L’area C e la patrimoniale implicita

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Luca Viarengo

Far pagare i residenti 2 euro al giorno per poter entrare e uscire dall’area C, il nuovo nome della ZTL milanese, non comporta solo degli esborsi correnti, ma riduce anche il valore delle abitazioni.

Dal 16 gennaio entra in vigore il provvedimento che istituisce l’area C, nuovo nome della vecchia zona Ecopass, la più grande zona a traffico limitato di Milano, più o meno coincidente con la cerchia dei Bastioni. Uno dei punti più contestati di questo provvedimento sta nel fatto che impone anche ai cittadini residenti nella zona di pagare una tariffa giornaliera di 2 euro per potervi accedere. 

La polemica si è concentrata sull’ingiustizia di far pagare il rientro a casa agli abitanti della zona. Ma il costo corrente dell’ingresso nella zona non è l’unica tassa che si impone a questi cittadini. Ce n’è anche un’altra, che si abbatterà sul valore delle loro case, e che non porterà alcun beneficio all'erario. Se i cittadini residenti in un’area specifica di una città devono pagare 2 euro al giorno per poter entrare e uscire dalla zona in cui abitano, abitare in quella zona è più costoso che abitare altrove. Certo il costo varia in funzione di molti elementi, in primis se il luogo di lavoro è nella zona stessa, ma non credo vi siano molti abitanti di una particolare zona che non abbiano mai la necessità di lasciarla.

Una persona che ha la necessità di entrare e uscire da quella zona tutti i giorni affrontera' un costo annuo di 260x2=520 euro (l’area C è a traffico libero sabato, domenica e nei festivi). Dunque chi pensasse di acquistare casa in quella zona terrebbe conto di un un costo annuo addizionale di 520 euro. Immaginando che la normativa rimanga in vigore altri 20 anni, il valore attuale della spesa futura legata alla ZTL sarebbe dunque di 6500 euro circa (usando un tasso di sconto del 5%). In relazione a questo, una persona che volesse acquistare casa lì e non altrove chiederebbe uno sconto di 6500 euro sul valore della casa. Questo ragionamento secondo me andrebbe fatto pro capite: ad esempio un bilocale in cui vadano ad abitare due lavoratori che vanno indipendentemente al lavoro in macchina potrebbe subire uno sconto di 13000 euro.

Non intendo con questi calcoli  quantificare in modo preciso la perdita di valore delle case dell’area C di Milano. Le ipotesi fatte sono semplicistiche e vi potrebbero essere vari effetti di sostituzione: le case potrebbero essere acquistate più frequentemente da chi usa i mezzi pubblici o da chi ha meno bisogno o desiderio di spostarsi, o da persone che lavorano entro la ZTL. Tuttavia un qualche effetto negativo sul valore delle case probabilmente ci sarà, e questo si aggiungerà alla tassa che i residenti devono pagare.

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Commenti

Ci sono 56 commenti

Oddio, io pago 96 euro l'anno per l'accesso alla ZTL a Pisa - devo chiedere un rimborso e danni  morali?

Se non possiedi casa nella ZTL il punto dell'articolo non si applica. Se possiede casa nella ZTL (e se Pisa è come Milano, ossia i residenti pagano) allora la tassa ha eroso un pochino il valore della tua casa quando è stata istituita la prima volta. Cattiva notizia per te, e buona notizia per chi la acquisterà in futuro. Pagherà per l'accesso alla ZTL ma il valore della tassa sarà in parte bilanciato dal minor valore della casa.

Se invece vuoi essere ottimista puoi vederla così: se inaspettatamente, in qualche punto nel futuro, levano la tassa il valore della proprietà sale.

Sono d'accordo con Giovanni, questa della patrimoniale occulta mi sembra una bischerata.

Anche io abito a Pisa, e ricordo bene le polemiche che seguirono l'istituzione della ZTL in centro (ed una fascia intorno con sosta a pagamento). Da quel che mi risulta questi provvedimenti non hanno affatto diminuito il prezzo delle case, semmai lo hanno aumentato, visto che e' nettamente migliorata la qualita' della vita in centro (anche per chi usa l'auto: quando accesso e parcheggio eran deregolamentati, a chi viveva in centro capitava quasi sempre di dover girare per mezz'ora prima di trovar parcheggio).

Credo che la questione sia in fondo molto semplice: se l'amministrazione usa i proventi di questo pedaggio per soddisfare la domanda di mobilita' in maniera piu' consona ad una citta' moderna (potenziamento del trasporto pubblico, taxi collettivo, car sharing etc), allora i prezzi delle case non si abbasseranno, anzi la zona si dovrebbe rivalutare.

