Emergenza Affitti?

12 febbraio 2009 giulio zanella

La CGIL e il SUNIA (sindacato degli inquilini) riportano che negli ultimi dieci anni i canoni di locazione residenziale sono aumentati del 130% e parlano di "emergenza affitti" con conseguente richiesta di sussidi pubblici. Il problema è un altro e la richiesta dovrebbe essere un'altra.

Nei giorni scorsi, CGIL e SUNIA hanno presentato i risultati di una ricerca sui prezzi degli affitti nelle aree metropolitane in Italia. Ho cercato il testo dello studio sui siti di CGIL e SUNIA ma non sono riuscito a trovarlo. Mi baso quindi su quello che ha riportato la stampa, in particolare Corriere e, con più dettagli, Repubblica.

La notizia mi ha incuriosito perché offre un altro esempio di scarsa cultura economica dei sindacati.

Il dato è che negli ultimi dieci anni, tra il 1999 e il 2008, il canone è in media aumentato del 130% nelle aree metropolitane. La CGIL e il SUNIA parlano di "emergenza affitti" e "situazione drammatica" per chi prende in affitto un appartamento, e chiedono interventi pubblici nella forma di "piani casa" e fondi per il sostegno agli affitti.

La teoria economica suggerisce che la somma scontata dei canoni di locazione che si pagano per una certa abitazione (comprensivi di deprezzamento e bolla speculativa, aspetti che per il momento tralascio) è pari al valore di mercato della stessa. Questo vale per qualunque attività reale o finanziaria.

Dovremmo quindi osservare nell'ultimo decennio una variazione dei prezzi delle case (più precisamente della tipologia di case che sono sul mercato degli affitti, ma qui dubito che esistano dati) simile a quella dei canoni di locazione. Secondo dati Nomisma riportati dall'Economist i prezzi delle case sono in media aumentati del 92% nei dieci anni tra il 1997 e 2006, su tutto il territorio nazionale.

I due numeri (130% e 92%) sono presumibilmente coerenti se si considera che nelle aree metropolitane i prezzi sono cresciuti più rapidamente che nel resto del paese (non ho dati a supporto di questa affermazione, ma mi sembra ragionevole).

E allora? E allora non c'è nessuna "emergenza affitti". C'è che, seppur forse meno che in altri paesi, anche in Italia sono cresciuti sostanzialmente i prezzi delle case.

Poiché i prezzi si muovono come dice la teoria, una persona che non possiede una casa dovrebbe essere indifferente tra acquistare e prendere in affitto: in entrambi i casi il valore presente scontato dei flussi di pagamento (quota capitale più quota interessi se si contrae un mutuo oppure prezzo della casa se si hanno abbastanza risorse per pagare in somma unica, e canone di locazione) è uguale al valore della casa oggi.

La domanda da porsi allora è: perché chi prende in affitto non acquista se veramente c'è un'emergenza affitti?

Vi saranno alcuni che preferiscono così per ragioni proprie. Cioé potrebbero comprare ma non lo fanno. Chiamiamo questi i "non vincolati". Per i non vincolati, evidentemente, non c'è alcuna emergenza. Loro sono contenti così, altrimenti comprerebbero.

Vi saranno altri che invece vorrebbero acquistare ma non possono. Chiamiamoli "i vincolati." Perché non possono acquistare? Non certo perché non hanno soldi: infatti possono pagare l'affitto, un flusso di pagamento sufficiente ad acquistare casa pagando rate di un mutuo. Il motivo è che, presumibilmente, i vincolati non hanno risorse per effettuare il deposito che la banca richiede per concedere un mutuo (il cosiddetto "downpayment"), oppure se ce l'hanno non possono dare prova alla banca di possedere un reddito fisso.

Il problema allora non sono gli affitti cari ma il mercato finanziario che vincola chi vorrebbe e potrebbe comprare. Non prendo posizione sull'efficienza o meno di questa situazione (alla luce di quello che è successo nel mercato dei mutui in USA negli ultimi anni e più evidentemente negli ultimi mesi, questa di certo è una domanda interessante), dico solo che se il SUNIA tutela gli interessi degli inquilini, allora dovrebbe chiedere non sussidi pubblici ma l'immediato allentamento dei vincoli per l'accensione di mutui.

55 commenti (espandi tutti)

Ottime osservazioni.

Faccio solo una piccola aggiunta: il mercato finanziario è responsabile di questo anche con un altro meccanismo, a mio avviso.

Per ragioni di rischi, comodità e redditività, in Italia è più conveniente investire nel mattone che in attività imprenditoriali.  Il mercato immobiliare vede dunque la partecipazione di una serie di attori che magari altrove sarebbero più interessati ad altri mercati.  Visto che stiamo parlando di attori che hanno soldi da investire e non di costruttori, la loro presenza sbilancia il mercato immobiliare verso la domanda, e di conseguenza i prezzi aumentano.

Se in Italia ci fosse un capitalismo più compiuto, in cui convenisse dare i propri soldi a un'attività imprenditoriale (o meglio, in cui ci fossero tante vere attività imprenditoriali), sono convinto che i prezzi degli immobili (e degli affitti) si stabilizzerebbero su livelli più accettabili per l'inquilino medio.

A proposito di scarsa cultura economica (ma più che altro di logica elementare), ti saresti divertito (o avvilito) ieri nel guardare un servizio andato in onda al Tg3 delle 14.00, che ha commentato i dati SUNIA-CGIL nel modo seguente (vado a memoria, ma il succo dell'argomentazione di questo valente giornalista è tale come la riporto):

"A causa della crisi dei mutui e le conseguenti difficoltà di finanziamento, molte famiglie hanno sostutito la scelta di acquistare l'immobile con l'affitto. L'aumento della domanda di affitti ha portato i canoni alle stelle". Quindi, diminuisce la domanda d'acquisto e aumenta quella delle locazioni. Misteriosamente, il giornalista in questione non ci ragguaglia su cosa accade in conseguenza del primo effetto nel mercato delle compravendite, e del motivo per il quale gli ottusi proprietari di immobili non destinano immediatamente le loro proprietà alla locazione, anche se solo temporaneamente in attesa che passi la crisi bancaria. Invece no, per qualche ragione oscura i proprietari si ostinerebbero a cercare un compratore. Ma allora i prezzi di vendita dovrebbero essere più bassi in equilibrio: un affarone comprare adesso, con il valore attualizzato dei fitti futuri crescente ed il prezzo di acquisto decrescente!

 

p.s. avrei voluto linkare il video del tg in questione, ma pare che il nuovo sito Rai.it non sia ancora operativo al 100%. Peccato.

Esiste in Italia un problema di bolla speculativa sul mattone, come evidenziato dal commento precedente. Ma c'è anche un problema di asfissia del mercato degli affitti, che determina , tra l'altro, forti rigidità sul mercato del lavoro. La generalizzata diffusione della proprietà della casa e l'assenza pluridecennale di programmi di edilizia pubblica hanno generato l'attuale situazione: per cui spostarsi per lavoro da una città ad un'altra è diventato un problema assai difficile da risolvere (con forti ripercussioni anche sul livello dei pendolarismi di lungo raggio). Il settore immobiliare si è storicamente rivelato uno dei più refrattari al corretto funzionamento delle regole del libero mercato. Fino ad oggi, però: da domani potrebbe cambiare, anche in modo traumatico...

