Il crollo dei mercati immobiliari alla periferia dell'impero.

L'articolo di Michele Boldrin sulla prononosticata "GRANDE CRISI MONDIALE" generata dal crollo delle transazioni immobiliari USA, mi ha spinto a guardare i dati relativi all'Italia.

Il mercato immobiliare italiano ha conosciuto nel quinquennio 2001-2006 la sua stagione d'oro, con volumi di crescita dei valori e delle transazioni senza pari nella storia recente; per ritrovare qualcosa di simile occorrerebbe forse andare indietro al boom edilizio degli anni sessanta, quando però la popolazione era in maggiore crescita. Va notato, comunque, che grazie all'arrivo di circa 4 milioni di immigranti, nell'ultimo decennio la popolazione italiana è cresciuta e, soprattutto, sono cresciute le famiglie bisognose di casa visto che l'immigrante tipico è persona in età lavorativa.

La realtà italiana, come quella spagnola peraltro, è stata particolarmente favorita dall'ingresso nell'euro, poichè questa circostanza ha consentito agli acquirenti di immobili di accedere a mutui con tassi di interesse nettamente più bassi rispetto a quelli praticati ai tempi della lira e del mercato bancario italiano controllato dai soliti noti.

Le vacche grasse per i debitori sono poi proseguite grazie all'iniezione di liquidità post 11 Settembre e alla politica delle banche centrali, che ha consentito la stipula di mutui anche al 3-3,5% di interesse (sino a punte del 2.5%). A questo si aggiunga poi il tradizionale favore degli italiani per l'investimento nel mattone rispetto all'investimento mobiliare - giustificato anche dai fenomeni Cirio e Parmalat - e il radicarsi degli immigrati nella nostra società (grazie a lavori stabili e ricongiungimenti familiari), che ha spinto molti di loro a comprar casa, sostituendo al canone di affitto la rata del mutuo trentennale.

Tutto ciò ha portato ad un netto aumento del numero delle compravendite e, conseguentemente, dei prezzi. Anche l'offerta è aumentata di pari passo. Questo è l'andamento del numero di nuove abitazioni costruite in Italia tra il 2000 e il 2007

Come usuale in tempi di boom, infatti, tutti si sono messi a costruire case ed è stato un fiorire di società immobiliari costituite anche tra soggetti estranei al tradizionale mondo dell'edilizia: imprenditori provenienti da altri settori, professionisti, agenti immobiliari ecc. Sicuri vincitori di questa partita sono stati non solo i proprietari delle aree edificabili e dei vecchi fabbricati da demolire e ricostruire, il cui valore è aumentato in maniera esponenziale, ma anche i proprietari di appartamenti da vendere, che si sono ritrovati in portafoglio dei beni con valori che si incrementavano mese dopo mese. A questo si aggiunga pure il favorevole regime fiscale, che, tranne il caso raro delle rivendite nel quinquennio dall'acquisto, normalmente non tassa le plusvalenze generate dall'alienazione degli immobili o quando le tassa, come nel caso dei terreni edificabili, lo fa ora attraverso attraverso lo strumento delle imposte sostitutive, con aliquote molto basse.

Conseguenza di questo insieme di fattori è che nel periodo 1999-2006 sono stati trasferiti circa otto milioni di case, pari al 30% dell'intero patrimonio immobiliare italiano (un ritmo americano, molto più alto del normale per l'Italia), con correlata corsa dei prezzi. Poichè però nè le risorse, nè i bisogni sono infiniti, il ciclo ha raggiunto il suo picco a fine 2006 anche grazie alla parziale risalita dei tassi d'interesse europei. Oggi per un mutuo di €. 175.000,00 a 360 mesi al tasso fisso del 5,80% (IRS + 1 punto) col quale si può acquistare di un appartamento di circa 60/80 mq. in zona non di pregio, si paga una rata di €. 1.058,00, vale a dire lo stipendio medio di molti tra i lavoratori dipendenti.

