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Un altro rapporto debito/PIL è possibile (2)

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buongiorno, premesso la condivisione di fondo del vostro programma e l'interesse sul merito (finalmente!) delle proposte, mi permetto di esprimere qualche dubbio più che motivato sull'entità e soprattutto sulla tempistica di assorbimento del patrimonio immobiliare di cui parla "l'obiettivo di 105 miliardi di dismissioni immobiliari complessive in 6 anni non dovrebbe essere impossibile da raggiungere".
Di professione mi occupo da oltre 10 anni di valutazioni immobiliari per una multinazionale del settore real estate americana operante anche in italia. ci siamo occupati e ci occupiamo anche di valorizzazione di immobili pubblici.
il take up previsto per alienazione diretta è assolutamente incompatibile con il volume assorbibile dal mercato, soprattutto in questa situazione di crisi de tenendo conto delle pregresse esperienze. il censimento e la valutazione del patrimonio soprattutto per i valori riferibili al 2008 (picco del mercato immobiliare) non è attuale ad oggi. le fonti dei valori sono disomogenee e spesso inattendibili (agenzia del territorio !!!) soprattutto in considerazione dello storico limite di trasparenza del real estate italiano.
ci sono inoltre due questioni di fondo che riguardano le strategie di valorizzazione/dismissione:
1) l'aspetto urbanistico = spesso gli immobili pubblici hanno per definizione destinazione urbanistica a servizi o per usi collettivi, quindi perchè il mercato abbia il minimo interesse al bene occorre procedere con varianti urbanistiche (questo se non intervengono vincoli sovraordinati e complessi come le belle arti o vincoli ambientali), pensare di lasciare agli enti locali (comuni e regioni) il compito di procedere alle varianti è semplicemente folle, basti pensare alle 20 normative urbanistiche regionali assurdamente complesse. Procedere con atto dello stato su tutto il patrimonio da alienare è l'unica soluzione con il rischio però di incorrere nella incostituzionalità (essendo l'urbanistica materia delegata alle regioni).
2) la redditività degli immobili = come noto un immobile "vacant" - a maggior ragione in questa situazione di mercato - è privo di valore reale. Un bene immobile vale in ragione del reddito da canoni di locazione che riesce a generare nel tempo diviso per un congruo tasso di capitalizzazione (yield) di mercato. Occorre poi considerare la durata del rapporto locativo ed il "rating" del tenant. Sarebbe quindi opportuno non porcedere ad una immediata alienazione dei beni che oggi sarebbe possibile nei tempi auspicati solo tramite una "vendita forzata" e quindi scontata di almeno il 30/40% rispetto all'open market value target. Meglio come qualcuno ha suggerito costituire un veicolo (fondo immobiliare) cui conferire i beni, reperire anche forzosamente i sottoscrittori delel quote del fondo e poi procedere in un primo momento ai cambi di destinazione d'uso, ai progetti di valorizzazione sulle destinazioni d'uso che garantiscano l'highest & best use del bene e parallelamente per gli immobili da manternere a redditto (edilizia residenziale pubblica, uffici pubblici e concessioni demaniali), procedere ad un adeguamento dei canoni a mercato con selettiva attenzione rivolta alla riduzione delle morosità (anche riformando l'assurda e sovietica legge sugli affitti italiana che è l'unica causa per cui non si sviluppa un mercato delle locazioni residenziale di interesse per investitori immobiliari come avviene invece nei paesi civili del nord europa).
Solo dopo (almeno 5 anni) si potrà procedere all'alienazione di pacchetti di immobili affidando le dismissioni a procedure ad evidenza pubblica internazionali, utilizzando advisor indipendenti che verranno remunerati in gran parte a success fee in base a quanto risuciranno a vendere OLTRE il target di valore prestabilito (in modo da evitare furbate di svendite per beccarsi provvigioni).

 

il take up previsto per alienazione diretta è assolutamente incompatibile con il volume assorbibile dal mercato, soprattutto in questa situazione di crisi de tenendo conto delle pregresse esperienze. il censimento e la valutazione del patrimonio soprattutto per i valori riferibili al 2008 (picco del mercato immobiliare) non è attuale ad oggi. le fonti dei valori sono disomogenee e spesso inattendibili (agenzia del territorio !!!) soprattutto in considerazione dello storico limite di trasparenza del real estate italiano.

 in forma nettamente migliore esprime le mie stesse perplessità

 

reperire anche forzosamente i sottoscrittori delel quote del fondo

capisco la motivazione di fondo, ma spero e sono convinto che questa non è la posizione di FiD

 

Un bene immobile vale in ragione del reddito da canoni di locazione che riesce a generare nel tempo diviso per un congruo tasso di capitalizzazione (yield) di mercato. 

spero non si stia suggerendo di vendere edifici dove ci sono uffici di enti, o caserme dei carabainieri ecc.ecc, per poi essere costretti a pagare il canone d'affitto.

spero non si stia suggerendo di vendere edifici dove ci sono uffici di enti, o caserme dei carabainieri ecc.ecc, per poi essere costretti a pagare il canone d'affitto.