Io credo che il cambiamento sia già in atto. Negli ultimi anni si è costruito molto, secondo l'ISTAT i permessi di costruire sono aumentati progressivamente di numero e di superficie concessa: per i nuovi edifici da poco meno di 30 milioni di mq concessi nel 2002, siamo passati ai 34,863 del 2006; per gli ampliamenti di fabbricati residenziali esistenti, dai 1,587 del 2002 ai 2,272 del 2006. Il numero di nuove abitazioni concesse nel 2002 è di 209.228, nel 2006 di 261.455. Visto l'andamento ancora lento della demografia in Italia (il saldo naturale è ancora negativo, ma contanto i flussi d'immigrazione la crescita della popolazione è circa allo 0,8%), credo che a questo ritmo l'offerta dovrebbe adeguarsi alla domanda, e prima o poi spingere in basso i fitti almeno nelle aree al di fuori delle cinture urbane (che poi è dove gli investimenti immobiliari più importanti si concentrano, si veda ad es. la periferia di Roma fuori il G.R.A., dove da anni è tutto un proliferare di cantieri).

 

Un mercato degli affitti ben sviluppato è utilissimo, ma non indispensabile, per permettere la mobilità territoriale del lavoro. In Amerika per esempio è uso comune vendere la casa nella città da cui si parte e con il ricavato acquistarne una equivalente nella città di destinazione. Quindi un mercato degli affitti inefficiente potrebbe essere abbastanza efficacemente surrogato da una ulteriore riduzione degli oneri fiscali sulle transazioni immobiliari, che peraltro già oggi non sono esagerati.

A mio modestissimo parere un ostacolo ben più forte alla mobilità territoriale è il mammismo, universale fra i maschietti ma molto comune anche tra le femminucce...

 

In Amerika per esempio è uso comune vendere la casa nella città da cui si parte e con il ricavato acquistarne una equivalente nella città di destinazione. Quindi un mercato degli affitti inefficiente potrebbe essere abbastanza efficacemente surrogato da una ulteriore riduzione degli oneri fiscali sulle transazioni immobiliari, che peraltro già oggi non sono esagerati.

 

In realtà, in base alla attuale legge di registro se si vende una "prima casa" ed entro un anno se ne compra un'altra, le tasse pagate sul primo atto di acquisto vengono detratte dalle tasse da pagare per il secondo acquisto, oppure si può portare il credito di imposta in dichiarazione dei redditi. Insomma, il trasferimento è fiscalmente neutrale. Tra l'altro, contrariamente a molti altri paesi, non c'è capital gain tassabile in caso di vendita.

 

Emergenza Affitti?

Loris 12/2/2009 - 15:06

E io che pensavo che noi italiani fossimo affetti da un disturbo ossessivo-compulsivo che ci spinge all'acquisto della casa!

L'analisi mi semra del tutto corretta. Vorrei però aggiungere un altro elemento: qualora ci fosse una politica sociale da parte dello stato relativa ad affitti di case pubbliche a prezzi diciamo "socialmente ragionevoli" (for the lack of a better term), anche il privato, da cui ovviamente non si può pretendere altro che faccia il suo interesse massimizzando il profitto che ricava dall'immobile, si adeguerebbe dovendo far fronte ad una nuova concorrenza!

Ma credo che questo sia chiedere troppo...

 

 

A questo proposito vorrei segnalare la normativa fiscale belga: l'equivalente dell'ICI (précompte immobiliare) è molto più elevato che in Italia, ma se si affitta un appartamento ad un privato che lo utilizza come abitazione principale (no "uso ufficio") il relativo canone non costituisce reddito imponibile. 

L'effetto pratico è un forte disincentivo a tenere sfitte le case, e un livello degli affitti che per quanto sollevi qualche protesta è sensibilmente più basso di quello italiano. 

Loris, perche' un governo dovrebbe sussidiare chi prende in affitto ma non chi acquista contraendo un mutuo? Si tratta di soggetti che stanno acquistando lo stesso bene (servizi residenziali, housing) con gli stessi flussi di pagamento.

Nel post io ho semplificato usando l'accetta, ma come ha fatto giustamente notare massimo nei suoi due commenti, c'e' equita' se si rendono oneri/benefici fiscali e di altro tipo equivalenti nelle due situazioni. Su questo magari puo' dirci qualcosa di piu' preciso Sabino (il nostro notaio preferito :-)) ma gli oneri notarili ad esempio sono molto diversi per chi acquista e per chi affitta. Anche la discplina fiscale e' diversa.

Quindi un'altra cosa che dovrebbe chiedere il SUNIA, se ritiene che gli inquilini siano svantaggiati, e' rendere il saldo di questi costi e benefici identico tra le due categorie.

Vi saranno altri che invece vorrebbero acquistare ma non possono. Chiamiamoli "i vincolati." Perché non possono acquistare? Non certo perché non hanno soldi: infatti possono pagare l'affitto, un flusso di pagamento sufficiente ad acquistare casa pagando rate di un mutuo. Il motivo è che, presumibilmente, i vincolati non hanno risorse per effettuare il deposito che la banca richiede per concedere un mutuo (il cosiddetto "downpayment"), oppure se ce l'hanno non possono dare prova alla banca di possedere un reddito fisso.

Il problema allora non sono gli affitti cari ma il mercato finanziario che vincola chi vorrebbe e potrebbe comprare. Non prendo posizione sull'efficienza o meno di questa situazione (alla luce di quello che è successo nel mercato dei mutui in USA negli ultimi anni e più evidentemente negli ultimi mesi, questa di certo è una domanda interessante), dico solo che se il SUNIA tutela gli interessi degli inquilini, allora dovrebbe chiedere non sussidi pubblici ma l'immediato allentamento dei vincoli per l'accensione di mutui.

Persone che hanno robusti flussi di cassa, ma al tempo stesso non sono in grado di risparmiare abbastanza per il deposito, non danno prova di grande autodisciplina e buonsenso nella gestione delle proprie finanze, e pertanto non lasciano sperare bene sul futuro ripagamento del mutuo. Qualunque cosa dicano SUNIA e CGIL, io per loro renderei le restrizioni piu' stringenti, altro che allentarle...

Enzo se a = affitto e r = rata mutuo, e a = r, per risparmiare il down payment devi risparmiare DI PIU' di quanto risparmieresti dopo aver stipulato il mutuo.

Enzo, sono convinto che in Italia il deposito sia in molti casi pagato dalle famiglie e che quindi l'affidabilita' rispetto al pagamento del mutuo sia, per una banca, in media la stessa tra chi puo' e chi non puo' offrire un deposito.

Questo almeno per chi compra prima dei 40 anni, diciamo. O forse anche oltre: quanti anni ci vogliono a risparmiare, ad esempio, 100mila euro con uno stipendio di 1500 se ne spendi mille in affitto nel frattempo? D'altronde, come ha commentato Vincenzo, con quei mille potresti pagare la rata di un mutuo se te lo concedessero. Dopo un anno, se i prezzi non crollano, hai gia' una quota di equity sufficiente (relativamente a quel reddito) a incentivarti a continuare a ripagare.

Questo almeno per chi compra prima dei 40 anni, diciamo. O forse anche oltre: quanti anni ci vogliono a risparmiare, ad esempio, 100mila euro con uno stipendio di 1500 se ne spendi mille in affitto nel frattempo? D'altronde, come ha commentato Vincenzo, con quei mille potresti pagare la rata di un mutuo se te lo concedessero. Dopo un anno, se i prezzi non crollano, hai gia' una quota di equity sufficiente (relativamente a quel reddito) a incentivarti a continuare a ripagare.

Mah, quel che e' successo in America non sembra avvalorare questa ipotesi: molti che avevano ottenuto mutui senza deposito anche dopo qualche anno non hanno avuto remore a inviare "jingle mail" alla banca. Certo, i prezzi hanno iniziato a scendere, ma ipotizzare che non scendano mai ci ha regalato la presente crisi finanziaria...

