È giunta l'ora di allentare i vincoli edilizi nelle grandi città italiane?

30 settembre 2011 Diego d'Andria

I vincoli edilizi nelle grandi città italiane sono oggetto di permanente contesa politica: c'è chi li vuole abolire del tutto, e chi si erge a difesa del patrimonio urbanistico. Esiste un modo per misurare l'impatto di tali restrizioni, ed è attraverso il confronto tra i prezzi di compravendita degli immobili e il costo di costruzione di nuove abitazioni. Risulta che le restrizioni imposte alla nuova edilizia residenziale sono notevoli, anche tenendo conto della volontà di salvaguardare edifici storici e paesaggi. Non sarebbe allora il caso di allentare la stretta e permettere un rinnovamento delle periferie urbane?

1. Introduzione

Negli ultimi dieci anni le famiglie italiane hanno affrontato un incremento delle spese per l'abitazione. Secondo dati ISTAT (“Consumi delle famiglie 2010”), la spesa mensile di una famiglia media italiana viene assorbita, per una quota pari al 28,4% dell'intera spesa mensile nel 2010, dal canone di locazione dell'abitazione, oppure dalla rata di mutuo se la famiglia in questione abita in un appartamento di sua proprietà.
Il seguente grafico considera l'andamento dei prezzi residenziali per nuovi appartamenti nelle città più grandi (quelle con almeno 250.000 abitanti), ponendolo a confronto con l'andamento del costo medio di costruzione. Appare evidente l'ascesa dei prezzi, ed anche che tale ascesa ha superato il tasso d'inflazione calcolato sui soli costi di costruzione.

 

Figura 1: andamento dei prezzi per immobili residenziali nelle città con  popolazione >250.000 (linea arancione), e andamento del costo medio di costruzione (linea blu), rispetto ad un anno base (2004=100).

Andamento die prezzi e dei costi di costruzione

Fonte: elaborazioni basate su dati: Ordine degli Ingegneri, Agenzia del Territorio, ISTAT.

La teoria economica fornisce diverse spiegazioni per questo dato. La domanda di nuove case è stata crescente fino al 2007, come riportato anche dall'Agenzia del Territorio che segnala “un decennio di decisa crescita iniziato nel 1997 e conclusosi nel 2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo storico di 869.308 NTN [nota: NTN indica il numero di transazioni registrate] con un incremento del 80% circa rispetto al ’96”. Solo con l'avvento della recente crisi globale nel 2007-2010 la domanda residenziale ha subito un decremento.

Sul fronte della domanda di servizi immobiliari, bisogna considerare da un lato l'andamento demografico che è stato crescente a partire dal 2002, quando vi erano circa 57 milioni di residenti in Italia, mentre oggi misuriamo circa 60,6 milioni di abitanti (secondo dati pubblicati dal Fondo Monetario Internazionale). Un secondo effetto che può aver favorito un incremento della domanda di nuove abitazioni è la persistenza di bassi tassi d'interesse reali, i quali possono aver incentivato l'accensione di mutui per l'acquisto. Il grafico in Figura 2 mostra l'andamento dei tassi d'interesse nominali e reali in Italia, ed evidenzia un livello di tali tassi piuttosto contenuto specialmente a partire dal 2001.

Figura 2: Tasso d'interesse per clientela “prime” in Italia, nominale (linea rosa)  e corretto per l'inflazione (linea verde).

Tasso d'interesse nominale e reale

Fonte: World Bank, World Development Indicators.

Nonostante l'aumento della domanda, sul lato dell'offerta di nuove abitazioni non osserviamo un'analoga crescita, e ciò è particolarmente evidente nelle città più grandi, dove il numero di permessi per l'edificazione di nuove abitazioni concessi annualmente è quasi costante nel tempo. La seguente Tabella 1 mostra come a fronte della menzionata domanda in crescita, la dimensione media delle superfici edificabili concesse nelle grandi città si è ridotta nel tempo in misura significativa.

Tabella 1: superficie media, in metri-quadri, concessa in un anno per edilizia residenziale. I valori indicati sono medie per fabbricato e per appartamento concesso.

Superfici concesse

Fonte: ISTAT, “Statistiche sui permessi di costruzione”, vari anni.

Il grafico in Figura 3 completa l'informazione sul lato dell'offerta, mostrando che mentre l'andamento di nuove costruzioni residenziali in Italia è stato effettivamente crescente nel periodo considerato, nelle grandi città è rimasto pressoché costante.

Figura 3: numero di permessi di costruzione residenziali per anno, in Italia (linea blu) e nelle città con più di 500.000 residenti (linea arancione)

Andamento del numero di permessi di costruzione per nuovi edifici

Fonte: ISTAT, “Statistiche sui permessi di costruzione”, vari anni.

Tirando le somme: a fronte di una domanda crescente e di un'offerta quasi stazionaria per tutto il periodo 2000-2010, ci si attende un innalzamento dei prezzi di vendita. Ed infatti, secondo dati dell'Osservatorio Immobiliare Italiano per l'anno 2011, mentre il prezzo medio di una nuova unità immobiliare residenziale in Italia è di €/mq 1.578, nelle municipalità con meno di 250.000 abitanti tale prezzo medio è di soli €/mq 1.187, mentre nelle grandi città (popolazione >250.000) sale ad una media di €/mq 2.821, cioè più del doppio. Non solo i prezzi nelle città grandi sono più elevati, ma sono anche cresciuti di più: tra il 2004 e il 2010 il prezzo medio è aumentato del 27,7% in tutta Italia, e del 30,4% nelle grandi città. Se consideriamo che nelle sole sei città italiane più grandi vive circa il 30% della popolazione italiana, si evince che questo mismatch tra domanda e offerta può essere causa di rilevanti trasferimenti di risorse dalle famiglie a coloro che riescono a realizzare nuovi fabbricati.

2. Costi di costruzione e prezzi nelle sei maggiori città

Per esaminare quantitativamente la questione, ho analizzato i prezzi di vendita e i costi di costruzione nelle sei maggiori città: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.
Il primo punto da sottolineare subito, è che le imprese di costruzione appaiono operare in modo concorrenziale. Infatti, non solo il numero di imprese nel settore è molto elevato (secondo dati ISTAT: 623.382 imprese e 1.903.007 di addetti, con una marcata prevalenza di microimprese sotto le 10 unità di personale), ma i profitti di queste imprese sono molto contenuti, mediamente secondo studi di Banca d'Italia (De Socio, 2010)  esprimono un R.o.E. di appena 3,6%, contro il 5,6% che è la media nazionale, il 5,7% del settore manifatturiero, ed il 4,4% delle piccole imprese di ogni settore. Da ciò discende che, se il mercato residenziale fosse concorrenziale come quello di costruzione, dovremmo osservare un prezzo medio molto vicino al costo marginale di costruzione. Ovvero, esprimendo ciò attraverso il rapporto tra prezzo finale e costo marginale, dovremmo avere un valore molto vicino ad 1. Non è così: nelle sei grandi città il costo di costruzione al metro-quadro, stimato dall'Ordine degli Ingegneri ed Architetti di Milano per una palazzina di 10 piani con caratteristiche di buona qualità e completa di tutti gli impianti, è mediamente attorno ai 1.300 €/mq (con oscillazioni locali di +/- 5%, delle quali ho tenuto conto nei calcoli ma che non riporto qui per brevità), a fronte di prezzi medi di compravendita (secondo dati FIAIP) che oscillano tra un minimo di circa 1.900  €/mq per i quartieri di Palermo dove non è significativa la presenza di edifici storici, sino agli oltre 13.000 €/mq rilevati nel centro di Roma.

Le differenze rilevate tra prezzi e costi di costruzione possono essere attribuite prevalentemente alle regole edilizie vigenti, che limitano fortemente l'edificabilità e la sostituzione di fabbricati più vecchi e bassi, con fabbricati moderni e alti anche 8-10 piani (la dimensione media di un fabbricato residenziale nei capoluoghi di provincia è di appena 8 appartamenti, per 2-3 piani di altezza).

È pur vero che tale distanza tra prezzi finali e costi di realizzazione può essere dovuta ad altri tre fattori. Il primo è la possibile scarsità dei terreni dove sia possibile tecnicamente edificare (parliamo di vincoli tecnici, non concessori). Il secondo è il valore della “opzione” dato dall'attendere ed edificare in futuro (rimando al lavoro accademico di Guthrie, 2009, per i dettagli). Infine, l'effetto delle imposte indirette, che in Italia ammontano solitamente ad un 10% di IVA dovuta sugli acquisti di nuove abitazioni. Secondo mie stime basate sull'osservazione dei valori di compravendita dei terreni agricoli limitrofi le città, pubblicati dall'Osservatorio Immobiliare, e sulla scorta delle simulazioni di Guthrie (2009), la somma di tali effetti comporta in equilibrio un rapporto tra prezzo teorico in mercato concorrenziale, e costo marginale di costruzione, mai superiore ad 1,35. Nelle sei città considerate, invece, tale valore non scende mai al di sotto di 1,50. Ciò segnala la presenza di rendite.

3. La tutela del patrimonio storico-artistico-paesaggistico

A questo punto, la prescrizione di policy è banalmente evidente: ridurre i vincoli edilizi nelle grandi città, così da far costruire nuovi fabbricati, sostituire quelli esistenti, o farli elevare di 1-2 piani, in modo da aumentare l'offerta di appartamenti e ridurre i prezzi. Vincono le famiglie, e perdono gli speculatori edilizi che riescono a farsi concedere l'edificabilità, grazie ad attività di lobbying o tangenti ai politici di turno.