Credo faccia riferimento al VAN (o NAV) dell'immobile, che puo' essere usato per capire se conviene affittare o comprare in una certa zona. Vendere per affittare conviene solo ai soliti noti, che non credo siano suoi clienti :)

Marco e Lugg, io non sarei così drastico.

Se vendo un valore commerciale di 100 euro questi sono gli introiti:

 

a) solo al tempo “0” valore commerciale (circa 95) + imposte di trasferimento dell’immobile (circa 5): 100

Per tutti gli anni seguenti (assumendo una rendita catastale ugiuale a valore commerciale / 200) :

b) IMU: 0,15 uffici, 0,30 abitazioni (coefficiente di rivalutazione IMU 80 per uffici, 160 per abitazioni; aliquota 7,6 per mille)

c) IRE o IRES su reddito se l’acquirente le affitta: 1,8 uffici 0,9 abitazioni (reddito da legge = 10% valore catastale considerato uguale per abitazioni).

d) spese di conservazione e manutenzione passate a carico acquirente: 0,3

e) risparmio interessi (best case 2010): 4


 


Totale: uffici 6,25, abitazioni: 5,5

Pertanto se si vende un ufficio utilizzato e poi si affitta il breakeven è un canone di affitto uguale a 6,25% e resta gratis l’immagine del debito diminuito.

C’è anche da considerare che la rivalutazione ISTAT degli affitti è minore dell’interesse sul debito (che crea nuovo debito) per cui al passare degli anni il breakeven si alza.

L’agenzia del territorio stima per esempio che in via del Plebiscito e in via della Farnesina gli affitti annuali siano circa il 5% del valore venale dell’immobile.

Se l'ascquirente fosse il famigerato fondo l'operazione garantirebbe ai sottoscrittori un rendimento del 2,75%




Aldo, so che una cosa del genere puo' essere conveniente, ma la sfiducia verso chi vende e' elevata :)

Prima di avventurasi in conti vari si deve risponedere alla prima domanda: c'è in giro la liquidità per comprare immobili ? Se la liquidità è scarsa, un rendimento di un fondo immobiliare del 2,75% è un rendimento ottimale ?

 

Inoltre se le cose fossero in questi termini sarebbe meglio un lease-back e buonanotte.

Non ho nè tempo nè voglia di vedere nei dettagli il mercato immobiliare degli uffici di pregio (gli immobili della PA tendono a essere nei centri), ma comunque qui ci sono valori differenti da quelli dell'Agenzia del Territorio (che evidentemente presuppone evasione a prescindere)

Savino Natalicchio ha evidenziato il problema della vendita, non se è un "affare" o meno, nè chi ci guadagna e chi no, io aggiungo che se il rendimento atteso per gli investitori fosse veramente il 2,75%, in un mercato in discesa, in cui l'offerta supera di molto la domanda, e il rischio che il  patrimonio si svaluti,  nessuno sano di mente metta i suoi soldi, almeno in un affare tanto sballato.

Puoi vendere gli immobili, ma li devi vendere vuoti e nella piena disponibilità dell'acquirente, non con un inquilino dentro che ti rende (se ti paga) il 2,75% di rendimento, perchè è un affare solo per lo Stato. E io non ho mai sentito di tali affari in giro.

Marco, non esagerare

 

ma comunque qui ci sono valori differenti da quelli dell'Agenzia del Territorio

 

---Quotazioni

Via del Plebiscito A.d.T. Acquisto min-max 7200-9800 affitto 30,8-41,3

Fontana di Trevi (Centro/Esquilino) del tuo link Acquisto min-max 7560-9540

affitto 33-41

e non poteva essere differente vista la sorgente dei dati del tuo link:  

Provenienza dati: O.M.I. (Agenzia del Territorio) e Borsinonet.It  

anzi il tuo link dà una rendita addirittura leggermente più alta 

A.d.T. Min-max 5,13%-5.06%

Tuo link Min-max 5,24%-5,16%

sopra minimo e massimo significa calcolato con i minimi e massimi.