Soprattutto, non capisco perche' si debba incoraggiare gente che non se lo puo' permettere a possedere la propria casa: che c'e' di male a stare in affitto? (Certo, in Italia non e' facile trovare, ma se il mercato fosse seriamente deregolamentato i proprietari sarebbero molto piu' disponibili a firmare contratti di locazione). E ci sarebbe invece un risultato profondamente negativo: quello di aumentare la domanda, e fare quindi salire ulteriormente il prezzo degli immobili. Ci guadagnerebbero i proprietari attuali (almeno finche' la bolla scoppia) ma non certo i futuri acquirenti.

Una questione interessante e' quanto siano davvero scesi i prezzi in Italia. Io ho trovato solo evidenza aneddotica in favore di un declino piuttosto modesto rispetto agli altri paesi europei, per non parlare degli Stati Uniti. Forse la bassa mobilita' residenziale degli italiani impedisce ampie oscillazioni?

Comunque, concordo sul resto del tuo commento: non c'e' motivo di incoraggiare nessuno a fare nulla se quella che osserviamo e' una separazione efficiente tra proprietari e affittuari. Dubito che possa essere cosi' finche' ci sono costi fissi per chi acquista e vincoli di liquidita' non correlati alla capacita' di ripagare. Ma anche se cosi' fosse, delle due l'una: o non esiste alcuna emergenza affitti (rispetto all'alternativa) oppure il SUNIA sta chiedendo le cose sbagliate al governo.

L'equivalenza tra affitti e mutuo vale solo al netto delle tasse, immagino. Ma credo che mentre il mutuo e' detraibile dal reddito, gli affitti non lo sono.  Non sarebbe ragionevole chiedere che il trattamento fiscale venga parificato? Cio' potrebbe ridurre il peso degli affitti in misura equa rispetto ad oggi.

L'acquisto sia con mutuo che sull'unghia implica spese fiscali e notarili e procedure che sottraggono tempo e procurano svariati fastidi, per cui ritengo corretto che molti, principalmente giovani e persone alla ricerca di occupazione permanente o comunque con previsione di frequenti futuri traslochi preferiscano affittare. Per questi non cambia nulla avere migliori condizioni per i mutui.

Ultimo commento. Credo vi sia evidenza empirica che mutui facili e bassi tassi di interesse hanno l'effetto di aumentare i costi delle case. Che sia il caso di rendere piu' costosi i mutui (eventualmente con leva fiscale)? Sono consapevole che cio' vada contro il pensiero dominante. Sarebbe interessante produrre un grafico che mostri l'andamento del costo medio delle case in termini di salari annui netti al variare dei tassi di interesse medi dei mutui.

Considerazioni sparse di uno che e' in affitto.

Una discreta detrazione (su due piedi non ricordo come si calcola) si ha per chi ha un contratto d'affitto cosiddetto 3+2. Si tratta di affitti il cui costo e' fissato da accordi tra comuni, associazioni di proprietari e sunia (o simili). Per chi ha un contratto libero (cd 4+4) e' prevista una detrazione di 150 euro, introdotta dal governo Prodi penso per fare a chi e' in affitto uno sconto simile a quello che fece sull'ICI.

Il mercato degli affitti tutto sommato potrebbe essere agevolato da qualche sconto fiscale ai proprietari (una tassa fissa sulla rendita da affitto?) e da norme che rendano piu' semplice liberarsi degli inquilini.

Molti proprietari preferiscono affittare a studenti (esiste una tipologia di contratto ad hoc), dato che questo permette di avere la casa libera piu' facilmente, di pigliare piu' soldi e (secondo me) di fare un po' meno manutenzione.

Probabilmente affittare a una famiglia garantisce che la casa venga tenuta meglio e che non so ci sara' bisogna di trovare nuovi affittuari per un tempo piu' lungo.

Il problema allora non sono gli affitti cari ma il mercato finanziario che vincola chi vorrebbe e potrebbe comprare

E no, il problema sono proprio gli affitti cari.

 

Quando ho cominciato a lavorare, appena laureato, nel 1981, il mio stipendio era di 13 milioni (di lire) lordi, pari a circa 800.000 lire nette al mese. L’affitto della “bella” (cat. A2) casa al centro di Mestre da 100 mq. mi costava 300.000 lire, circa il 40% del mio stipendio. Ora un giovane laureato guadagna 1.200 euro al mese ed una casa analoga a quella in cui abitavo avrebbe un costo di affitto di almeno 1.000 euro, dunque l’80% dello stipendio.

Forse i proprietari di 30 anni fa rinunciavano ad una parte dei dividendi (l’affitto) in cambio di un “capital gain” (la rivalutazione della casa)? O semplicemente le case costavano molto meno? E’ perchè? Non mi pare vi siano stati grandi cambiamenti “tecnologici” nella costruzione delle case, e sarei quasi convinto che ora, con il largo impiego di manodopera extracomunitaria, il costo del lavoro per mq. sia addirittura diminuito. Oppure è la bolla immobiliare? O le difficoltà ad ottenere licenze edificatorie e le normative talvolta esageratamente pesanti? Non lo so, o forse è un mix di tutto ciò.  Rimane il fatto che una emergenza affitti c’è davvero, e che dopo 30 anni di crescita (si, non entusiasmante, ma pur sempre crescita) mi sarei aspettato che  l’incidenza in termini di salario medio di un bene primario come la casa diminuisse, come è diminuita, e di molto,  l’incidenza del costo della alimentazione o dell’abbigliamento.

Penso che si dovrebbe sviluppare una nuova idea del costruire (social housing, ad esempio, con parti in comune e appartamenti "privati" ridotti) perchè altrimenti l'alternativa non potrà che essere la coabitazione forzata (come dopo la guerra). Mi pare che ben poco venga fatto sia dai nostri costruttori privati (categoria non particolarmente illuminata, direi)che dallo Stato.

 

L’affitto della “bella” (cat. A2) casa al centro di Mestre da 100 mq. mi costava 300.000 lire, circa il 40% del mio stipendio. Ora un giovane laureato guadagna 1.200 euro al mese ed una casa analoga a quella in cui abitavo avrebbe un costo di affitto di almeno 1.000 euro, dunque l’80% dello stipendio.

Il punto e': se tu avessi preso a prestito per comprare quella bella casa nel 1981, quanto avrebbe pesato la rata del mutuo sullo stipendio? Scommetto circa il 40%. E oggi quanto peserebbe per quella stessa bella casa? Scommetto circa l'80%. Cioe' l'emergenza, se cosi' la vogliamo chiamare, e' per tutti (esclusi gli ereditieri), non solo per chi affitta.

Penso che si dovrebbe sviluppare una nuova idea del costruire (social housing, ad esempio, con parti in comune e appartamenti "privati" ridotti) perchè altrimenti l'alternativa non potrà che essere la coabitazione forzata

C'e' anche l'alternativa di una casa meno bella, meno in centro, e su meno di 100 metri quadrati, o una qualunque combinazione delle tre cose.

 

Non ricordo i dettagli, ma nel 1981 i tessi di interessa erano molto più elevati di adesso. Bisognerebbe tenerne conto nel valutare l'impatto di un eventiuale mutuo sul salario.

Ho capito, ma pensavo che dopo 30 anni le cose fossero migliorate, non peggiorate. Dico solo che l'emergenza c'è ed è reale: i giovani di oggi o sono "bamboccioni" e stanno a casa con mamma e papà fino a 35 anni o vanno a vivere in coabitazione.

Considera inoltre che il mio primo lavoro è stato "fisso e sicuro" (lavoravo in una socità di revione) da subito mentre oggi tra interinali, tempi determinati e part-time (anche nelle società di revisione) le certezze (mi metto questa volta dalla parte delle banche che dovrebbero finanziare l'acquisto della casa) sono assai minori.

