Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai

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Il Dottor Alberto Barone, notaio in Lecco, mi ha inviato per via email una lettera in risposta ad un mio intervento sulla professione cui appartiene, risalente al maggio 2006. Ringrazio per la lettera, in particolare perche' fornisce interessanti spunti per un'ulteriore elaborazione su un tema, quello della liberalizzazione all'accesso alle professioni, che ci sta molto a cuore.

La principale funzione dell'’attività notarile è esemplificata da una famosa dichiarazione del noto giurista Francesco Carnelutti: "Tanto più notaio, tanto meno giudice". L'’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un paese, come l’'Italia, in cui c'’è una forte vocazione alla litigiosità. Si può fare l’'esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni. Per avere un riferimento di quanto incida l'’effetto preventivo dell'’attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005). In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile – data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza “a priori” garantita dall'’intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

Il Notaio Barone suggerisce che la funzione principale dell'attività notarile consiste nel diminuire il contenzioso, cioè il ricorso ai tribunali. Le parti di un contratto ricorrono ad un tribunale qualora 1) si sia verificata un'evenienza non prevista ne' dal contratto, ne' dalla legislazione vigente (noi economisti parliamo di contratti incompleti), o 2) qualora una delle circostanze previste dal contratto non sia verificabile da entrambe le parti, o 3) almeno una delle parti si rifiuti di adempiere agli oneri che gli derivano dal contratto stesso. Io non ho dubbi che, nella maggior parte dei casi, le parti possano beneficiare dell'attività di uno o più soggetti che hanno conoscenze tali da minimizzare l'incidenza di queste fattispecie. Potremmo chiamare questi soggetti notai, ma anche esperti in diritto civile.

La mia proposta di abolizione della professione notarile non e' basata sul presupposto di inutilità di tali esperti. La mia posizione e' molto semplice, e penso sia facilmente condivisibile. Se, come parte di un contratto, desidero tutelarmi dal rischio di essere chiamato, o di dover chiamare, in giudizio, voglio essere libero di assumere chicchessia per adempiere a tale funzione. Non voglio essere costretto a scegliere tra una ristretta schiera di eletti. Ovviamente questo mio desiderio non e' dettato unicamente da un'aspirazione alla libertà personale. E' soprattutto funzionale all'efficienza allocativa delle risorse, comprese quelle umane. La liberalizzazione dell'accesso alla professione notarile, cosi' come a tutte le altre professioni, incrementa la concorrenza, abbassando i prezzi e, quanto più importante, aumentando l'utilizzo dei servizi notarili da parte della popolazione. Più il prezzo e' basso, più saranno gli individui che faranno ricorso ai servizi di questi professionisti, e quindi inferiore sarà il ricorso ai tribunali. Pertanto la liberalizzazione ci avvicinerebbe al raggiungimento dell'obiettivoindicato come prioritario dal Notaio Barone. Come side-product, vi sarebbe un aumento dell'attività economica, con un conseguente aumento degli occupati. Last, butnotleast, l'eliminazione della rendita di cui godono i notai, diminuendone il ritorno economico, farebbe si' che giovani brillanti che oggigiorno preferiscono quell'attività piuttosto che altre con un prodotto marginale sociale più alto, facessero scelte diverse. Il fatto che l'Italia si distingua per l'alto numero di laureati in legge rispetto ai laureati in ingegneria non e' un caso, ne' e' dovuto a differenze nelle preferenze. E' semplicemente dovuto al fatto che il mercato del lavoro degli ingegneri e' molto competitivo, mentre l'entrata nelle professioni giuridiche e' limitata dagli ordini.

C'e' poi il fantomatico punto del controllo della qualità: la funzione degli ordini sarebbe quella di garantire la qualità e la probità dei propri membri. Iniziamo con la qualità. In Italia, per circa 58 milioni di persone, ci sono 5mila notai, uno ogni 11.600 persone, o uno ogni 6.800 italiani tra i 25 e 65 anni di eta'. Notaio Barone, vuole farci credere che la vostra attività richieda una perizia tale che solo voi 5.000 avete avuto le capacita' intellettuali di raggiungere? Per quanto riguarda la probità: cosa indicherebbe che il meccanismo efficiente per il controllo e sanzione dell'attività dei notai sia la sorveglianza ad opera di un gruppo di notai? La mia proposta e' di una semplicità disarmante: lasciamo che sia il mercato a discriminare tra i notai bravi e i somari, tra quelli onesti e quelli ladri. E lasciamo alla magistratura l'onere di sanzionare questi ultimi.

Il Notaio Barone ci ha anche inviato un interessante intervento del Professor Ugo Mattei, Professore di Diritto Civile all'Universita di Torino e AlfredandHannaFrommChair in Internationaland Comparative Law all'Hastings College of the Law, presso la Universityof California, in San Francisco. Tale contributo fornisce talmente tanti spunti per la discussione, che vi dedicheremo un apposito post nel futuro prossimo. Qui mi limito a citarne una piccola parte in cui il Professor Mattei ci fornisce la sua razionalizzazione delle alte remunerazioni percepite dai notai. Il Professore scrive:

 

"...D’altra parte, se e’ vero che i notai guadagnano molto (proprio come giudici e avvocati nel mondo anglo-americano), e’ pur anche vero che esiste una buona ragione istituzionale perché ciò avvenga. Il notaio deve essere incorruttibile, deve mantenere prestigio sociale e deve perciò avere molto, moltissimo da perdere qualora si faccia corrompere.

 

Iniziamo col dire che, come il Professore deve ben sapere, negli Stati Uniti gli avvocati bravi guadagnano moltissimo, mentre i somari fanno la fame. Fanno la fame, perché le barriere all'entrata nella professione forense sono risibili. La concorrenza fa si' che coloro che sono capaci prosperino e coloro che sono incapaci cambino mestiere. Gli Italiani sono molto avvezzi a questo meccanismo, dato che si applica ai loro eroi del pallone. E' un peccato che non si chiedano perché non si possa utilizzare per avvocati e notai. In Italia tutti i notai sono milionari, e lo sono in virtu' delle restrizioni all'entrata che esercitano attraverso il loro ordine, nonché dell'obbligatorietà del loro intervento sancita per legge.

Il Professor Mattei asserisce che il notaio deve essere incorruttibile. Certo, sarebbe molto meglio se lo fosse. Cosi' come sarebbe meglio se il giudice, il maresciallo della Guardia di Finanza, e il capo ufficio acquisti della ASL fossero incorruttibili. La lista di figure professionali che sono a rischio corruzione e' infinita. E' forse il caso che l'unico modo di renderli immuni a questo rischio sia quello di renderli milionari? Non credo proprio. Ci sono strumenti di incentivazione molto meno costosi per la societa', che sono utilizzati con successo in Paesi come gli Stati Uniti, e con molto meno successo in Italia. Si basano sulla rimozione di quegli utilitylowerbounds, o upperbounds alla punizione, che sono impliciti nel ragionamento del Professor Mattei. Per esempio, attraverso la privazione della libertà personale, ovvero la galera. Si', negli Stati Uniti si va in galera per i cosiddetti white-collarcrimes, e spesso si finisce con lo starci a lungo.

Infine, non posso esimermi dal sottolineare l'accenno del Professore alla necessita' del notaio di mantenere prestigio sociale. In cosa consisterebbe tale prestigio sociale? Girare in BMW? Avere la casa a Portofino? Presenziare alle prime alla Scala? Espressioni come questa, vestigia di un Medio Evo che non sembra voler abbandonare l'Italia, mi arrecano un fastidio fisico insopportabile. Ma questo, mi rendo conto, e' un problema mio. Torno ora alla lettera del Notaio Barone, che aggiunge:

 

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall'’assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria. Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell'’immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata) a differenza delle titleinsurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che nella maggioranza dei casi corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell’acquisto della casa. Poniamo l’'esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l’'assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari. In termini di analisi economica le titleinsurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito. Tornando ai notai la responsabilità disciplinare poi può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione. L’'attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

 

In questo passaggio, il Notaio Barone sembra ritenere fondamentale concedere alle parti contraenti la possibilità di assicurarsi contro errori dei notai. Una prima riflessione e' che, in principio, non vedo perché non si debba lasciare al singolo contraente la scelta di assicurarsi contro questo, come tanti altri rischi. Il singolo notaio può sottoscrivere un contratto con una compagnia assicuratrice e addebitarne il costo ai clienti che richiedano di essere assicurati. Quando compriamo un televisore, ci viene chiesto se siamo disposti a pagare qualche decina di Euro in più per allungare i termini della garanzia oltre quelli stabiliti dalla legge. Non vedo perché non si possa fare lo stesso con i servizi notarili. Se poi il legislatore ritiene che l'assicurazione contro gli errori dei notai risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse generale, può imporre ad ogni notaio di stipulare una polizza con una compagnia assicuratrice.

 

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio. Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all'’atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate. In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all'’Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

 

Non vedo da dove derivi un vantaggio comparato dei notai nelle attività di riscossione e versamento delle imposte. Attraverso Internet, e' possibile dare ad ogni cittadino la possibilità di versare le imposte dovute a costo zero.

Il valore economico dell'’affidabilità dei registri pubblici

 

L'affidabilità dei Registri Pubblici – ed in particolare la sicurezza delle situazioni proprietarie immobiliari e della loro circolazione – è sempre più un valore economico fondamentale, sia sotto il profilo soggettivo del cittadino acquirente, sia dal punto di vista oggettivo del mercato creditizio, che vede nella garanzia immobiliare il più importante dei "collateral" che inducono all'investimento ed al finanziamento di nuove attività produttive. Dall'’altro lato, gli immobili assumono un ruolo crescente – nell’economia sempre più globalizzata – quali strumenti di garanzia al fine dell’ottenimento del credito. Gli stessi economisti incaricati dalla Banca Mondiale e dal Fondo Monetario Internazionale, tra cui in particolare Hernando De Soto, hanno sostenuto che la causa della povertà delle economie in sviluppo o in transizione (Africa, Oriente, Europa dell'Est) non sta nella mancanza di risorse "fondiarie", bensì nella mancanza o inaffidabilità di "Registri immobiliari pubblici" la cui attendibilità sia in qualche modo garantita dallo Stato.

 

Sono assolutamente d'accordo. Un solo appunto: Hernando de Soto non e' un economista. E' una brava persona, che ha scritto due libri in cui spiega in maniera spesso suggestiva ed accattivante, non più di due concetti che appartengono agli economisti da tempo immemorabile, e che sono sintetizzabili in poche righe.

I danni derivanti dall'’inaffidabilità dei pubblici registri: le frodi informatiche dilaganti nel mondo di commonlaw 

 

Nei Paesi di commonlaw (di diritto anglo-americano) l’'affidabilità dei Registri Pubblici, che in Italia è garantita dal controllo del notaio, con le responsabilità e le garanzie connesse, è al centro di una dilagante ondata di frodi e danni economici causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolentemente inseriti nei Registri o presentati agli operatori, spesso via internet. Un ruolo fondamentale viene giocato proprio dal massiccio impiego delle nuove tecnologie che, da strumento di efficienza all’interno di una struttura rigorosa di controlli preventivi, si rivelano un vero e proprio cavallo di Troia per frodi e falle nel sistema. Un caso di particolare rilevanza è quello delle titlefraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), fenomeno particolarmente diffuso in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti (anche privati) ed attuato con modalità elettroniche. La titlefraud consiste nel vero e proprio "furto" della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca l’erogazione di un mutuo che viene garantito con l’iscrizione dell’ipoteca a carico dei beni appartenenti all’inconsapevole proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario da un punto di vista formale perde la casa a favore della banca che può vantare una ipoteca. Il fenomeno – disastroso per i consumatori ma anche per il sistema bancario ed assicurativo - ha provocato un tale allarme da portare, nel 2006, alla emanazione di una legge apposita per cercare di arginare il fenomeno (Bill 152). I danni provocati dalla "titlefraud" sono stati stimati, nel 2005, in oltre 1,5 miliardi di dollari. Questo ha comportato l’'aumento dei risarcimenti, per questo tipo di danni,dal 6% del totale delle somme risarcite, nel 2000, al 33,3% nel 2005. Fino al 2006, essendoci la responsabilità diretta del Registro Immobiliare per questo tipo di danni, le assicurazioni si sono potute “rivalere” sul Fondo Pubblico istituito per risarcire i danneggiati, con conseguente aggravio dei costi a carico della collettività. Dato che, proprio per questo motivo, il Bill 152 esclude la possibilità di rivalsa sul Fondo Pubblico, è prevedibile un nuovo inevitabile rialzo dei premi assicurativi e, se il fenomeno dovesse continuare o peggiorare, il rifiuto assicurativo per gli immobili.

 

In questo passaggio il Notaio Barone ci dice che vi sono Paesi, che egli identifica principalmente in quelli di commonlaw, in cui le informazioni nei pubblici registri dei titoli di proprietà sono spesso inattendibili, in particolare a causa di un'alterazione fraudolenta dei dati, anche attraverso strumenti informatici. Non ho informazioni sull'entità del fenomeno e non ho voglia di cercarne. Poniamo che l'affermazione del Notaio Barone sia corretta. Che c'azzecca con la funzione dei notai? Proprio nulla. La veridicità delle informazioni può essere assicurata migliorando la sicurezza dei sistemi informativi e ponendo in essere un sistema di incentivi che limiti le attività fraudolente. Tra questi incentivi, per esempio, un inasprimento delle pene per coloro che se ne rendono colpevoli.

Aggiungo due brevi considerazioni al margine. 1) La pubblicità dei registri immobiliari costituisce un ulteriore esempio di quella trasparenza che in Italia si può solo sognare (beh, ad alcuni fa venire gli incubi). Per esempio, da' la possibilità a Mr. Jones, abitante nello stesso isolato di Mr. Smith, uno dei politicanti locali, di verificare che l'estimo catastale di Smith non sia la meta' del suo. 2) Mi pare azzardato asserire che i notai siano i paladini della verità e della trasparenza. Per quanto riguarda le transazioni immobiliari, per esempio, lo sanno anche le pietre che i corrispettivi indicati sui contratti non corrispondono al vero, al fine di limitare l'imposizione fiscale. Il Notaio Barone continua cosi': 

 

Altri fenomeni di frodi (con danni gravissimi per i consumatori) derivanti da una scarsa affidabilità dei registri pubblici sono:
ID theft(furti di identità), in pratica una varietà di frodi realizzate con la falsificazione dei dati di persone, facilitati dall’accesso telematico senza controlli preventivi. Secondo un rapporto della Federal Trade Commission (FTC) del 2003 ha danneggiato il 4.6% dei consumatori americani sopra i 18 anni (pari a 9,91 milioni di persone), con perdite per 52,5 miliardi di dollari (di cui 47,6 miliardi di perdite per le imprese e 5 miliardi di dollari per i privati). In Canada, il CanadianCouncilofBetter Business Bureaus (CCBBB) ha stimato perdite per i consumatori, banche ed altri operatori nell’ordine di 2,5 miliardi di dollari canadesi nel 2002; in Inghilterra il Governo ha stimato i danni provocati nel 2005 da ID theft in 1,7 miliardi di sterline, corrispondenti a circa 2,38 miliardi di euro, e la situazione è talmente grave che il governo ha creato un sito dedicato alla lotta alle frodi che coinvolgono il furto di identità.
Real estate fraud(frodi immobiliari) che, attraverso diversi schemi, hanno provocato danni enormi e che hanno come caratteristica comune la falsificazione di documenti ed identità e la collaborazione di soggetti della procedura transattiva (agenti immobiliari ecc…). I soggetti protagonisti delle transazioni immobiliari indicano che, in Canada, il valore medio di un caso di frode immobiliare si aggira sui 300.000 dollari e la stima della “Quebec Associationof Real Estate AgentsandBrokers” è che il fenomeno ammonti a circa 1,5 miliardi di dollari l’anno. In Usa la questione è seguita con attenzione anche dall’Internal RevenueService (il servizio di riscossione delle imposte sui redditi), perché implica notevoli riflessi anche fiscali in termini di perdite di gettito e riciclaggio. Al riguardo è stato presentato nel marzo 2007 un Rapporto “Real Estate Fraud: Facts, FiguresandClosedCases” dall’IRSCriminalInvestigation.
Il fenomeno è in costante aumento in tutto il mondo anglo-americano, e si distingue in due fattispecie:
Mortgagefraud(frodi ipotecarie),fenomeno così grave, preoccupante ed in espansione che il Federal Bureau ofInvestigation (FBI) da tempo lo sta monitorando e sta attivamente cooperando con molte istituzioni pubbliche e private per contrastarne la diffusione. La frode ipotecaria viene messa in relazione, oltre che con la più estesa possibilità di falsificazione offerta dalle tecnologie informatiche, con il crescente affidamento delle istituzioni finanziarie e non finanziarie su soggetti terzi intermediari non qualificati. Questo fenomeno ha creato molte opportunità per frodi organizzate fra i vari soggetti coinvolti, soprattutto nel settore dei mutui. È evidente quindi l’importanza che riveste l’attendibilità dei soggetti che forniscono dati rilevanti, dato che le ricadute in termini di perdite del sistema sono sempre più elevate, soprattutto laddove si tratta di immobili, il cui valore medio è, come detto, di centinaia di migliaia di euro o di dollari.Su questo problema l’FBI collabora, già da tempo, tra gli altri, con la NationalNotaryAssociation, proprio per “...combattere il problema delle frodi ipotecarie”.
Titlefraud(falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare) di cui si è parlato.
Cartitlefraud (frodi con falsificazione dei titoli di proprietà degli autoveicoli): nel marzo 2006 RachelWeintraub, Direttore della Sicurezza dei prodotti della ConsumerFederationof America, con oltre 50.000.000 di associati, ha reso al Congresso degli Stati Uniti una testimonianza circa la gravità dei danni subiti dai consumatori a causa del crescente fenomeno della falsificazione dei titoli di proprietà delle auto, quantificati in 11,3 miliardi di dollari l’anno.
Corporatefraud(frodi societarie): la c.d. corporatefraud è quella attuata tramite un utilizzo fraudolento delle modalità operative delle società, accompagnato dalla mancanza di adeguati controlli contabili e finanziari. In forte crescita il fenomeno di retrodatazione delle stock option (opzioni di acquisto delle azioni da parte dei manager), in modo da aumentarne il valore nel momento della vendita. In Italia il fenomeno della retrodatazione si è arginato attraverso l’introduzione, nel 1993, della Legge Mancino,che ha preteso la garanzia dell’'intervento notarile per i trasferimenti di partecipazioni societarie, proprio per la sua funzione di controllo di legalità. Il Federal Bureau ofInvestigation ha indicato la corporatefraud nel suo rapporto annuale sui “white-collarcrimes” come principale priorità della Sezione Crimini Finanziari. Nel corso del 2006, sono stati 490 i casi di corporatefraud su cui l’FBI ha investigato: per dare una idea della dimensione economica del fenomeno, soli 19 casi coinvolgono perdite per gli investitori di oltre 1 miliardo di dollari.
Sembra utile ricordare che i costi del contenzioso negli USA sono i più elevati al mondo, pari al 2,3% circa del prodotto interno lordo .