L'opposizione più stringente a questa proposta è che le regole esistenti servono a tutelare il nostro patrimonio edilizio, che in Italia comprende palazzi storici vecchi di secoli, aree archeologiche e zone di valore paesaggistico e turistico. Per escludere le zone urbane che presentano questi patrimoni da preservare, ho ricalcolato i prezzi di compravendita per appartamenti come pubblicati da FIAIP, suddividendoli per aree “centrali” dove sono presenti edifici storici o patrimoni paesaggistici, ed aree di nuova costruzione dove questa problematica di tutela è inesistente o poco sentita. Per la sola città di Roma le aree sono tre, in modo da riflettere il fatto che la cintura di quartieri limitrofi al centro urbano vero e proprio è comunque dotata di numerosi edifici e zone pregevoli da preservare.
La Tabella 2 mostra inequivocabilmente che anche epurando le statistiche dai prezzi delle zone da preservare urbanisticamente, il rapporto prezzo/costo marginale oscilla tra un 1,5 circa guardando ai prezzi minimi in Palermo, sino ad oltre 2 nelle tre città maggiori.

Tabella 2: prezzi medi di compravendita per appartamenti nelle sei città italiane più popolose, classificati in “Centro storico”, “Nuove costruzioni” e per la sola città di Roma “Periferie estreme”. I valori sono €/mq.

Prezzi minimi e massimi per nuovi appartamenti, al mq

Fonte: elaborazioni su dati FIAIP (2011)

 

4. Conclusioni

Il nostro paese soffre di numerose disfunzioni. Una di queste appare risiedere nell'apparato delle concessioni e dei controlli sui permessi di costruzione, oggetto ripetuto di condoni, eco-mostri da abbattere, annunci in pompa magna di interventi legislativi, ed una generale mancanza di trasparenza già nell'interpretazione delle leggi vigenti. Ho mostrato come una deregulation nelle grandi città porterebbe benefici attesi rilevanti, alleggerendo le spese delle famiglie per i servizi residenziali. Ho anche dimostrato che i timori per una aggressione al patrimonio storico-culturale, pur condivisibili nelle finalità, non sono motivati se la deregulation riguarderà solo le periferie, gli edifici moderni e le aree più degradate che più di altre beneficerebbero di una riqualificazione urbanistica. Negli altri paesi d'Europa, costruire è molto più semplice dal punto di vista burocratico. Con un po' di buona volontà, possiamo arrivarci anche noi.

Bibliografia

Agenzia del Territorio (2001-2011), Rapporto immobiliare, pubblicazione online.

Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano (2001), Prezzi Tipologie Edilizie, DEI Tipografia del Genio Civile, Roma.

De Socio, A. (2010), “La situazione economico-finanziaria delle imprese italiane nel confronto internazionale”, Questioni di Economia e Finanza (Occasional Papers), N. 66, Banca d'Italia.

FIAIP Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (2011), Osservatorio immobiliare nazionale  – settore urbano 2010,  pubblicazione online.

Guthrie, G. (2009), “House prices, development costs, and the value of waiting”, Journal of Urban Economics, Vol. 68, Issue 1, pp. 56-71.

ISTAT (2011), “Struttura e dimensione delle imprese”, pubblicazione online.

ISTAT (vari anni), “Statistiche sui permessi di costruzione”, pubblicazione online.

93 commenti (espandi tutti)

Diego, una domanda che deriva dalla mia ignoranza sulla regolamentazione del settore. A quale livello va presa la decisione di policy di cui parli? Sono semplicemente i comuni che dovrebbero rivedere i propri piani regolatori o ci sono interventi legislativi a livello nazionale (o regionale) che sono necessari?

La parte del leone la fanno certamente i Comuni. Sono questi infatti che definiscono il piano regolatore (P.R.G.), con l'avallo di Regione e Provincia, il quale determina come ciascuna area urbana è destinata a svilupparsi. Sono poi sempre i Comuni ad accogliere le richieste e a deliberare sui piani di lottizzazione. Regioni e Province esprimono pareri in base alle leggi regionali (e così anche le soprintendenze se esistono vincoli paesaggistici-storici-architettonici di qualche genere), e dopo la palla passa nuovamente ai Comuni che devono deliberare una seconda volta.

Certo, è da dire che la normativa nazionale in tema di concessioni edilizie pone anch'essa diversi ostacoli: è frammentaria, presenta ampi margini di interpretazione, e dispone che le soprintendenze abbiano un sostanziale potere di veto particolarmente nei casi in cui ci si scontri con generici vincoli di tutela paesaggistica o naturistica. Ma ripeto, tutto questo viene poi deciso dagli uffici tecnici dei Comuni, quindi il vero nodo da sciogliere è là.

Sì, Comuni "uber alles", e Provincia (paesaggistico), Autorità di bacino (PAI), Genio civile (cemento armato e sismica), ASP (abitabilità), ANAS ed altri (fasce rispetto stradali), ENAV (aeroporti), etc. etc.

Aggiungo che le nuove normative delle Regioni (da "poco" competenti in materia) hanno innalzato vertiginosamente la complessità della pianificazione, "spiazzando" i Comuni sia dal punto di vista della difficoltà di redazione del piano di livello comunale, sia prevedendo piano di livello provinciale e regionale, che dovrebbero reggersi in un sistema gerarchico.

Le conseguenze sono immaginabili.

Neppure il piano casa è riuscito a scalfire questo mostro giuridico, creato dal nuovo riparto legislativo e dalla volontà politica locale di non incidere in un settore che pesta i piedi a ricchi elettori.

Quel che credo è che a nessuno importi nulla della pianificazione e delle regole edilizie; o meglio, a nessuno importa di governare il territorio.

Tutta l'attenzione è incentrata sulla creazione di regolamentazioni vincolistiche e burocratiche (ed in questo concordo con l'autore dell'ottimo studio) che servono unicamente a dotare di poteri discrezionali sia gli organi politici (Consigli comunali in primis) che quelli burocratici (uffici urbanistica in primis, ma anche Soprintendenze, etc.).

Visto che mi trovo vado un po' fuori discorso e vi racconto cosa può fare "legalmente" un Comune (anzi poteva, sino a quando le indennità di esproprio, grazie alla CEDU, sono sensibilmente cresciute, passando da ruberia ad indenizzo)

Ecco il racconto:

Voi risparmiate una vita e, con i soldi accumulati, comprate (a caro prezzo) un lotto edificabile in città.

Bene, immaginiamo che il Comune voglia costruire un'opera pubblica, diciamo un palazzetto dello sport (anche se in città ve ne sono già 10) e necessita dell'area.

Cercherà un'area che costa poco, perché i soldi li vuole mettere nell'appalto.

Se non vi sono aree inedificabili (che vengono indennizzate a prezzi miserrimi, almeno fino all'anno scorso), allora il Comune adotta una variante al piano regolatore e tramuta il vosto lotto di terreno edificabile in verde pubblico o zona agricola (è uguale), senza spendere neppure una parola per motivare (la giurisprudenza amministrativa lo consente).

Così voi vi ritrovate un lotto inservibile (non si può costruire in zona agricola o verde pubblico) e non sarete neppure indennizzati (perché è vincolo "conformativo" e non "espropriativo", non mi dilungo nei termini tecnici).

Ma non finisce qui.

Il prossimo passo del Comune è l'approvazione del progetto di opera pubblica proprio sul vostro lotto; ma come - direte - l'hai voluto fare verde pubblico e ora ci costruisci sopra un palazzetto dello sport? Sì, anche questo è perfettamente legittimo.

E siccome il lotto è agricolo o verde pubblico, l'indennità sarà prossima al valore catastale, vale a dire niente (ora la situazione è leggermente migliorata, grazie alle migliaia di ricorsi che gli espropriati hanno presentato alla CEDU).

E così, un anno fa avevate investito tutti i vostri risparmi in un lotto edificabile e vi ritrovate, un anno dopo, con una misera indennità e senza suolo.

E tutto questo è legale e legittimo!

Forse c'è qualcosa che non va nella Costituzione?

Forse c'è qualcosa che non va nella Costituzione?

Mah, c'è qualcosa che non va un po' dappertutto, cominiciando dalla Costituzione.

Se queste cose sono possibili, non esiste uno stato di diritto.

E posso capire perché ben difficilmente uno investa dall'estero.

Possibili, possibili.

Ed il bello che sono conformi al "diritto" (ma forse non alla "giustizia").

E' che in Italia, per ragioni che io purtroppo credo di avere compreso, le classi dirigenziali (intendendo in special modo quella politica, quella burocratica e quella giudiziaria) sono strenui difensori (e produttori) del diritto (norme su norme) e della libertà di interpretarlo (ciascun Giudice può liberamente dare un'interpretazione nettamente diversa da quella di un suo collega).

Già che ci sono vi racconto quest'altra bella storiella (vera).

Un avvocato aveva dei clienti nella stessa identica situazione (stessa lesione dei diritti, stessa domanda, tutto assolutamente uguale). Prepara le cause e le presenta per l'iscrizione a ruolo.

Si aspettava che fossero assegnate allo stesso Giudice, e invece furono "sparpagliate" tra i Giudici della Sezione.

Vabbe', si può fare.

Le cause proseguono ognuna con i suoi tempi, qualcuna finisce prima altre dopo.

E vabbe', si può fare (ora, con la legge Pinto, un po' meno, ed ancora una volta per le centinaia di migliaia di ricorsi che gli italiani hanno fatto alla CEDU).

Finiscono.

Bene, sapete come sono finite?

Un Giudice le ha accolte, uno le ha respinte nel merito,  uno le ha dichiarate inammissibili.

E si può fare!

E' conforme al diritto.

Ma mi chiedo io: è conforme alla Giustizia?

O la giustizia è proprio l'equità di trattamento (tra le persone e nel tempo)?

O la giustizia dovrebbe servire proprio a sapere, PRECISAMENTE, cosa ci accadrà se prendiamo quella decisione o teniamo quel comportamento, in modo da poter programmare le nostre scelte (per gli imprenditori questo è vitale).

Aggiungo che di recente c'è stato un timido miglioramento, rafforzando la funzione della Cassazione come Giudice del precedente (abbastanza) vincolante.

Ma la Cassazione può cambiare idea da un momento all'altro (succede continuamente, su questioni anche rilevanti, ed in molti casi per tale motivo si perdono cause che altri, in identica situazione, solo pochi giorni prima hanno vinto tranquillamente).