Ho capito, ma pensavo che dopo 30 anni le cose fossero migliorate, non peggiorate. Dico solo che l'emergenza c'è ed è reale: i giovani di oggi o sono "bamboccioni" e stanno a casa con mamma e papà fino a 35 anni o vanno a vivere in coabitazione.

Considera inoltre che il mio primo lavoro è stato "fisso e sicuro" (lavoravo in una socità di revione) da subito mentre oggi tra interinali, tempi determinati e part-time (anche nelle società di revisione) le certezze (mi metto questa volta dalla parte delle banche che dovrebbero finanziare l'acquisto della casa) sono assai minori.

Si', ma questi sono tutti problemi che derivano dalla stagnazione del sistema economico Italiano, piu' che dagli affitti o dai valori degli immobili.

http://www.bg.camcom.it/release/macroaree/informativa/indici_istat/consumo/form_istat_costo_vita.jsp

qui trovate la variazione dell'indice ISTAT per famiglie di operai ed impiegati dal gennaio 1981 a dicembre 2008. Circa il 293%, che fa si che lo stipendio di un neolaureato del 1981 (circa 800.000 lire) equivalga, per mantenere lo stesso potere di acquisto, a circa 1.200 euro (che è proprio l'attuale stipendio di un neolaureato).

Ma la crescita di 28 anni del PIL (non sono riuscito a trovare il dato, ma sarà stata almeno di un 40%?) chi se l'è messa in tasca?

In prezzi 2000 (gli indici hanno valore = 100 nel 2000; le fonti si trovano nell'articolo di Pierangelo de Pace e mio sul tema salari) i numeri che contano sono i seguenti:

il valore aggiunto totale è passato (in numeri indice) da 68 nel 1981 a 104 nel 2006 (+53%).

il valore aggiunto per ora lavorata è passato, nello stesso periodo, da 69 a 99 (+43%)

MM ha quindi ragione: il reddito lordo REALE è cresciuto parecchio nel periodo in questione. Se i salari nominali NETTI (dei nuovi assunti) sono cresciuti tanto quanto l'indice dei prezzi, quelli REALI sono allora rimasti costanti. Dove è finito l'addizionale reddito reale prodotto per ora lavorata?

Vi sono solo tre sospetti: (1) è finito ai padroni, ossia praticamente tutta la crescita del valore aggiunto da 25 anni a questa parte è andata al reddito da capitale, (2) è finita ai lavoratori più anziani, ossia i profili salariali lungo le carriere si sono fatti più inclinati; (3) se l'è preso lo stato via imposte, contributi ed altre gabole per poi spenderlo o regalarlo come meglio aggradi ai signori della casta.

Poiche' la quota del reddito da lavoro sul valore aggiunto è passata dal 71,2% nel 1981 al 70,5% nel 2006, ossia è diminuita nel complesso di solo lo 0,7% (fra alti e bassi, ovviamente: era del 72,3% nel 1993 e del 66,5% nel 2001) sembra improbabile che il valore aggiunto addizionale sia finito ai padroni. La torta, per ora lavorata, è creciuta del 43%, il 71% della stessa va ai lavoratori ed il 29% ai padroni, ora come nel 1981.

La diseguaglianza salariale è probabilmente salita e non è improbabile che, in un paese in cui contano soprattutto il sindacato e l'anzianità, le disparità fra i neoassunti e quelli che hanno 20 anni di anzianità siano aumentate. Di sicuro è aumentata la deviazione standard della distribuzione delle medie delle retribuzioni settoriali, sia contrattuali che di fatto. Ma non di molto, è aumentata da 100 a 104 in dieci anni. Gli indici delle retribuzioni lorde, comprensive di oneri sociali, di operai ed impiegati (esclusi i dirigenti) pubblicate nell'Indagine OROS indicano che, al lordo di tutto, salari e stipendi sono cresciuti più o meno come il valore aggiunto, settore per settore.

QUINDI, non rimane che un candidato serio: LO STATO.

Lo stato, caro MM e cari tutti, è quello che si è mangiato la crescita del valore aggiunto per ora lavorata. Se, in percentuale del valore aggiunto prodotto su scala nazionale, lo stato mangiasse oggi tanto quanto mangiava nel 1981 avreste tutti, anche i neoassunti, un reddito reale uguale a 1,43 volte quello del 1981. Invece no, ce l'avete uguale. Il che vuol dire, però, che siccome la torta totale è 1,43 volte più grande (per ora lavorata: che ci sia qualche milione di persone occupate in più non c'entra qui) e che i lavoratori dipendendenti del settore privato siano solo una frazione della popolazione occupata (diciamo 1 su 2, per far conto tondo) il fatto che il 50% della popolazione (a guardar bene è il 70%, ma fa lo stesso) abbia lo stesso reddito reale di prima IMPLICA che l'altra metà della popolazione ha un reddito reale che è quasi il DOPPIO di quello di prima! E questo non perché lavorino di più e siano più produttivi, tutt'altro, tutt'altro ...

Meditate gente, meditate.

Non vorrei dire idiozie, ma se non sbaglio negli anni '80 il debito pubblico era bassino ma in rapida crescita, credo che una parte di quel 43% avessero già iniziato a spenderla a credito ed ora la stiamo ripagando.

Non cambierebbe il fatto che la differenza se la mangi lo stato, ma il differenziale effetivo sarebbe meno del 43%, visto che il deficit dell' 81 è una specie di tassa differita.

Infatti Michele, un'occhiata alle tavole sul "conto della generazione dei redditi primari" ci fa vedere che dal 1980 al 2006 la quota dei redditi (lordi) da lavoro dipendente e' scesa dal 55.8% al 47.8% del prodotto interno netto, mentre le imposte sulla produzione sono salite dal 6.5% al 16.3%. Cio' significa che, a fronte di una produttivita' salita del 43% i redditi sono saliti del 24.7%, mentre le imposte sulla produzione del 260%. Se poi si somma un po' di redistribuzione da giovani ad anziani per effetto di contratti a termine etc..., si capisce bene il discorso di MM.

Ma dove cavolo vanno a finire tutti sti soldi?

Due domande:

 

Poiche' la quota del reddito da lavoro sul valore aggiunto è passata dal 71,2% nel 1981 al 70,5% nel 2006, ossia è diminuita nel complesso di solo lo 0,7% (fra alti e bassi, ovviamente: era del 72,3% nel 1993 e del 66,5% nel 2001) sembra improbabile che il valore aggiunto addizionale sia finito ai padroni. La torta, per ora lavorata, è creciuta del 43%, il 71% della stessa va ai lavoratori ed il 29% ai padroni, ora come nel 1981.

Vorrei capire come mai c'è chi afferma l'opposto. Da un articolo di Repubblica di Maurizio Ricci "il declino degli stipendi" si legge per esempio:

"Secondo un recente studio pubblicato dalla Bri, la Banca dei regolamenti internazionali, nel 1983, all' apogeo della Prima Repubblica, la quota del prodotto interno lordo italiano, intascata alla voce profitti, era pari al 23,12 per cento. Di converso, quella destinata ai lavoratori superava i tre quarti. Più o meno, la stessa situazione del 1960, prima del "miracolo economico". L' allargamento della fetta del capitale comincia subito dopo, nel 1985. Ma per il vero salto bisogna aspettare la metà degli anni ' 90: i profitti mangiano il 29 per cento della torta nel 1994, oltre il 31 per cento nel 1995. E la fetta dei padroni, grandi e piccoli, non si restringe più: raggiunge un massimo del 32,7 per cento nel 2001 e, nel 2005 era al 31,34 per cento del Pil, quasi un terzo. Ai lavoratori, quell' anno, è rimasto in tasca poco più del 68 per cento della ricchezza nazionale. Otto punti in meno, rispetto al 76 per cento di vent' anni prima." 