 

Aggiungo poche note, visto che il post e' già troppo lungo. Prima di tutto desidero reiterare che non riesco proprio a capire su quali basi il Notaio Barone basi il convincimento che per limitare le frodi immobiliari o comunque quelle relative alla falsificazione di informazioni nei pubblici registri, sia necessaria una casta di mandarini che si ergano a supremi difensori dell'interesse pubblico. Ci sono molte altre informazioni la cui accuratezza e, talvolta, riservatezza, sono di importanza vitale per la vita economica, e non solo, di un Paese, la cui salvaguardia avviene senza l'intercessione di una tale casta. Mi riferisco, per esempio, alle informazioni sulla fedina penale e sulla storia sanitaria del cittadino. Le strade da seguire per assicurare la salvaguardia di queste come di altre sensibili informazioni, e' quella dell'avanzamento tecnologico e del rafforzamento degli incentivi. Nei casi in cui la riservatezza non e' rilevante, la trasparenza ed accessibilità dell'informazione e' il miglior modo per garantirne l'accuratezza, dato che da' a tutti la possibilità di confrontarla con le informazioni in proprio possesso.

Infine, non mi capacito di come il Notaio Barone possa citare le frodi societarie come fattispecie che illustri la millantata superiorità del sistema italiano su sistemi di commonlaw, che fanno a meno dei notai. Tra i Paesi sviluppati, l'Italia si distingue per l'incidenza di tali frodi e per la mancanza di tutela di azionisti e creditori. Prova ne e' il livello assolutamente ridicolo della capitalizzazione della Borsa Valori di Milano. Un'ultima nota, infine, sui costi del contenzioso negli Stati Uniti. Ci sono migliaia di studi sul fenomeno. Sfido chiunque a segnalarne uno che concluda che il livello di tali costi sia dovuto all'assenza dei notai. La ragione principale della rilevanza del contenzioso viene spesso individuata nella mancanza di un downside alla chiamata in giudizio. Per esempio, qualora si perda una causa civile, negli Stati Uniti non si viene chiamati al pagamento delle spese processuali della parte vincente. Non ha comunque senso alcuno considerare i costi del contenzioso, senza considerarne i benefici. Una larga parte di questi costi e' dovuta alle class-actionlawsuits, uno strumento che si e' rilevato fondamentale per la salvaguardia di interessi diffusi tra una moltitudine di soggetti, ad esempio i consumatori. Di questo strumento, purtroppo indisponibile in Italia, ci siamo occupati in passato.

Ripeto per l'ennesima volta: il legislatore dovrebbe abolire tutte le restrizioni all'entrata nelle professioni e tutti i vincoli alla determinazione dei prezzi dei loro servizi. Dovrebbe altresì circoscrivere le fattispecie contrattuali in cui le parti debbano obbligatoriamente fare ricorso ai servizi di un consulente o esperto di diritto civile. A latere, aggiungo che un governo di centro-sinistra che non riesca in questo, dovrebbe andarsene immediatamente.

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P.S. Pochi minuti fa, mentre mi accingevo a sottoporre il mio pezzo allo scrutinio dei miei augusti colleghi, ho ricevuto un altro email a proposito della medesima questione. L'email, a firma del Dottor Francesco La Spina, riporta molti degli spunti del Notaio Barone, ma ce ne fornisce anche di nuovi. Devo premettere che il Dottor La Spina e' neo-laureato e novizio del praticantato forense e notarile. Pertanto, non me ne voglia, e' probabilmente un'anima candida. E spero tanto che rimanga tale. Il Dottore scrive:

"... visto che secondo lei il notariato è una professione che si tramanda di generazione in generazione le posso ricordare che meno del 10% dei vincitori di un concorso sono figli di notai...non credo che il restante 90% siano tutti nipoti o parenti."

Carissimo, il 10% e' un numero astronomico, soprattutto in considerazione del fatto che molto spesso, se non sempre, i figli esercitano nella stessa città dei loro padri. Il fatto che Lei e la maggior parte dei nostri connazionali non considerino tale percentuale un chiaro indicatore di un elevato livello di nepotismo, e' sintomatico dell'abitudine che si e' fatta alla pressoché totale mancanza di meritocrazia e di mobilita' sociale. Il Dottor La Spina conclude la Sua gentile lettera con il seguente paragrafo:

"Non nego che tra i notai ci siano delle mele marce che non sappiano fare il loro lavoro e che si tratta di una categoria che avrebbe bisogno di qualche modifica (prima di tutto aumentarne il numero) ma è altrettanto vero che garantiscono i rapporti giuridici, non è facile vincere il concorso, hanno una preparazione complessiva di civile e commerciale che nessun altro professionista ha in Italia e sono una delle poche categorie che essenzialmente non ha la possibilità di evadere( la sua affermazione per quanto riguarda l'evasione mi sembra un po' offensiva!!)...nel mentre altre categorie es: avvocati,medici,commercianti etc etc la prima cosa che chiedono al momento del pagamento è "con o senza fattura!"...in ultimo le confesso che un po' la invidio perché gli Stati Uniti sono davvero un bel posto."

Caro Dottore, aumentare il numero dei notai sembra implicare comunque una regolamentazione dell'accesso alla professione. Questo accesso va completamente liberalizzato. Non ci sono vie di mezzo. Non solo. Reitero un punto illustrato all'inizio di questo post: qualora l'intervento di un professionista esperto in materie giuridiche non risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse pubblico (il che accade nella maggiorparte delle fattispecie contrattuali), la scelta se ricorrere o meno ai suoi servizi deve essere lasciata alle parti contraenti. Infine, la Sua affermazione circa l'impossibilita' dei notai di evadere le tasse mi pare alquanto avventata. Non ho ragione alcuna di avere dubbi sulla sua onesta'. Ma non ho dubbi, bensì certezze, sull'operato di molti (non tutti) i notai. Come ho già affermato, nel caso di pressoché tutte le transazioni immobiliari, il corrispettivo indicato nel contratto e' ben inferiore a quello effettivo. In tutti questi casi, i notai percepiscono una parte della loro parcella in nero. Immagino che qualsiasi notaio ribatterebbe che ciò e' impossibile. Capisco. Come potreste asserire il contrario? Ma ciò non cambia la sostanza.

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Commenti

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Egregio Dottor Clementi, la ringrazio per l'esauriente risposta, non me ne voglio assolutamente per l'anima candida, anzi! Lo prendo come un complimento...vorrei aggiungere una sola considerazione: il fatto che meno del 10% dei vincitori del concorso sia figlia a sua volta di notaio a mio parere ci deve indurre a non cadere nell' errore che si tratta di una casta in cui domina il nepotismo (credo e spero!) ma che si tratta essenzialmente di una professione comunque aperta a tutti. Dall' altro lato infatti si dovrebbe considerare la situazione drammatica delle Università italiane, dove l'ultimo criterio di scelta dei dottorandi è proprio la preparazione, o la categoria dei giornalisti dove le spintarelle sono essenziali, oppure l' accesso alle facoltà di medicina (quanti sono i figli di medici che per meriti propri o "altrui" prima accedono agli studi e poi alla specializzazione..). Quello che intendo dire è che se anche se sei figlio di falegname (e ci sono stati casi), ma hai voglia di studiare e spaccarti, le tue carte te le giochi, se dopo non riesci pazienza. Inutile negare che ciò che aiuta a studiare è anche l' aspetto economico, ma ciò che davvero ti (mi) motiva è l'ignoranza generalizzata e divagante, la voglia di saperne più degli altri, tanto è che nel caso in cui non dovessi mai fare o superare il concorso non vedrei l' ora di andare in tribunale. Comunque, ancora c' è tempo, chi lo sa che un giorno non mi possa trovare nella sua Università per frequentare un LLM, anche se purtroppo non credo ci troveremo mai d'accordo sulla essenzialità o meno della figura del notaio. Cordialissimi saluti.

 

 

Gianluca ha gia' detto, e bene, quanto vi e' da dire sulla casta notarile, sull'opportunita' della sua abolizione, sull'impossibilita' della stessa a causa della natura corrotta del sistema politico italiano e del potere di ricatto economico/politico che tale casta esercita. Sui suoi menestrelli marxisto-medievali diremo, quando ve ne sara' tempo, Alberto ed io, che abbiamo avuto il piacere di conoscerne almeno uno ...

Nel frattempo vorrei invece conoscere la fonte obiettiva dell'affermazione secondo cui

 

"... meno del 10% dei vincitori dei concorsi sia figlia a sua volta di notaio ..."

 

Tralasciamo il fatto che se fra i vincitori di cattedra in fisica nucleare 1/10 fosse figlio di ordinari di fisica nucleare ci sarebbe da scandalizzarsi - aspettarsi che un notaio capisca che 1/10 e', in casi come questi, un numero enorme e' chiedere troppo alla preparazione scientifica di questi lavoratori altamente qualificati, me ne rendo conto. Vorrei capire da dove viene il numero che costoro citano. Perche' dubito? Perche' fra i pochi notai che ho avuto la cattiva sorte d'incontrare in Italia, due su quattro erano figli di notai.

Ho fatto una piccola ricerca sulla rete. Leggo su Wikipedia che

 

ad oggi complessivamente circa un quinto del totale dei notai sono

figli di notai, e, anzi, tra i promossi dei concorsi più recenti la

quota è scesa intorno al dieci per cento.

 

Notate, tanto per cominciare, che il numero vero e' il doppio del 10%, quest'ultimo si riferisce solo a qualche recente concorso in cui dev'essergli andato male il trucco o in cui v'erano troppi posti in relazione alla fertilita' notarile. L'autore della voce, chiaramente un notaio o simpatizzante/aspirante tale, si affretta ad aggiungere che, in altri concorsi, le cose sono andate diversamente:

 

C'è da osservare, tuttavia, che ogni concorso, da questo punto di

vista, fa storia a sé ed in talune procedure tale quota è stata

significativamente più alta

 

L'unica altra "fonte", si fa per dire, che son riuscito a trovare e' una nota sul Corriere della Sera, la cui origine mi risulta oscura. Dice

 

I figli finiscono per fare il lavoro dei genitori. Vale per il 50% degli ingegneri, il 21% dei figli di notai e il 35-40% dei rampolli di medici.

 

Il numero usato per i notai (21%) fa sospettare che questa sia l'origine dei numeri che leggiamo su Wikipedia e che i notai ripetono ... Notate che questo numero non c'entra nulla con l'altro numero, tanto per cominciare. Notate inoltre che, di per se, e' perfettamente possibile che il 100% dei notai siano figli di notai e che, al contempo, solo uno su cinque fra i figli dei notai faccia il notaio ... tutto ovviamente dipende da quanti posti di notaio vi sono e da quanto feconde siano le consorti dei notai.

Non ho trovato altre fonti degne di menzione. Qui e la', su chats in cui si dibatte molto animatamente, ho visto ripetere la stessa cifra, piu' o meno aggiustata (un 18% di qua, un "po' meno d'un quinto" di la' ...) ma mai una fonte controllabile e trasparente.

In compenso ho trovato ripetute, ad nauseam, due affermazioni. Prima: che per passare il concorso devono studiare tanto, come se questo giustificasse i loro parassitici emolumenti e lo stato di casta di cui godono. Costoro non sembrano capire che non vi e' alcuna relazione fra la difficolta' dell'esame ed il valore sociale della professione, e che la difficolta' e' funzionale solo al mantenimento del monopolio. Proviamo con un esempio paradossale, forse intendono. Si potrebbe creare la nuova figura professionale del "Super Parassita" che deve, per legge, essere testimone e controfirmare ogni compravendita di pane e/o grissini (attestando che di pane e/o grissini si transatta), percependo una tariffa pari al 5% del valore della transazione. Chiunque potrebbe acquisire il titolo di Super Parassita passando un esame nazionale consistente nella declamazione, a voce alta, dell'intera Divina Commedia, dell'Eneide, l'Odissea, l'Iliade, il testo di Zwirner che si usava a Ingegneria per Analisi 1, il primo volume delle Lezioni di Fisica di Feynman ed, infine, il testo delle Foundations di Samuelson, a rovescio. Sospetto che, anche nello spazio di qualche decennio, riusciremmo forse ad avere un paio di prodigiosi (e mostruosi) Super Parassiti in grado di esercitare tale professione avendo superato il debito nazional concorso. Costoro guadagnerebbero cifre enormi, sostenedo d'essere persone altamente qualificate, che hanno studiato vent'anni per passare l'esame, e che svolgono una funzione d'estrema utilita' sociale: prova ne sia che gli acquirenti di pane e/o grissini non si portano mai a casa cacca fritta e mosche sott'olio. Sarebbero, invece ed ovviamente, solo dei parassiti dotati di prodigiosa memoria (ed ai quali consiglierei di frequentare i casino' per giocare a black jack ...)

La seconda affermazione dice che la percentuale di "ereditarietà" e' ben maggiore fra farmacisti, medici, avvocati ... quindi, concludono i nostri tutori del codice civile, perchè prendersela con i notai, se cosi' fan tutti? Questa la lascio a qualcuno piu' volenteroso di me.

Rimango invece in paziente attesa che qualche notaio, o pargolo di tale, mi spieghi da dove vengono i dati sull'ereditarieta' professionale, e quali son quelli giusti e quali quelli erronei.

 

 

 

Gentile Michele Boldrin,

mi permetta di provare a spiegarle perchè esiste questo mito che tutti i notai, o un alta percentuale di essi, sono figli di notai.  Per superare il concorso, o meglio per sperare di superarlo, occorrono anni di studi e correlativi sacrifici post lauream. Il concorso notarile mediamente si vince verso i 35 anni, ovvero al 2° o 3° concorso affrontato. Secondo lei il figlio del metalmeccanico che, con tantissimi sacrifici è giunto alla laurea, può permettersi di chiedere alla propria famiglia di sostenerlo economicamente per un periodo di tempo potenzialmente superiore a 10 anni? é ovvio che solo chi ha una famiglia dietro che supporta questo investimento di tempo può permettersi di sciegliere la carriera notarile. Quindi non è necessario essere filgi di notai per diventare notai, bisogna semplicemente avere la possibilità di investire e rischiare 10 anni della propria vita sui libri senza patemi d'animo. Va benissimo anche essere figli di avvocati, medici, imprenditori ect. E' altresì ovvio è naturale  che i figli tendano a seguire le orme dei propri padri e quindi è naturale che è più probabile che sia un figlio di notaio ad intraprendere lo studio del concorso notarile piuttosto che il figlio di un farmacista.

Questi sono fenomeni economici che sono certo lei è in grado di capire perfettamente. Se poi vogliamo parlare di sistemi giuridici comparati è un altro discorso, forse sarebbe il caso di avere delle basi solide prima di avventurarsi in tali argomenti, o no?

Unicuique suum tribuere,

Cordialmente

 

 

Il notaio guadagna come tutti gli altri professionisti, e spesso anche di meno.

Solo che dichiara tutto allo Stato considerati i rigorosi controlli che avvengono per ogni atto.

Ogni 1.000  euro date al notaio 900 sono tasse di trasferimento bolli e balzelli vari pretesi dallo Stato e incamerati per lo Stato dal notaio.

I restanti 100 euro sono 20% iva 46% imposta sul reddito e solo ciò che rimane, detratte le spese dello studio è il guadagno netto del notaio.

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato. Altro che liberalizzazione. I notai sarebbero felici di una vera liberalizzazione. La verità è che oggi lo Stato dice che al ribasso non vi è limite mentre se un notaio vuole essere pagato di più lo Stato ha previsto un tetto massimo. Questo è il libero mercato?

No. E' un mercato regolamentato a tutela dei consumatori. Il libero mercato massacrerebbe il consumatore esattamente come la liberalizzazione degli affitti ha fatto schizzare in alto i canoni di locazione.

L'agente immobiliare che opera in libera concorrenza per lo stesso immobile si fa pagare 10 volte più del notaio che invece ha un limite massimo all'onorario e non un limite minimo .

 

Vorrei portare la mia esperienza con i notai.