Ovviamente non basta l'ecopass per trasformare Milano in Stoccolma, ma a me sembra un primo passo nella direzione giusta. Staremo a vedere.

Non mi pare proprio che dopo l'introduzione della congestion charge il valore delle case a Londra sia diminuito, anzi. Vero è che ai residenti riconoscono uno sconto del 90%, ma alla fine questo significa che pagano £1 al giorno invece che £10, e sinceramente dubito che per chi può permettersi un immobile in quella zona faccia una qualche differenza.

Fosse per me, nei centri delle città di auto private non ne farei circolare proprio, i £10 di Londra mi paiono chiaramente troppo pochi.

Ed ad ogni modo, questa non è certo un'imposta patrimoniale.

Caro Alessandro Riolo

che i prezzi del real estate a Londra siano molto alti è un discorso (e non di poco conto per chi paga un rent nella inner city) ma che la congestion charge non abbia avuto effetti sui prezzi in particolare delle commercial premises è tutto un altro paio di maniche (faccio un po' il dialettale questo sabato mattina). Lascio la parola a questi due signori che hanno fatto ricerca su tal tema prima di me:

mpra.ub.uni-muenchen.de/4050/1/MPRA_paper_4050.pdf

spero possa essere una lettura interessante,

Un caro saluto

Luca Cocconcelli

non c'è anche un pacchetto di accessi gratuiti?

Poi guadagnerà chi usa il taxi: con meno traffico il costo delle corse sarà più basso senza contare che il tempo è denaro.

>non c'è anche un pacchetto di accessi gratuiti?

Si', anche io sapevo che ci sono accessi gratuiti (di cui non si fa menzione nell'articolo). Ma penso non sia questo il punto.

>Poi guadagnerà chi usa il taxi: con meno traffico il costo delle corse sarà più basso senza contare che il tempo è denaro.

Dei vantaggi della congestion charge benefica in primo luogo il trasporto pubblico; per contro e' il trasporto pubblico la prima vittima della congestione del traffico: in una citta' bloccata  il servizio pubblico finisce per essere inefficiente ed in perdita, indipendentemente da come e' gestita l'azienda.

Qui a Pisa le misure di limitazione del traffico e della sosta (ZTL e parcheggi a pagamento) hanno prodotto effetti molto positivi sul servizio pubblico, sia in termini di efficienza che di bilancio dell'azienda (e questo a dispetto del fatto che amministratori e dirigenti delle municipalizzate siano mediamente cialtroni).

non entro nel merito della discussione sull'area C, misura che comunque trovo ottima per una varietà di ragioni.

mi limito a sottolineare come l'autore ignori totalmente l'eventuale effetto sui prezzi delle case del centro della migliore qualità della vita risultante dalla diminuzione del traffico (meno rumore, meno inquinamento, meno pericoli e incidenti, più spazi pubblici, etc. etc.).

Non che io sia un fan del metodo, ma la teoria dell'hedonic pricing ha evidenziato chiaramente che il prezzo delle abitazioni riflette anche il loro posizionamento. Abitazioni in quartieri piacevoli -> prezzo più alto; abitazioni in quartieri infernali pieni di traffico -> prezzo più basso.

In linea di principio concordo: il valore delle abitazioni dipende anche dalla qualità dei beni pubblici locali, compresa la mancanza di congestione e di inquinamento atmosferico.  Inoltre la tassa è comunque efficiente (per assunto), in quanto colpisce l'esternalità. È un'assurdità definirla "patrimoniale" solo perché si capitalizza nel valore dei terreni, e ciò per tre motivi: (1) una patrimoniale diretta sui terreni è in realtà una tassa molto efficiente, in quanto non distorsiva. (2) tutte le tasse si capitalizzano nel valore dei terreni, chi più chi meno; soprattutto le tasse locali! (3) non ha senso proporre una somma tra pagamento dovuto alla tassa e riduzione del valore delle case; sono due facce della stessa medaglia.  Al massimo si può dire che tutto il gettito della tassa grava sui proprietari attuali (e naturalmente anche sui visitatori, ma questa è un'altra questione), in quanto i proprietari futuri pagheranno meno le case e quindi il loro benessere sarà invariato.

Luca, non sentirti abbattuto ma temo che l'osservazione di Giovanni (e quella un po' boldriniana di Carlo) siano corrette.

La ragione, sul piano teorico, e' semplice: la tassazione di tipo pigouviano puo' essere, in principio, efficiente ed AUMENTARE il valore dei cespiti tassati.