 

QUINDI, non rimane che un candidato serio: LO STATO.

Lo stato, caro MM e cari tutti, è quello che si è mangiato la crescita del valore aggiunto per ora lavorata.

Dopo aver affermato che il colpevole e' lo "Stato" si sostiene che una metà (o il 30%) della popolazione ha un reddito reale doppio rispetto all'81. Da quali figure professionali è composta questa parte della popolazione che, deduco dal commento, dovrebbe aver beneficiato del denaro proveniente dalla crescita del valore aggiunto per scelta della "casta"? 

 

ET, ho passato una decina di minuti sul sito della BRI (qui) ma non sono riuscito a trovare lo studio menzionato da Maurizio Ricci. I nostri giornalisti economici non sono sempre molto affidabili, quindi vorrei veramente prima dare un'occhiata allo studio originario. Non è che hai una reference più precisa? Sarebbe molto utile.

Per esempio, l'anno iniziale e l'anno finale usati da Michele e dal Ricci sono differenti. Da quello che dice Michele io capisco che la serie storica un pochino balla, e mi piacerebbe capire di quanto. In questi casi è meglio prendere medie pluriannuali piuttosto che punti singoli. Da quel poco che so credo che la conventional wisdom sia che nei paesi industrializzati la quota del reddito da lavoro sul PIL si aggiri storicamente sui due terzi (chi ne sa più di me corregga).

Inoltre, non sono un esperto di contabilità nazionale ma anche la definizione di cosa è esattamente il reddito da lavoro (e quindi la sua quota sul PIL) non è tanto semplice. In particolare, esiste il problema di stimare il reddito da lavoro autonomo, che in Italia è una percentuale del PIL superiore ad altri paesi europei. È difficile, per esempio, dire quanta parte del reddito di un tassista deriva dal suo lavoro o dalla remunerazione del suo capitale investito nella macchina e (soprattutto) nella licenza, perfino quando si hanno dati corretti sul reddito del tassista.

Se non ricordo male lo studio della BRI esiste, da qualche parte ce l'ho e credo di ricordare che NON dica quanto il giornalista della Republica gli fa dire.

Ora vado un po' di fretta, ma stanotte lo cerco, controllo i dati quelli e vi metto i links alle varie fonti.

Comunque, secondo l'ISTAT, le % minime e massime del reddito da lavoro (per converso, massime e minime di quello da capitale) nel periodo 1981-2006 sono quelle che cito sopra. Scusate la fretta.

 

Credo che lo studio menzionato sia questo:

http://www.bis.org/publ/work231.htm

pero` in questo paper non ci sono i dati ma solo grafici. Ad ogni modo, il paper definisce la quota `redditi da lavoro`sul PIL netto delle imposte indirette, credo sia questo che fa la differenza. Nel mio post precedente riporto i dati sui redditi da lavoro dipendente, che va dal 56 al 47%, nella stessa tavola il reddito da lavoro autonomo -credo- e`contabilizzato insieme ai redditi da capitale in `risultato di gestione+reddito misto`` e rimangono piu`o meno costanti in raporto al PIL. Visto i numeri di Michele (che sono tratti da ``TAVOLE PRODUTTIVITA' DEI FATTORI`` Tavole 16 e 17, ISTAT), e cioe`che i redditi da capitale rimangono una quota costante del PIL (nei 27 anni dal 1981 al 2007 il massimo e` 33.5, il minimo 27.8, la media 30.6), se ne deduce che i redditi da lavoro autonomo invece crescono piu`dei redditi da lavoro dipendente, ma in linea con il PIL.

Sembra questo. Ho qualche dubbio residuo perché l'articolo su Repubblica è del 3 maggio 2008, mentre il paper è del luglio 2007. Ossia, hanno messo in prima pagina un riassunto di un paper uscito quasi un anno prima. Io non ho trovato nulla perché ho guardato nei primi mesi del 2008, che vista la data dell'articolo mi pareva la cosa ragionevole da fare.

Gli aggregati di contabilita' nazionale dicono che e' esattamente cosi'. Li riassumo nella tabella qui sotto (fonti: ISTAT, demografia in cifre e ISTAT, conti economici nazionali).

Essenzialmente il PIL reale pro-capite e' cresciuto del 50% nei 25 anni tra il 1982 e 2007 e la spesa delle amministrazioni pubbliche reale pro-capite e' cresciuta di quasi il 40%.

A noi e' rimasto il 10% (ossia il 20% dei guadagni di produttivita') piu' ogni eventuale miglioramento nei servizi pubblici che deriva da quel 40% di maggior spesa -- ognuno giudichi per se'...

 

PIL e Spesa Amministrazioni Pubbliche, valori pro-capite a prezzi 2000

  1982 2007 Variazione
Prodotto Interno Lordo 14,372.02 21.729.07 51.2%
Spesa Amministrazioni Pubbliche 6,209.04 8,658.87 39.5%

Non sono d'accordo coi tuoi conti, Giulio, o c'e' qualcosa che non capisco.

Facendo il rapporto tra spesa pubblica e PIL io ottengo che passiamo dal 43% nel 1982 al 40% nel 2007, cioe' il peso della spesa pubblica sul PIL e' diminuito, quindi ci sarebbero piu' soldi lasciati alle famiglie anche rispetto al +51% di aumento del PIL.

Piuttosto che considerare la spesa delle pubblica amministrazione considererei il totale delle tasse pagate, che presumo sia aumentato in rapporto al reddito, perche' mentre nel 1982 lo Stato spendeva a debito mandando il conto alle generazioni successive, oggi lo Stato sta pagando gli interessi e occasionalmente almeno anche sta ripagando il debito.

Grazie ai furfanti keynesiani della nave che va di Craxi & Co, oggi abbiamo una spesa pubblica in rapporto al PIL inferiore al 1982 e in cambio paghiamo piu' tasse, mentre nel 1982 vivevano scialando sul debito spedito alle generazioni successive.

Concordo con Alberto. Se fosse G=T in ogni perido, con le tavole che ci dai ci sarebbe poco da lamentarsi. In effetti e' la pressione fiscale che conta, non la spesa pubblica, almeno per i dipendenti. Inoltre vorrei precisare un mio commento precedente dove dico che i redditi da lavoro autonomo sono cresciuti piu' di quelli da lavoro dipendente, questo e' deducibile solo a livello aggregato, non per ora lavorata. Infatti, per il calcolo della remunerazione dei fattori produttivi l'ISTAT ASSUME che un'ora di lavoro dipendente sia produttiva come un'ora di lavoro autonomo.

avete ragione, avete ragione! ho scritto una corbellata dopo l'altra nel commento. lo lascio li' a mo' di pubblica ammenda...

da quei dati si vede che la spesa pro-capite ha assorbito un terzo dell'incremento del PIL, cioe' e' in linea con la crescita anzi sotto la linea come notato da alberto.

Dunque, su Eurostat si trovano dati sulle entrate del settore pubblico, che presumibilmente derivano per la gran parte da tassazione.

Queste erano pari al 34% e 46% del PIL nel 1980 e nel 2007, rispettivamente.

Fatto quindi 100 il PIL nel 1980 e 150 nel 2007, le imposte erano pari a 34 nel 1980 e 69 nel 2007, il doppio. La differenza (35) e' il 70% dell'aumento del PIL. Questa dunque la quota assorbita dallo stato.

Corretto. Sono arrivato in ritardo, già risolto tutto. I dati un po' dettagliati, con un'analisi dei medesimi, li potete trovare in un articolo di Andrea Moro, Thomas Manfredi ed il sottoscritto di circa un anno fa, che conferma quanto Giulio ha ora calcolato.

