Era vietato per legge sottoscrivere un contratto migliorativo! Era la norma sulle "distrazioni di polizza"

Non entro nel merito della specifica questione "portabilità dei mutui": il mio interesse ad intervenire è stato sollecitato dalle considerazioni sul ruolo delle associazioni di consumatori.

Mi sembra puntuale il rilievo che esse, concordando con l'Abi la misura delle commissioni, concludono un accordo restrittivo della concorrenza: resta da vedere se non si tratti di intese favorevoli ai consumatori e pertanto esentabili dal divieto secondo l'art. 4 della legge 10 ottobre 19890, n. 287.

Ritengo però più importante interrogarsi in merito alla posizione che l'ordinamento giuridico ha riconosciuto alle associazioni dei consumatori: il codice del consumo ha attribuito - peraltro alle sole associazioni registrate presso il Ministero delle attività produttive - il potere di agire in giudizio "a tutela degli interessi collettivi dei consumatori e degli utenti" proclamati dallo stesso codice e dalle leggi sull'esercizio delle attività televisive e sulla pubblicità dei medicinali, allo scopo di inibire gli atti ed i comportamenti lesivi degli interessi dei consumatori e degli utenti, adottare le misure idonee a correggerne o eliminarne gli effetti dannosi, ottenendo anche l'applicazioni di sanzioni pecuniarie a carico delle imprese che li hanno lesi (da impiegarsi per finanziarie "iniziative a vantaggio dei consumatori") - cfr. gli artt. 139 ss. del codice del consumo.

Alle associazioni dei consumatori s'intende attribuire anche - in via esclusiva - la legittimazione a promuovere la class action per ottenere il risarcimento dei danni economici subiti da consumatori, utenti e investitori.

Cosa ne pensano gli economisti che frequantano questo sito? siamo alla presenza di attività meritorie o invece ad un rinnovato corporativismo esteso ben oltre i confini del sindacalismo tradizionale?


piu' che altro resta da specificare cosa e' un "accordo restrittivo della concorrenza [...] favorevol[e] ai consumatori", che per quel poco che ne so io appartiene ad un empty set...

ma anche accettando che non sia cosi', soprattutto resta da capire come gente che ignora le nozioni minime di economia (per inciso: sono quelli che spingevano Bersani a calmierare il prezzo della benzina questa estate) possa rappresentare gli interessi dei consumatori...  

Alle associazioni dei consumatori s'intende attribuire anche - in via esclusiva - la legittimazione a promuovere la class action per ottenere il risarcimento dei danni economici subiti da consumatori, utenti e investitori.

Perche' "in via esclusiva"? Che cos'hanno di speciale queste corporazioni?

Non le conosco bene, ma mi risulta che in buona parte siano espressione di partiti politici.Il che ovviamente le rende particolarmente poco credibili nel ruolo di paladini dei consumatori ed attraenti per la casta.

Risveglio questo vecchio articolo di Michele per segnalare che l'antitrust ha aperto una  procedura contro dieci banche per comportamenti ostruzionistici in relazione alla "portabilità" dei mutui.

Non credo che dall'istruttoria antitrust ne verrà fuori granchè, anche perchè in verità l'antitrust arriva - come al solito - un po' tardi, dato che negli ultimi tempi il mercato della portabilità "a costo zero" ha iniziato a funzionare meglio e le pratiche ostruzionistiche sembrano effettivamente ridottesi di molto.

L'unico caso di (ottuso) ostacolo alla portabilità rimane per i mutui cartolarizzati, per i quali le "vecchie" banche che hanno ceduto il mutuo sul mercato, si rifiutano di intervenire per concedere la quietanza se prima non ricevono una specifica procura dalla società di cartolarizzazione.

L'ultima discussione risale a questo pomeriggio, quando ho fatto notare al funzionario di una banca che si rifiutava di intervenire per rilasciare la quietanza per una "surroga", la incongruenza del suo atteggiamento, visto che sino ad oggi il cliente ha sempre pagato il mutuo presso il suo sportello, senza che la banca si sia mai posta il problema di rifiutare il pagamento o di dare quietanza per la singola rata.

Ricordo che comunque le surroghe, per le ragioni esposte nei miei commenti di sopra, trovano degli ostacoli non tanto nelle banche, quanto nella nella struttura stessa dell'operazione.

L'ultima discussione risale a questo pomeriggio, quando ho fatto notare al funzionario di una banca che si rifiutava di intervenire per rilasciare la queitanza per una "surroga", la incongruenza del suo atteggiamento, visto che sino ad oggi il clienete ha sempre pagato il mutuo presso il suo sportello, senza che la banca si sia mai posta il problema di rifiutare il pagamento o di dare quietanza per la singola rata.

Beh questo e' normale, l'originator (la banca) agisce normalmente come servicer (riceve i pagamenti, agisce in caso di morosita' ecc.) sui mutui ceduti.

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