Dato che con il decreto Bersani adesso c'è o ci dovrebbe essere la portabilità del mutuo, la concorrenza tra banche ha portato ad un abbassamento notevole dei costi del mutuo. A parità di tasso di riferimento lo spread è diminuito di circa un punto in due anni: da euribor 3m + 1,6 a euribor 3m + 0,6. I miei colleghi ed io fiutiamo l'affare dato che la banca ci dà la possibilità di rinegoziare i mutui già accesi dai nostri clienti con altre banche nel passato con nuovi tassi sicuramente migliorativi. Il costo del notaio, dato che le penali di estinzione sono uguali per tutti i vecchi mutui  (ridotte allo 0,5% dall'accordo banche-associazioni di consumatori) diventa un elemento determinante per la convenienza o meno dell'operazione. A questo punto iniziamo a chiamare i notai della zona, ci presentiamo e al telefono proponiamo un accordo: a chi ci fa tariffe scontate possiamo portare circa 50 mutui in un anno. (60.000 euro di fatturato) 

Domanda: quanti notai ci hanno detto di essere interessati ad avere una collaborazione con noi?

Di quelli interessati, quanti si sono dimostrati disponibili ad uno sconto?

Di quelli disponibli allo sconto, quanti hanno offerto uno sconto sulle tariffe notarili (stabilite dall'ordine) superiore all'8%

Provate ad indovinare la risposte. Non ce la fate? Ve le dico io.

Un solo notaio si è dimostrato disponibile, ma solo perchè aveva appena aperto lo studio. Lo sconto è pari all'8%.

 

 

Premessa: io sono figlio di notaio e ho due cugini notai a loro volta, ma ho deciso di studiare (si fa per dire...) economics, quindi non sono entrato nel gruppo dei "figli di". Qui riporto le mie opinioni, sulla base di quello di cui sento parlare in casa, e con una spruzzata di microeconomics imparata nell'advanced course in terza elementare. Magari non sono credibile, ma chissà...

Prima considerazione: assolutamente d'accordo che il problema dei notai è la presenza di enormi barriere all'entrata, e nel mio piccolo sample è forte l'idea che la liberalizzazione, volente o nolente, prima o poi ci sarà. Io stesso non ritengo però che la liberalizzazione possa avere grandi effetti. Il rapporto tra notaio e cliente è simile a quello tra banca e debitore, nel senso che, data la complessità delle operazioni e la presenza di enormi asimmetrie informative (sopratutto nel mercato immobiliare), il cliente tende a instaurare un rapporto fiduciario molto forte col "proprio" notaio. Ho visto centinaia di volte mio padre chiedere a clienti sconosciuti da dove venissero, e dare (gratuiti) consigli legali a clienti trentennali su mille faccende che poco c'entrano con l'attività notarile. In questo, il notaio assomiglia più a un confessore, e la liberalizzazione purtroppo non cambierà la situazione, perchè non verrebbe intaccato il problema fondamentale: l'incredibile bizantinismo della legislazione italiana. Questo ha due effetti negativi: da un lato, fa sì che solo pochi eletti siano capaci di vincere il concorso da notaio, dopo anni e anni di studio (nel mio sample, in media quasi 10), dall'altro rende il notaio indispensabile.

Seconda considerazione: mettiamo che il governo attuale deliberi (ipotesi dell'irrealtà) che chiunque passi il concorso da notaio possa operare sul territorio nazionale dovunque voglia, come per gli avvocati. Dato che il testo del concorso è scelto da una commissione in maggioranza composta da membri dall'ordine, ci si ritroverebbe solo con un esame più difficile, e la barriera all'entrata non verrebbe minimamente intaccata. Vogliamo allora passare al concorso pubblico, con temi decisi dal ministero della giustizia, tipo vigili urbani? Non credo sarebbe un sistema migliore.

Terza considerazione: finchè non si darà ai notai almeno un contentino per addolcire la pillola della liberalizzazione, non si intaccherà la loro avversione all'apertura del mercato. La mia proposta è la seguente: diamo ai notai la possibilità di creare società

con altri notai, avvocati o commercialisti, e mettere su degli studi di consulenza legale a 360 gradi. Attualmente è vietato, ed è spesso vissuto come un vero e forte limite allo sviluppo dell'attività notarile. Gli effetti positivi potrebbero essere due: oltre che rompere il fronte del no alla liberalizzazione, si potrebbero creare economie di scala e sinergie, e ridurre il problema informativo negli atti legali.

Quarta considerazione: lo sconto lo fanno solo i notai giovani, come accennato prima. Quindi da un lato si spende meno, ma dall'altro si perde in esperienza. Certo, se il mercato funzionasse, dovremmo essere liberi di scegliere il nostro punto di ottimo sul trade-off "risparmio-qualità", ma visto che non lo siamo... Io ci starei attento!

 

 

Io credo che la qualità della prestazione tuteli il cittadino meglio di qualsiasi sconto.

Se per risparmiare il 20% o il 30% o magari il 50% sul già calmierato onorario notarile rischio di perdere la casa preferisco non chiedere sconti.

Evidentemente il notaio non riduce la qualità del suo servizio pur di accaparrarsi il cliente (come invece farebbe un commerciante qualsiasi il cui unico obiettivo è il guadagno).

Su di un onorario calmierato dallo Stato fare uno sconto eccessivo significa necessariamente ridurre la qualità della prestazione. 

 

 

L'affermazione piu' irritante, almeno per me, nella mail di Alberto

Barone, e' che i notai tutelino i piu' deboli. In Italia, come altrove,

e' comune appellarsi alla tutela dei deboli per giustificare posizioni

di privilegio. Lo fanno i politici in primis, molti alti prelati e,

scopro oggi con sorpresa, anche i notai. Nel caso specifico, questo

concetto e' espresso due volte, in forme diverse, negli stralci

riportati da Gianluca:

(1) la tutela ex-ante e' piu' economica di quella ex-post

(2) la certezza dei diritti di proprieta' e' condizione necessaria allo sviluppo

Sul

punto (1), il pagamento della parcella notarile e' certo mentre un

procedimento giudiziario e i suoi costi (ammesso che siano sempre

superiori) sono incerti. E' come un'assicurazione. Allora vorrei (a)

essere libero di assicurarmi o no a seconda delle mie preferenze per il

rischio e della cura che metto nel prevenire "il sinistro"; (b) essere

libero di accedere al mercato assicurativo senza essere costretto ad

assicurarmi con un notatio (che assicuratore non e').

Sul punto

(2) niente da obiettare, solo che -- come ha esaurientemente illustrato

Gianluca -- la funzione dei notai come li conosciamo oggi in Italia non

e' necessaria, sebbene potrebbe essere sufficiente, alla certezza dei

diritti di proprieta'. E ci sono modi piu' efficienti di garantirla.

Capisco i notai, che razionalmente sfruttano inefficienze del sistema

accaparrandosi rendite cospicue. Ma

non accetto l'ipocrisia della tutela dei deboli a giustificazione di

questo comportamento. In questo caso tra i deboli ci sono i meritevoli

che non possono accedere ad una professione a causa della limitazione

della concorrenza e le famiglie che

devono trasferire forzosamente a un notaio quasi un terzo del proprio

reddito netto annuale se vogliono acquistare un appartamento (fonte: la

mia e' una di queste, small sample ma il processo mi pare abbastanza

standard). Due facce della stessa medaglia, ovviamente.

 

 

 

Chi studia il diritto sa che individuare la proprietà di un immobile è cosa difficilissima.

Si parla a riguardo di "probatio diabolica".

Quando dal notaio si stacca un assegno di euro 12.000 (gran parte del reddito annuale del cittadino) per un appartamento di euro 100.000 la somma è così suddivisa:

10.000 imposta di registro versata dal notaio allo Stato

700 bolli, volture trascrizioni tassa archivio contributi balzelli vari versati dal notaio allo Stato

Restano euro 1.300 pagati i dipendenti e le spese di studio, contributi pervidenziali, l'iva al 20% e il 46% irpef versata direttamente allo Stato, il resto è il guadagno del notaio.

Se il notaio guadagna bene, non dipende dall'onorario che ripeto a difesa del consumatore è calmierato, ma dal fatto che il notaio in un anno riesce a stipulare molti atti.

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di quelli notarili.

Il vero risparmio che si può e si deve chiedere allo Stato è la riduzione delle infinite imposte che si devono pagare per un trasferimento immobiliare.

Se si eliminassero tutte le tasse l'assegno da staccare al notaio sarebbe veramente irrisorio meno di quanto chiede un geometra non laureato per persentare una dichiarazione di successione.

 

 

Anch'io non avevo dubbi al riguardo. Poi ho letto questo ed ora sono molto più scettico. Francamente, nel rapporto costi/benefici non so più cosa sia meglio fare.

http://www.unisi.it/lawandeconomics/simple/040_Van_den_Bergh_Yves_Montangie.pdf

Aggiungo solo che, pur se molte delle cose che dice Gian Luca sono condivisibili, mi pare che, proprio in base al suo ragionamento, tutte le riforme di cui lui parla più o meno esplicitamente (trasparenza dei pubblici registri, efficienza della PA, sistema penale più rigoroso, tutela degli azionisti, class action [peraltro di per sé discutibile], ecc. ecc.), e più in generale la revisione radicale del sistema degli incentivi riguardo alle funzioni di tutela della pubblica fede, dovrebbero necessariamente essere realizzate PRIMA della liberalizzazione della professione notarile proprio per evitare i costi ed i rischi che Gian Luca stesso riconosce esistere. A quel punto la liberalizzazione sarebbe solo il coronamento di un percorso di riforma e non la sua premessa. Ricordo però che nel nostro paese ancora non è stata neppure completata l'informatizzazione del catasto, quindi campa cavallo...  

 

 

Cosa trovi di discutibile nelle class action? A me pare un' espediente ragionevole per compensare lo squilibrio tra consulenza legale disponibile per i singoli cittadini rispetto a quella che possono permettersi grandi aziende ed istituzioni.

 

Ricordo però che nel nostro paese ancora non è stata neppure completata l'informatizzazione del catasto

 

Troppo buono: se non sbaglio salvo alcune iniziative locali scoordinate non è neppure cominciata. 

 

Replica a Gian Luca

Punto 1: No discusssion needed.

Punto 2: bella l'idea di abolire concorsi e ordini, mi trovi assolutamente d'accordo. Ma in pratica?

Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di

notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la

liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società

con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali

(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle

aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le

conseguenze positive per un imprenditore di avere

nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che

lavorano insieme.

Come vogliamo chiamarli, compromessi? Questo è il modo in cui la

politica si confronta con lobby potenti (quante concessioni sono state

fatte ai sindacati negli ultimi 40 anni?). Certo, con questo non voglio

fare l'apologia del compromesso (oddio, no!), ma purtroppo temo che

solo così si possano fare dei passi in avanti. Se poi vogliamo urlare l'abolizione di tutti gli ordini e di tutti i concorsi dall'interno della nostra torre d'avorio, e lamentarci che la politica non ci capisce, siamo liberi di farlo...

Punto 4: io non sono un notaio (in effetti, non lo sei neanche tu), ma sono certo che non tutti gli atti notarili sono standardizzati, se non

in alcuni passaggi formali, tipo introduzione (il famoso "Innanzi a me

notaio..."), conclusione, etc. Comunque faccio un bagno di umiltà e non rispondo, non conosco bene l'argomento. Sarebbe interessante sentire sull'argomento il parere di un notaio senza peli sulla lingua...

Per quanto riguarda il discorso della qualità, mi spiace, ma non siamo d'accordo: se devo fare testamento non ho bisogno di un bravo notaio, ma solo di uno che conservi le mie disposizioni fino al decesso. Ma se devo creare una società in cui investire i miei risparmi, e so che possono sorgere mille problemi... Beh, io mi cerco un notaio bravo, e che non faccia sconti!

 

 

Punto 2: bella l'idea di abolire concorsi e ordini, mi trovi assolutamente d'accordo. Ma in pratica?

Cosa vuoi dire con "in pratica"? In Italia vi rifugiate sempre dietro queste locuzioni, cosi' non cambia mai nulla. Se questo governo fosse composto di gente non dico brillante, ma dotato di intelligenza media, l'ordine dei notai l'avrebbe abolito con un decreto legge il primo giorno. Con tutte le lobbies che premono, quella che un governo di sinistra dovrebbe ignorare e' prioprio quella dei notai. Ma questo e' wishful thinking.

Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di

notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la

liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società

con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali

(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle

aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le

conseguenze positive per un imprenditore di avere

nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che

lavorano insieme.

Certo, per me i professionisti potrebbero formare le aggregazioni che massimizzano il loro profitti. Ma solamente per ragioni di efficienza. Il "do ut des" non c'entra un emerito piffero. Ai notai proprio non dobbiamo nulla.

Certo, con questo non voglio

fare l'apologia del compromesso

(oddio, no!), ma purtroppo temo che

solo così si possano fare dei passi in avanti. Se poi vogliamo urlare

l'abolizione di tutti gli ordini e di tutti i concorsi dall'interno

della nostra torre d'avorio, e lamentarci che la politica non ci

capisce, siamo liberi di farlo...

Io non faccio il politico, di mestiere. Ne' faccio l'advisor dei politici. Aspiro ad essere un economista decente. Quindi dei compromessi non mi interessa nulla. Se sei interessato a leggere proposte mediate al fine di soddisfare interessi particolari, ti consiglio www.lavoce.info. Cosa ti aspetti dal medico curante di un fumatore? Che gli imponga di smettere di fumare, o che gli dica: "ma si', visto che a smettere di fumare non ce la faresti, ti consiglio di fumarne 5 al giorno"?

Punto 4: io non sono un notaio (in effetti, non lo sei neanche tu), ma

sono certo che non tutti gli atti notarili sono standardizzati, se non

in alcuni passaggi formali, tipo introduzione (il famoso "Innanzi a me

notaio..."), conclusione, etc. Comunque faccio un bagno di umiltà e non

rispondo, non conosco bene l'argomento. Ricordo solo le scene

nell'ufficio di mio padre: il segretario arriva con una bozza, mio

padre legge, strappa tutto (urlando), e si mette a scrivere l'atto da

solo, a mano. Una mosca bianca? Sarebbe interessante sentire

sull'argomento il parere di un notaio senza peli sulla lingua...

Reitero per l'ennesima volta: non ho mai sostenuto che una societa' moderna non abbia bisogno di esperti di diritto civile. Non e' questo il punto. Il punto e' che bisogna lasciare al mercato la determinazione del numero dei professionisti e dei loro prezzi. Certo che ci sono atti di difficile elaborazione. E per questi, le parti di un contratto sono disposti a pagare. Il problema e' che il potere monopolistico dei notai fa si' che il povero cittadino debba pagare fior di denari per atti di una semplicita' mostruosa.

Per quanto riguarda il discorso della qualità, mi spiace, ma non siamo

d'accordo: se devo fare testamento non ho bisogno di un bravo notaio,

ma solo di uno che conservi le mie disposizioni fino al decesso. Ma se

devo creare una società in cui investire i miei risparmi, e so che

possono sorgere mille problemi... Beh, io mi cerco un notaio bravo, e

che non faccia sconti!

Negli Stati Uniti, il numero di societa' e' milioni di volte maggiore che in Italia. Eppure i notai qua' non li abbiamo. Le banche d'investimento si servono di law firms, presso cui lavorano migliaia di avvocati e avvocatesse tra i 25 e i 30 anni. I prezzi dei loro servizi sono stabiliti per trattativa privata, ovviamente. Le law firms sono attentissime alla qualita' dei loro servizi, perche' qualsiasi errore va a danneggiare la loro reputazione.

 

 

 

 

Punto 3: io non parlavo di risarcimento danni a noi poveri figli di

notai, ma di un semplice "do ut des": i notai accettano la

liberalizzazione, e viene loro concessa la libertà di creare società

con altri professionisti, o di creare vere e proprie aziende legali

(d'altronde, una deregolamentazione che metta paletti alle

aggregazioni sarebbe una contraddizione di termini). Io immagino le

conseguenze positive per un imprenditore di avere

nello stesso ufficio il proprio notaio, avvocato e commercialista, che

lavorano insieme.

 

Il problema e' che la maggior parte dei notai sarebbero probabilmente contrari a entrambe le cose, per lo stesso motivo per cui i fruttivendoli sono contrari ai supermercati.

 

 

bah...boh...tante belle parole ma come  insegnavano i mio prof di Diritto Commerciale, Colombo e Portale, (dei grandi! conoscete?) la semplicità di linguaggio è fondamentale...(poi magari io sono un ignorantone e su questo non ci piove) comunque se dovesse sparire la categoria amen, ribadisco non succede un dramma e voi avreste motivo per festegiare, il dramma è che si dipinge la categoria come una banda di delinquenti venali impreparati che svolgono una attività che qualunque avvocato sarebbe in grado di esercitare, beh io sfido qualsiasi avvocato a redigere una vendita immobiliare, adesso, dico solo che presso lo studio dove faccio pratica pochi giorni fa ha chiamato lo studio legale che ha curato una fusione tra banche chiedendo se si potesse costituire un' ipoteca su di una servitù...poi fate voi..non ci piove che guadagnano troppo (ma io ho visto un avvocato che per un recupero credito da 6000euro ne ha chiesti come parcella 2000), non ci piove che sono davvero pochi come numero, non è dubbio che molti tra i notai meriterebbero di essere radiati, ma attenzione! che si contesti la loro funzione in un sistema come quello italiano è inconcepibile, è roba da fondamentalisti..comunque ritengo che non ci siano margini di trattative, alla mia ironia nonchè ingenuità si risponde con toni tipici da italiano che è andato a vivere all'estero...(lo so perchè ho lavorato 4 mesi a Londra dove lo sport preferito era gettare fango sull' Italia, troppo facile!) comunque visto che si parla di numeri comunque posso garantire al Professore Michele Boldrin che circa il 80% dei concorsi per accedere alla carriera di dottorando sono combinati...da professori, secondo me più casta di loro non esiste. Comunque non si tratta di imparare la Divina Commedia a memoria quanto avere una conoscenza perfetta di tutto il codice civile più "nozioni" di altre discipline come il Dir Internazionale Privato, Dir Urbanistico etc etc. Visto la sua sfortuna con i notai, nel caso ne dovesse avere bisogno, non esiti a contattarmi, ve ne potrei consigliare alcuni della scuola del notariato della lombardia di indubbia "onestà!" e preparazione. Non capisco tutto questo astio, si tratta di uno dei pochi concorsi in cui può parlarsi ancora di meritocrazia...cordialissimi saluti...

ps io cmq sapevo una cifra intorno all 8% di figli di notaio...ma wilkpedia non sbaglia mai!!!!

