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Un altro rapporto debito/PIL è possibile (2)

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spero non si stia suggerendo di vendere edifici dove ci sono uffici di enti, o caserme dei carabainieri ecc.ecc, per poi essere costretti a pagare il canone d'affitto.

Credo faccia riferimento al VAN (o NAV) dell'immobile, che puo' essere usato per capire se conviene affittare o comprare in una certa zona. Vendere per affittare conviene solo ai soliti noti, che non credo siano suoi clienti :)

Marco e Lugg, io non sarei così drastico.

Se vendo un valore commerciale di 100 euro questi sono gli introiti:

 

a) solo al tempo “0” valore commerciale (circa 95) + imposte di trasferimento dell’immobile (circa 5): 100

Per tutti gli anni seguenti (assumendo una rendita catastale ugiuale a valore commerciale / 200) :

b) IMU: 0,15 uffici, 0,30 abitazioni (coefficiente di rivalutazione IMU 80 per uffici, 160 per abitazioni; aliquota 7,6 per mille)

c) IRE o IRES su reddito se l’acquirente le affitta: 1,8 uffici 0,9 abitazioni (reddito da legge = 10% valore catastale considerato uguale per abitazioni).

d) spese di conservazione e manutenzione passate a carico acquirente: 0,3

e) risparmio interessi (best case 2010): 4


 


Totale: uffici 6,25, abitazioni: 5,5

Pertanto se si vende un ufficio utilizzato e poi si affitta il breakeven è un canone di affitto uguale a 6,25% e resta gratis l’immagine del debito diminuito.

C’è anche da considerare che la rivalutazione ISTAT degli affitti è minore dell’interesse sul debito (che crea nuovo debito) per cui al passare degli anni il breakeven si alza.

L’agenzia del territorio stima per esempio che in via del Plebiscito e in via della Farnesina gli affitti annuali siano circa il 5% del valore venale dell’immobile.

Se l'ascquirente fosse il famigerato fondo l'operazione garantirebbe ai sottoscrittori un rendimento del 2,75%




Aldo, so che una cosa del genere puo' essere conveniente, ma la sfiducia verso chi vende e' elevata :)

Prima di avventurasi in conti vari si deve risponedere alla prima domanda: c'è in giro la liquidità per comprare immobili ? Se la liquidità è scarsa, un rendimento di un fondo immobiliare del 2,75% è un rendimento ottimale ?

 

Inoltre se le cose fossero in questi termini sarebbe meglio un lease-back e buonanotte.

Non ho nè tempo nè voglia di vedere nei dettagli il mercato immobiliare degli uffici di pregio (gli immobili della PA tendono a essere nei centri), ma comunque qui ci sono valori differenti da quelli dell'Agenzia del Territorio (che evidentemente presuppone evasione a prescindere)

Savino Natalicchio ha evidenziato il problema della vendita, non se è un "affare" o meno, nè chi ci guadagna e chi no, io aggiungo che se il rendimento atteso per gli investitori fosse veramente il 2,75%, in un mercato in discesa, in cui l'offerta supera di molto la domanda, e il rischio che il  patrimonio si svaluti,  nessuno sano di mente metta i suoi soldi, almeno in un affare tanto sballato.

Puoi vendere gli immobili, ma li devi vendere vuoti e nella piena disponibilità dell'acquirente, non con un inquilino dentro che ti rende (se ti paga) il 2,75% di rendimento, perchè è un affare solo per lo Stato. E io non ho mai sentito di tali affari in giro.

Marco, non esagerare

 

ma comunque qui ci sono valori differenti da quelli dell'Agenzia del Territorio

 

---Quotazioni

Via del Plebiscito A.d.T. Acquisto min-max 7200-9800 affitto 30,8-41,3

Fontana di Trevi (Centro/Esquilino) del tuo link Acquisto min-max 7560-9540

affitto 33-41

e non poteva essere differente vista la sorgente dei dati del tuo link:  

Provenienza dati: O.M.I. (Agenzia del Territorio) e Borsinonet.It  

anzi il tuo link dà una rendita addirittura leggermente più alta 

A.d.T. Min-max 5,13%-5.06%

Tuo link Min-max 5,24%-5,16%

sopra minimo e massimo significa calcolato con i minimi e massimi.

Fontana di Trevi è a circa 500 metri da via del Plebiscito.

 

io aggiungo che se il rendimento atteso per gli investitori fosse veramente il 2,75%, in un mercato in discesa, in cui l'offerta supera di molto la domanda, e il rischio che il  patrimonio si svaluti,  nessuno sano di mente metta i suoi soldi, almeno in un affare tanto sballato.

---Rendimenti

c'è anche il capital gain della quota; l'ultimo anno gli immobili e le

quote dei relativi fondi hanno perso moltissimo, da giugno hanno

ricominciato a risalire.

c'è in giro la liquidità per comprare immobili ?

---Liquidità: ce n'è ce n'è di privata (sono i culi che mancano); i

piccoli diffidano di azioni, fondi, titoli di stato e tengono molto

sul conto corrente ma un fondo con un controvalore in immobili li

tranquillizzerebbe ed attrarrebbe. Molti comprerebbero mattone ma con 30k€ si compra

forse un box, con il fondo comprano un pezzo di un palazzo

Rischieresti il tuo capitale con questo incipit:

 

l'ultimo anno gli immobili e le quote dei relativi fondi hanno perso moltissimo, da giugno hanno ricominciato a risalire.

e un rendimento del 2,75% ? 

Aldo mi sembrano quei prospetti che usano gli assicuratori ramo vita per venderti le loro polizze con rendimenti mirabolanti -).Base 1961 : forse anche con la Borsa o  i Bot strappavi rendimenti anche migliori, se investivi nel 1991 e disinvestivi nel 2001 beccavi una scoppola di proporzioni colossali, negli ultimi venti anni sei passato da 289 a 315, non mi sembra questo affare.

Mi sono imposto di non abusare  del limite d commenti, mi perdonerai se la chiudo qua, continuo a pensare che la vendita degli immobili è possibile, doverosa, che lo strumento del fondo  immobiliare sia il   metodo migliore, ma credo anche che si debba rendere interessante l'affare, perchè alle condizioni odierne, con un 2,75% di rendimento, non compra nessuno.