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Il mito della prima casa

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Attenzione a non fare confusione...

Ipoteca e pignoramento non sono due modi di diversi di aggredire un immobile. Sono due cose diverse e basta.

L'ipoteca è solo ed esclusivamente una garanzia che può avere fonte giudiziale (es. una sentenza, un decreto ingiuntivo), legale (per esempio quella di equitalia) o volontaria. Nel caso dei mutui è generalmente volontaria. Cioè il debitore, all'atto di contrarre un mutuo offre volontariamente in garanzia un immobile, che generalemente è lo stesso che si acquista con il mutuo.

Si può pignorare un immobile a prescindere dal fatto che sia su di esso iscritta o meno ipoteca. Se l'ipoteca c'è, l'effetto è che con il ricavato della vendita di quell'immobile deve essere soddisfatto per primo il creditore ipotecario (o i creditori ipotecari secondo l'ordine cronologico di iscrizione delle ipoteche). Tutto qui.

Il conservatore che arbitrariamente nega l'iscrizione di ipoteca è fantasia da bar... stiamo attenti a non spararle troppo grosse... senza contare il fatto che ovviamente anche il pignoramento, al pari dell'ipoteca, deve essere inserito nei registri.

quella del Conservatore dei registri immobiliari, sembra creata apposta per turbare il sonno dei giusti, si aggira in uffici bui nei quali si accatastano registri polverosi, male accuditi da lemuri ed altri freaks, dove i pochi coraggiosi che insistono a fare visure scompaiono inghiottiti nel nulla ... ma audaci notai riescono, talora, a far entrare la luce del sole ed iscrivere radiose ipoteche!

Un CTU viene liquidato da un giudice 12.000 Euro, nei confronti di un tizio. Tizo (ade esempio: una immobiliare proprietaria di beni immobili) non paga.

Il professionista può fare due cose:

1) incaricare avvocati, perdere un sacco di tempo, preparare decine di documenti, anticipare 6500 Euro al tribunale per il pignoramento immobiliare e sperare questo che dopo 3 anni riesca a vendergli un immobile; Se non riesce (ex: asta deserta diverse volte con diversi ribassi), il professionista creditore semplicemente perde un sacco di soldi (mi è successo, quindi è vero) e il debitore rimane intoccato.

2) andare in conservatoria con la "copia conforme della liquidazione del giudice per ipoteca", firmata dal presidente del tribunale, e con la modica cifra di 100 Euro iscrivere ipoteca per 5000 Euro nei confronti di tutti gli immobili di Tizio.

Scegliendo la seconda via, se il proprietario - debitore vorrà mai vendere una casa, quando lo vorrà, quando avrà i soldi, potrà tranquillamente saldare il professionista senza che il suo immobile venga svenduto o altri innocenti coinvolti (mogli, fratelli etc.) ne soffrano patrimonialmente.

Tranne che, il Conservatore, se vuole, non te la iscrive. Gli chiedi perché, e lui ti risponde a parole che non è detto che la liquidazione del giudice sia "equiparabile ad una sentenza" (cit. testo del codice). Gli dimostri che lo è allegando sentenze della cassazione a lettere raccomandate? Neanche ti risponde.

Non sono fantasie. Mi è successo. Inutile aggiungere che poi l'immobilare ha venduto tutti i suoi beni, ha fatto sparire i soldi ed è poi allegramente fallita.

Capita tutti i giorni.

La cassazione ha sempre espressamente precisato (l'ultima sentenza di cui ho ricordo è del 2011) che i decreti di liquidazione dei compensi del CTU NON sono titoli idonei all'iscrizione di ipoteca. Infatti se si vuole iscrivere ipoteca è necessario affiancare al decreto di liquidazione, un decreto ingiuntivo.

Ammesso che nel 2012/13 la giurisprudenza non sia cambiata (se così fosse ti prego di indicarmi il numero della sentenza), quello che è successo è semplicemente che hai capito il contrario di quello che le sentenze che leggivi esprimevano (cosa che purtroppo capita spesso a chi si improvvisa avvocato, e  qualche volta anche a chi avvocato lo è).

Mi spiace per te e ti consiglio per la prossima volta, se vuoi evitare di questi problemi, di rivolgerti ad un legale.

Egr. Avvocato, lei non può, a mezzo di un titolo esecutivo (la liquidazione del giudice) chiederne un altro (decreto ingiuntivo).

Si troverebbe nella possibilità di esecutare un bene, ed al contempo ipotecarne un altro (cass.30/06/06, n. 15084).

Ribadisco la conclusione: in Italia, alcuni titoli esecutivi permettono di aggredire violentemente (esecuzione) un bene immobile, precludendone invece l'approccio "soft" (l'ipoteca).

Questo a causa dell'interpretabilità della frase del CC art. 2836 "sentenza o da altro provvedimento giudiziale ad essa parificato".

 

Dico sul serio. Non capisco perchè ti avventuri in argomenti che è evidente che non conosci e fai figure barbine, pur di difendere un intervento fatto da te distrattamente.

Invece di dire: "si, si discute come al bar e qualche volta si spara una cazzata, ne prendo atto", ti ostini a sostenere stupidaggini. Guarda che non puoi vincere... semplicemente fin quando mi andrà ti risponderò... appena mi sarò stufato di vincere facile ti abbandonerò.

E il fatto è proprio questo... che mi stai rendendo il compito troppo facile. E infatti la sentenza che hai citato, come tutte le altre sul punto, dice proprio quello che cercavo di spiegarti prima.

Il decreto di liquidazione dei compensi NON E' TITOLO PER ISCRIZIONE DI IPOTECA.

Quindi o non l'hai letta la sentenza oppure non l'hai capita.

Cass. 15084/06:

"Orbene, poichè il provvedimento di liquidazione dei compensi al consulente tecnico emesso ai sensi della L. n. 319 del 1980, art. 11, ancorchè nei procedimenti civili costituisca titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti delle parti a carico delle quali è posto il pagamento, non è, in mancanza di un'espressa disposizione di legge, titolo per l'iscrizione di ipoteca giudiziale, prevista dall'art. 2818 c.c, deve ritenersi che sussista un interesse del consulente, a fronte del persistente inadempimento del debitore, a promuovere in base al provvedimento di liquidazione un giudizio contenzioso con lo strumento monitorio per precostituirsi un titolo che gli offra maggiori garanzie, in quanto spiegante effetto anche al di fuori del processo esecutivo e nei confronti di eventuali terzi (cfr.: Cass. civ., sez. L, sent. 17 aprile 2004, n. 7354; Cass. civ., sez. 1^, sent. 5 gennaio 2001, n. 135)."

Ripeto per la terza volta il concetto, che senza accorgertene hai appena ribadito:

"In Italia, alcuni titoli esecutivi permettono di aggredire violentemente (esecuzione) un bene immobile, precludendone invece l'approccio "soft" (l'ipoteca)."

Se invece vuoi parlare dell'incertezza del diritto (tu mi consigliavi di chiedere un decreto ingiuntivo, io ti ho allegato una sentenza che ti dimostra che non posso) , possiamo aprire un altro tema.

A questo proposito, vedi anche Cass. 2/03/2000 mr. 2315, che ribadisce il concetto che esprimevo ma testimonia un diverso intendimento nel processo monitorio.

Eviterei però toni aggressivi o deridenti.

Anche perché non è questione di "vincere", come dici tu,  o perdere, bensì di capirsi.

O di capire.