Ciò che l'articolo evidenzia è che, appunto, le tasse sono cresciute enormemente rispetto al PIN (o PIL) per cui ora lo stato si mangia il 60% del Prodotto Interno Netto. La morale nostra era la seguente

Dove se li sono spesi questi extra soldi "disponibili"? Per ripagare il debito? Nemmeno per sogno. Il debito, in rapporto al PIN, è rimasto lì, come tutti sappiamo. Il che vuol dire che non solo non è stato ripagato, ma è cresciuto più o meno come il PIN. Se li sono spesi, come riporta il grafico che segue, in parte in beni e servizi per il settore pubblico ed in parte per ridurre il deficit. Attenzione, ridurre il deficit NON vuol dire ridurre il debito, vuol dire farlo crescere meno o non farlo crescere.

Per quanto riguarda lo studio BIS citato all'inizio di questo dibattito, sono andato a riguardarmelo. Riporta una cosa che tutti sappiamo, ossia che la fetta di reddito da capitale nel Prodotto Interno Lordo è cresciuta da metà anni '80 in poi, pur oscillando ampiamente a livello ciclico. È un tema complesso, su cui ho lavorato e sto lavorando tutt'ora e non è per niente facile dare una interpretazione definitiva. Vi è senz'altro una crescita della quota di reddito da capitale negli ultimi sette-otto anni, dovuta quasi interamente al settore finanziario (i "falsi" profitti delle banche, che stiamo ora pagando tutti nella forma di loro perdite) e vi è uno scalino generale rispetto agli anni '70. A seconda dei paesi, questo implica o un ritorno agli anni '60 o il passaggio ad un livello superiore a quello degli anni '60.

Una buona parte dell'aumento è spiegato, in realtà, da una forte crescita della quota di PIL che va a deprezzamento del capitale, che passa (nel caso "corporate USA", per esempio) da un 7-8% ad un buon 12-13%. Infatti, negli USA la capital share non ha praticamente trend dagli anni '50 in poi, ma solo ampie oscillazioni pluridecennali. Senza dubbio gli ultimi otto anni sono, per lo meno negli USA, anni di crescita della quota del capitale per le ragioni dette (banche). Ma questo e' un articolo che sto scrivendo con un mio coautore, quindi meglio mi dedichi a quello e stia zitto qui.

Per l'Italia non so ancora dare un giudizio perché in Italia la quota di lavoro autonomo è molto alta ed influenza moltissimo i calcoli. I dati usati nello studio BIS soffrono di questo errore e non sono quindi affidabili per quanto riguarda l'Italia: costoro attribuiscono al lavoro autonomo lo stesso reddito, per occupato, che il lavoro dipendente, la qual cosa sovrastima sostanzialmente il reddito da lavoro totale. Se, in Italia, ci si concentra su quella parte del sistema economico per cui i dati sono minimamente affidabili (la grande industria) la crescita della quota di capitale sparisce. Comunque, ripeto, non ho un'idea chiara e, a seconda dei settori, può essere che ci sia anche in Italia una crescita del reddito da capitale.

 

 

I dati usati nello studio BIS soffrono di questo errore e non sono quindi affidabili per quanto riguarda l'Italia: costoro attribuiscono al lavoro autonomo lo stesso reddito, per occupato, che il lavoro dipendente, la qual cosa sovrastima sostanzialmente il reddito da lavoro totale.

 

Anche l'ISTAT, e quindi i dati che hai riportato all'inizio e vedono le quote di reddito da capitale e lavoro piu' o meno stabili, fa la stessa assunzione che una unita' di lavoro autonomo e' retribuita allo stesso modo dell'unita' di lavoro dipendente. Non sta qui, quindi, la differenza tra BIS e ISTAT.

ne sei certo? Non è che l'ISTAT segue il "metodo Prescott", ossia assumere che la share sia la stessa fra autonomi e non? Share di reddito da capitale sul totale, intendo. Da' risultati diversi.

Fatto è che non conosco le metodologie ISTAT, per cui ora sto parlando a caso.

Però se la differenza non è quella ... qual'è?

Se sei sicuro che usano lo stesso metodo, ci pensiamo ...

Sembrerebbe proprio cosi':

 

Coerentemente con l’indicazione del manuale dell’OCSE,
per identificare tale componente si è adottata l’ipotesi che il reddito da lavoro per ora lavorata degli
occupati indipendenti sia lo stesso di quello degli occupati dipendenti3

Qui il link alla nota metodologica:

http://www.istat.it/dati/dataset/20071005_00/nota_metodologica.pdf

Come mai ci sia questa differenza tra BIS e ISTAT non lo so. Non credo che usino lo stesso metodo, sei sicuro che BIS attribuisce algi autonomi la stessa produttivita' dei dipendenti?

 

Ecco quanto dice il paper BIS

National accounts measures of profits meet this test, if both corporations and unincorporated businesses are included, along with public-sector business enterprises. Otherwise, the data would be distorted by the shifts in the share of unincorporated business in the economy, and by firms switching between the public and private sectors when they are privatised or nationalised. The unincorporated business component of profits must also be adjusted to exclude the fraction representing the labour income of business owners and the self-employed. These unincorporated wages can be inferred by assuming a fixed ratio between average wages and the unobserved average labour income of the self-employed. The wage share can then be grossed up in line with the share of self-employment in total employment, and the profit share reduced accordingly. This is the approach adopted in the European Commission’s AMECO (Annual Macroeconomic) database used in this paper and by Meyler (2001), and it is fairly robust to different assumptions about the relative wage.

Quindi calcolano il reddito da lavoro degli autonomi nella medesima maniera. Il testo però suggerisce un altro "sospetto": le imprese pubbliche privatizzate. Notoriamente (i) le imprese statali non fanno profitti, anzi tendono a fare perdite e tante ne hanno fatte negli anni '60 e '70; (ii) dalla seconda metà degli anni '80 molte imprese statali sono state privatizzate e parecchie di esse han cominciato a fare profitti, anche grazie ai graziosi monopoli loro concessi. In paesi, come l'Italia, dove le imprese statali erano una fetta considerevole di GNP (ENI, ENEL, SIP poi TIM/TELECOM, banche ...) questo dovrebbe generare una valanga di "profitti" che prima non c'erano. Questo sospetto viene rafforzato da un'osservazione attenta della figura 1 nel paper BIS: la curva per l'Italia oscilla, ed infatti s'abbassa, sino ad attorno il 1995, quando sale vertiginosamente e nello spazio di 2/3 anni guadagna 6/7 punti percentuali di PIL. Poi si appiattisce di nuovo. Gatta ci cova ...

Il mistero si infittisce. Ho provato a riprodurre le serie dell'ISTAT usando i dati sulle unita' di lavoro dipendenti e indipendenti per ricostruire il reddito da lavoro totale seguendo l'ipotesi che un'unita' di lavoro indipendente e retribuita allo stesso modo dell'unita' dipendente. Risultato: ho sono riuscito a riprodurre (piu' o meno) i numeri della BIS, ma non dell'ISTAT. In particolare, non c'e' modo di eliminare il trend decrescente del reddito da lavoro. A questo punto non capisco proprio come per l'ISTAT questo trend non ci sia. Ho mandato un'email alla contabilita' nazionale all'ISTAT, spero che chiariscano. Comunque un dato e' certo: le retribuzioni da lavoro dipendente sono cresciute meno del PIL negli anni 1980-2007, ad un tasso che e' circa la meta' di quello della crescita del PIL.

 

                               Meditate gente, meditate.

Caro Michele il problema al quale non so dare soluzione è: cosa fare dopo aver meditato.