E potrei continuare con tanti simpatici aneddoti ...

E' conforme al diritto.
Ma mi chiedo io: è conforme alla Giustizia?

Appunto, un diritto contraddittorio, incomprensibile e ingiusto, non è possibile in uno "stato di diritto".

Cioè non configura uno stato di diritto.

Quelle norme sono conformi alla legge ma sono aliene ad uno stato di diritto.

Appunto, un diritto contraddittorio, incomprensibile e ingiusto, non è possibile in uno "stato di diritto".

Cioè non configura uno stato di diritto.

Quelle norme sono conformi alla legge ma sono aliene ad uno stato di diritto.

Eheh, colpa mia che non son così intelligente da sapermi esprimere in maniera chiara e semplice (dono di pochi, che io invidio moltissimo).

Intendevo dire che il diritto, in sé, può avere tanti contenuti (anche in regimi dittatoriali esiste il diritto, ad esempio).

E se uno Stato è retto su un sistema giuridico in cui è diritto dei Giudici giudicare due casi identici in maniera diversa, è difficile dire che quello Stato non è uno "stato di diritto".

Penso però che si possa dire che è uno Stato ingiusto.

 

 

 

Caro Holden, 

purtroppo è normale che due giudici emettano sentenze diverse in casi "identici":

- due casi possono essere presentati e difesi in maniera diversa;

- ogni essere umano (quindi anche i giudici) ha un suo proprio approccio alla realtà esterna;

- spesso entrano in gioco anche fattori irrazionali, per es., la simpatia o l'antipatia;

- a volte anche i giudici sbagliano (ci vuole del coraggio a dirlo in pubblico, ma è vero).

Poi c'è il sistema delle impugnazioni, che a volte hanno esito diverso perché finiscono pur sempre davanti ad altri giudici, che non sempre si accorgono della presenza di casi comuni, specialmente se gli avvocati non li segnalano.

Poi, come ha giustamente rilevato, la Cassazione (ma anche i giudici inferiori) cambia opinione ... con tutto ciò, siamo ancora nell'ambito dello stato di diritto (Rechtstaat o Rule of Law, secondo le preferenze). In Italia si aggiungono le pregiudiziali ideologiche, per cui alcuni magistrati ritengono di essere vocati non a risolvere questioni concrete, ma a raddrizzare tutti i torti del mondo per instaurare il regno della giustizia o dell'uguaglianza, e la frittata è fatta. 

Gentile sig. Pontiroli, sì, in Italia è normale (ed è anche pienamente legittimo).

Ma in altri paesi (quelli di common law) no.

Il precedente fa stato.

Il che vuol dire che se un Giudice sbaglia (o, e qui maligno, vuol fare un favore all'amico), allora quell'errore sarà applicato a tutti gli altri cittadini nelle stesse condizioni.

Questa, secondo me, è giustizia: tutti i cittadini (noi) nelle stesse condizioni devono essere giudicati alla stessa maniera (anche se è la maniera "sbagliata").

Agli imprenditori questo serve per programmare le attività (sanno con precisione come saranno giudicati se terranno determinati comportamenti e si regoleranno di conseguenza).

Ai "civili" servirà per dare un senso di giustizia ed eliminare ogni sospetto su una applicazione della legge che dipende da "simpatia/antipatia" o altri fattori (anche peggiori).

Quel che mi chiedo è, insomma: a che serve il diritto se poi è applicato in maniera diversa in casi uguali.

Ed ancora: è "vero" diritto quello che viene applicato in maniera diversa in casi uguali?

Gentile signor Holden,

temo che abbia una visione un po' approssimata del common law. Il principio stare decisis (sì, anche i common lawyers sanno un po' di latino) incontra qualche limite:

- innanzi tutto c'è una gerarchia delle corti, per cui i precedenti di quelle superiori vincolano quelle inferiori (ma non vice versa);

- ogni giudice può discostarsi dai precedenti vincolanti attraverso il distinguishing, vale a dire ricostruendo i fatti sottopostigli in maniera diversa da quelli considerati nel precedente, ciò che è perfettamente legittimo perché i giudici di common law non applicano norme generali ed astratte, ma affrontano i casi concreti decidendoli secondo il loro merito (anche se fanno uso di principi e standards di valutazione);

- poi, in molte materie, c'é la legge scritta (statute law), che può modificare e, in effetti, modifica i precedenti giurisprudenziali (case law).   

La Sua idea del common law implicherebbe un sistema statico, intrinsecamente conservatore, che non corrisponde alla realtà degli ordinamenti nordamericano e inglese.

Com'è ovvio, non è il caso di aprire un dibattito sulle differenze e somiglianze tra common law e civil law, che occuperebbe troppo spazio e sposterebbe l'attenzione dal tema centrale dell'articolo.

La Sua idea del common law implicherebbe un sistema statico, intrinsecamente conservatore, che non corrisponde alla realtà degli ordinamenti nordamericano e inglese.

Com'è ovvio, non è il caso di aprire un dibattito sulle differenze e somiglianze tra common law e civil law, che occuperebbe troppo spazio e sposterebbe l'attenzione dal tema centrale dell'articolo.

Gentile sig. Pontaroli, sì, ha ragione, ho semplificato e approssimato.

E non avrei voluto devastare il tema centrale dell'articolo (anche in questo ha ragione, e chiedo scusa all'autore) disquisendo sui caratteri dei due sistemi giuridici.

Il punto che avrei voluto mettere in risalto (ma evidentemente non ci sono riuscito) è che un sistema come quello di common law (che ovviamente deve contenere, come contiene, i meccanismi per adattarsi alla mutevolezza della realtà) è maggiormente rispettoso del concetto di "giustizia" per come lo intendo io (casi uguali -> decisioni uguali). Basti pensare proprio al distinguishing, che impegna a fondo il Giudice che vuol decidere in maniera diversa un caso analogo ad un precedente (cosa che può fare, appunto, solo se riesce ad attestare che in realtà i casi NON sono identici).

Nel nostro ordinamento non è così, e questa situazione crea incertezza nella decisione giurisdizionale.

Incertezza che penalizza gli operatori economici e frustra i comuni cittadini, minandone la fiducia nelle istituzioni.

La ringrazio per la gradita conversazione.

 

Neppure il piano casa è riuscito a scalfire questo mostro giuridico, creato dal nuovo riparto legislativo e dalla volontà politica locale di non incidere in un settore che pesta i piedi a ricchi elettori.

mah... dubito che il piano casa avesse come obiettivo quello di scalfire questo presunto mostro.

anzi, dal decreto alla pubblicazione (1 anno) le regioni si sono fatte tutte il loro piano casa rendendo nullo (ma già lo era visto che si trattava della solita promessa demagogica) quello nazionale.

e poi quell'esempio mi pare un tantino forzato

 

 

mah... dubito che il piano casa avesse come obiettivo quello di scalfire questo presunto mostro.

anzi, dal decreto alla pubblicazione (1 anno) le regioni si sono fatte tutte il loro piano casa rendendo nullo (ma già lo era visto che si trattava della solita promessa demagogica) quello nazionale.

e poi quell'esempio mi pare un tantino forzato

Concordo appieno. Il riparto di competenza legislativa ha paralizzato il piano casa, perché ogni Regione ha fatto da sé.

E concordo anche che il piano casa fosse mal scritto (non concordo, invece, che il suo scopo, seppur sbandierato al di là della sua "sostanza", non fosse quello di liberare facoltà edificatorie).

L'esempio è forzato, ma solo sui tempi. Per il resto è drammaticamente vero.

E grazie per la sua ottima testimonianza nel post più sotto, che rende perfettamente l'idea di come, al di là delle norme, occorre anche la volontà politica (e quella burocratica) per consentire che l'attività edilizia si svolga in condizioni (non dico di favore ma quantomeno) normali.

 

 

Aumentare gli indici di costruzione ma (anzi "per") salvaguardare gli spazi verdi. Se nella stessa metratura orizzontale fai stare piu' famiglie, salvi verde e bosco.

Alcune domande sui tuoi dati:

1) come incide il nero? Sappiamo che in Italia c'è molto sommerso e quindi c'è molto nero accumulato. Al momento di comprare una casa, solo una parte del prezzo è ufficiale, il resto è in nero (quindi niente imposte). Sappiamo inoltre che al sud buona parte dell'edilizia è cosrtuita in nero (quasi il 90%). R.o.E. di appena 3,6% credo sia un effetto del nero. Il guadagno è altrove.

2) come giocano gli appartamenti sfitti?

L'Italia ha il record delle case sfitte in Europa, il 24% sul totale degli appartamenti, contro una media europea dell'11,8%.
È quanto emerge dai dati di Cecodhas, l'organizzazione che riunisce 46 federazioni di associazioni no-profit impegnate nell'alloggiare i cittadini più poveri.
Il dato sugli appartamenti sfitti va visto però in chiave regionale; infatti nel nord è pari al 19% del totale, al centro al 20%, mentre a sud raggiunge il 34%.

1) come incide il nero? Sappiamo che in Italia c'è molto sommerso e quindi c'è molto nero accumulato. Al momento di comprare una casa, solo una parte del prezzo è ufficiale, il resto è in nero (quindi niente imposte). Sappiamo inoltre che al sud buona parte dell'edilizia è cosrtuita in nero (quasi il 90%). R.o.E. di appena 3,6% credo sia un effetto del nero. Il guadagno è altrove.

Riguardo i prezzi di compravendita che ho utilizzato, il nero non incide perché si tratta di prezzi effettivi e rilevati da intermediari che operano sul campo. Non si tratta dei prezzi dichiarati nei contratti registrati, i quali ovviamente sconterebbero le strategie evasive molto diffuse nel paese.