Per capirlo basta notare che - almeno in principio, poi possiamo tirarci i capelli per giorni sostenendo che non e' vero e che e' tutto internalizzato, ma mi sembra VERAMENTE difficile da sostenere quest'ultima tesi - se il diritto di accesso in auto o mezzo simile ad una qualsiasi zona della citta' non e' ne' regolato, ne' tassato, ne' assegnato in diritto di proprieta' a qualcuno (che lo possa magari poi rivendere, eccetera) siamo di fronte ad un classico caso di diritti di proprieta' mal definiti su un bene in offerta limitata, quindi scarso. Tale bene consiste nello spazio per muoversi e parcheggiare nella zona in questione. Questo provoca un comportamento di equilibrio noto come "tragedy of the commons", da cui la congestione, le esternalita' negative, l'utilizzo eccessivo, eccetera.

Tale equilibrio e' inefficiente e RIDUCE il valore degli immobili, dei negozi e degli spazi disponibili nella zona in questione. Di quanto lo riduca e' una questione empirica, ma la teoria non lascia dubbi: a fronte di congestione l'asset vale di meno.

SE, sottolineo il "se", la tassa fosse stata scelta in modo "ottimale" essa dovrebbe compensare l'esternalita' ed eliminare l'inefficienza. Quindi i valori immobiliari dovrebbero crescere. L'argomento e' teorico. Concretamente, la tassa imposta potrebbe essere troppo alta o troppo bassa. Ma per provarlo occorrono argomenti empirici, un modello, dei dati, ...

Ovviamente, se ritieni la tassa fosse ingiustificata perche' non c'era congestione ed over-use d'alcun tipo, allora vale il tuo argomento.

P.S. Ora arrivera' il solito "austriaco-coasiano" a spiegarci che se assegnavano correttamente i diritti di proprieta' privata ai residenti questi avrebbero risolto tutto con un bel bargaining quotidiano di massa (verso le 5 a.m., domeniche escluse) in Piazza Duomo ... Raccomando d'ignorarlo, non sa di cosa parla (e non ha letto/capito, Chari&Jones) ...

I stand corrected,

non posso che ammettere che la riduzione del traffico porti benefici alla vivibilità della zona e che dunque possa avere effetti positivi sul valore delle case. Certo bisognerà vedere quanto questa misura ridurrà il traffico rispetto a quello attuale, che era stato già ridotto dall'Ecopass, che non limitava la mobilità dei residenti, ma è vero che i requisiti per l'ingresso gratuito sono molto più stringenti che quelli richiesti per l'Ecopass.

Questo maggior valore va comunque comparato al costo che si impone ai residenti per muoversi in macchina, ma anche questa risposta è debole, perchè come ha detto Federico questo costo è ridotto in proporzione del valore delle case.

 

  1. Questo articolo ha premesse e conclusioni sbagliate. 

1) In primo luogo non si può parlare di patrimoniale sulle abitazioni, ma semmai di una patrimoniale sulle auto dei residenti all’interno dell’area C.

2) La quota di residenti che usa l’auto nei giorni feriali è ridotta anche se particolarmente visibile. Un bus trasporta un numero di passeggeri equivalente a 50 auto, il primo non si nota, i secondi si. Moltiplicare per migliaia per avere l'effetto visivo in auto. Per quanto non possa quantificare con precisione, ma tenuto conto di quanti usano l’auto e per quanti giorni all’anno, l’effetto del congestion charge è su una quota minoritaria del parco macchine che andrebbe prima quantificato.  A occhio il numero è ridottissimo.

  1. 3) La riduzione di x auto determina una riduzione più che proporzionale della congestione da traffico (vero anche il contrario, un aumento di x auto determina un peggioramento più che proporzionale della congestione). Gli effetti in termini di congestione (vivibilità e inquinamento) della riduzione di auto in circolazione ascrivibile ai soli residenti è maggiore di quanto suggerisca il semplice numero di auto  coinvolte.  E se è vero il rapporto tra auto e congestione, il miglioramento in termini di qualità della vita è probabile che sia un multiplo del costo sui residenti che usano l’auto. Ciò  determina un aumento del prezzo delle abitazioni per diverse vie: migliore vivibilità e condizioni dell'aria, maggiore velocità dei mezzi pubblici rispetto alla situazione precedente.  Tutti fattori arcinoti che influiscono pesantemente sul prezzo delle abitazioni, questa volta di tutti e non solo di un sottoinsieme di automobilisti.

 

 

Non capisco perchè parli di patrimoniale sulle auto, il semplice fatto che il precedente proprietario di un auto risiedesse in una zona piuttosto che in un altra non ne influenza il valore.

Nel mio articolo parlo di influenza del provvedimento sul valore delle case perchè cià che viene colpito è il costo della mobilità dei residenti, ed è dunque risiedere in quell'area che implica costi che prima non c'erano. 