Questa crescita sia del mercato che dei prezzi ha avuto anche la conseguenza di far crescere il numero dei mutui di lunga durata (30 anni) che oramai non sono più l'eccezione. Probabilmente per la stessa ragione abbiamo osservato l'entrata sul mercato di acquirenti con meno risparmi accumulati e meno disponibilità economiche di quelli tipici, a cui ha fatto seguito anche una diminuzione nella dimensione media dell'immobile trattato. È cresciuto al contempo il mercato della "seconda casa" o casa per le vacanze, che spesso si cerca di affittare per periodi sostanziali dell'anno, e che è frequentemente di dimensone inferiore a quella media. La mia impressione, basata sull'evidenza professionale a mia disposizione e quindi parzialmente anedottica, è che vi sia anche una componente speculativa e che la domanda da parte di immigrati sia ancora una percentuale relativamente piccola nel totale delle transazioni.

I primi segnali di saturazione e raffreddamento del mercato hanno inziato a farsi sentire a fine 2006 e nel primo semestre 2007. I dati sono disponibili sul sito dell'osservatorio immobiliare istituito presso l'agenzia del territorio. Da questi dati si ricava che nei primi sei mesi del 2007 sono state stipulate 884.442 transazioni immobiliari, contro le 920.341 del primo semestre 2006, vale a dire meno 3,9%, con un calo del 7% nei capoluoghi. In particolare abbiamo meno 3,4% per il settore residenziale, meno 11,4% per il produttivo, meno 8,6% per il commerciale e così via, tenendo presente anche che il residenziale rappresenta circa il 46% del volume delle compravendite.

L'osservatorio immobiliare non pubblica ancora i dati del secondo semestre 2007, ma tuttavia la percezione notarile è di una ulteriore riduzione delle vendite, anche perchè alla saturazione del mercato si è aggiunta la contrazione della liquidità bancaria e l'incremento dei tassi. Questo fenomeno è diventato evidente a partire dall'estate, sull'onda della crisi dei sub-prime USA.

L'impatto maggiore si è sino ad oggi scaricato sulle vendite "povere", quelle cioè fino a 150/200.000 euro. Se negli anni scorsi non era infrequente che la banca, proprio per questo tipo di clientela (giovani coppie/immigrati) finanziasse anche il 110/120% dell'immobile, destinando cioè il mutuo oltre che all'acquisto del bene, anche al pagamento dei costi di transazione (tasse, notaio, agenzia) e all'acquisto dei mobili (talvolta ho visto scapparci anche un viaggio), oggi gli istituti di credito sono molto più cauti, con ciò tagliando fuori dal mercato molta della clientala "border line". Dai dati notarili, nei primi 9 mesi del 2007 si assiste ad un netto rallentamento del numero dei mutui (-13/15%), dopo la crescita degli ultimi anni:

Tra l'altro, molti dei mutui concessi non sono destinati all'acquisto di un immobile, ma alla semplice rinegoziazione di mutui già in essere. Insomma, l'epoca dei mutui facili, che aveva consentito a molti di comprar casa pur non avendo le risorse finanziarie sufficienti, è definitivamente tramontata e tutti coloro che si erano avventurati in mare aperto avendo appena imparato a nuotare, ora che il mare è appena mosso, rischiano di affogare.

La domanda che però dobbiamo porci è se il ridimensionamento del mercato immobiliare in Italia è il preludio al suo crollo oppure no. La risposta più probabile è no e del resto non si hanno notizie di clamorose riduzioni delle quotazioni, che al massimo hanno smesso di crescere ai ritmi degli altri anni. Dall'insieme delle notizie di prima linea che è possibile reperire sul campo, non siamo in presenza di nessuna crisi, ma solo di un raffreddamento di un mercato troppo surriscaldato. Michele nel suo articolo ha già individuato la ragioni economiche per cui un crollo non è alle porte e quindi non mi avventuro in considerazioni che non mi competono.