 

...un' ultima considerazione...come afferma il mio dominus..perchè non liberalizzare? poi tra 6 mesi, un anno ne vediamo le conseguenze...visto come è andato di lusso per quanto riguarda i passaggi di proprietà delle auto, dove per un mancato guadagno di 40 euro del notaio ci si fa prendere per il collo dalle concessionarie, o si deve aspettare non si sa x quanti gg il dipendente del comune, figuriamoci atti costitutivi si società od anche semplici vendite....già vedo come avvoltoi le agenzie immobiliari!!!!!!....ribadisco qua non siamo in Usa o in Inghilterra e per certi versi mi dispiace...

 

Beh, anch'io volo basso, come ben sa chi si è preso la briga di leggere i miei pochi interventi. E dal basso della mia esperienza ritengo che la firma di un notaio sia inutile per un atto di mutuo. E questi sono i motivi:

1) L'atto è preparato dalle banche. Mi sono preso la briga di controllare il numero di mutui a cui ho partecipato in 15 anni di lavoro. Sono circa un centinaio. In 100 casi non ho visto una sola volta un solo notaio cambiare una sola virgola dello stampato preparato dall'uffico legale della banca. Molte volte l'atto è stato focopiato e allegato alla compravendita immobiliare. D'altronde la banca non accetterebbe mai una variazione al suo contratto standard. I costi per la banca per la gestione delle varianti al suo contratto tipo sarebbe troppo alto. Quindi semplicemente non le accetta.

2) Nel mio caso particolare ho visto che il costo del notaio diventa una barriera per i clienti che potrebbero cambiare mutuo.

Questo non vuol dire che i notai non servono, però non mi si venga a dire che la preparazione del notaio, l'esame, gli anni da "schiavetti" nello studio di un altro notaio in attesa del proprio, devono essere pagati da chi vuole cambiare mutuo. Li paghi chi vuole una consulenza professionale, chi vuole sapere se si può costituire una ipoteca su una servitù, ma non li deve di certo pagare chi vuole fare una operazione banale e ha bisogno di una firma su uno stampato.

E' come se uno fosse obbligato a seguire una lezione da un famoso professore, magari di diritto commerciale, e quindi a pagarla cara, quando magari ha solo bisogno di un ripasso per una interrogazione alle superiori.

Ci sono operazioni banali che altri possono fare? Bene, facciamole fare a chi vuole farle e magari sia disposto a non farsi pagare una gabella spropositata.

 

Forse è anche vero che chiunque sappia iscrivere un ipoteca.

Il problema non è altri soggetti sappiano perfezionare un muto ed accendere. Il problema è che se chiunque avesse la possibilità di accendere un'ipoteca tutti noi correremmo il pericolo di veder ipotecata la nostra casa da un liberalizzato intermediario\intrallazino\magari anche truffatore o dal direttore di una banca che accende l'ipoteca in favore della banca stessa.

Se oggi siamo sicuri che la nostra casa potrà essere venduta solo da noi e ipotecata solo con il nostro consenso è solo grazie all'affidabilità del notariato italiano. 

 

 

 

egregio professore , La ringrazio per il Suo dotto intervento. Sono Alberto Barone e anzitutto desidero chiarire che la mia precedente lettera  non era " farina del mio sacco " : da tempo  sto raccogliendo materiale da vari siti , blog , lettere di colleghi, sul " ruolo el notaio "per mio uso e consumo :ho raccolto  senza quasi mai specificare la fonte :Sicchè la lettera che inviai al   Suo blog non era  "mia " ma ,non ricordo più se un documento unitario o un puzzle di documenti prelevati qua e là.

 

 

Questo per dare a Cesare quello che è di Cesare ....anzi meglio ..per non dare ad Alberto quello che non è di Alberto .

 

 

E' probabile che la nostra discussione continui nei prossimi giorni e , per comodità , quando utilizzerò frasi non mie e di autore ignoto le inserirò " fra virgolette ".

 

 

La Sua lettera non mi ha convinto : cioè ritengo che molte Sue affermazioni  e " veriità economiche " presuppongono un tessuto culturale e giuridico diversissimo da quello esistente oggi in Italia.

 

 

So che la cosa Le apparirà  qualunquistica , ma Lei non considera il presupposto che in Italia :

 

 

1) il cittadino è nemico dello Stato

 

 

2) la pubblica amministrazione è nemica del cittadino

 

 

3 ) il notariato , specialmente nella sua funzione di collegamento col sistema dei Pubblici Registri è una delle pochissime realtà ed istituzioni che oggi funziona egregiamente in Italia .

 

 

Lei ....e con Lei tutti quelli che non si sono trovati a combattere con la Pubblica Amministrazione in Italia si chiederà ,  come io possa ritenere che possano " restare vuoti " o   " dannosi " gli eleganti e perfetti pricipi della Concorrenza  in un contesto particolare , oserei dire , psicologico di come il  cittadino  " percepisce  lo Stato e la Pubblica Amministrazione e , storico , di modo di porsi dello Stato  Italiano nei confronti del cittadino .

 

 

Tutto questo in prima battuta e con particolare riferuimento al " sistema italia ".... poi vi sono delle ragioni per le quali le sue affermazioni mi suonano stonate nel contesto generale della "civil law ".

 

 

Poichè non ho io stesso  le idee chiare e non sono un economista , per " controbattere "  il Suo pensiero , espresso con precisione ed in termini scientifici , starò, in questo mio intervento  nel nebuloso campo della psicologia o sia come  mio modo di interpretazione della realtà sociale  , sia come lettura e risposta alla Sua lettera.

 

 

Mi scusi se la porto ...a spasso ...un po' ....con le mie digressioni psicologiche ...ma da qualche parte..non so dove , sono sicuro che arriveremo ...magari fra un mese ...se Lei o qualcun altro di questo blog vorrà seguirmi .

 

 

Dunque non seguirò nessuna argomentazione in modo organico e razionale ...mi lascio  portare dalle emozioni.

 

 

La prima emozione che ho trovato nella Sua risposta è stata la sorpresa di trovare il mio nome e cognome , con tanto di qualifica e residenza.

 

 

E questo che c ' entra col notariato e con l' efficenza del sistema notariato , mi chiederà Lei .

 

 

Forse non c' entra .... ma parliamone ugualmente.

 

 

Non dò giudizi di valore .

 

 

In USA a Lei sembra normale , quando si interviene in un blog o in un dibattito , sapere e chiarire chi si ha di fronte . E' giusto , appare normale , schietto , sincero , genuino , onesto.

 

 

In Italia non è vero ....Lei provi a passeggiare in un blog qualsiasi  e vedrà che quasi tutti sono anonimi , quasi tutti lanciano il sasso e nascondono la mano , anche coloro che bene farebbero a mostrare sè stessi .

 

 

La cosa forse nasce anche da tradizioni cattoliche ...dove chi va a confessarsi è anonimo ed anonimo è il confessore. Nasce dalle bocche della verità a Venezia dove la denuncia anonima era istituzionalizzata e vi erano vere e proprie istituzioni ed uffici destinati a catalogare ed istruire le pratiche in base alle denunce anonime .Viene da una certa abitudine e convivenza con le varie mafie ,ndranghete, corone unite , massonerie , associazioni segrete ,chiesa cattolica , stato straniero dominante ,partigianerie , partiti ,ghelfi, ghibellini .  Viene dalla diffidenza verso i potenti che possono rivoltare contro di te le tue parole ..e per potenti indico il padre , la famiglia , il clan , il datore di lavoro , il Fisco , la Giustizia , la Mafia , lo Stato ecc.

 

 

Lei mi dirà ...che schifo ... beh forse fa schifo ma è così ...è un dato sociologico di cui bisogna tenere conto .

 

 

Diciamo che l' italiano ha scelto di restare bambino ed immaturo ...e si trova bene così ... puo' fare i capricci , lamnentarsi , con ragione e senza ragione , non assumersi le proprie responsabilità , stare in famiglia fino a 30 o a 40 anni ...trattare  tutte le istituzioni pubbliche  come  " estranee " , al di fuori del  suo clan , potenzialmente nemiche.

 

 

Il sistema Notariato Italiano / Italia si inserisce in questo contesto come " mamma " del cittadino .

 

 

Lo Stato fa leggi complicatissime , illeggibili , inapplicabili ed inapplicate ...il Notaio è colui al quale il cittadino italiano si rivolge come un amico e gli dice ....vedi di farmi risparmiare un po'  di tasse ...aiutami ad evadere o eludere la legge ...e insieme costituisce l'interfaccia della Pubblica Ammistrazione  e dello Stato che dice ... o mio alleato ,aiutami a far rispettare le leggi al cittadino ...non solo le norme civili , ma pure le norme fiscali , urbanistiche , di diritto commerciale ..., aiutami a percepire le imposte perchè io , da solo , sono inefficente o inefficace .

 

 

Questa dunque è la prima suggestione che mi ha suggerito la Sua risposta : quando , immediatamente ," mi ha schedato " e presentato nel mondo web.

 

 

Una seconda impressione che ho ricevuto è che Lei abbia ritenuto che io abbia voluto o voglia fare delle classifiche fra sistemi di common law e civil law.

 

 

La mia intenzione non  era e non è quella di dimostrare la superiorità di un sistema rispetto ad un altro .

 

 

 I dati negativi che citavo del sistema USA intendevano significare ...guardate che là non è tutto rose e fiori.... ci sono inconvenienti a lasciar fare tutto " al mercato " alla " concorrenza " pure là dove il mercato e la concorrenza funzionano egregiamente .

 

 

Non possiamo pensare di importare pezzi di modelli di common law in Italia se già negli USA hanno delle pecche e creano disfunzioni in materia economica e in campo penale .

 

 

Io  non mi sogno di dire che gli abitanti di New York sono migliori di quelli di S.  Francisco o che la comunità di New York  sia più efficiente  rispetto a quella di S. Francisco ...così non mi sogno di sostenere  che Roma sia meglio di New York o viceversa .. Una volta che c'è la libertà e la democrazia , mi pare un  po' ridicolo  ed inconcludente stabilire graduatorie .

 

 

vi saluto perchè devo andare a lavorare ...ci risentiamo ..

 

 

alberto

 

Vediamo se ho capito bene: lo Stato non si fida dei cittadini e viceversa, quindi il notaio è la figura che si fa garante all'interno del rapporto.

Anticipo la considerazione che qualcuno farà: qual è il nesso tra la figura del notaio così descritta e il numero chiuso o le tariffe bloccate? Perchè non far funzionare il mercato? 

 

Grazie ad Alberto Barone per il suo intervento. Devo ammettere che ho una certa diffidenza verso argomenti che giustificano un intervento legislativo intrusivo come quello dell'obbligo di certifica notarile su molte transazioni sulla presunta debolezza psicologica del nostro popolo. Vorrei cercare di chiarire meglio qual è il mio punto di vista, che è anche quello di molti colleghi economisti.

Primo, il punto non è abolire i notai o in generale gli esperti di diritto civile. Il punto è abolire l'obbligatorietà della loro certificazione. Credo che l'intervento di Stefano sia chiarificatore oltre ogni dubbio. Ci sono operazioni, come la cancellazione di un mutuo e l'accensione di un altro con condizioni differenti, che sono sufficientemente standard e non necessitano di eccezionali capacità e conoscenze nel campo del diritto. Perché la legge mi obbliga a ottenere una firma notarile?

Secondo, nessuna contesta che notai o esperti in diritto civile possano svolgere importanti funzioni. Se debbo fare un grosso investimento immobiliare e ho dubbi sul fatto che l'immobile che intendo acquistare sia gravato da ipoteche, o il venditore sia il legittimo proprietario, allora deciderò in totale autonomia di avvalermi della consulenza di un esperto legale che sciolga tali dubbi. Non c'è bisogno che la legge mi obblighi. Ma supponiamo invece che debba comprare un piccolo garage per 25.000 euro da mio fratello, di cui mi fido ciecamente e che ha posseduto il garage senza problemi per 30 anni. Perché ho bisogno del notaio? L'esempio non è scelto a caso, visto che l'ultima battaglia che la corporazione notarile ha condotto è stata contro l'abolizione dell'obbligo di certificazione notarile per transazioni immobiliari inferiori ai 100.000 euro. Obbligare gli italiani a pagare una certificazione notarile che non desiderano è equivalente a imporre una tassa arbitraria che scoraggia il commercio, una tassa il cui gettito finisce non nelle casse dello stato ma di una categoria non propriamente nota per la propria indigenza. Francamente, non vedo come il livello di fiducia nello Stato (che, sono d'accordo, è assai bassa) c'entri con queste considerazioni.

Terzo, va perfettamente bene che un gruppo di esperti di diritto civile crei un'associazione, la chiami magari 'Ordine', e permetta di accedere a tale associazione mediante rigoroso esame che certifica le conoscenze in materia civilistica. Tutto ciò che diffonde informazione tra i consumatori e permette di meglio valutare la competenza del professionista è benefico. Se l'associazione saprà mantenere alta la sua reputazione, qualora mi trovassi a fare un complicato investimento immobiliare mi rivolgerò senz'altro a uno dei suoi membri.

Quello che non va bene è che lo Stato mi obblighi a usare solo i servizi dei professionisti che appartengono a tale associazione. In alcuni casi, come quando compro il garage da mio fratello, magari non ho bisogno di nessuno. In altri casi magari mi va bene usare mio cugino che è laureato in legge, conosco per certo come persona sveglia e capace, ma non si è mai sbattuto per passare l'esame di ingresso nell'associazione. Va ancora meno bene che all'associazione, che ha fatto lobbying per costringere gli italiani a usare esclusivamente i servizi dei suoi membri, venga addirittura assegnato il diritto fissare i prezzi dei propri servizi e di limitare artificiosamente il numero dei propri membri.

Posso anche capire che, se si aderisce a una concezione paternalista, si possa giustificare l'obbligo per i cittadini di usare solo professionisti certificati. D'accordo, accettiamo pure che i cittadini siano idioti e che, in assenza di obblighi legali, si farebbero assistere nelle loro transazioni immobiliari dal mago Otelma. Ma questi poveri idioti che dobbiamo proteggere, per quale cavolo di ragione devono pagare prezzi stabiliti esclusivamente da un venditore monopolista? Che razza di protezione è questa?

Ultimo, perché ce l'abbiamo tanto con i notai? Ce l'abbiamo con tutte le restrizioni arbitrarie del libero scambio che servono a proteggere rendite create artificialmente dalla legge. Il caso dei notai è abbastanza clamoroso e sintomatico di quanto sia difficile introdurre in Italia interventi di liberalizzazione. La categoria è numericamente piccola, e quindi controlla pochi voti. Non ho dati 'duri' sugli orientamenti politici dei notai, ma non hanno certo fama di fricchettoni sinistrorsi. L'abolizione dell'obbligatorietà di certificazione avrebbe benefici cospicui per milioni di persone, a cominciare da Stefano che riuscirebbe a fare più mutui e dalle decine di suoi clienti che riuscirebbero a pagare meno di interessi. In poche parole, tutte le stelle sembrano allineate affiché un governo di centrosinistra intervenga rapidamente ed efficacemente, accrescendo al tempo stesso efficienza ed quità. Invece no, manco questo riusciamo a ottenere. Questo è quello che esaspera, che in Italia qualunque intervento minimo di liberalizzazione sia così lento e difficile da ottenere.

 

 

 

In alcuni casi, come quando compro il garage da mio fratello, magari non ho bisogno di nessuno.

 

Tu no, ma chi a sua volta comprerà da te il garage, domani o tra dieci anni, vorrà sapere da chi tu lo hai a tua volta acquistato e non gli basterà certo sapere che il venditore era tuo fratello, ma si sentirà garantito solo da un bell'atto notarile che gli garantisca che l'immobile è, ed era, libero da ipoteche. Segue che la vendita del garage sarà facilitata dalla presenza di tale atto (e dalla relativa responsabilità patrimoniale di chi lo ha redatto). Trattasi di banale esternalità positiva prodotta dalla certezza del diritto di proprietà. Dimmi, ha un valore questa esternalità, oppure no?

 

Ce l'abbiamo con tutte le restrizioni arbitrarie del libero scambio che servono a proteggere rendite create artificialmente dalla legge. Il caso dei notai è abbastanza clamoroso...

 

E invece, come ho già diffusamente spiegato oggi a Michele, il caso dei notai mi pare curiosamente MAL SCELTO proprio perché si tratta di un'attività professionale dove asimmetrie informative, esternalità, public goods e fondamenti economici del diritto di proprietà si intrecciano in modo così complesso da rendere la questione tutt'altro che banale anche sul piano teorico oltre che, come ovvio, su quello dell'attuabilità pratica. Sarò un troppo mediocre economista, ma la presunzione che vi sia una-ed-una-sola Verità su questo specifico tema di policy non la condivido.  

 

 

La categoria è numericamente piccola, e quindi controlla pochi voti.

Non ho dati 'duri' sugli orientamenti politici dei notai, ma non hanno

certo fama di fricchettoni sinistrorsi.

Mi chiedo: come si fa a dire di fare l'economista e fare un'affermazione del genere che dimostra una assoluta ignoranza di fatti economici noti anche alle zie e nonne d'Italia. Mai sentito parlare di tale Pier Gaetano Marchetti, forse il notaio piu' noto d'Italia, nonche' a capo del patto di sindacato di Mediobanca, nonche' regista dell'operazione banca Intesa-San Paolo?1? Evidentente no, tutti sanno da che parte stanno sia lui che Bazoli etc.