Sul fatto che la riduzione del traffico comporti vantaggi per i residenti ho già discusso, il punto è corretto.

Per quanto riguarda l'inquinamento invece il discorso è più complesso, perchè ridurre il traffico in una zona non ne rende pura l'aria se nelle zone limitrofe il traffico resta invariato (o aumenta). Penso che l'inquinamento si diffonda in tutta la città, e dunque anche nell'area C.

Le case saranno in una zona in cui ci sarà meno traffico e meno inquinamento. Inoltre rispetto alle case fuori città si ha il vantaggio di poter girare in centro in auto gratuitamente, si hanno 40 ingressi gratuiti e si pagano solo 2 euro per l'ingresso. Nel complesso una grossa spesa in meno per chi, come moltissimi milanesi, abita immediatamente al di fuori della cerchia delle mura. Il valore delle cause aumenterà proprio in virtù di questi privilegi. Altro che patrimoniale, questo ecopass è un regalo per chi ha abitazioni in zona 1, e mi disgusta vedere che in un periodo di lotta ai privilegi ci sia chi lotta per averne di più, tanto più che queste persone sono le più ricche in Italia (guardate lo stipendio medio di chi abita in zona 1!). 

e mi disgusta vedere che in un periodo di lotta ai privilegi ci sia chi lotta per averne di più

Sul resto si è detto nei commenti sopra, ma tengo a precisare che io non abito nell'area C, quindi non sto lottando per avere alcunché.

Dunque chi pensasse di acquistare casa in quella zona terrebbe conto di un un costo annuo addizionale di 520 euro. Immaginando che la normativa rimanga in vigore altri 20 anni, il valore attuale della spesa futura legata alla ZTL sarebbe dunque di 6500 euro circa (usando un tasso di sconto del 5%). In relazione a questo, una persona che volesse acquistare casa lì e non altrove chiederebbe uno sconto di 6500 euro sul valore della casa.

Perdonate la domanda, ma chi scrive ha un'idea di quanto costano le case dentro la zona C, cioè dentro la cerchia delle mura spagnole? A Città Studi, un po' fuori dal centro e non proprio una zona da buttare, siamo almeno a 4K euro al mq. L'ipotetico acquirente di un appartamento in zona C ha in testa una cifra di almeno 500K euro e costi di gestione della proprietà allineati con quello di acquisto. Che differenza fa per questa persona la somma di 6500 euro?

Da un punto di vista relativo non è molto, e certo mi rendo conto che il valore che si attribuisce al denaro dipende anche dalla propria ricchezza.

Su un appartemento di 650.000 euro la cifra di cui parliamo è un (misero?) 1%. E' una comunque perdita di valore che io non sarei felice di subire, se fossi proprieario di una casa.

Ma forse devo avere origini genovesi che ignoro.

Ma seguendo lo stesso argomento, non si può dire che Ecopass aumentava il valore delle case in centro, perché permetteva di girare in macchina gratis per i residenti mentre gli altri pagavano?

...e non si può dire, tutto sommato, la stessa cosa per l'area C? Per girare in centro si pagano 2€ invece dei 5 di tutti gli altri. Invece di un'esenzione, si ha comunque uno sconto.

L'Ecopass aveva ridotto, ma non molto, il traffico in quell'area (il comune di Milano aveva comunicato una riduzione di poco meno del 12% rispetto al periodo pre Ecopass nel 2010), non un vantaggio enorme, ma comunque apprezzabile, in termini di congestione.

L'area C invece è molto più stringente, tutte le macchine devono pagare il transito se sono a benzina o diesel, indipendentemente dalla classe di inquinamento. Dunque ci si può attendere che il traffico nella zona si riduca drasticamente questa volta.

Come ho detto prima, nel mio articolo non ho considerato il vantaggio per i residenti di avere una zona più vivibile, e avrei dovuto farlo.

Un altro vantaggio più generale è la riduzione del traffico in generale, ma su questo ho già detto il mio pensiero: non credo che sarà particolamente elevato, ma sarei felice di essere smentito dai fatti.

Per quanto riguarda i residenti, il provvedimento può introdurre altri svantaggi, come il fatto che qualora si invitino amici non residenti questi dovrebbero venire nelle fasce gratuite oppure pagare l'ingresso, oppure il fatto che la riduzione del traffico possa avere effetti negativi sui negozi. Chiaramente questi due elementi non valgono per il cuore di Milano, la zona del Duomo per intenderci, perchè l'accesso a quelle zone è già da tempo limitato.