Sul R.o.E. di settore, purtroppo non saprei come epurare il dato dal sommerso. Ma questo crea un problema solo se il sommerso nelle costruzioni è molto più alto di altre industrie. Se non è così, il confronto con il R.o.E. ottenuto negli altri settori produttivi rimane valido. Secondo ISTAT ("La misura dell’economia sommersa secondo le statistiche ufficiali"), il tasso di lavoro irregolare nel 2006 è di 11.0 nelle costruzioni, a fronte di una media complessiva di 12.0. Quindi, più o meno il sommerso dovrebbe essere omogeneamente ripartito in molta parte degli altri settori merceologici.

Seguo il problema abitativo per motivi personali (ovviamente non in tutta Italia).

Mi riservo di tornare sull'argomento postando le fonti ed eventuali ulteriori informazioni perche' ora vado di fretta, ma volevo fare alcune considerazioni in breve:

1. molte delle aziende edili sono piccole perche' spesso e volentieri nel settore si pratica molto nero ed elusione con sistemi di scatole cinesi, cosa che potrebbe influenzare non poco il RoE.

2. chi costruisce ha convenienza a farlo anche se non vende e chi compra ha convenienza a tenere gli appartamenti vuoti. Come esempio questo porta a quella provincia veneta in cui si parla di 220mila case vuote, e a citta' come Roma dove case di enti, banche ecc. sono tenute vuote per anni (*).

3. In Italia c'erano (vado a memoria) 27 milioni di households nel 2010. Con una famiglia media di 2,1 persone e 60,5 milioni di abitanti significa che di households ne servirebbero 28,8. Posto che una percentuale non trascurabile sia di seconde case, che non tutte le case sarebbero egualmente appetibili e che non tutti hanno una famiglia, sono numeri paragonabili (**). Questo significa che di case ce ne sono "quasi" abbastanza, ma molte sono fuori mercato o tenute vuote perche' usate come investimento.

In breve: allentare i vincoli e' una cosa fattibile, ma second me si potrebbe fare qualcosa piu' velocemente e riducendo il problema della casa senza rischiare di foraggiare un settore purtroppo in mano a pochi soliti noti e a grossi volumi di evasione. Ad esempio, aumentare le tasse per le case sfitte o invendute proporzionalmente al numero di appartamenti posseduti, o trovare altri incentivi per far affittare o vendere. 

 

(*) capisco che se l'affittuario fa finta di essere indigente poi a mandarlo via ci vogliono anni, ma anche un affitto sarebbe un dignitoso rendimento per un investimento...

(**) per dirne una l'Italia ha rapporto household/popolazione pari a 2,24, migliore di altri paesi europei, come la Spagna - 47 milioni di abitanti con 16 milioni di households, rapporto 2,9, e UK con 61 milioni di abitanti e 26 milioni di households, rapporto 2,3. Ovvio che entrano in gioco molte altre considerazioni, ma per dire che le case ci sono.

1. molte delle aziende edili sono piccole perche' spesso e volentieri nel settore si pratica molto nero ed elusione con sistemi di scatole cinesi, cosa che potrebbe influenzare non poco il RoE.

A questa obiezione ho risposto in un altro commento a Francesco Forti.

2. chi costruisce ha convenienza a farlo anche se non vende e chi compra ha convenienza a tenere gli appartamenti vuoti. Come esempio questo porta a quella provincia veneta in cui si parla di 220mila case vuote, e a citta' come Roma dove case di enti, banche ecc. sono tenute vuote per anni (*).

La convenienza a tenere gli appartamenti sfitti è, a mio modo di vedere, figlia delle strane regole italiane che favoriscono in modo eccessivo gli inquilini. Un proprietario di casa è ben razionale se preferisce attendere prima di fittare la casa, per non rischiare di subire la morosità prolungata di un inquilino scelto male. Il secondo aspetto, quello degli appartamenti invenduti (ma che riguarda anche gli appartamenti sfitti, date le norme che prevedono la stipula di contratti pluriennali 4+4), è legato all'andamento dei prezzi: se si ritiene che questi cresceranno e se, com'è nella realtà, l'offerta di immobili è rigida, può convenire attendere un po' e vendere nel futuro, particolarmente se i tassi d'interesse sono bassi e quindi aumenta il valore atteso del prezzo futuro. Ma proprio aumentando l'offerta (riducendo i vincoli edilizi, appunto), si comprime il vantaggio di questa strategia.

3. In Italia c'erano (vado a memoria) 27 milioni di households nel 2010. Con una famiglia media di 2,1 persone e 60,5 milioni di abitanti significa che di households ne servirebbero 28,8. Posto che una percentuale non trascurabile sia di seconde case, che non tutte le case sarebbero egualmente appetibili e che non tutti hanno una famiglia, sono numeri paragonabili (**). Questo significa che di case ce ne sono "quasi" abbastanza, ma molte sono fuori mercato o tenute vuote perche' usate come investimento.

L'analisi che ho proposto riguarda le grandi città italiane. Dove si trovano tutte le abitazioni che i tuoi dati riportano esistere? Comprendono i piccoli paesini spopolati nelle campagne, oltre che case in luoghi di villeggiatura? Se esiste una domanda crescente per servizi esidenziali in un luogo, non significa che non la si debba soddisfare perché esiste, in qualche altro luogo, un appartamento sfitto.

A questa obiezione ho risposto in un altro commento a Francesco Forti.

Si', ho scritto in contemporanea a Francesco e ci ho messo un po'. Posso obiettare alla tua risposta che le ridotte dimensioni delle aziende edili serve appunto a nascondere nero ed elusione, rendendolo meno sensibile alle analisi dell'ISTAT. Detto in soldoni: con X aziende da controllare esce un certo dato dalle rilevazioni, con 10X o 100X, magari chiamate in subappalto da aziende piu' grosse, riesci a nascondere malandrinate piu' facilmente.

L'analisi che ho proposto riguarda le grandi città italiane. Dove si trovano tutte le abitazioni che i tuoi dati riportano esistere? Comprendono i piccoli paesini spopolati nelle campagne, oltre che case in luoghi di villeggiatura? Se esiste una domanda crescente per servizi esidenziali in un luogo, non significa che non la si debba soddisfare perché esiste, in qualche altro luogo, un appartamento sfitto.

Non ho dati centralizzati, li trovai e confrontai per uno studio personale su altra materia tempo fa, per questo ci metto un po' a ritrovarli. Qui c'era una sintesi per l'italia:

http://www.eci.ox.ac.uk/research/energy/downloads/countrypictures/cp_italy.pdf

Questi dati comprendevano anche le seconde case, per questo ho detto anche io che non erano sufficienti. Pero' come indicatore sono secondo me e' abbastanza significativo: abbiamo costruito molto, e non e' detto che molto sia in zone non appetibili. In piccoli comuni o in campagna si costruisce per iniziativa personale, ma l'investimento principe rimane nelle citta' o anche in paesi ben collegati con centri piu' grossi.

C'e' anche questo:

 

http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/osservatorio/Statistiche_Catastali_2009.pdf

Se riesco, postero' anche alcuni dati su Roma e Milano - ne avevo visti alcuni riguardo alle dimensioni e alla distribuzione delle unita' abitative. 

Scusa l'incompletezza, cerchero' di essere piu' esaustivo in seguito.

 

Aggiungo questo: 

http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/comunicazione/Immobili_in_Italia_2010.pdf

secondo il quale ci sono 32,5 milioni di unita' abitative in italia, di cui nel 2008 18,1 milioni erano abitazioni principali, 4,2 milioni a disposizione e 2,7 milioni locati. 

Con 20,8 milioni di abitazioni usate ed una media familiare di 2,58 (*) persone a nucleo familiare, le case sono sufficienti per 53,6 milioni di abitanti, cioe' per l'88% della popolazione, sempre a meno di considerazioni su collegamenti e servizi. Piu' che a costruire case, servirebbe collegarle meglio e magari incentivare ad usare gli immobili a disposizione.

 

(*) http://www.oecd.org/dataoecd/8/10/47710686.pdf 

Non posso non sottoscrivere, soprattutto la parte propositiva: l'investimento immobiliare è in Italia qualcosa di simile all'acquisto di lingotti d'oro, con la differenza che almeno i lingotti occupano poco spazio e non distruggono il paesaggio.

Mi chiedo poi se io sia l'unico a vedere ovunque nelle periferie urbane eserciti di cartelli "vendesi appartamento" che ingialliscono o se sia l'unico ad avere notato le sterminate distese di case vuote di nuova costruzione (a volte nemmeno finite) che hanno ulteriormente dilagato in periferia negli ultimi anni... Non parliamo poi degli speranziosi cartelli "vendesi terreno edificabile subito".

Non sei l'unico, e non si tratta solo di periferie o di paesetti mal collegati.

Il problema e' che i prezzi non calano, per svariati motivi - partendo dal culturale ("il mattone non cala mai") al conseguente problema economico, ad es. mutui edilizi (a buone condizioni) dati ai soliti noti (*) che li usano per costruire a X e vendere a 2X o 3X - con la convenienza che se non vendi, le tasse che paghi annualmente sono infime rispetto al capitale immobilizzato, quindi ti conviene aspettare anche anni, o cedere alla banca degli appartamenti per coprire il mutuo.

Anche se il costruttore non ripaga il mutuo, e' possibile che ne riesca ad ottenere un altro comunque - tra un debito 10X e un debito di 11X la differenza e' infima rispetto alla possibilita' di ottenere indietro i soldi - o almeno cosi' era fino a poco tempo fa. Ho letto recentemente di un plafond che si stava preparando nelle banche per i costruttori, se e' vero e' una follia.

Ci sono dei segnali, ma molti - soprattutto agenzie immobiliari e venditori privati che si illudono leggendo gli annunci - non ci fanno caso. Ad esempio, mi si dice che le aste immobiliari vanno sempre piu' spesso deserte, ma non ho dati precisi su questo.

(*) anche solo per aver acquisito nel tempo dimensioni e/o professionalita' notevoli, i grandi costruttori sono una fortissima distorsione di mercato. 

  • mi si dice che le aste immobiliari vanno sempre piu' spesso deserte, ma non ho dati precisi su questo.