Come sempre i sinistrorsi o ipocritamente o senza dolo ma per ignoranza (alla Brusco) tirano le loro conclusioni affrettatamente. La lobby dei notai (quelli che contano, quelli delle operazioni societarie importanti, non quelli degli atti immobiliari) sono profondamente di sinistra, cosi' come lo sono i miei colleghi banchieri qui a Londra in maggioranza. Guarda caso!?! 

ma l'economia non si chiamava politica una volta o volete contrabbandarci l'idea della sua presunta neutralita'? Leggete i giornali miei cari, e soprattutto tu Sandro, che, per quanto ingenuo, mi sembri l'unico non sfigato di questo blog!

 

 

"Il fatto che l'Italia si distingua per l'alto numero di laureati in legge rispetto ai laureati in ingegneria non e' un caso, ne' e' dovuto a differenze nelle preferenze. E' semplicemente dovuto al fatto che il mercato del lavoro degli ingegneri e' molto competitivo, mentre l'entrata nelle professioni giuridiche e' limitata dagli ordini."

gianluca, qui non ti seguo un granche'....

a mio avviso la presenza di barriere all'entrata (sopratutto laddove le barriere sono di natura genealogica) dovrebbe scoraggiare l'acquisizione degli skills necessari per operare su quel mercato piu' che incentivarla....

se sono figlio di un signor nessuno, molto meglio acquisire gli skills necessari per competere sul mercato degli ingenieri (dove barriere non ve ne sono) piuttosto che studiare legge e non poter nemmeno esercitare la professione 

 

Ma se c'e' piu' competizione, c'e' meno rendita, lo skill premium e' inferiore e quindi ci sono meno incentivi a diventare ingegneri piuttosto che notai. L'elevato skill premium spinge anche il figlio del signor nessuno a provare a diventare notaio nonostante le difficolta' "genealogiche". Dopotutto solo (!!!) il 10% dei notai e' figlio di notaio e chi sa, magari, con gli agganci giusti.....

Credo Gianluca intendesse questo.

 

 

Per quanto riguarda il numero chiuso ,anzi meglio

 

 "programmato  esso  è strettamente collegato al fatto che

il notaio è un Pubblico Ufficiale, cioè è un soggetto che viene nominato

dallo Stato e che parla ed agisce in nome dello stesso (i nostri atti 

iniziano con le parole REPUBBLICA ITALIANA e terminano con l'apposizione 

del Sigillo dello Stato)."

 

 

" In altri termini è un "rappresentante" dello 

Stato e, come tale, dallo Stato è scelto e controllato.

 E' quindi lo Stato che decide di quanti "rappresentanti" ha bisogno in 

relazione alle sue necessità, che sono principalmente tre :

 -coprire capillarmente il territorio nazionale, senza lasciare scoperta

nessuna zona

 - nominare solo coloro che hanno dimostrato di essere capaci, onde evitare 

che le funzioni statali vengano svolte dal suo "rappresentante"  in modo 

non ottimale

 - controllare efficacemente e in modo "spietato" l'operato del suo 

"rappresentante". E' evidente che il controllo è tanto maggiore quanto più 

limitato è il numero dei controllati .


 Queste considerazioni sono alla base del sistema notarile, ma sono comuni 

a tutti i sistemi in cui vi è un soggetto che parla a nome dello Stato. "

 

 


 

 


 "Dunque numero chiuso  per il rapporto che lega il notaio allo  Stato ,che gli

 delega, come esempio efficace e funzionante di deregulation, l'esercizio di

pubblica funzione dell ' attribuzione di pubblica fede agli atti ricevuti.

 

 


Tale delega, in quanto delega, deve necessariamente essere conferita a un

numero di soggetti determinato e la determinazione avviene periodicamente

 secondo le esigenze dello Stato (numero programmato) e se il numero deve

essere determinato,l'accesso deve necessariamente avvenire per concorso e

non per esame .

Il numero programmato dei notai non è certo l'unico esempio nel modo di operare dello Stato per l'accesso a tutte le carriere che comportano

assegnazione da parte dello Stato di funzione pubblica o di compiti di

interesse pubblico.Tale accesso avviene infatti secondo il numero di soggetti che lo Stato

ritiene periodicamente necessario  ( numero programmato)  ad esempio per

l'accesso:

- ai posti di  carriera diplomatica ( non più di trenta ogni anno);

- ai posti per Ufficiali nelle Accademie militari e per le carriere di sottufficiali;

- alla magistratura ordinaria e speciale;

- alle carriere nella pubblica amministrazione;

 alle carriere di funzionario della Camera dei Deputati e del Senato.

 

 


              Si è mai sognato qualcuno di chiedere la liberalizzazione

 dell'accesso alla carriera diplomatica o a tutte quelle sopradette e ad altre ancora ?

 

 

" il numero chiuso è connesso alla Tabella delle sedi,

che non nasce per caso, ma risponde a una ferrea logica, strutturata com'è

in base a uno studio attento e analitico del territorio, della popolazione,

del giro di affari, delle vie di comunicazione, delle distanze e delle

esigenze della popolazione stessa e viene sottoposta a revisione periodica

proprio per verificare che gli elementi su cui  poggia non siano nel

frattempo variati, con conseguente necessità di aumento o soppressione delle

sedi complessive.

 

 

  Qualcuno si è mai lamentato del numero chiuso dei magistrati o di altri

 esercenti pubbliche funzioni? Anche per i magistrati, ad esempio, vi sono le stesse procedure 

(distribuzione territoriale con obbligo di assistenza alla sede; numero 

programmato di circa 5500 giudici, grosso modo tanti quanti sono i notai; 

concorso in sede unica nazionale, e non esame locale di semplice idoneità. 

 Per i magistrati manca il severo controllo statale non c'è, per tutelare la indipendenza dei 

giudici


 

 




 Svolgiamo funzioni delegate dallo Stato; il fatto che le svolgiamo non da

dipendenti statali ma da professionisti nulla toglie all'essenza della  nostra funzione.

Mi direte: ma i notai così guadagnano tanto, in fondo i magistrati sono dei  dipendenti statali...

 

 


Ma è stata una scelta dello stato far gestire la professione in ambito

privato piuttosto che tenere i notai dipendenti come i magistrati.

 

 



 E questa scelta ha pagato: infatti i costi per la collettività per le spese

 di giustizia sono enormi, a fronte di un sistema inefficiente; e non mi si

 dica che il cittadino non paga il giudice!

 

 

Tutti lo paghiamo, in modo

indiretto; e poi, quando una udienza viene fissata a distanza di due anni,

 quale costo enorme subisce il cittadino che aspetta di vedere fatta

giustizia? Forse non preferirebbe pagare un onorario notarile e vedere

risolto subito il problema, piuttosto che spendere migliaia di euro in

avvocati?Il sistema giudiziario italiano è stato più volte condannato dalla

 

 

comunità europea per le sue manchevolezze. nvece il sistema dei notai

 

 

funziona alla grande, con costo zero per le

finanze pubbliche.

 

 

  Gli avvocati sono 100.000 e più; forse il loro numero ha garantito

efficienza ed economicità?? Gli avvocati costano poco?


 Il numero chiuso è garanzia di selezionare solo i migliori, garanzia di efficienza.


O forse il  problema è che i notai guadagnano tanto.

Ma allora non confondiamo invidia sociale con efficienza di sistema."

 

Francamente, sono basito.

I notai NON sono dipendenti pubblici, NON sono pagati dallo Stato....allora perchè deve essere lo Stato (o l'Ordine, su autorizzazione dello Stato) a stabilire "quanti gliene servono"? E' lo Stato a scegliere la domanda di servizi notarili? Io non ricordo decreti o leggi in cui si stabilisse che in un dato anno si dovessero effettuare x compravendite immobiliari...Allora, visto che la domanda di servizi notarili si determina liberamente sul mercato, perchè non lasciare che anche l'offerta si determini allo stesso modo? Numero chiuso come garanzia di efficienza? Ma dove? E' la competizione e la concorrenza lo strumento più adatto per selezionare i migliori e i più efficienti! Altrimenti mettiamo il numero chiuso anche per i produttori di televisori, che le marche in commercio mi sembrano tutte di bassa qualità....

 

 

Tu no, ma chi a sua volta comprerà da te il garage, domani o tra dieci

anni, vorrà sapere da chi tu lo hai a tua volta acquistato e non gli

basterà certo sapere che il venditore era tuo fratello, ma si sentirà

garantito solo da un bell'atto notarile che gli garantisca che

l'immobile è, ed era, libero da ipoteche. Segue che la vendita del

garage sarà facilitata dalla presenza di tale atto (e dalla relativa

responsabilità patrimoniale di chi lo ha redatto). Trattasi di banale

esternalità positiva prodotta dalla certezza del diritto di proprietà.

 

Perche' esternalita'?

Supponiamo che i potenziali futuri compratori del garage che ho comprato da mio fratello (oops, problema: sono figlio unico) siano disposti a pagare 100 senza la certificazione notarile (o equivalente) e 150 con la certificazione.

La certificazione sarebbe quindi un beneficio per chi comprera', ma non un'esternalita': il beneficio lo pagherebbe con un prezzo piu' alto (150 invece di 100) della casa e il corrispondente valore della certificazione (50) lo pagherebbe a me; quindi io "internalizzerei" quel benificio nel decidere se ottenere o meno la certificazione.

E poi perche' dovrei far fare la certificazione due volte (adesso che compro e domani se vendo) invece di farla solo quando servirebbe (domani, forse, se non vendo a un altro mio fratello)?

 

La certificazione notarile è effettuata non solo nell'interesse del proprietario ma anche nell'interesse di tutta la collettività.

Se il proprietario del garage ad esempio non paga un suo lavoratore, o non paga le tasse allo Stato, il lavoratore e lo Stato potranno ottenere quanto dovuto con una azione esecutiva verso il garage solo se il proprietario del garage è veramente il proprietario di quel garage.

Sarebbe troppo bello poter dire io sono proprietario di quel garage senza la necessità di una certificazione oggettiva. Se mi fa comodo, uso uso il garage quando mi pare, se invece sono inadempiente con un creditore eccepirò che quel garage non è mio, ma è di mio fratello perchè nessuno lo ha attestato con certezza.

Ancora: il notaio non garantisce solo il momento dell'acqusto del garage. Il notaio garantisce anche che per tutto il periodo successivo (ad es. 50 anni) in cui io sono il proprietario nessun altro possa venderlo o iscriverci ipotece sopra.

Se il cittadino fosse libero di rivolgersi a un soggetto qualsiasi per mettere un ipoteca o vendere la casa tutti noi correremmo il rischio (considerati i tanti truffatori in circolazione) di vedere la nostra casa ipotecata da un altro soggetto che non è il proprietario. Cosa che invece oggi, grazie al controllo notarile è impossibile. Oggi, grazie al notariato che funziona correttamente, possiamo tutti dare per scontato che la casa è mia e solo io posso venderla o ipotecarla.

Proviamo ad immaginare a cosa succederebbe ad eliminare le rigorose regole in materia ed immaginare che sia il libero mercato a regolamentare tutto.Le rapine di telecom banche assicurazioni ecc. ecc. sono il frutto del libero mercato non regolamentato. Meglio la liberalizzazione? (ognuno fa quello che vuole)? o un mercato concorrenziale con regole precise?

Ancora i costi notarili REGOLAMENTATI DALLO STATO a tutela del consumatore, sono molto più bassi (DIECI VOLTE DI MENO) rispetto ai costi che dobbiamo sostenere per la semplice opera di mediazione di un agente immobiliare (attività notevolmente più semplice e con meno responsabilità di quella notarile) che percepisce, operando nel libero mercato e in totale concorrenza.

Un esempio:

casa del valore di euro 200.000

costo agenzia immobiliare che agisce in libera concorrenza euro 12.000 (6.000 dal venditore + 6.000 dall'acquirente) tutto rigorosamente in nero quindi 12.000 euro netti in tasca.

Costo del notaio regolamentato dallo Stato (non liberalizzato come gli agenti immobiliari) circa euro 1.500 tutti regolarmente fatturati (meno di 700 euro in tasca da detrarre ancora le spese di studio, uno studio notarile costa 20.000 euro l'anno). Come è a tutti noto il notaio dichiara 10 volte di più di qualsiasi altro professionista non perchè guadagni di più ma semplicemente perchè a causa dei notevoli controlli (w la regolamentazione) è costretto a dichiarare tutto.

Il mercato completamente libero per oggetti che il consumatore può valutare da solo può anche funzionare (spesso comunque funziona male: vedi i disastri dei prodotti cinesi), sicuramente non funziona per tutte quelle prestazioni che il consumatore non può valutare e non sa comprendere.

Guccini era ed è la mia passione ma immaginare che il libero mercato, la libera concorrenza riesca a regolamentare tutto il mercato dei beni e dei servizi è un utopia esattamente come è un utopia il comunismo. Del resto gli affitti degli appartamenti alle stelle sono un frutto della liberalizzazione dei canoni di affitto.

La conseguenza delle finte liberalizzazioni in campo notarile sarà che il consumatore pagherà per un trasferimento immobiliare 10 volte di più e non avrà le certezze che oggi danno i notai.

Però il consumatore, dopo aver perso i risparmi di una vita di lavoro, avrà la soddisfazione di dire che ha sbagliato liberamente.

Se mi devo operare non voglio essere libero di scegliere tra un dentista o un chirurgo, voglio invece essere sicuro che chi mi opererà sia una persona competente. Solo dopo averne ammazzati mille il mercato forse si accorgerà, nonostante le false e ingannevoli pubblicità, che quel soggetto è un incapace. E poi tra 100.000 concorrenti vallo a trovare quello che veramente sa operare.

Meglio che i chirurghi siano pochi e qualificati.

Lo stesso vale per il notaio a cui la povera gente affida spesso i risparmi di una vita.

Ma allora aboliamo anche l'obbligo delle cinture di sicurezza. Devo o non devo essere libero di salvaguardare la mia vita?

Il fatto che sia addirittura il manifesto (noto quotidiano di sinistra, il preferito di Guccini) a sottolineare l'importanza per i cittadini di una ordinata regolamentazione della proprietà privata, magari ci può aiutare ad affrontare con un minore miopia e pregiudizio l'argomento.

Leggete qui: www.ilmanifesto.it/argomenti-settimana/articolo_0e1724bae930060e043d8cf6636ba923.html

 

 

L'ormai celeberrimo notaio Lodovico ne ha scritte tante che non so da

dove iniziare. Forse non dovrei neanche, perche' spiegare concetti,

anche semplici, a chi non e' intellettualmente onesto, e' impresa

impossibile. Dato che pero' mi diverto, lo faccio ugualmente. Il notaio

lodovico ci dice:


 

 

 

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato. Altro che

liberalizzazione. I notai sarebbero felici di una vera

liberalizzazione. La verità è che oggi lo Stato dice che al ribasso non

vi è limite mentre se un notaio vuole essere pagato di più lo Stato ha

previsto un tetto massimo. Questo è il libero mercato?

 


Benissimo. Vuol dire che siamo d'accordo. Si prende lei l'incarico di

informare il Governo che l'ordine dei notai chiede la rimozione di

qualsivoglia regolamentazione dei prezzi? Ovviamente, allo stesso tempo

va liberalizzato l'accesso alla professione.


 

L'agente immobiliare che opera in libera concorrenza per lo stesso

immobile si fa pagare 10 volte più del notaio che invece ha un limite

massimo all'onorario e non un limite minimo .

 


Vede, notaio: se voglio vendere un appartamento senza fare ricorso ai

servizi di un agente immobiliare, sono liberissimo di farlo. Invece lo

Stato mi impone di acquistare servizi da voi notai. Riguardo al

confronto tra compensi: innanzitutto c'e' forte collusione tra agenti

immobiliari. Ma questo non e' il punto che piu' mi interessa. Vede, se

voglio lamentarmi del prezzo delle pesche, non inveisco dicendo che

costano dieci volte piu' delle noci, perche' tutti mi prenderebbero per

sciocco...


 

Io credo che la qualità della prestazione tuteli il cittadino meglio di qualsiasi sconto. Se per risparmiare il 20% o il 30% o magari il 50% sul già calmierato

onorario notarile rischio di perdere la casa preferisco non chiedere

sconti. Evidentemente il notaio non riduce la qualità del suo servizio pur

di accaparrarsi il cliente (come invece farebbe un commerciante

qualsiasi il cui unico obiettivo è il guadagno). Su di un onorario calmierato dallo Stato fare uno sconto eccessivo

significa necessariamente ridurre la qualità della prestazione.

 

La qualita' e lo sconto non sono assolutamente in antitesi. Scusi

tanto, ma lei certe idee dove le prende? Il libero accesso alla

professione e la concorrenza che ne consegue assicurano sia

l'abbassamento dei prezzi che il miglioramento della qualita'. E

quindi, ovviamente, anche l'aumento dell'utilizzo dei servizi

assicurati dalla professione. Per cercare di accaparrarsi quote di

mercato, nuovi entranti abbasseranno i prezzi, e saranno seguiti in

questo da tutti gli altri, pena l'azzeramento degli introiti. La

qualita' viene assicurata dalla possibilita' per l'acquirente di

SCEGLIERE. Scegliere di non acquistare servizi da un notaio somaro.

 

Chi studia il diritto sa che individuare

la proprietà di un immobile è cosa difficilissima. Si parla a riguardo

di "probatio diabolica".


 

Mi spiega cosa c'e' di difficile nel tenere un registro unico dei

diritti reali sugli immobili, accessibile via web? Quando iscrivi un

figlio all'anagrafe, a richesta di stampano l'estratto dell'atto di

nascita. Cosa ti vieta di vare lo stesso con l'iscrizione di un diritto

reale?