Fontana di Trevi è a circa 500 metri da via del Plebiscito.

 

io aggiungo che se il rendimento atteso per gli investitori fosse veramente il 2,75%, in un mercato in discesa, in cui l'offerta supera di molto la domanda, e il rischio che il  patrimonio si svaluti,  nessuno sano di mente metta i suoi soldi, almeno in un affare tanto sballato.

---Rendimenti

c'è anche il capital gain della quota; l'ultimo anno gli immobili e le

quote dei relativi fondi hanno perso moltissimo, da giugno hanno

ricominciato a risalire.

c'è in giro la liquidità per comprare immobili ?

---Liquidità: ce n'è ce n'è di privata (sono i culi che mancano); i

piccoli diffidano di azioni, fondi, titoli di stato e tengono molto

sul conto corrente ma un fondo con un controvalore in immobili li

tranquillizzerebbe ed attrarrebbe. Molti comprerebbero mattone ma con 30k€ si compra

forse un box, con il fondo comprano un pezzo di un palazzo

Rischieresti il tuo capitale con questo incipit:

 

l'ultimo anno gli immobili e le quote dei relativi fondi hanno perso moltissimo, da giugno hanno ricominciato a risalire.

e un rendimento del 2,75% ? 

Aldo mi sembrano quei prospetti che usano gli assicuratori ramo vita per venderti le loro polizze con rendimenti mirabolanti -).Base 1961 : forse anche con la Borsa o  i Bot strappavi rendimenti anche migliori, se investivi nel 1991 e disinvestivi nel 2001 beccavi una scoppola di proporzioni colossali, negli ultimi venti anni sei passato da 289 a 315, non mi sembra questo affare.

Mi sono imposto di non abusare  del limite d commenti, mi perdonerai se la chiudo qua, continuo a pensare che la vendita degli immobili è possibile, doverosa, che lo strumento del fondo  immobiliare sia il   metodo migliore, ma credo anche che si debba rendere interessante l'affare, perchè alle condizioni odierne, con un 2,75% di rendimento, non compra nessuno. 

Anche io ho dei dubbi sulla vendibilità del patrimonio immobiliare, per i motivi richiamati: innanzitutto la scarsa liquidità che c'è in giro (non nelle banche, attenzione), e poi per l'aspetto urbanistico (destinazione d'uso in primis), che essendo demandato ai Comuni può essere un ostacolo soprattutto mentale.

Peraltro sono convinto che senza il chiaro segnale che gli immobili inutilizzati saranno venduti le cose possano addirittura peggiorare (per gli immobili), per cui, mentre per la liquidità poco si può fare da un punto di vista normativo (imporre l'acquisto di quote di un fondo è degno dell'URSS),  dal punto di vista della destinazione d'uso si può fare qualcosa nel senso non di cambiarla ex-lege (incostituzionale), ma di fare la legge dicendo "nei comuni in cui sono presenti immobili sottoposti ad alienazione da parte della PA, la richiesta di cambio di destinazione d'uso è fatta dalla stessa PA, e i Comuni hanno 60 gg di tempo per negarla motivandola, oppure la stessa sarà concessa per effetto del silenzio/assenso"  Puoi anche incentivare l'approvazione scrivendo che "nel caso la variazione di destinazione d'uso sia invece approvata nei 60 gg il Comune riceverà il XZY % del ricavato della vendita e/o di compartecipazione al fitto"
Poi se la vuoi fare proprio sporca scrivi che"nel caso il cambio di destinazione d'uso sia negato, e la motivazione sia successivamente ritenuta insoddisfacente dal TAR, il Comune riceverà un taglio dell'80% dei trasferimenti statali,e gli Amministratori saranno obbligati in solido al pagamento delle spese processuali", ma questa forse sarebbe un'arma troppo potente.

 

Quindi rimarrebbe il problema degli sghei, ma lascio la soluzione ad altri.

obbligare all'acquisto forzoso di quote di questo fondo sarà sovietico, però non potrebbe essere una alternativa light a una patrimoniale straordinaria?

 

il discorso di creare una corsia preferenziale per il cambio di destinazione d'uso avrebbe due controindicazioni: così ad occhio mi sembra incostituzionale (gli acquirenti degli immobili dismessi avrebbero un trattamento privilegiato rispetto agli acquirenti di altri immobili) e poi ci sono le conseguenze urbanistiche e ambientali di tale cambio, con i relativi costi per i comuni.