 

Se vuoi un dato anedottico ti posso dire che le ultime due aste immobiliari che ho curato prima dell'estate hanno avuto i seguenti risultati: una aggiudicazione su 14 e zero su 16.

 

SE invece vuoi un dato oggettivo sull'andamento del mercato immobiliare italiano si può leggere il bollettino dell'osservatorio del mercato immobiliare italiano curato dall'agenzia dell'entrate (qui) in breve, c'è un calo marcato sia delle compravendite che, in termini reali, delle quotazioni.

Le ragioni sono molteplici, ma le principali sono due:

- la contrazione del credito, dato che le banche finanziano con molta più attenzione rispetto al passato (sino al 2008 non era affatto raro vedere finanziamenti pari al 100% del valore di acquisto)

- la scomparsa degli immigrati, che sono stati tra i primo ad essere esclusi dal credito, dato che hanno pochi risparmi a disposizione e non hanno genitori che possono firmare fideiussioni.

In presenza di un calo degli acquisti e di una contrazione del credito, mi pare normale che si rilascino meno permessi di costruire: di fatto, molti costruttori sono pieni di immobili da vendere

Grazie Sabino.

Sono comunque scettico sui risultati dell'OMI perche' tra le loro fonti annoverano le agenzie immobiliari, insomma chiedono all'oste com'e' il vino. Faccio un esempio con una fonte diversa, Bankitalia. Il link seguente porta a un rapporto sull'influenza degli immigrati sul prezzo delle case (*):

http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/qf_59/QEF_...

e a pagina 8: 

Peraltro, i giudizi degli agenti immobiliari censiti nell’inchiesta condotta dalla Banca d’Italia e da Tecnoborsa segnalano che le tendenze al ribasso dei prezzi potrebbero essersi attenuate nei mesi più recenti. L’insieme di questi elementi riduce il rischio che i prezzi delle case possano subire in prospettiva brusche flessioni. 

Il grassetto e' mio, e nelle pagine successive ci sono grafici e conclusioni assolutamente discordanti con gli stessi.

 

 

Oddio, ci mancava solo questa.

Non e' che perche' uno vive in periferia deve per forza beccarsi i palazzoni da 10 piani stile quartiere dormitorio eh.

Assolutamente no, non è necessario pensare agli orrendi palazzoni dell'edilizia popolare italiana, o peggio agli edifici-alveare nello stile delle vele di Scampia. Personalmente ho in mente un modello di sviluppo più vicino ad Hong Kong, dove gli edifici si sviluppano in altezza ma preservando ampie distanze e notevoli dotazioni di verde pubblico. Chi ha visitato Hong Kong sa di cosa parlo: città vivibilissima ed ad elevata densità abitativa, fra l'altro con edifici moderni e quindi meglio coibentati, antisismici e ben attrezzati di servizi.

Io gli edifici che si sviluppano in altezza li lascerei perdere.

Ci sono molti modi di migliorare le nostre città senza inseguire modelli di sviluppo che non ci appartengono. Link

non ho capito vuoi dire che in Italia non si possono fare grattacieli perchè è zona sismica? infatti a Tokyo vivono in capanne di mattoni crudi;D

Non voglio presumere, ma credo proprio di sì, in Italia, nelle zone sismiche, non si possono fare i grattacieli. Sicuramente è così nella mia città.

Non sono, poi, un ingegnere, ma mi pare che le nuove norme tecniche di costruzione (DM MIT 14 gennaio 2008) impongano altezze massime (in alcuni casi in senso assoluto, in altri relativamente ai carichi e agli altri parametri).

A Tokio non son mai stato, mi dicono che i grattacieli danzino sulle scosse. Lì avranno altre regolamentazioni (ed altre tecniche costruttive).

1- non sono un ingegnere manco io, quindi potrei dire scemenze (non è una premessa molto rassicurante ma cosi è)
2- da quanto mi risulta (ma vd punto 1!) le ntc dicono al 7.2.2:

Per le tipologie strutturali: costruzioni di legno e di muratura non armata che non accedono alle
riserve anelastiche delle strutture, ricadenti in zona 1, è fissata una altezza massima [...]

Per le altre zone l’altezza massima degli edifici deve essere opportunamente limitata, in funzione
delle loro capacità deformative e dissipative e della classificazione sismica del territorio.

Per le altre tipologie strutturali (cemento armato, acciaio, etc) l’altezza massima è determinata
unicamente dalle capacità resistenti e deformative della struttura.

3- neanchio sono mai stato a Tokyo e neanche ad Hong Kong, tantomeno durante un terremoto, ma comunque, entro certi limiti, il fatto che gli edifici ballino non significa che non siano sicuri
4- con questo non voglio dire che vadano riempite le periferie di pile da minimo 30 piani
5- Diego, sicuro di non essere un poco ottimista sugli ampi spazi tra gli edifici ad Hong kong? ovviamente dipende dalla zona.

3- neanchio sono mai stato a Tokyo e neanche ad Hong Kong, tantomeno durante un terremoto, ma comunque, entro certi limiti, il fatto che gli edifici ballino non significa che non siano sicuri

Gentile sig. Tenzon, qui mi sono spiegato male io, intendevo dire proprio che lì i grattacieli sono sicuri (non cadono proprio perché ballano).

Le ntc non le so "leggere", però so che nella mia città il regolamento edilizio impone specifiche altezze proprio in funzione antisismica, ed il massimo consentito sono sei piani.

Quel che volevo dire, comunque, è che i grattacieli stile HK sono stupendi da vedere, ma un po' difficili da attuare non soltanto per le decisioni "politiche" (il piano regolatore è espressione di decisioni politiche), ma anche per questioni tecniche (normativa antisismica, piano assetto idrogeologico) e burocratiche (la complessità della pianificazione "a strati" e gerarchizzata tra Regione, Provincia e Comune, oltre agli altri vincoli, tutti da richiamare e riportare).

scusa ma cos'ho fatto di male per beccarmi del gentile sig., non sono mica cosi vecchio :)

scusa ma cos'ho fatto di male per beccarmi del gentile sig., non sono mica cosi vecchio :)

Eheh, ma perché, lei ha intenzione di diventare un gentile signore solo da vecchio?

 

Se non ricordo male, a livello di associazione costruttori, si dice che se si mettesse in piedi un piano serio di ristrutturazione degli edifici esistenti, questo sarebbe più che sufficiente a rilanciare il settore per alcuni anni senza considerare le ricadute sull'indotto e i benefici "generali" in termini di risparmio energetico, consumo del territorio e altre amenità consimili.

Personalmente trovo assurdo che non esista una legislazione che obblighi i proprietari alla manutenzione periodica come in Germania.

Peccato che l'economia di HK sia un tantinello diversa dalla nostra... e tra parentesi, io trovo che quel posto sia un incubo di palazzoni stile Ozymandias difesi da guardie private e circondati da masse di operai cinesi continentali affamati e cenciosi... inquietante.

capiscco le perplessità, ma portare a ZERO il consumo di nuovo territorio e lavorare sui tessuti periferici per riqualificare e densificare è assolutamente necessario. E comunque i quartieri dormitorio non hanno necessariamente relazione con la densità, si può progettare male a bassa densità così come ad alta, a mio parere il punto sta nel grado di multifunzionalità.

Avrei una domanda riguardo ai dati nel post: il numero di permessi per costruire potrebbe non essere indicativo dell'offerta se nelle grandi città con un permesso si costruiscono 4000 appartamenti in media e nel resto d'Italia si fa una stanza in più al posto della stalla?

Inoltre il numero di imprese edilizie potrebbe  essere un dato fuorviante se la maggior parte si occupano di appalti pubblici o sono subappaltatori dei developer veri e propri.

A Roma, dove abito, negli ultimi anni(dall'inizio dell'era Veltroni) l'offerta di nuove case è cresciuta molto, la maggior parte costruite su terreni vergini(nel senso che non c'era costruito niente prima) che erano di proprietà di un ristretto numero di aziende(10 circa, qua alcuni dettagli e numeri, credo affidabili). La commercializzazione di buona parte di queste nuove abitazione è stata fatta da un'altrettanto ristretto numero di agenzie( vedi qui (goliardico) o qua). Questo oligopolio a valle del mercato potrebbe essere stato cruciale nel determinare l'andamento dei prezzi?

 

Grazie per l'attenzione

 

Luca Ravagnani

Avrei una domanda riguardo ai dati nel post: il numero di permessi per costruire potrebbe non essere indicativo dell'offerta se nelle grandi città con un permesso si costruiscono 4000 appartamenti in media e nel resto d'Italia si fa una stanza in più al posto della stalla?

Vero. Per brevità non ho riportato tutte le statistiche sui permessi di costruzione, che comunque sono liberamente consultabili sui siti dell'ISTAT e dell'Agenzia del Territorio. In parte risponde la Tabella 1 che mostra come la dimensione media per permesso edilizio si è ridotta nelle sei grandi città. Anche tenendo conto del numero di mq concessi, o del numero di appartamenti, rimane osservabile una notevole stazionarietà dell'offerta residenziale nelle maggiori città.

Inoltre il numero di imprese edilizie potrebbe  essere un dato fuorviante se la maggior parte si occupano di appalti pubblici o sono subappaltatori dei developer veri e propri.