 

Se il notaio guadagna bene, non dipende dall'onorario che ripeto a

difesa del consumatore è calmierato, ma dal fatto che il notaio in un

anno riesce a stipulare molti atti.

 

Ovviamente cio' non risponde al vero. Ma assumiamo, for the sake of

argument, che sia vero. (vede, lei va di latinorum, io d'inglese) Cio'

significa che ci sono molti soggetti che troverebbero conveniente

diventare notai e sottrare una parte di quegli atti ai notai

pre-esistenti. Perche' vietarglielo?

 

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero

mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come

dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di

quelli notarili.

 

Una serie di considerazioni: 1) ci sono molte barriere anche

all'ingresso nella professione forense, che sono in gran parte

responsabili per l'alto livello delle tariffe degli avvocati 2) non

v'e' obbligo alcuno per il cittadino di acquistare servizi da un

avvocato 3) vedo che insiste nel lamentarsi del prezzo delle pesche

paragonandole alle noci...

 

Se si eliminassero tutte le tasse l'assegno da staccare al notaio

sarebbe veramente irrisorio meno di quanto chiede un geometra non

laureato per persentare una dichiarazione di successione.

 

L'assegno da staccare sarebbe piu' leggero ancora se eliminassimo

l'obbligatorieta' dell'intervento notarile. Cosa ci vieta di liberarci

di tasse e notai allo stesso tempo?

 

 

Al supermercato che tanto piace A NOI e a questo governo si spende poco

perchè pochi sono i supermercati (oligopolio) e quindi hanno una grossa

mole di lavoro. Ma come; ci piacciono i supermercati che sono un vero

oligopolio? Ma non eravamo per il libero mercato? Il notariato è un po' come un supermercato: costa meno di tutte le

analoghe professioni (avvocati, agenti immobiliari) perchè i notai sono

pochi e fanno molti atti Se gli avvocati invece di essere 180.000 fossero magari 20.000

sicuramente costerebbero di meno anche loro. Lo stesso dicasi per le

molto più costose agenzie immobiliari.

 

 

Marco ha gia' detto, e bene. Non ci resta che piangere. Reitero: se

lei crede che la liberalizzazione dell'accesso porti a un aumento dei

prezzi, dovrebbe appoggiare la proposta, invece di osteggiarla.

 

VOGLIAMO RISPARMIARE 90.000 EURO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO DELLO STATO ITALIANO O I NOVECENTO EURO DEL NOTAIO?

 

Si ricorda quando sua madre le chiedeva: "Lodovichino, amore di

mamma, cosa vuoi come regalo di compleanno? Il trenino elettrico o la bicicletta?" Cosa rispondeva lei? "Entrambi, mamma!"

 

In America al posto del notaio devi pagare e molto più l'avvocato. E per una contrattazione immobiliare di avvocati ne devi pagare due, uno per parte.

 

In America decido io se assumere zero, uno, o piu' avvocati. E sono anche

libero di decidere chi assumere, tra migliaia e migliaia di persone.

Voglio essere libero di fare lo stesso in Italia. Cosa ci trova di

male? Riguardo agli studi che cita: la prego di fornire sempre le fonti.

 

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato che prevede un onorario

massimo ma non un minimo. Quello del fruttivendolo non prevede un

prezzo massimo della singola frutta.

 

Il motivo e' che non esiste l'ordine dei fruttivendoli, che decide quante persone possono vendere le mele in ogni Comune.

 

Il problema è che Sandro, che stà investendo i risparmi di una vita, neanche conosce i rischi di un acquisto immobiliare. Sandro, se non tutelato, sarà facile preda e vittima di coloro che si

improvvisano o addirittura di coloro che si sono organizzati per

truffare i cittadini. Se ed esempio chiunque potesse iscrivere un ipoteca su un immobile

(e non vi fosse il rigoroso controllo notarile) Sandro nel corso della

sua vita correrebbe il rischio di vedere la sua casa ipotecata da un

estraneo anche dopo averla miracolosamente acquistata in modo

corretto.

 

Mi spiega perche' si vorrebbe arrogare il diritto di scegliere per

Sandro? Io lo conosco, e mi sembra in grado di badare a se' stesso. Se

riterra' opportuno assumere un professionista, lo fara'. Nel caso

contrario, fara' da solo, a suo rischio e pericolo.

 

La certificazione notarile è effettuata non solo nell'interesse del

proprietario ma anche nell'interesse di tutta la collettività. Se il proprietario del garage ad esempio non paga un suo lavoratore,

o non paga le tasse allo Stato, il lavoratore e lo Stato potranno

ottenere quanto dovuto con una azione esecutiva verso il garage solo se

il proprietario del garage è veramente il proprietario di quel garage.

 

Che piffero sara' mai questa certificazione oggettiva? Perche' non possiamo tenere un semplice registro su un server?

 

Proviamo ad immaginare a cosa succederebbe ad eliminare le rigorose

regole in materia ed immaginare che sia il libero mercato a

regolamentare tutto.Le rapine di telecom banche assicurazioni ecc. ecc.

sono il frutto del libero mercato non regolamentato. Meglio la

liberalizzazione? (ognuno fa quello che vuole)? o un mercato

concorrenziale con regole precise?

 

Le rapine di telecom, banche, ed assicurazione, come le chiama lei,

sono innanzitutto il risultato della mancanza di concorrenza, ma anche

del mancato enforcement delle pene previste dalla legge per determinate

fattispecie di reato.

 

Il mercato completamente libero per oggetti che il consumatore può

valutare da solo può anche funzionare (spesso comunque funziona male:

vedi i disastri dei prodotti cinesi), sicuramente non funziona per

tutte quelle prestazioni che il consumatore non può valutare e non sa

comprendere.

Se mi devo operare non voglio essere libero di scegliere tra un

dentista o un chirurgo, voglio invece essere sicuro che chi mi opererà

sia una persona competente. Solo dopo averne ammazzati mille il mercato

forse si accorgerà, nonostante le false e ingannevoli pubblicità, che

quel soggetto è un incapace. E poi tra 100.000 concorrenti vallo a

trovare quello che veramente sa operare.

 

Io abito a New York, dove fortunatamente c'e' concorrenza nella

maggiorparte dei servizi. Mettiamo che debba subire un intervento

chirurgico al ginocchio. E' forse il caso che io sappia valutare la

perizia di un chirurgo? Non credo proprio. Secondo lei, non mi

resterebbe che invocare l'intervento dello Stato, o di qualche ordine

professionale che prescelga gli eletti abilitati ad operare il mio

beneamato ginocchio. Io invece cosa faccio? 1) chiedo lumi al mio

medico di famiglia, che e' nella posizione di valutare meglio, e

conosce l'insieme di scelta. Quali sono i suoi incentivi a non

prendermi per il sederino? Semplice: se lo facesse, sa che cambierei

medico e farei in modo che altri suoi clienti lo venissero a sapere. 2)

scelgo l'ospedale piu' prestigioso tra quelli che mi posso permetter, e che quindi ha piu' da

perdere assumendo chirurghi incapaci. Se un loro chirurgo mi rovina il

ginocchio, faccio causa all'ospedale per milioni di dollari e, quanto

piu' importante, l'ospedale prende uno sputtanamento che avra' effetti

negativi sui profitti.

 

Ma allora aboliamo anche l'obbligo delle cinture di sicurezza. Devo o non devo essere libero di salvaguardare la mia vita?

 

A parte considerazioni etiche, che potrebbero imporre allo Stato la

salvaguardia della vita dei cittadini anche contro la loro volonta',

ci sono ben altre considerazioni che giustificano l'obbligo delle

cinture. 1) In Italia, un automobilista che rimane paralizzato diventa

un costo immane per la societa', sia in termini di costo pecuniario del

trattamento sanitario e del suo mantenimento, sia di mancato realizzo

sull'investimento nel suo capitale umano 2) un automobilista che muore,

lascia orfani che vedono drammaticamente aumentare la probabilita' di

diventare indigenti e quindi, ancora, una volta, a carico della

societa'. Potrei continuare, ma non ne vale la pena.

Tanti cari saluti, Notaio Lodovico. E grazie per i suoi interventi. Li apprezziamo molto.

 

 

Dunque mi faccia capire, chi la pensa diversamente da Lei non è intellettualmente onesto. Concetto interessante, lo insegnano negli States?

 

 

ho letto nel blog :  " perchè non posso acquistare un box da mio fratello senza passare dal notaio ?"

 

 

La risposta è che il sistema attuale delle  Conservatorie dei  Registri Immobiliari funziona appunto perchè qualsiasi informazione , anche riguardante il trasfermento immobiliare del valore di 5 euro o di nessun valore economico ( ma che incida sui diritti reali di godimento o di garanzia ) , passa attraverso il vaglio o del Notaio o del Giudice .

 

 

Attribuire ad altri ( che siano privati , o titolari di cattedra di diritto civile ,  o funzionari comunali o avvocati  poco importa  ) la possibilità di inseririe dati  " non controllati " significa scardinare il sistema .

 

 

Sistema che ora funziona , può e deve essere migliorato ma non distrutto .

 

 

Sistema supercollaudato .

 

 

Il dato che viene immesso oggi nel sistema ( e direi che il sistema  credo funzioni  dal Code Napoleon , salvo piccoli aggiustamenti ) è

 

 

1) il dato è certo

 

 

2) la provenienza è certa ( controllabile e controllata )

 

 

3) il dato ha carattere giuridico

 

 

4) i soggetti intervenuti sono certi , esistenti , legittimati legalmente

 

 

5) il contratto  non è nullo , il provvedimento giurisdizionale  proviene da un organo costituzionalmente legittimato ,è valido , giuridicamente vincolante   ecc.

 

 

Per maggiori informazioni consiglio la lettura di

 

 

 

IL NOTAIO GARANTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

in

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/XLIICongressoRiva/Forte_Relazioni.pdf

 del notaio Alberto Forte :

 "il Notaio garante nei trasferimenti immobiliari "

 (questo è il sommario :

1. Introduzione. - 2. Il notaio, ingegnere dei costi transattivi e “costruttore

di fiducia”. - 2.a Circolazione giuridica immobiliare e notariato: cenni al

caso italiano. - 2.b “Opportunismo” e regolamentazione del notariato. - 2.c L’atto

notarile “bene pubblico”. - 2.d Gli obblighi di protezione del notaio. - 2.e Senza il

notaio: la “tutela risarcitoria” della proprietà. - 3. Il notaio “sportello unico” della

transazione immobiliare. - 3.a L’operazione di trasferimento immobiliare. - 3.b Un

esempio pratico: la contrattazione preliminare. - 4. Organizzazione, gestione e controllo.

- 4.1 Evoluzione della procedura notarile. - 4.2 Qualità della prestazione

professionale del notaio. - 4.3 Qualità tecnica e qualità del servizio. - 4.4 Le dimensioni

della qualità nella relazione con il cliente. - 5. Oltre l’organizzazione: qualità

per il consumatore. )

Per quanto riguarda il rapporto con  i trasferimanti internazionali  e le procedure telematiche presenti e future consiglio invece la lettura del testo   " più tecnico " di

http://www.notariato.it/News/Relazioni_Pesaro/Nastri/Nastridef.pdf

TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NAZIONALI E INTERNAZIONALI, PROCEDURE TELEMATICHE E GARANZIA NOTARILE del  Notaio  Michele Nastri

in

 http://www.notariato.it/News/Relazioni_Pesaro/Nastri/Nastridef.pdf

 

Per quanto riguarda il futuro , consiglio invece la lettura di 

E-conveyancing: inquadramento sistematico

della collega Eliana Morandi

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Studi_e_approfondimenti/36.pdf

ciao a tutti e buona lettura per il fine settimana

alberto

 

Hanno abolito l'obbligo dell'atto notarile per la compravendita di auto e moto (e per i motorini non c'è mai stata)...è un atto recente, staremo a vedere cosa succede. Io non penso che il mercato delle auto usate collasserà a causa di questa riforma, o che milioni di persone saranno truffate perchè acquisteranno un'auto che il venditore non aveva il diritto di vendere...quindi, se il meccanismo di semplice tenuta di un registro pubblico, che può essere aggiornato semplicemente presentandosi allo sportello della motorizzazione, funziona per le auto, perchè non dovrebbe funzionare con le case?

 

Non mi risulta che il catasto sia informatizzato da tempo: a fine 2005 lavoravo ad un progetto di consultazione visure per una banca: mentre per visure camerali e sistema informativo credito tutto avveniva online, le visure immobiliari erano differite: la richiesta arrivava sul server del fornitore che le eseguiva che mandava un' impiegato alla conservatoria (mi pare ne esista grosso modo una per ogni comune) a consultare manalmente i faldoni: mi pare che avessero concordato un paio di giorni lavorativi per consegnare il risultato.

Se poi conservatorie e catasto siano enti distinti mi scuso per l' imprecisione, ma il risultato non cambia.

 

 

 

Non mi risulta che il catasto sia informatizzato da tempo: a fine 2005

lavoravo ad un progetto di consultazione visure per una banca: mentre

per visure camerali e sistema informativo credito tutto avveniva

online, le visure immobiliari erano differite: la richiesta arrivava

sul server del fornitore che le eseguiva che mandava un' impiegato alla

conservatoria (mi pare ne esista grosso modo una per ogni comune) a

consultare manalmente i faldoni: mi pare che avessero concordato un

paio di giorni lavorativi per consegnare il risultato.

Se poi conservatorie e catasto siano enti distinti mi scuso per l' imprecisione, ma il risultato non cambia.

 

Boh, al momento per ottenere visure catastali c'e' anche un servizio pubblico gestito dalle Poste (yikes!) e la risposta arriva in meno di un'ora anche fuori orario d'ufficio. Il problema e' che i dati spesso risalgono a epoche remote (a volte escono in latino ;-) ). Vabbe', in latino magari no, pero' recentemente ho richiesto una visura di un appartamento che comprai una decina d'anni fa (con regolare rogito notarile): il proprietario risulta essere non il sottoscritto, non la persona da cui l'ho comprato, ma qualcun altro ancora... E i notai servono a garantire l'affidabilita' dei dati catastali? Hmm...

 

Inesattezze sui notai e il real estate in inghilterra,  inesattamente sottoposte al post sui sindacati.

in inghilterra, per comprare casa serve un solicitor, anzi ne servono due, uno pagato dal compratore e uno dal venditore, che agiscono servendo gli interessi di chi li paga, e si parlano tra di loro, per scrivere un contratto che soddisfi entrambi.

I barrister solo avvocati che vanno in tribunali, e possono perorare davanti ai giudici. quindi nella compravendita di case servono solo se c'e' un problema, cioe' praticamente mai (ho comprato 6 case e non conosco nessuno che abbia mai utilizzato un real estate barrister).

Per quanto riguarda i costi: vi e' stata liberalizzazione, nel senso che un solicitor puo' essere un dipendente di una banca o di un'agenzia immobiliare, e non piu' necessariamente di un'impresa legale, e questo ha ridotto i costi. Per dare un'idea, nonostante l'inflazione e l'aumento progressivo del valore delle case che ho acquistato, ho speso sempre tra le 400 e le 800 sterline, di cui circa la meta' sono emolumenti al solicitor, e il resto tasse e tassette (per verificare che non vi siano ipoteche, ordini di esprioprio, costruzione di aeroporti nelle vicinanze, etc). Questo comprende anche l'intermediazione con chi fornisce il mutuo. La vendita costa meno, perche' non ci sono le tasse e tassette.

Che servizio si ottiene da questi? Un esempio: nella casa in cui viviamo adesso, per entrare da dietro bisogna usare una strada che non e' pubblica, ma non si sa di chi sia: cio' significa che l'accesso e' per diritto d'uso, e che quindi, potenzialmente uno che ha il titolo di proprieta' sulla strada, potrebbe chiuderla al pubblico, e il pubblico, per riaprirla, dovrebbe far valere in tribunale l'usucapione (o common law equivalent). Cio' ha un costo, e il il nostro solicitor ha raccomandato che prendessimo un'assicurazione (pagata dal venditore) che paghi le spese legali qualora dovessero sorgere in futuro. Val la pena di pagare per questo. Secondo me si': una segretaria non sarebbe, penso, in grado di accorgersi di questi dettagli.

Ca va sens dire: se uno vuole puo' fare le transazioni immobiliari da solo, anche se, i solicitor essendo mafia, il solicitor dell'altra parte ti mette i bastoni fra le ruote, e francamente, dato il costo, io preferisco usare un dentista per estrarre i denti e un solicitor per comprare casa.

 

 

Differenza solicitor/barrister a parte (ho usato barrister perche' termine usato, credo, anche in US), non vedo stando alle cifre citate e quelle da me sperimentate una grossa differenza rispetto ai costi italiani soprattutto quando si consideri che il notaio e' pagato in Italia solo dal compratore e in relazione al valore catastale dell'immobile che di norma e' molto piu' basso rispetto al valore di mercato. Personalmente ho comprato case in UK e in Italia e forse anche per i timori tipici dello straniero che vive all'estero (ma francamente credo anche per la impressione di scarsa professionalita' di molti sollicitor incontrati) credo forse di aver richiesto piu' controlli del dovuto e di aver speso (sicuramente in termini di tempo) di piu' a Londra che non a Milano.

Cio' detto, non mi sembra che le transazioni immobiliari siano il punto vero riguardo ai notai. Sono gli atti societari la cosa che francamente stupisce. E mi stupisce che sedicenti esperti di corporate finance (come Clementi, leggo dal suo sito), non lo colgano.  Perche' il notaio ad esempio deve essere per legge coinvolto nei processi di fusione di societa' di capitali?  Sono i patti extra-sociali o no qualcosa che si confida solo al notaio di fiducia con il quale molto spesso li si congegna? Non sono tutte queste regole che impediscono al mercato dei capitali di funzionare correttamente?