Quanto valgano questi (potenziali, non è detto che ci siano e o che i residenti se ne curino) svantaggi non lo so, la valutazione di questi elementi è ancora più compessa della valutazione del costo atteso per i residenti.

La domanda quindi è se il costo che si impone ai cittadini è commisurato ai vantaggi netti che essi ricevono. Purtroppo però su questo sono manchevole, non so dare una risposta.

Anche alla luce di tutti i commenti, possiamo dire che l'intervento del comune creerà una "perturbazione" sul mercato immobiliare di Milano, più complessa e forse estesa di quanto ci si potesse attendere.

Le case potrebbero valere di più, di meno, cambiare tipologia di proprietari, il commercio potrebbe risentirne, ma anche no dipende...

Insomma forse l'accento va posto sul fatto che le amministrazioni (e i loro elettori) dovrebbero considerare attentamente tutte queste cose, oltre alla sola questione ambientalista, quando intraprendono certe scelte (se non ricordo male ci fu un referendum a Milano sull'argomento ci scommetto 3 pezzi da 8 che chi ha votato non si è fatto le domande che si sono fatte qui.)

A Milano se ti portano la metropolitana vicino casa pare che questa si valorizzi tanto che si pagava una tassa di "miglioria" (non so se ora è ancora in vigore)

A Roma invece la casa si deprezza facendo il terreno su cui insiste addirittura "zona sismica" tanto che personaggi già generosamente beneficiati dallo Stato (distaccati dal CdS  per una posizione di Capo di Gabinetto con doppio stipendio) possono acquistare un appartamento in centro a meno di 2 k€/m2.

Questa è l'Italia dove non si capisce perchè le cose fatte da molti altri paesi non possono essere fatte o quantomeno sollevano un mare di polemiche mentre cose che altrove nessuno fa per correttezza qui vengono fatte senza vergogna.

Se M.M. non ha ancora capito che gli alti nurocrati, di cui ha fatto man bassa per il suo governo, sono molto più corrotti dei politici non migliorerà di una virgola il problema della corruzione, che è il vero problema che mette in ginocchio il paese.

Non che cambi la sostanza della discussione ma mi sembra che nel post ci sia un errore nel calcolo.

"Dunque chi pensasse di acquistare casa in quella zona terrebbe conto di un un costo annuo addizionale di 520 euro. Immaginando che la normativa rimanga in vigore altri 20 anni, il valore attuale della spesa futura legata alla ZTL sarebbe dunque di 6500 euro circa (usando un tasso di sconto del 5%). "

i 6500 euro sono calcolati per 10 anni e non per 20 come dice il post stesso. Dovrebbe essere 17000 circa e non 6500. O sbaglio io ?

penso sbagli tu

l'esborso a moneta corrente per 10 anni sarebbe 5200 e il valore attualizzato è certamente minore

chiedo scusa ho sbagliato io. Grazie per il chiarimento

C'è un dato di realtà differente: ogni residente ha 40 ingressi gratuiti ogni hanno. Quindi il calcolo andrebbe rivisto.

Poi che il costo delle case diminuisca è tutto da dimostrare. Il fatto che la zona sia più "protetta" dal traffico automobilistico di quanto è oggi, potrebbe essere considerato  un valore aggiunto superiore anche al ventennale costo di 13.000 euro, che tra l'altro in quella zona corrisponde al valore di 1,5 mq e forse anche meno.

Premetto che abito in Area C e non uso la macchina per spostamenti in città da oltre 10 anni.

Penso che l'effetto della CCharge dovrebbe essere quello di aumentare il valore degli immobili, considerato che si troveranno in una delle zone con meno inquinamento della città. Da ieri sotto casa mia il numero di autoveicoli di passaggio è sceso bruscamente e di ciò sono davvero felice.

A Parma i residenti hanno il permesso di circolare e parcheggiare gratuitamente nelle ZTL di competenza. In più ce l'hanno anche i possessori di auto a metano o gpl.

Non vorrei dire una minchiata, ma nel calcolo degli effetti emerge la diattriba quantità/qualità. Non credo che per magia il centro di Milano possa diventare meno inquinato se rimane circondato da inquinatori, l'aria non sempre arriva dall'alto... Per contro è indubbio che meno macchine sotto casa ne fanno una zona più tranquilla. Il computo della diminuzione del valore non tiene conto dell'aumento della qualità della vita, cosa importante e in più tale operazione può anche selezionare ancor di più verso la fascia alta di reddito i potenziali acquirenti di immobili a favore di gente che dà valore al minor traffico e può eventualmente permettersi i 2 € al giorno. So che non faccio calcoli, ma non tutto si può quantificare come fosse antani.