Il numero di imprese da solo dice poco. È per questo che va letto assieme al dato sul R.o.E., che esprime la redditività media di queste imprese e può evidenziare la presenza diffusa di rendite. Concordo che la presenza di appaltatori pubblici ed in particolare delle grandi imprese di costruzione che fungono da general contractor sarebbe da considerare come caso a parte. Ma l'impatto di queste sulle statistiche indicate non mi pare rilevante: gli appaltatori pubblici possono produrre sovraprofitti, quindi alzano il valore del R.o.E. medio; ma al contempo, se i sovraprofitti sono realizzati a scapito dei piccoli costruttori in subappalto, questi ultimi vedranno ridursi il loro di R.o.E. Ad ogni modo l'analisi qui riguarda l'offerta di nuovi appartamenti, e questo è un mercato in larga prevalenza privato dove non esiste il problema di doversi interfacciare con un general contractor.

magari mi sbaglio, ma non sono cosi' stupito dal fatto che i prezzi immobiliari siano sistematicamente piu' alti delle spese di costruzione. La ricerca in urban economics ha mostrato come lo studio delle citta' e dei prezzi delle case va fatto in termini di spatial equilibrium, un concetto diverso da quello generalmente applicato in economia. Questo paper lo spiega molto bene: 

http://www.people.fas.harvard.edu/~jdgottl/papers/WealthOfCities2009JEL.pdf

Welfare has to be equalized across space, quindi costa di piu' vivere nelle citta' e nelle zone delle citta' che sono piu' in voga e sono piu' produttive. Le spese di costruzione dipendono dalla struttura del mercato edilizio, che non e' dei piu' trasparenti. Rimuovere i vincoli edilizi produrrebbe molto probabilmente un qualche effetto di riduzione dei prezzi, ma non e' cosi' ovvio che cambierebbe di molto la situazione. Cio' che rende costoso vivere nelle citta' e' un insieme di fattori, agglomeration economies, density economies and so on e questi non cambierebbero se si cambiasse la politica edilizia. Potrebbe addirittura succedere che le nuove politiche edilizie rendano ancora piu' attraente vivere nelle citta' e i prezzi aumentino.

Welfare has to be equalized across space, quindi costa di piu' vivere nelle citta' e nelle zone delle citta' che sono piu' in voga e sono piu' produttive. Le spese di costruzione dipendono dalla struttura del mercato edilizio, che non e' dei piu' trasparenti. Rimuovere i vincoli edilizi produrrebbe molto probabilmente un qualche effetto di riduzione dei prezzi, ma non e' cosi' ovvio che cambierebbe di molto la situazione. Cio' che rende costoso vivere nelle citta' e' un insieme di fattori, agglomeration economies, density economies and so on e questi non cambierebbero se si cambiasse la politica edilizia. Potrebbe addirittura succedere che le nuove politiche edilizie rendano ancora piu' attraente vivere nelle citta' e i prezzi aumentino.

In questa sede ho seguito la logica discussa nei seguenti lavori:

Glaeser, E.L. - Gyourko, J. - Saks, R. (2005), "Why Is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise In Housing Prices", The Journal of Law and Economics, 48, pp. 331-370.
- (2005), “Why Have Housing Prices Gone Up?” American Economic Review, 95(2), pp. 329–33.

In buona sostanza: è vero che una moltitudine di fattori influisce sui prezzi di equilibrio del nuovo costruito residenziale urbano. Ma, ed è questo il cuore della mia semplice analisi, quando per tempi non brevissimi la distanza tra prezzi di costruzione e prezzi di vendita rimane elevata, come successo in Italia nel periodo che ho considerato (dal 2000 ad oggi), è solo una qualche barriera all'ingresso di nuovi investimenti che può evitare una convergenza dei prezzi verso il costo marginale. Nota che i prezzi di costruzione che ho usato sono già corretti per il diverso costo della vita nelle sei città considerate. Insomma no, posso sbagliare ma non credo che la spatial equilibrium analysis aggiunga nulla di rilevante alla questione.

Concordo.

Per esperienza personale le persone vogliono tutte stare in zona "in", e con l'aumento (fino a qualche anno fa, sigh) della ricchezza generale, c'è stata una fuga dal paesello e dalla periferia.

Almeno, questo è quello che è accaduto nella mia città (circa 180.000 ab.).

vado spesso in Austria, per motivi familiari, e ho visto come funzionano le cose lassù, almeno per i piccoli centri. E' una cosa che voglio approfondire, quando ci tornerò, perché per ora sto a quanto mi hanno raccontato persone comunque non del settore.

Il comune non stabilisce delle zone limitate in cui si può costruire, trasformando ipso facto in miliardari tutti i fortunati proprietari di quella zona. Il comune dice: potete costruire dove vi pare, basta che sia in una fascia limitrofa alle strade e ad altre abitazioni preesistenti, per limitare i costi di urbanizzazione. In base a ciò redige una mappa in cui queste aree sono indicate come preedificabili (o qualcosa del genere). Queste aree sono tante, quindi il loro prezzo, più alto di un terreno agricolo, non raggiunge mai il prezzo dei terreni edificabili dalle nostre parti. Se io voglio costruire su un lotto "preedificabile", devo pagare al comune una tassa che copre le spese di urbanizzazione. A quel punto il terreno diventa edificabile e io posso costruirci sopra o rivenderlo come edificabile, a un prezzo maggiore. Ma non c'è molto spazio per le speculazioni, dato che se in un tot di tempo (mi pare tre anni o giù di lì) nessuno ci costruisce, l'edificabilità decade e bisogna pagare di nuovo la tassa il cui ammontare, data l'abbondanza di terreni disponibili, finisce per corrispondere alla differenza di prezzo tra terreno preedificabile e terreno edificabile.

Risultati: il primo, ovvio, c'è più libertà, che di per sé è cosa buona e giusta. Il secondo è che non si creano quei mostruosi nuovi quartieri che dalle nostre parti sono devastanti soprattutto per i piccoli centri, ma la distribuzione urbanistica sul territorio è più armonica. Terzo, costruire costa molto meno, perché è incredibilmente inferiore il prezzo del terreno: da noi i piani regolatori comprimono l'offerta, e spingono in alto i prezzi. Quarto, molte più persone hanno la possibilità di costruirsi casa da sé, invece di doverla comprare necessariamente bell'e fatta a un costruttore/speculatore che poi è l'unico che può permettersi di acquistare le aree edificabili.

Una delle cose che mi ha fatto notare quasi subito la mia compagna, dopo essere venuta a vivere in Italia, è che qui sono molto pochi quelli che realizzano la "casa dei sogni", comprando il terreno, progettandola e rivolgendosi a un'impresa solo per la costruzione, cosa che invece in Austria è quasi la normalità. Una cosa che salta subito all'occhio è quanto queste case siano più "avanzate" delle nostre dal punto di vista delle tecniche costruttive, del design, dell'efficienza energetica, e mi sembra verosimile che questo sia il frutto di questa libertà, laddove invece da noi il costruttore/speculatore tende necessariamente a comprimere i costi dato che non ha una visione di lungo rispetto a un immobile del quale si disfa nel più breve tempo possibile.

Mi hanno detto che nei centri abitati più grandi le cose vanno diversamente, in maniera più simile a quanto succede da noi. Comunque approfondirò.

cari amerikani.

scusate se scrivo due righe di presentazione, sono un vostro assiduo lettore e non mi par vero di poter intervenire con cognizione di causa visto che di mestiere faccio l'architetto a milano.

innanzitutto apprezzo l'articolo ma ritengo che vada a mirare l'obiettivo sbagliato (e anche il più facile dal vostro punto di vista, se foste stati Komunisti avreste attaccato i grandi immobiliaristi tipo ligresti +o- con le stesse argomentazioni) ma andiamo oltre.

nel merito i due grandi accusati sono la P.A. miope e corrotta e gli "speculatori" ma in tono minore, quasi come se fossero costretti dalla contingenza ad operare in tal modo.

non voglio assolutamente difendere queste due categorie ma vanno fatte alcune precisazioni.

innanzitutto il titolo, in italia la materia edilizia è di pertinenza assolutamente regionale (riforma del titolo V della costituzione), le leggi nazionali non prevalgono nella sostanza bensì forniscono atti d'indirizzo. e qui potremmo aprire un grande capitolo sul famoso "piano casa". 

fatta questa premessa, vediamo la legislazione ed il comportamento della P.A.

in lombardia (ma questa cosa vale almeno per altre 6 regioni del nord/centro italia) esite la legge 12/05 che interviene in maniera assolutamente "nuova" nel modo di pianificare. sono stati aboliti i PRG (piani regolatori generali) ed istituiti i PGT (piani di governo del territorio). la differenza fondamentale è che prima il legislatore (comune in questo caso) diceva "qui fai così la fai colà, lì costruisci 10 e di fianco ci va il parchetto per i bambini" con logiche conseguenze facilmente immaginabili e conseguente devastazione del territorio, nessun costruttore degno di tal nome può non essere amico di un assessore (il poveraccio che vedeva il suo terreno a destinazione parchetto non aveva l'amico assessore).

dal 2005 invece, fermo restando che bisogna continuare ad essere amici degli assessori, si è sancito l'annullamento della distinzione di destinazione d'uso principale e secondaria, e l'istituzione della perequazione.

a milano (pgt ancora in fase di discussione) sono stati annullati gli indici volumetrici e incentivata la sostituzione edilizia. 

quindi la situazione dal punto di vista legislativo è fondamentalmente "buona"

ma cambia poco o nulla.....

purtroppo, come disse bianchi jannetti ex dirigente del settore edilizia del comune di milano, i buoi sono già scappati. ovvero in italia si è già costruito tanto, tantissimo, e soprattutto negli anni '60, '70 quando c'erano poche regole ed ampiamente disattese (c'era da far case per tutti i meridionali che venivano a lavorare alla fiat, breda, falk ecc...) e negli anni '80 quando c'erano + regole ma purtroppo viziate da 10 anni di ritardo. in italia i PRG duravano (dovevano durare) 10 anni ed in media ce ne volevano 15 a farlo. in totale fa 25 anni. un piccolo esempio, comune di Monza, PRG del 1970, nel 1990 (quindi 10 anni dopo la scadenza) viene avviato l'iter per il nuovo PRG, che vede definitvamente la luce nel 2006 sotto forma di PGT. in tutto 'sto periodo ovviamente vige il principio della salvaguardia ovvero la coesistenza di 2 piani, 1 vigente e l'altro adottato per cui vale la regola + restrittiva. cambiando le giunte anche il piano adottato muore, risorge muta ecc..  comunque per la cronaca la nuova giunta in carica dal 2007 lo sta ancora rimaneggiando. (piccola nota di colore, l'assessore all'urbanistica di questo rimaneggiamento è nientepopòdimenoche paolo romani attuale ministro. indovinello: chi è proprietario di grosse aree a monza?). su milano non dico nulla per carità di patria.