In altre parole, perfettamente in linea con le politiche del governo Prodi, mi sembra che per colpa o per dolo siate molto piu' propensi a colpire il topolino piuttosto che l'elefante. 

 

 

A scanso di equivoci, dico subito di essere un notaio (a Porto Recanati nelle Marche), ma non ho nessuna intenzione di fare una difesa d'ufficio della categoria di appartenenza o di convincere qualcuno che i notai sono buoni, bravi e belli.

Del resto, quando c'è un pregiudizio, che considera il notaio poco più che un ottuso e costoso certificatore, a nulla vale arroccarsi, ma molto meglio cercare di capire le ragioni del pregiudizio e magari provare a ragionare insieme.

Ciò posto, devo dire che le varie opinioni riportate in questo blog sono molto interessanti e stimolanti, ma spesso anche alquanto semplicistiche.

Partiamo da un dato di fatto.In molte nazioni (tra cui Fancia, Germania, Olanda, Spagna, Belgio, Austria, per citare quelle a noi più vicine) di diritto civile - o civil law come oggi è di moda dire - alcune attività contrattuali vengono affidate in esclusiva ai notai.

Ciò deriva da una evoluzione storica del diritto. A partire dal Medio Evo, alcuni contratti, in quanto redatti dai notai assunsero un valore probatorio qualificato - c.d. "pubblica fede" - tale da non aver bisogno di essere provati in un processo, ma capaci di avere efficacia alla pari delle decisioni dei giudici. Lo strumento dell'atto notarile si rivelò utile, avendo la certezza giuridica un valore economico in sè e, dopo l'evoluzione codicistica, è stato mantenuto più o meno in tutta l'europa continentale, anche perchè i notai consentono di prevenire liti future e di garantire l'affidabilità dei pubblici registri (conservatoria, catasto, registro società ecc.).

Si tratta, sostanzialmente, di funzioni che potrebbero essere svolte direttamente dallo Stato (ed in alcuni pochi casi ciò effettivamente avviene,) ma che nella maggior parte dei casi si è riscontrato essere più efficiente ed economico affidare ad un soggetto che è allo stesso tempo pubblico ufficiale e libero professionista, attraverso un fenomeno che altro non è che un outsorcing di pubbliche funzioni

Altre nazioni, di così detto common law hanno invece seguito un percorso totalmente diverso e la certezza giuridica in capo contrattuale viene garantita ex post dalle decisoni delle corti di giustizia - generalmente rapide ed efficienti - mentre la tutela delle parti viene affidata

- a consulenti di parte (solicitor, conveyancer, real estate attorney ecc.) con duplicazione di costi in campo immobiliare, posto che il consulente essendo "di parte" deve garantire solo il suo cliente

- allo strumento assicurativo (c.d. title insurance che non a caso nessuna compagnia assicurativa vende in Europa continentale, dato che non avrebbe mercato).

Qui non si tratta di dire che un sistema giuridico è migliore dell'altro. Entrambi presentano inefficienze e vantaggi ed entrambi - isolatamente considerati - sono sostanzialmente neutrali rispetto allo sviluppo economico delle nazioni dove sono usati.

La civil law funziona bene in Germania e Francia, per citare sempre nazioni vicine a noi, ma da sola non ha impedito il crollo economico dell'Argentina.

Così come è indubitabile lo sviluppo economico di USA e UK, ma la common law da sola non ha impedito, ad esempio all'Irlanda, di essere un paese sostanzialmente sottosviluppato sino a 15/20 anni fa.

In sostanza, civil law e common law sono come due belle auto, dotate l'una di un motore diesel e l'altra di un motore a benzina.

Una non può funzionare col carburante dell'altra, ma entrambe possono viaggiare. Se bene o male dipende solo dalla capacità del guidatore.

Pertanto, affermare semplicemente, "facciamo come in America ed aboliamo i notai" è un ragionamento sterile e semplicistico, che non conduce da nessuna parte, dato che per "fare come in America" occorrerebbe anche modificare il nostro diritto di proprietà ed il modo di tutela, ad esempio, della proprietà immobiliare, che, piaccia o no, in Italia e nei paesi di civil law è affidato alle trascrizioni nei pubblici registri.

Facile, si potrebbe affermare, consentiamo a chiunque lo voglia di poter registrare la proprietà presso la conservatoria - magari facendo accertare l'identità in comune e rendiamo agevolmente consultabile via internet i registri immobiliari.

Semplicistico, rispondo io.

Io posso avere il miglior programma di consultazione user friendly di questo mondo, ma se ciò che consulto non è affidabile, il risultato della mia ricerca è privo di qualsiasi valore.

In fondo qualsiasi archivio, sia esso la conservatoria, il catasto o anche il server dove immagazzino i dati di questo blog, non è altro che un semplice contenitore: se inserisco spazzatura mi restituirà spazzatura, se inserisco dati affidabili e certificati mi restituirà dati affidabili sui quali potrò fare conto per le mie necessità, siano esse economiche (se devo comprare casa) o di divertimento polemico/culturale (questo blog).

I notai in fondo, oltre che per altre attività (di cui ora non vale la pena parlare), sono qui anche e soprattutto per questo: impedire che la spazzatura entri negli archivi che a loro sono affidati (se mi scusate la metafora "sporca").

La funzione non è così stravagante.

E' la stessa medesima ragione per quale, ad esempio, non è consentito a chiunque di presentare in catasto le planimetrie di un fabbricato di nuova costruzione o di frazionamento di un lotto di terreno, ma solo a tecnici qualificati: geometri, ingegneri ecc.

Solo in questa maniera chi andrà a consultare quella planimetria avrà un sufficiente grado di fiducia verso l'affidabilità delle misure contenute in quei documenti.Se così non fosse, allora utilizzando il medesimo ragionamento di chi dice che se compro un garage da mio fratello posso evitare il notaio, bisognerebbe coerentemente dire che se voglio frazionare quel medesimo garage in due distinti garages dovrei avere il diritto di farmi da solo l'accatastamento, magari aiutato da mio nipote che è bravo in disegno, senza dover pagare un balzello al geometra.

O, ancora, non è forse coerente pretendere che se voglio fare i calcoli in cemento armato per la mia casa in campagna, che tanto è isolata ed anche se crolla non fa danni a nessuno, devo avere il diritto di farmeli da solo, senza pagare un ingegnere per presentare la pratica al Genio civile, magari aiutato da quel medesimo nipote che ha scaricato da internet un programma di calcolo molto valido ?

Intendiamoci, si tratta di opinioni del tutto legittime, però sin dove è legittimo pretendere la libertà di fare a meno di tecnici qualificati e dove invece la tutela di terzi e della collettività in generale deve iniziare a far sentire il suo peso ?

La questione è tutta qui: sino a che punto le garanzie ingabbiano il mercato e/o il famoso cittadino-consumatore e da che punto in poi invece lo garantiscono ?

Tornando ai notai, ciò che dobbiamo chiederci è se la categoria fornisce oggi un servizio efficiente ed affidabile, se cioè io cittadino sono in condizione (sempre per rimanere come esempio al mercato immobiliare) di acquistare una casa senza grossi patemi d'animo, accedendo in sicurezza al credito bancario o se invece il servizio è inefficiente, costoso e dannoso.

 

A mio parere la risposta giusta è la prima, il servizio cioè è efficiente ed affidabile, ma questo lo affermo non perchè sono un notaio, ma perchè i numeri stanno a dimostrarlo: il contenzioso in materia è virtualmente inesistente e se problemi ci sono, essi riguardano tutta la fase della transazione immobiliare che è estranea all'attività notarile, come per esempio il contenzioso con le agenzie immobiliari, i preliminari stipulati con i costruttori o direttamente tra le parti, magari con l'intervento degli agenti immobiliari stessi o di figure professionali ibride.

Se quindi non credo che, a sistema giuridico vigente, sia contestabile la funzione notarile, discorso del tutto diverso è se ciò debba necessariamente avvenire con un sistema a numero chiuso/programmato.

La mia opinione, che per quel che interessa ho espresso anche in altre sedi, è che non ci sarebbe nessun ostacolo ad una totale eliminazione del numero programmato.

Naturalmente condizione necessaria è quella mantenere la serietà dell'attuale concorso, (che diventerebbe però un esame di idoneità), altrimenti la preparazione andrebbe a farsi benedire con conseguente rischio di immissione di "immondizia" nel sistema e conseguente perdita di affidabilità.

Tanto per capirci, credo che nessuno abbia interesse a vedere esami di ammissione col 90 e passa per cento di promossi, come invece accade in alcuni casi agli esami di avvocato.

Ciò posto, chiunque passa l'esame di ammissione apra pure il suo studio notarile e si ponga in libera concorrenza sul mercato professionale, sottostando a comuni controlli e doveri deontologici: è già successo in Olanda e non è morto nessuno, anzi c'è stato un complessivo aumento dei guadagni.

Naturalmente, ci può essere una soluzione alternativa, abolire del tutto i notai.

Ma allora, chi lo propone, deve anche suggerire soluzioni che diano maggiori garanzie a costi minori o quanto meno pari.

 

 

Uaho.

 

Finalmente un post "notarile" che non confonde le pesche con le noci (come dice Gianluca). Grazie.

Quello che non mi e' ancora chiaro e' perche' sia cosi' difficile controllare che nel catasto (o nel PRA) non entri informazione-spazzatura, almeno per quanto riguarda transazioni apparentemente semplici e standardizzate come l'ormai mitica compravendita del garage del fratello di Sandro (o come la compravendita di un'automobile).

L'unica informazione che dovrebbe entrare nel registro pubblico in quel caso e' che tutti i diritti di proprieta' su quel garage (gravato o meno da ipoteche, servitu' etc.) che aveva il fratello ora passano a Sandro. Non basta che l'ufficiale responsabile di quel registro controlli la carta d'identita' dei due fratelli e la loro firma sull'atto (standardizzato) di compravendita?

Perche' questo sarebbe semplicistico e non semplicemente semplice?

 

Condivido in pieno l'intervento del notaio Patruno (vedi anche i miei post precedenti), sia pure con qualche perplessità sull'effettivo successo dell'esperienza olandese (vedi il già ricordato paper di van den Bergh).

E non dimentichiamo che l'eventuale liberalizzazione dell'accesso deve comunque accompagnarsi al mantenimento del c.d. servizio universale, cioè la copertura di tutte le aree del paese.

P.s.: nota per gli economisti euclidei. Non vi pare che obiezioni di questo tipo...

1) ... siano simili a quelle già avanzate in letteratura dai vari Roe, Coffee, Rajan e Zingales, ecc. contro i semplicistici argomenti sul ranking dei regimi giuridici di corporate governance di La Porta, Shleifer et al.?

2) ... più in generale, confermino che noi economisti abbiano molto da imparare dal modo di ragionare giuridico (oltre che, ovviamente, viceversa)? Non foss'altro perché dobbiamo umilmente riconoscere che  il diritto poggia su una tradizione di almeno un paio di migliaia di anni più lunga della nostra...

 

 

 

A proposito della  opportunità o meno  di trasferire in Italia modelli ( p. es. soppressione del notariato o della sue attuali prerogative )  presi a prestito da sistemi di common law , gradirei che , dall' altra parte dell' oceano , qualche " italo - americano  " confermasse nel  blog se lo schema ,qui sotto riprodotto , è ancora valido e quali inesattezze vi siano .

 

 


 

 

 

STATI UNITI

 

 

IMMOBILI RESIDENZIALI E COMMERCIALI

 

 

AQUISTO E LOCAZIONE

 

Introduzione

Commenti Generali

Tipi di Proprietà

Tipi di Titoli di Proprietà o "Deed"

Polizza assicurativa sulla qualità del titolo di proprietà

Finanziamento dell’Acquisto

Acquisto di un immobile residenziale

Acquisto di un immobile commerciale

Locazioni di un immobile commerciale

Introduzione

L’acquisto di un immobile negli Stati Uniti, per chi non conosca questo mercato, può trasformarsi in un evento abbastanza singolare. A tale ragione si consiglia di avvalersi fin dalle prime trattative del supporto di un legale con esperienza in materia immobiliare, che possa opportunamente assistere l’acquirente. Negli Stati Uniti è, infatti, compito dell’avvocato (a differenza che in Italia dove spesso tutto è fatto dal Notaio) assistere l’acquirente a confrontarsi con venditori che a volte sono abbastanza aggressivi e dall’agente immobiliare che rappresenta il venditore. Accade di frequente che il venditore si faccia forza della poca esperienza dell’acquirente per imporre prezzi non conformi al mercato o clausole contrattuali eccessivamente onerose. Ad un avvocato con esperienza sarà sufficiente un appuntamento per chiarire al cliente italiano come condurre le trattative con gli agenti immobiliari americani e come trovare un agente immobiliare fidato e qualificato, che conosca bene l’area in questione e possa verificare la ragionevolezza del prezzo. È altresì importane, soprattutto per l’acquirente che compri per la prima volta in questa nazione, avvalersi di un agente immobiliare che lo assista nella negoziazione dei termini economici e svolga ulteriori incombenze di cui si parlerà di seguito.

In alcune zone, in particolare a Manhattan, l’acquisto di un intero edificio richiede una notevole disponibilità finanziaria. La maggior parte delle compravendite residenziali interessano, in genere, unità immobiliari di dimensioni inferiori a quelle dell’intero edificio, cioè appartamenti, oppure piccoli edifici di quattro o cinque piani. In altre città, tuttavia, o alla periferia delle metropoli, si può optare per una confortevole casa unifamiliare in un tranquillo quartiere residenziale.

Commenti Generali

Ogni operazione immobiliare commerciale presenta peculiarità legate al tipo di proprietà oggetto della compravendita. Inoltre, leggi e regolamenti statali e locali trovano applicazione in diverse modalità, ivi

 

inclusi aspetti fiscali relativi ai mutui ed imposte di trasferimento, registrazioni, piani regolatori, regolamenti condominiali e norme ambientali.

Altre considerazioni devono essere fatte qualora, per esempio, si acquisti di un edificio ad uso uffici. L’acquirente dovrà valutare il reddito generato ed in particolare analizzare i contratti d’affitto più importanti per verificare che il reddito e la continuità dello stesso corrispondano effettivamente a quanto prospettato dal venditore.

Qualora l’edificio abbia destinazione abitativa, cioè appartamenti che sono affittati dal proprietario dell’edificio, sarà necessario verificare i tipi di locazione ed in particolare se siano presenti appartamenti il cui canone è regolato per legge.

Nel caso in cui, poi, si acquisti un terreno edificabile, sarà estremamente importante verificare l’edificabilità stessa così come la fattibilità di una eventuale suddivisione immobiliare.

Tipi di Proprietà

Una proprietà immobiliare può dividersi tra proprietà dell’edificio e quella del terreno sottostante. Quando terreno ed edificio sono dello stesso proprietario, nel linguaggio giuridico la proprietà è definita "in fee" o "fee simple", così significando che il proprietario può godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo.

Alla proprietà piena ed esclusiva si accompagnano numerose varianti. Da citarsi la proprietà condizionale, che potremmo paragonare ad un usufrutto (c.d. "life estate") in base al quale il titolo sulla proprietà immobiliare viene trasferito ad un terzo in vita ed il concedente mantiene un interesse residuale (c.d. "remainder interest") che lo fa rientrare nella proprietà al momento della morte dell’usufruttuario. Nel caso in cui anche il concedente sia deceduto, il titolo passa agli eredi del concedente.

Tipi di Titoli di Proprietà o "Deed"

Un contratto d’acquisto e vendita di un’immobile o di un terreno include il titolo di proprietà, cioè il documento che ne attesta la proprietà (c.d. "deed").

I "deed" variano a seconda del tipo di vendita (cioè della qualità del titolo che ci sia aspetta dal venditore) e dello Stato in cui è situato l’immobile. Essi sono di diverso tipo e vanno dal più semplice, il c.d. "quit claim deed", che consiste nella semplice rinuncia del venditore al diritto di proprietà sull’immobile, qualunque sia tale diritto, cos ì conferendo garanzie minime all’acquirente, al titolo con garanzia, c.d. "bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts", che contiene la garanzia del venditore di non aver compiuto nulla che possa interferire con il trasferimento della piena proprietà all’acquirente.

 

Polizza assicurativa sulla qualità del titolo di proprietà

Il "deed", cioè il titolo di proprietà oggetto della compravendita immobiliare, viene solitamente trascritto nel registro della proprietà immobiliare presso la contea (una suddivisione amministrativa dello Stato) in cui si trova l’immobile. Benché un contratto di vendita possa validamente trasferire la proprietà di un immobile anche se non registrato, solo la trascrizione del titolo di proprietà nel registro immobiliare vale come notifica ai terzi dell’avvenuta vendita; ne consegue, quindi, che qualora, per esempio, il venditore venda a più parti, la trascrizione protegge l’acquirente da eventuali rivalse di terzi che abbiano comprato dopo la trascrizione. Per questo ed altri motivi e per proteggersi da eventuali ipoteche o rivalse di terzi, l’acquirente farà bene ad acquistare un’assicurazione che garantisca la qualità del titolo di proprietà. Ne consegue che nel caso in cui l’acquirente assicurato perda la proprietà dell’immobile assicurato, perché lo stesso era di proprietà di un terzo o ipotecato, l’assicurazione sarà tenuta a rifondere il prezzo pagato per la proprietà, eventuali spese legali od altro danno subito. L’assicurazione può coprire questo e molti altri eventi relativi alla proprietà stessa e spetta, quindi, agli avvocati negoziare i punti salienti dell’assicurazione sul titolo di proprietà. La compagnia assicurativa, da parte sua, effettua la verifica relativa allo stato del titolo di proprietà di un’immobile.