Che forza politica, rilevante nel paese, posso supportare per cambiare la tendenza da te descritta?

Il PD mi sembra il partito per eccellenza degli statalisti.

Il programma dell'IDV è "dagli al Berlusca" che, per quanto ispiri simpatia, non da molte garanzie sul problema trattato.

La Lega è come Babbo Natale dopo 5 anni non ci credi più.

Il PDL è stato eletto perchè avrebbe finalmente ridotto la pressione fiscale e snellito la burocrazia ma poverini, vuoi per il buco lasciato dalla sinistra, vuoi per l'11 Settembre, vuoi per la crisi, non ci riescono mai.Per fortuna riusciranno a bloccare le intercettazioni telefoniche che preoccupano tanto il popolo italiano.

Poi mi domando : il calo dei tassi BCE non ha ridotto anche gli interessi sul debito pubblico? Questo non avrebbe dovuto consentire manovre più coraggiose ? ***

Nell' immediato la vedo grigia...grigio scuro per l'esattezza.

PS

*** Non sono un economista se la mia deduzione è inesatta scusatemi.

 

Poi mi domando : il calo dei tassi BCE non ha ridotto anche gli interessi sul debito pubblico?

 

No. Gli investitori esigono un premium di interessi per chiapparsi debito italiano, causa rischio-paese.

Grazie della segnalazione Lodovico!

Però l'articolo, mi sembra fare riferimento a scenari attuali e futuri.Tu o qualcun'altro che ci legge, ne sa qualcosa di più su quanto riguarda il "pregresso"?

PS

è completamente OT, mi scuso, ma mi incuriosisce parecchio

L'articolo è davvero interessante e mi riguarda da vicino perchè sto cercando casa, visionando sia quelle in affitto che quelle in vendita. Proprio oggi il ragazzo dell'agenzia immobiliare mi confermava che (parlo di Milano) i canoni di affitto stanno scendendo mentre i prezzi di vendita, al massimo, hanno rallentato la loro corsa. Dato che io sono per comprare, la mia ragazza per andare in affitto ciò crea un sacco di discussioni.

Ciò che però non riesco a capire dell'articolo e della discussione è questo: si sostiene che chi non possiede una casa sia indifferente tra l'affitto e l'acquisto se la rata del mutuo e del canone sono uguali. Da ignorante però mi chiedo come possa essere così: con un mutuo posso fissare una rata  e dopo 35 anni entrare pienamente in possesso di un bene che probabilemente si sarà rivalutato anche solo seguendo l'inflazione. Il canone dell'affitto, invece, seguirà l'inflazione, pertanto crescerà nel tempo e, anche dopo 35 anni, non mi permetterà di entrare in possesso di alcun bene "rivendibile". Ho sempre pensato che per questo motivo l'affitto dovesse comportare un esborso inferiore a quello del mutuo. Cosa mi sto dimenticando?

Ciò che però non riesco a capire dell'articolo e della discussione è questo: si sostiene che chi non possiede una casa sia indifferente tra l'affitto e l'acquisto se la rata del mutuo e del canone sono uguali. Da ignorante però mi chiedo come possa essere così: con un mutuo posso fissare una rata e dopo 35 anni entrare pienamente in possesso di un bene che probabilemente si sarà rivalutato anche solo seguendo l'inflazione. Il canone dell'affitto, invece, seguirà l'inflazione, pertanto crescerà nel tempo e, anche dopo 35 anni, non mi permetterà di entrare in possesso di alcun bene "rivendibile". Ho sempre pensato che per questo motivo l'affitto dovesse comportare un esborso inferiore a quello del mutuo. Cosa mi sto dimenticando?

Nulla. La discussione ha infatti tagliato un po' le cose con l'accetta, da questo punto di vista. Non che le conclusioni raggiunte sarebbero state diverse, devo dire, se si fosse stati ultra-attenti ai dettagli tecnici.

Ora, è vero che l'affitto (almeno teoricamente) corrisponde al rendimento lordo del capitale investito nella casa, lordo perché deve contenere un ammortamento visto che a viverci dentro la casa si rovina. Quindi, il prezzo di mercato di una casa, in un mercato "perfetto o quasi" è uguale alla somma del valore scontato di tutti gli affitti che si percepiscono (netti dei costi di manutenzione).

In principio l'affitto dovrebbe essere quindi uguale al tasso d'interesse (di nuovo, lordo dei costi di manutenzione) moltiplicato il valore del mutuo, se quest'ultimo corrisponde al valore della casa. Ma i due valori si discostano uno dall'altro per varie ragioni:

- per avere un mutuo occorre pagare prima una certa percentuale, quindi il capitale totale che si riceve a prestito è minore. Questo riduce l'ammontare d'interessi inclusi nella rata del mutuo.

- i tassi d'interesse possono essere fissi o variabili. Il primo contiene un elemente assicurativo che l'affitto non contiene (per le ragioni da te menzionate) quindi è più alto. Se l'affitto si aggiusta annualmente, dovrebbe corrispondere al tasso d'interesse su un ARM di un anno.

- i costi di manutenzione nel caso dell'affitto sono a carico dell'affittuario, quindi entrano nell'affitto. Nel caso del mutuo sono a carico dell'acquirente, quindi NON entrano nella rata del mutuo.

- il trattamento fiscale dei due metodi di pagamento è differente. In teoria questo dovrebbe essere "arbitraged out", ma poiche differenti persone hanno differenti imposte marginali sul reddito, questo non succede.

- in genere i due mercati sono segmentati per la semplice ragione che è impossibile far pagare i danni ad un inquilino che ti distrugge la casa lussuosa. In paesi dove l'intervento legislativo e sindacale nel mercato degli affitti è continuo, come in Italia, la segmentazione aumenta. In altre parole: certe case non sono mai offerte in affitto, altre sono offerte solo in affitto.

- infine, come nel caso vostro, molto dipende da quello che uno si aspetta dai capital gains. Tu, chiaramente, ti aspetti che i prezzi di vendita delle case diminuiscano mentre la tua ragazza pensa di no! La vedo complicata.

Non rovinatevi il fegato, uscite a cena, comprate una bottiglia di sassicaia e ... scordatevi dell'acquisto casa per una sera ... beh, domani, visto che lì in Italia oramai è mezzanotte passata!

Ciò che però non riesco a capire dell'articolo e della discussione è questo: si sostiene che chi non possiede una casa sia indifferente tra l'affitto e l'acquisto se la rata del mutuo e del canone sono uguali. Da ignorante però mi chiedo come possa essere così: con un mutuo posso fissare una rata  e dopo 35 anni entrare pienamente in possesso di un bene che probabilemente si sarà rivalutato anche solo seguendo l'inflazione. Il canone dell'affitto, invece, seguirà l'inflazione, pertanto crescerà nel tempo e, anche dopo 35 anni, non mi permetterà di entrare in possesso di alcun bene "rivendibile". Ho sempre pensato che per questo motivo l'affitto dovesse comportare un esborso inferiore a quello del mutuo. Cosa mi sto dimenticando?

Intanto, la rata del mutuo e' generalmente piu' alta dell'affitto mensile. Di questo devi tener conto se vuoi effettuare un confronto di convenienza (che e' piuttosto complicato da fare anche perche' incentivi fiscali e tassazione degli affitti complicano le cose, rendendo l'acquisto per affittare a terzi meno conveniente dell'acquisto per proprio uso).

In secondo luogo, i prezzi non sempre salgono con l'inflazione, almeno se per quest'ultima s'intende l'indice dei prezzi al consumo senza includere le variazioni di prezzo di vari assets (immobili, azioni, metalli preziosi etc.).