ma ancora non siamo giunti al dunque. purtroppo la grossa dificoltà nel mettere mano agli immobili o adirittura ad interi quartieri in italia è molto più dificile che in europa e questo per un motivo che non ha quasi nulla a che vedere con quanto finora detto.

in italia c'è una capillare distribuzione della proprietà privata che di fatto impedisce qualsiasi intervento.

i quartieri periferici infatti sono pieni di ex case popolari di varia natura che col sistema del riscatto sono diventate a tutti gli effetti normali condomini privati. come si fa a mandare tutti fuori per tirare giù il palazzo?

le medie aree industiali ormai inserite completamente nel tessuto urbano sono state già frazionate e, nella peggiore delle ipotesi trasformate in "fighissimi loft" ove, per salvaguardare al meglio le caratteristiche di ex fabbrica, ci si guarda bene dall'effettuare le bonifiche (ah! i bei tetti in eternit di una volta!!).

sulle grandi aree industriali tipo falk di sesto san giovanni stendiamo un velo pietoso...

non voglio dilungarmi ulteriormente ma c'è ancora molto da dire.

l'analisi + approfondita sul "vero" costo di costruzione la farò se me la chiedete

scusate la lunghezza 

gianluca

e poi scusatemi ma basta con questi confronti con l'estero... diciamolo una volta per tutte, le case inglesi e tedesche fanno schifo! con quella moquette in bagno...  blahhhh!!

comunque per chi avesse voglia e tempo da perdere, qui può leggersi tutte le vicende di Monza, consiglio in particolare i capitoli dal 7 al 9, sono molto istruttivi di come funziona la macchina amministrativa tra cialtronerie e furberie...

Solo un appunto: spesso in Italia non si da alcun valore agli spazi esterni, le case sono addossate alla strada o le une alle altre senza né un giardino né uno spazio qualsiasi per vivere fuori dalle mura di casa. Tanto i bambini possono tranquillamente giocare con la playstation ed il barbeque si può anche fare a bordo tangenziale...

Credo anche io che la prima emergenza edile italiana sia la sostituzione, più che le nuove costruzioni, soprattutto nelle grandi città del nord (di cui ho esperienza diretta): bisogna trovare un modo di rendere fattibile l'abbattimento e ricostruzione di condomini di ormai pessima qualità (4/5 piani, senza ascensore, con una pessima distribuzione dei locali, impianti decrepiti e fuori norma e consumi energetici folli) costruiti tra gli anni '60 e '80 spesso come case popolari, di una trentina di appartamenti per lo più riscattati dagli inquilini (che comunque hanno un reddito medio o basso). Non è facile, ma va fatto.

Poi ci sarebbe da risolvere il problema delle case sfitte per investimento, che costituisce il fondo pensione più gettonato per la classe media e ha assorbito negli ultimi vent'anni una buona fetta delle nuove costruzioni (sia in città che in presunti luoghi di villeggiatura), contribuendo al mancato calo dei prezzi nonostante l'aumento dell'offerta (credo sia un problema di modello superfisso, nel senso che la domanda non è fissa: le nuove costruzioni non hanno abbassato i prezzi perché hanno anche comportato un aumento della domanda, per lo meno di domanda speculativa in grado di alterare i prezzi in modo sostenuto perché di fatto ogni "speculatore" tiene efficacemente fuori dal mercato il suo immobile per 10-20 anni senza neppure badare ai costi perché "tanto il valore sale sempre"). Inoltre il calo della domanda dovuto alla crisi non ha fatto abbassare i prezzi, ma ha abbattuto i volumi, pare che siccome "il mattone non cala mai" la curva dell'offerta sia piuttosto particolare (in pratica i proprietari sono disposti a ritardare la vendita di anni pur di non accettare un guadagno inferiore alle attese).

Probabilmente, come notato da Gianluca, alla fine ci sarà ancora da costruire ex-novo, ma in quantità forse marginali.

Per tutti questi punti il problema principale mi pare però lo stato di diritto: senza una giustizia, soprattutto civile, rapida, prevedibile e efficace anche contro lo Stato (quindi ben lontana dalla nostra) non vedo come un qualsiasi intervento legislativo o amministrativo possa migliorare la situazione.

Per tutti questi punti il problema principale mi pare però lo stato di diritto: senza una giustizia, soprattutto civile, rapida, prevedibile e efficace anche contro lo Stato (quindi ben lontana dalla nostra) non vedo come un qualsiasi intervento legislativo o amministrativo possa migliorare la situazione.

Sono d'accordo.

Credo anche io che la prima emergenza edile italiana sia la sostituzione, più che le nuove costruzioni, soprattutto nelle grandi città del nord (di cui ho esperienza diretta):

Concordo, specialmente per quanto riguarda l'area attorno Milano. Rimango però dell'idea che un passo in questa direzione sia, necessariamente, una semplificazione delle procedure concessorie, e quindi (torniamo sempre lì) una qualche deregulation del settore. In altre grandi città, per es. New York, imprenditori privati acquistano gli appartamenti in fabbricati piccoli e dimessi, demoliscono e ricostruiscono fabbricati nuovi, ottenendo un profitto sia perché possono vendere a prezzi più elevati le volumetrie acquistate, sia perché le nuove costruzioni sono più alte e offrono nuove volumetrie da sfruttare. Ne consegue un ammodernamento spontaneo del costruito esistente. Vorrei ricordare il dato generale riportato nell'articolo per cui il fabbricato "medio" nei capoluoghi di provincia è una palazzina di 2-3 piani per 8 appartamenti: piccolissimo. Con i margini tra prezzi di vendita e costruito tanto elevati in Roma, Milano e Napoli (price/cost ratio oltre 2, mentre a New York si misura 1,30...), è evidente l'appetibilità per i privati di queste operazioni. Ma se questo processo non avviene da sé, è perché le chances di passare il vaglio delle delibere consiliari comunali sono prossime a zero, a meno che non si accetti di sottostare al sistema delle bustarelle e dei favori a Tizio e Caio.

 

Sicuramente serve una semplificazione, ma sopratutto serve che i vari piani territoriali siano ben fatti e utili al territorio (il che implica che siano meno restrittivi, come ben domostrato nell'articolo originale). Quindi serve (come al solito) un meccanismo virtuoso per scegliere e valutare gli amministratori (che invece sono spesso dei raccoglitori di mazzette o equivalenti).

Provo a fare una sintesi di ciò che serve (in ordine di importanza):

  1. Stato di diritto
  2. Amministratori
  3. Semplificazione normativa degli interventi edili
  4. Maggiore propensione a cambiare casa, anche per convenianza economica.

non posso essere d'accordo, le procedure edilizie sono relativamente semplici. basti pensare che con lo stesso modulo e lo stesso tipo di documentazione presentata al comune posso modificare il muro tra una camera e la cucina oppure costruire un edificio di 10 piani di altezza. posso entrare nel merito fin nel dettaglio se lo volete ma il punto è un altro. la tanto decantata deregulation c'è già stata negli anni '60 e '70 ed i risultati sono sotto gli occhi di tutti. 

oggi esistono già i seguenti strumenti "deregolatori" (variano da regione a regione ok ma +o- sono simili) e sono i seguenti:

- libertà di destinazione d'uso (entro certi limiti ovviamente, non posso mettere un asilo in mezzo ad un impianto siderurgico)

- un certa libertà di volumetria

- premi edificatori per edifici energeticamente virtuosi

- idem nel caso di riqualificazione

il resto del dibattito riguarda argomenti storico/culturali (città verticali, orizzontali ecc...) e demagogici (stato cattivo che non mi fa costruire quello che voglio, all'estero sì che sono bravi ecc...) 

un piccolo inciso. in giappone c'è libertà di costruire ma comunque le regole esistono lo stesso. un di queste prevede che posso fare quello che voglio a patto che il mio edifico non faccia ombra (secondo determinati criteri) sul terreno o lotto del vicino. 

la strada da seguire è un'altra ovvero obbligare le pubbliche amministrazione a fare ciò che non fanno ad esempio:

-mantenere il decoro delle strade e delle piazze

-costruire attrezzature e servizi per i cittadini

-riqualificare il verde e le aree pubbliche

e lo stato (o le regioni visto che c'è una specie di federalismo) deve:

-fare regole (non toglierle come ha appena fatto) per premiare chi investe sul proprio immobile,

-dare premi ancora maggiori in caso di riqualificazione energetica

eccetera eccetera eccetera...

 

 

 

mi pare tu sia di Milano

con il silenzio assenso mi pare che tempo fa un tizio, che voleva dimostrarne l'assurdità, fosse autorizzato a costruire qualcosa sul sagrato del duomo o area simile.

Visto che sei archistar, quindi del ramo, forse ti ricordi il fatto: puoi descriverlo con precisione. Grazie

 

sono del ramo ma non sono un'archistar purtroppo...

conosco il fatto ed anche la persona che ha realizzato questo progetto, qui alcune informazioni. il prgetto al quale ti riferisci, posto sull'area del castello, in realtà è stato un intervento provocatorio di stampo dadaista volto a mettere in luce l'assurdità di alcuni principi dell'allora PGT in fase di discussione e prevedeva la costruzione di una città di 1 milioni di abitanti in un unico edificio verticale alto circa 10 km (se non ricordo male). 

il progetto è stato protocollato e regolarmente depositato presso gli uffici tecnici, ed effettivamente il comune, non avendo risposto entro 60 giorni è come se lo avesse approvato. ma, ripeto, si è trattato di una provocazione artistica, è stata anche posata la prima pietra...

per tornare all'argomento, la procedura DIA (dichiarazione di inizio attività) consente infatti di presentare qualsiasi cosa, è poi il professionista il responsabile del rispetto delle normative vigenti, scaricando così il comune dall'onere di controllare migliaia di progetti  (e quindi di cadere in tentazione) e verificandone solo la correttezza amministrativa.