Finanziamento dell’Acquisto

Come altrove, ma forse con maggiori varianti, vista la complessità del settore immobiliare americano e le dimensioni e valori di molte proprietà, l’acquisto di un’immobile è solitamente finanziato da banche ed altri investitori istituzionali. L’ ambito dei mutui e di altri tipi di finanziamenti immobiliari è comprensibilmente molto vasto e difficilmente riassumibile. Si possono prevedere dai mutui più comuni per proprietà commerciali, come quelle ad uso abitativo, a dei prestiti molto elaborati che coinvolgono numerosi soggetti. Le banche e le società che forniscono i capitali per l’acquisto di una proprietà immobiliare, commerciale o meno, impiegano procedure standardizzate atte a determinare l’ammontare del prestito da fornire, le rate d’interesse ed i termini di pagamento. Il mutuo é, nella maggioranza dei casi, garantito da un’ipoteca che assicura la priorità dell’interesse del prestatore quale creditore privilegiato. Qualora si tratti di immobili che generano reddito, per esempio palazzi adibiti ad uffici, il mercato statunitense offre mutui ipotecari garantiti che possono essere venduti ad investitori in frazioni di svariato taglio. Tali mutui spesso offrono ratei e termini appetibili, ma la struttura delle disposizioni del prestito garantisce poca flessibilità.

Acquisto di un immobile residenziale

 

Le forme più comuni per la compravendita di immobili diversi da unitá unifamiliare od edificio di piccole dimensioni ad uso monofamiliare, sono essenzialmente due: la proprietà in condominio (meglio conosciuto come "condo") o in cooperativa (detta più semplicemente "co-op").

Un condominio, non differentemente dall’Italia, garantisce all’acquirente la proprietà dell’appartamento e di una percentuale pro indivisa (in caratura millesimale) delle parti comuni. Questa è la forma di proprietà immobiliare preferibile per un non-residente ed è l’unica per investitori. È, altresì, la forma più comune di proprietà in America per un appartamento.

Nel caso del "co-op", figura tipica di Manhattan, una società "cooperativa" acquista la proprietà dell’intero edificio, che poi suddivide in unità abitative e per ciascuna unità emette delle quote azionarie. Le quote sono poi vendute ad acquirenti che diventano così azionisti e proprietari. Ad ogni azionista viene dato in locazione l’uso esclusivo dell’unità abitativa fino a quando sia titolare delle azioni.

Sia condominio che co-op implicano diritti e obblighi comuni a tutti i comproprietari od azionisti. In condomini di un certo prestigio ed in tutte le co-op, l’acquirente deve innanzitutto ottenere, prima che possa aver luogo il rogito ma dopo la firma del compromesso, l’approvazione da parte del consiglio condominale o del consiglio di amministrazione di una co-op. Le co-op richiedono notoriamente un processo di approvazione dell’acquirente più rigoroso e complesso che non i condomini e spesso limitano la possibilità di utilizzare un mutuo ad una percentuale spesso minore del 50% del prezzo di vendita.

In un condominio, invece, l’approvazione dell’acquirente si effettua mediante la rinuncia da parte del condominio a far valere il proprio diritto di veto all’acquisto.

In entrambi i casi, sia che si tratti di co-op o di condomini, l’acquirente deve dimostrare di poter provvedere al mantenimento dell’immobile, al pagamento delle spese condominiali e delle tasse immobiliari. Una domanda di approvazione ad un condominio o di accettazione di una co-op richiedono l’assistenza di un agente immobiliare e si compongono di vari parti, ma in particolare di una dichiarazione finanziaria dell’acquirente, di una copia delle più recenti dichiarazioni dei redditi e di lettere di presentazione di istituti bancari. In generale nelle più grandi città d’America ed in certe zone della periferia, le tasse immobiliari (con le quali vengono finanziati certi servizi locali e le scuole) sono più elevate che non in Italia. Nella città di New York, ad esempio, le spese condominiali sono solitamente piú alte rispetto alla media delle spese condominiali italiane.

Chi acquista per la prima volta un immobile in grandi città degli Stati Uniti ed in particolare a New York sottovaluta spesso l’esborso necessario per comprare (o vendere) un immobile. Tra le spese si devono includere le tasse immobiliari, le imposte di trasferimento (o "imposte sul trasferimento di immobili"), la "flip tax" (che non è una vera e propria tassa ma bensì l’ammontare che chi vende deve pagare alla co-op per il trasferimento delle azioni), l’imposta su immobili di valore superiore al milione di dollari (c.d. mansion tax) (tipica di New York, ma non in tutte le città), i costi di finanziamento, la commissione all’agente immobiliare, la polizza assicurativa per assicurare la qualità del titolo di proprietà (che garantisce il valido ed effettivo trasferimento della proprietà all’acquirente), ricerche relative ad eventuali ipoteche od altri vizi del titolo di proprietà, spese legali ed ulteriori esborsi di minor rilievo. Un avvocato che abbia familiarità con la materia immobiliare, é in grado di prospettare all’acquirente tutte le spese imprescindibili ed i criteri di valutazione più appropriati. È altresì compito dell’avvocato far svolgere gli accertamenti sul titolo, sulla congruità delle spese condominiali, ecc.

L’acquisto immobiliare avviene solitamente in due separati momenti: la firma del contratto di compravendita o compromesso, che spesso include ulteriori formalità (finanziamento, polizza assicurativa, risoluzioni di eventuali problemi con il titolo di proprietà, ecc.) e, successivamente, la "chiusura" o rogito, cioè il momento in cui il titolo di proprietà viene effettivamente trasferito all’acquirente. Il contratto di compravendita è solitamente composto da un modello standard e prestampato, e da un addendum (c.d. "rider") che contiene i punti negoziali di maggior rilievo. Come è facilmente apprezzabile, la parte giuridicamente più impegnativa consiste nella preparazione dei rider, anche se a volte una particolare clausola standard può diventare oggetto di prolungate trattative e revisioni, e alla fine può essere cancellata e emendata da una clausola sostitutiva che verrà inclusa nel rider.

Mentre non è necessario che il contratto di compravendita venga firmato contemporaneamente, o nello stesso luogo, il rogito, invece, richiede la presenza di entrambe le parti, o dei loro rappresentanti legali muniti di valida procura speciale da redigersi conformemente alla normativa dello Stato presso il quale si trova l’immobile.

Una volta ultimata la compravendita, sia di un condominio che di una co-op, vanno pagate mensilmente le spese condominiali e, nelle co-op, le tasse immobiliari.

Le leggi che regolano i condomini sono emesse dagli stati. Per esempio, nella città di New York, la materia è regolata dalla Legge sui Condomini (c.d. "Condominium Act") codificato nell’articolo 9 della legge di New York sui beni immobili. Le leggi relative alle co-op, invece, sono emanate dalla città di New York, di fatto l’unica che regoli tale forma giuridica.

Si tenga presente che la vendita di un immobile effettuata da uno straniero è soggetta ad una ritenuta fiscale federale corrispondente all’incirca al 10% del prezzo di vendita alla quale andranno poi sommate le tradizionali imposte locali (statali e/o cittadine).

Acquisto di un immobile commerciale

L’acquisto di un immobile commerciale richiama, nella sostanza, quanto indicato (inclusa l’imposta di trasferimento e le norme sulla trattenuta) per gli immobili residenziali, benché ovviamente non per uso abitativo. In genere l’acquisto di un immobile commerciale ruota attorno alle competenze di un insieme di professionisti del settore, quali avvocati con esperienza in materia immobiliare, agenti immobiliari, periti, agenti assicurativi, architetti, appaltatori e consulenti vari che s’interfacciano con gli uffici amministrativi locali, siano statali o più spesso cittadini. Come per gli immobili residenziali in centri urbani, anche gli immobili commerciali sono talvolta gestiti come proprietà in cooperativa o condomini.

Locazioni commerciali

La maggior parte degli edifici adibiti ad uffici, negozi, o a centri commerciali sono acquistati e venduti in base alla loro capacità di generare utili. La proprietà immobiliare commerciale è una dei motori dell’economia e finanza statunitense e quindi, soprattutto nelle grandi città, i contratti di locazione sono negoziati fin nei minimi particolari e nella maggior parte dei casi vincolanti o con poche vie d’uscita per il locatore. Considerato che l’affitto di un locale commerciale, per esempio, sulla Madison Avenue a Manhattan (New York City) può ammontare a 1.000 dollari al piede quadrato, si converrà che l’intero processo di compravendita o locazione di un immobile commerciale richieda accorgimenti del tutto particolari.

Capita spesso di imbattersi in contratti di locazione di 80 o più pagine. La materia locativa commerciale è sostanzialmente lasciata alla negoziazione delle parti e da qui i lunghi contratti.

Gli elementi fondamentali di un contratto di locazione commerciale sono:

  1. • La precisa descrizione dell’area da locarsi

     

     

  2. • La durata del contratto

     

     

  3. • L’ammontare pattuito per la locazione, in altre parole, l’affitto base, l’affitto a percentuale (da intendersi come l’affitto addizionale da pagarsi proporzionalmente al volume di affari, fino al raggiungimento di una determinata soglia di vendite), gli aggiustamenti dell’affitto base a conseguenza di aumenti delle imposte od altre spese di gestione, e i costi locativi ulteriori (quali imposte, spese assicurative, spese condominiali, ed altre spese relative ai locali locati, p.e. energia elettrica, riscaldamento e aria condizionata, ecc.)

     

     

  4. • Le destinazioni d’uso dei locali permesse dal locatore

     

I servizi da fornirsi da parte del locatore (pulizie, acqua, riscaldamento, ventilazione ed aria condizionata, ascensore, etc.):

  1. • Il regolamento sulla fornitura di elettricità, cioè se fornita dal locatore che ha il controllo dei contatori e se il locatario contratterà direttamente con la società fornitrice

     

     

  2. • Il regolamento in materia di lavori di ristrutturazione dei locali, incluso un eventuale periodo durante il quale l’inquilino non dovrà pagare l’affitto durante i lavori di ristrutturazione iniziali (altrimenti detta "allowance")

     

     

  3. • Gli obblighi di effettuare riparazioni

     

     

  4. • La subordinazione della locazione ai diritti di locatori precedenti o prestatori d’ipoteca

     

     

  5. • L’obbligo di dotarsi di e mantenere una polizza assicurativa che includa come beneficiario il locatore

     

 

  1. • II diritti delle parti nell’eventualità di sinistro od esproprio per pubblica utilità

     

     

  2. • Il diritto o meno dell’inquilino di cedere il contratto di locazione o subaffittare ad una parte terza

     

     

  3. • Il deposito cauzionale

     

     

  4. • I rimedi nell’ipotesi di inadempimento da parte del conduttore di pagare l’affitto od effettuare le prestazioni a cui è tenuto da contratto

     

     

  5. • Le conseguenze nel caso di inadempimento o bancarotta del conduttore

     

  6. Una volta che locatore e conduttore abbiano perfezionato il contratto, sono vincolati da quanto in esso previsto. Qualora gli affari del conduttore non vadano come previsto ed il conduttore intenda risolvere il contratto, la mera riconsegna delle chiavi non sarà sufficiente ad evitare la responsabilità per inadempimento. Uno degli elementi più importanti da negoziare in un contratto di locazione commerciale è quindi la clausola di "cessione/sub-locazione", perché spesso l’unica via d’uscita per l’inquilino è trovare una parte terza che si prenda i locali, assieme ai diritti ed obblighi sullo stesso.

    Si tenga conto, comunque, che la cessione del contratto o la sublocazione raramente comportano una completa liberatoria per il conduttore dalle obbligazioni previste da contratto. Spesso l’inquilino rimarrà obbligato in seconda battuta con il sub-affittuario.

    Talvolta i contratti di locazione di locali commerciali consentono al conduttore di inserire una clausola detta "kick-out", che permette al conduttore di risolvere il contratto qualora le vendite non raggiungano una determinata soglia.

    Più frequentemente l’unico modo per risolvere un contratto di locazione è di convenire il pagamento di una somma di denaro al locatore per risolvere il contratto anticipatamente. A seconda delle condizioni del mercato immobiliare, l’inquilino potrà dover versare una somma - oscillante tra le sei mensilità e le due annualità d’affitto - per convincere il locatore a risolvere il contratto e a liberare il conduttore dalle proprie obbligazioni contrattuali. La predetta soluzione è, spesso, meno gravosa rispetto all’alternativa di continuare con il contratto e subaffittare i locali. Si tenga presente che una cessione o sublocazione spesso comporta spese significative, quali gli onorari di agenti immobiliari, eventuali spese legali, affitto o spese di allestimento dei locali per l’ingresso del cessionario o del sub-locatario.

    Poiché il contratto di locazione comporta obblighi a lungo termine, si consiglia di prestare molta attenzione a chi - persona fisica o giuridica - figurerà come conduttore nel contratto di locazione. I locatori esigono un deposito cauzionale il cui ammontare solitamente può varia dalle tre alle sei mensilità tuttavia nel caso di società di nuova costituzione o che sono controllate da società estere, o comunque che non abbiano negli Stati Uniti un valutazione di credito controllabile dal locatore, il deposito può arrivare ad un anno o anche due di affitto. Spesso il locatore può chiedere una garanzia della casa madre in cambio di una diminuzione del deposito o, in alternativa, una lettera di credito in "stand-by", cioè pagabile su richiesta del locatore. Si tenga altresì presente, al momento di valutare se presentare o meno una garanzia della casa madre invece di una lettera di credito, che se da un lato la garanzia della casa madre può apparire più semplice e non costosa, dall’altro in tal modo si assoggetta la casa madre alla giurisdizione dei tribunali statunitensi,cos ì consentendo a terzi di poter agire nei confronti della casa madre ogni qualvolta la sussidiaria sia convenuta in giudizio.

 

Se il punto (o uno dei punti) che si vuole far notare e' che non c'e' differenza sostanziale tra i due sistemi perche'

 

[...] si consiglia di avvalersi fin dalle prime

trattative del supporto di un legale con esperienza in materia

immobiliare, che possa opportunamente assistere l’acquirente. Negli

Stati Uniti è, infatti, compito dell’avvocato (a differenza che in

Italia dove spesso tutto è fatto dal Notaio) assistere l’acquirente a

confrontarsi con venditori che a volte sono abbastanza aggressivi e

dall’agente immobiliare che rappresenta il venditore.

 

allora io faccio notare che "si consiglia di avvalersi" e' diverso

da "si obbliga ad avvalersi." E' proprio su questa differenza che

stiamo dibattendo.

 

(caro Gianluca intanto un abbraccio e complimenti).

 

Da diversi mesi ho avuto occasione di collaborare ad alcune ricerche con il Consiglio Nazionale Notarile italiano. In particolare ho cercato di capire l'economic rationale dell'istituzione 'notariato latino' partendo da un approccio molto simile a quello di Gianluca. Dopo esere entrato in questo mondo, ho rivisto molte delle mie idee. Sto scrivendo un articolo per l'European Journal of Law and Economics e appena finito invierò qui il link. Alcune pillole:

1. transazione immobiliare (conveyancing): non c'è alcun obbligo giuridico ad avere la certificaizone di un notaio, se la si vuole vi è un attività riservata oggi ai notai

2. E' efficiente questa riserva? Dipende dagli obiettivi. Il più importante è la certezza giuridica dei diritti proprietari, importante non solo per il valore economico delle parti contraenti, ma per il buon funzionamento del mercato nel suo complesso. La domanda é: c'è un sistema alternativo che permette a parità di qualità migliore efficienza? Prima di eliminare il notariato latino occorre valutare l'impatto di modelli alternativi, considerando non solo il versante dei costi privati, ma anche quello dei costi sociali

3. Se guardiamo al titling system USA o a quanto sta avvenendo in Canada, notiamo qualche problema: crescono le frodi per assenza di controlli a fronte di (a) una limitata responsabilità dei lawyers in USA (dove il costo di transazione privato sembra comunque pari se non superiore a quello medio italiano), (b) un crescente costo pubblico da parte dello Stato (Canada). Proprio in questi giorni in Canada si stanno chiedendo se non convenga adottare un sistema notarile di tipo latino...per risolvere il problema dei costi assicurativi delle frodi che ricadono sullo Stato e quindi sulal collettività

4. Il notaio italiano assume sempre la massima responsabilità sugli atti che firma (il che lo induce a fornire il massimo effort)

5. Per capire l'economics del notaio occorre guardare a mio avviso ai two-sided markets e, contemporaneamente, al caso di contratti incompleti con asimmetria informativa ma occasionali (fresh contracts). la letteratura sui two-sided markets mostra come il notaio (metà professionista metà pubblico ufficiale) sia una piattaforma che intermedia gruppi tra i quali insistono esternalità negative e positive. La società beneficia dell'esternalità positive, ma il notaio può prezzare solo uno dei due gruppi (il prezzo oggi è definito cmq dal Ministero). Inoltre mercati con fresh incomplete contracts (Shavell 2005) richiedono sempre prezzi regolamentati e controlli su qualità o numero chiuso. La liberalizzazione non aiuta in quel caso.

6. L'antitrust comunitario e italiano dice che alcune riforme pro-concorrenziali sono tuttavia - se filtrate dagli obietttivi di qualità - da incoraggiare in taluni ambiti se servono ad evitare l'emersione di incentivi collusivi. Il caso olandese è un recente esempio di liberalizzazione: la riduzione dei tempi di accesso (ma sempre attraverso un concorso) si è accompagnata tuttavia ad un incremento del periodo di praticantato ex-post. I prezzi e il numero dei notai non hanno subito mutamenti rilevanti.

7. provocazione: prima di buttare a mare il notariato, perché non chiedersi se la sua strana forma mista istituzionale non possa essere un ibrido efficiente da imitare (per esempio per la giustizia civile, vero fardello anche secondo Doing Business?)

ciao