E infine, che il mattone salga sempre e' una pericolosa illusione: in Italia sinora questo si e' verificato in misura maggiore che all'estero, ma non credo che durera' molto. Il costo equivalente all'affitto per chi decide di comprare e' a volte chiamato Owner Equivalent Rent, e quando questo sale per molto tempo meno del costo degli immobili, facendo apparire l'acquisto molto vantaggioso sul lungo termine, e' segno che si sta sviluppando una bolla: questo negli Stati Uniti e' successo in anni recenti fino al 2006... Il fatto che in Italia la bolla ancora non sia scoppiata significa che se compri adesso rischi di farlo vicino al picco.

Pietro, la mia "analisi" e' ultrasemplificata (come ho sottolineato) e ci sono naturalmente molti altri elementi da considerare, come quelli descritti da Michele e Enzo nei loro commenti.

Quindi il tuo dubbio e' assolutamente legittimo e tutt'altro che ignorante!

L'argomento del diventare proprietario del bene pero' puo' essere inganevvole. Chi acquista e' comunque mortale, per cui alla fine (la fine-fine) molla il possesso e smette di pagare esattamente come chi ha affittato per una vita intera. Certo, dipende dai prezzi relativamente a quanto si vive (se sono fortunato posso sempre vendere la nuda proprieta' a 65 anni e farmi la pensione), dal desiderio di lasciare qualcosa ai figli piuttosto che ai proprietari dai quali ho affittato per una vita intera, e inoltre non c'e' dubbio che molti mettano nel conto elementi non ben quantificabili (ma importanti) come "il piacere di essere padroni in casa propria".

In ogni caso, se (dopo il weekend :-)) prendi carta e penna e calcoli il valore attuale dei flussi di pagamento acquistando con un mutuo o affittando sotto vari possibili scenari puoi avere un'idea della convenienza dell'una o dell'altra opzione. Facile da dirsi, assai difficile da farsi (l'incertezza su 30 anni e' tale da rendere la scelta comunque in buona parte una scommessa) ma sempre meglio che lanciare una moneta...

E comunque fai decidere la tua ragazza che le donne ci prendono meglio :-D

Intanto vi ringrazio a tutti e 3 della risposta, anche se il vino scelto per ieri sera era un Muller Thurgau e non un Sassicaia e stasera c'è il derby e, quindi, essendo io e la mia ragazza abbonati da anni all'Inter è difficile che le norme per la sicurezza negli stadi ci consentano di portare una bottiglia di vino allo stadio..

In ogni caso utilizzerò le vostre risposte per costruire il modellino che avevo in mente, magari vi tengo aggiornati su chi ha vinto (ovviamente vincerà lei...)

Un ultimo consiglio: sul trend dei prezzi, non ti fidare di quello che dicono gli agenti immobiliari, che hanno un interesse diretto a farti comprare (a chi pensa di vendere probabilmente dicono che i prezzi sono sul punto di precipitare...). In molti paesi ci sono indici affidabili dei prezzi delle transazioni, compilati sulla base dei records tenuti dai rispettivi governi e pubblicamente consultabili, e database delle valutazioni effettuate dalle banche. In Italia a quanto mi risulta l'unico registro pubblicamente consultabile e' il catasto, aggiornato con ritardi di dimensioni geologiche, e per giunta le dichiarazioni sono spesso inferiori alla realta' per evadere parzialmente l'imposta di registro...

Le valutazioni immobiliari "pubbliche" le trovi sul sito dell'"osservatorio immobiliare" gestito dal ministero delle finanze - agenzia del territorio (qui il link) e sono abbastanza affidabli.

Quanto al catasto, devi tenere presente che la sua è una funzione essenzialmente fiscale e quindi  non serve tanto a monitorare i valori immobiliari, quanto a determinare gli importi sui quali calcolare le tasse (ICI, IRPEF, REGISTRO ecc.) e a conoscere la consistenza delle singole proprietà.

Per ragioni storiche, connesse alla volontà di mantenere bassa la tassazione sugli immobili, le rendite catastali, nella maggior parte dei casi,  sono - da sempre - notevolmente più basse dei valori di mercato.

Ci sarebbe anche questo database dell'Agenzia del Territorio, magari può essere di aiuto: QUI.

 

EDIT: Sabino mi ha preceduto mentre postavo il commento. :)

Stando a questi dati la redditivita` degli affitti in Italia e` molto bassa. Sospetto che cio` rifletta semplicemente la sopravvalutazione del valore degli immobili rispetto al reddito medio di chi cerca immobili in affitto. Per intenderci, chi prende in affitto una casa lo fa per usarla, chi la compra fa in parte o soltanto un investimento. Si tratta di due mercati diversi, rivolti a fasce solo parzialmente sovrapposte di persone. Ovviamente, mi aspetto che le persone piu` svantaggiate ai fini di ottenere un mutuo tendano a cercare casa a scopo abitativo piuttosto che di investimento.

Altra osservazione: mi stupisco che nessuno abbia ancora considerato il valore aggiunto rappresentato dalla maggior flessibilita` dell'affitto rispetto all'acquisto: se io lavoro oggi a Torino nord e tra un anno a Torino Sud posso ben decidere che per me e` un plus il fatto di trasferirmi in modo da non dover perdere due o tre ore al giorno in tangenziale. Ancor piu` se da Torino mi trasferisco a Milano. Ed e` certamente piu` semplice e meno time consuming se sono in affitto. Ma a parte il mio vantaggio personale, questo e` evidentemente un vantaggio per la societa` in generale, in quanto riduce il mio contributo ai problemi di mobilita`cittadina, all'inquinamento ed al deficit commerciale verso i paesi produttori di petrolio.

 

Emergenza Affitti?

lugg 16/2/2009 - 13:52

Sono interessato personalmente alla cosa e sono arrivato alle stesse conclusioni di Pietro: conviene comprare. Ovviamente, queste considerazioni sono strettamente legate al mio caso personale e al mercato di riferimento (Roma citta'), non ho pretese di generalita'. Ho notato comunque che molte delle considerazioni che ho fatto sono rientrate nell'articolo o nei commenti. Quindi le riporto qui, piu' che altro per capire se mi e' sfuggito qualcosa - quindi eventuali commenti sono benvenuti:

1. l'affitto spesso e' paragonabile alla rata del mutuo: e' diffuso il costume di pagare la rata con l'affitto. 

2. l'affitto, spesso e volentieri, e' a nero in tutto o in parte.

3. al termine del mutuo il bene resta a me.

4. la manutenzione di una casa di proprieta' e' (almeno in parte) basata sulla scelta personale e non su considerazioni esterne (mercato, affittuari).

5. ho piu' possibilita' di adattare una casa di proprieta' ad esigenze (non radicalmente) diverse. 

6. la proprieta' mi permette di utilizzare il bene in varie forme: viverci, affittarlo, vendere la nuda proprieta' o l'immobile.

7. le oscillazioni del valore sono lunghe e cicliche, quindi e' un investimento che in media mantiene il suo valore. Questo ovviamente per immobili che si vuole tenere occupati per lungo tempo

8. per gli appartamenti, c'e' la possibilita' di intervenire nelle decisioni del condominio secondo i propri interessi.

di contro l'affitto ha il vantaggio di adattarsi piu' facilmente ad esigenze radicalmente diverse (senza i cicli vendo/cerco/compro). Pero' questi vantaggi ci sono se c'e' una offerta di affitti tale da soddisfare la domanda. 

esempio: se affitto casa vicino al lavoro e poi mi nascono 3 figli, potrei dover andare piu' lontano perche' non ci sono in affitto li' vicino case piu' grandi al prezzo che posso pagare.

Sto pensando male? Mi sono perso qualcosa?

 

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