"non posso essere d'accordo, le procedure edilizie sono relativamente semplici."

Lei che è architetto, ha mai seguito ad es. una richiesta per la sopraelevazione di un fabbricato? Ritiene che la procedura per conseguire i permessi si basi su criteri oggettivi, tali da predeterminare l'esito della richiesta? Perché non basta che la procedura sia FORMALMENTE semplice, deve essere anche chiaro e trasparente quali siano i criteri adottati dalle autorità competenti per rispondere si o no. Altrimenti, l'alea che avvolge l'iter autorizzativo si pone come un notevole ostacolo a nuovi investimenti.

 

la strada da seguire è un'altra ovvero obbligare le pubbliche amministrazione a fare ciò che non fanno ad esempio: [...]

Se alcune pubbliche amministrazioni cominciassero, finalmente, a spendere con oculatezza i fondi di cui dispongono fornendo servizi locali efficienti ai cittadini, è probabile che tali maggiori e/o migliori servizi attirerebbero flussi migratori, con conseguente aumento dei prezzi locali di compravendita. Allora, il vantaggio per i cittadini di quelle amministrazioni (i nuovi cittadini, e quelli che non hanno un appartamento di proprietà in cui vivere) dato da una deregulation, tesa a consentire un ampliamento dell'offerta residenziale, sarebbe ancora maggiore!

si, l'ho seguita. non voglio dire che viviamo nel paradiso della burocrazia, è chiaro che storture, malafede e corruzione esistono, così come esiste lassismo e mala aministrazione. ed eisite anche malafede, incapacità e pigrizia mentale anche da parte dei progettisti e degli imprenditori.

ma il punto sul quale mi permetto di insistere ancora una volta (poi basta) è che non passa tutto dalla deregulation, anzi.

questa tanto sbandierata deregulation c'è già stata negli anni '60. e non ha prodotto risultati molto incoraggianti...

se poi vogliamo continuare a sventolar bandiere allora avanti così ed ognuno per la propria strada...

dal corriere della sera di milano

Per gli ex scali ferroviari e le ex caserme il Pgt del centrodestra prevedeva la possibilità di costruire con un indice di edificabilità pari a uno. Ora tutti sono d'accordo: questo valore si può ridurre. 
Non si nasconde dietro un dito il presidente di Assimpredil, Claudio De Albertis: «Quattro anni fa, quando cominciammo a parlare del nuovo Pgt, il mercato ancora tirava. Oggi la situazione è ben diversa». In compenso i costruttori hanno fortemente voluto - e ottenuto - un passaggio del documento in cui si parla di premi volumetrici per chi ristrutturerà edifici in modo da aumentarne la sostenibilità ambientale. In altre parole: il condominio che mette in cantiere lavori per passare da categoria energetica G a B potrebbe un domani ottenere un premio volumetrico da rivendere sul mercato per ripagarsi il costo dei lavori. 

Per farsi qualche idea non filtrata, ecco un blog un po' naif e sanguigno ma ricco di informazioni:

http://bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353

 

Raccomando in particolare il grafico "ciclo del nido d'ape".

 

Conoscendo la "qualita'" dei costruttori edili, coop comprese, mi spaventa molto l'idea di togliere vincoli alla costruzione di nuovi edifici. QUello che serve e' la riqualificazione degli edifici esistenti, adeguandoli alle condizioni sismiche locali. Ma gli italiani preferiscono comprare cessi quadrati da migliaia di euro, piuttosto che spendere due lire in sicurezza.

Avrei racconti dell'orrore su come si costruisce in italia, o perlomeno a Bologna, mi basta pero' dire che troppo spesso la qualita' del costruito e' infima e gli italiani ne sono contenti (altrimenti non comprerebbero certe case).

Quello che e' strano e' che nonostante una mole di appartamenti invenduti incredibile (a Zola Predosa, un comune a fianco di Bologna, ben servito da viabilita' e da ferrovia metropolitana, si parla di 1600 appartamenti invenduti in ex area idnustriale riconvertita), i prezzi sono calati poco. Evidentemente c'e' un meccanismo perverso che fa mantenere il prezzo anche alle case di bassa qualita che non si riescono a vendere.

Per gli affitti, il mercato e' crolalto del 40%, qui a Bologna.

Non so che cosa possa servire costruire nuove case, se i prezzi comunque non calano e le case non si vendono.

 

completamente d'accordo.

sulla qualità delle costruzioni.

terremoto dell'irpinia. i giapponesi si chiedono perchè una scossa del genere abbia provocato un tale macello. forse,pensano, c'è un qualcosa di particolare che non si conosce ancora che ha causato quel disastro. si precipitano sul posto, vedono le costruzioni e capiscono...

 

Conoscendo la "qualita'" dei costruttori edili, coop comprese, mi spaventa molto l'idea di togliere vincoli alla costruzione di nuovi edifici. QUello che serve e' la riqualificazione degli edifici esistenti, adeguandoli alle condizioni sismiche locali. Ma gli italiani preferiscono comprare cessi quadrati da migliaia di euro, piuttosto che spendere due lire in sicurezza.

La qualità tecnica di un edificio, nel senso se questi sta in piedi e può reggere ad una scossa sismica di potenza X è cosa relativamente semplice da verificare, particolarmente nel caso di nuove realizzazioni, sulla scorta di valutazioni tecniche oggettive basate sulle migliori pratiche costruttive e sulla letteratura. Altre norme invece, tese ad esempio a garantire paesaggio e decoro urbano, oppure le decisioni circa le destinazioni d'uso, sono più arbitrarie e dipendono dalla volontà di amministratori locali e di soprintendenti vari. Sono queste ultime che non hanno ragione d'essere tanto stringenti nelle città esaminate, non le regole anti-sismiche.

Quello che e' strano e' che nonostante una mole di appartamenti invenduti incredibile (a Zola Predosa, un comune a fianco di Bologna, ben servito da viabilita' e da ferrovia metropolitana, si parla di 1600 appartamenti invenduti in ex area idnustriale riconvertita), i prezzi sono calati poco. Evidentemente c'e' un meccanismo perverso che fa mantenere il prezzo anche alle case di bassa qualita che non si riescono a vendere. Per gli affitti, il mercato e' crolalto del 40%, qui a Bologna.

Non conosco la situazione di Bologna, che non rientra tra le città che ho studiato. Ma, for the sake of discussion, ammettiamo che l'offerta residenziale là sia più che adeguata alla domanda. Qualora si riducessero i vincoli edificatori, quale investitore sarà così stupido da costruire appartamenti che nessuno vuole? Non comprendo i timori di colate di cemento "inutili": chi investe cerca il profitto, e lo otterrà solo fintanto che esista una domanda da soddisfare.

Veramente quando c'è un "boom" edilizio (come negli anni 2002-2007 circa) un sacco di gente si butta sull'affare in parte con finanziamenti facili da parte delle banche, in parte contando di autofinanziarsi vendendo prima della fine dei lavori. All'improvviso si arriva ad eccedere la domanda... ed ora rimangono un sacco di abitazioni invendute (e molte incompiute). Il problema è che i prezzi "tengono" anche con una domanda ridotta grazie alla natura non deperibile degli immobili (se fossero automobili invece che immobili avremmo assistito alla più colossale svendita sottocosto di auto della storia). Probabilmente nessuno vuole ancora contabilizzare delle perdite... vedremo come finirà. Ma pensare di rilanciare le costruzioni con una deregulation mi sembra altamente irrealistico (oltre che poco auspicabile per ragioni di razionale utilizzo dello spazio disponibile).

Non conosco la situazione di Bologna, che non rientra tra le città che ho studiato. Ma, for the sake of discussion, ammettiamo che l'offerta residenziale là sia più che adeguata alla domanda. Qualora si riducessero i vincoli edificatori, quale investitore sarà così stupido da costruire appartamenti che nessuno vuole? Non comprendo i timori di colate di cemento "inutili": chi investe cerca il profitto, e lo otterrà solo fintanto che esista una domanda da soddisfare.

Secondo me stai sbagliando premesse Diego.

 

L'investitore costruira' lo stesso perche'

a. i mutui edilizi hanno condizioni migliori di quelli per l'acquisto. In parte perche' i costruttori hanno canali privilegiati, in parte perche' costruiscono molto e hanno ampi margini. Quando qualcuno costruisce da solo, diciamo la seconda casa in campagna, le spese contingenti sono elevate, il costruttore - anche piccolo o medio - ammortizza.

b. semplificando al massimo: se per costruire serve X, vendi ad almeno 2X. Quando costruisci 10 appartamenti e non riesci a pagare il mutuo di 10X, ne dai 5 alla banca per estinguere il debito e ti restano 5 appartamenti che costano pochissimo di tasse annue, per venderli poi quando vuoi al prezzo migliore che riesci a spuntare.

c. se non riesci comunque a pagare, la banca e' esposta nei confronti del costruttore per 10X. Piuttosto che rischiare di perdere tutto, sara' disposta a finanziare ancora qualcosa, magari per far costruire o finire di costruire alcuni appartamenti e prenderli come pagamento del debito.

Questo impedisce anche un calo dei prezzi: posso tenere appartamenti vuoti senza spenderci troppo. Non parlo in questo caso del piccolo proprietario che non affitta a causa dello stato di diritto assente, ma del grande proprietario o costruttore, per il quale l'immobile e' un patrimonio assolutamente virtuale: ho esperienza diretta di una banca che lo scorso anno ha dismesso i suoi immobili, facendo un asta tra dipendenti ed ex dipendenti e partendo da quotazioni di mercato. Erano appartamenti vuoti da anni, e alcuni in condizioni pietose.

Se i prezzi calassero, molti di questi grandi proprietari avrebbero un calo netto dei loro patrimoni, non gli conviene.

 


b. semplificando al massimo: se per costruire serve X, vendi ad almeno 2X. Quando costruisci 10 appartamenti e non riesci a pagare il mutuo di 10X, ne dai 5 alla banca per estinguere il debito e ti restano 5 appartamenti che costano pochissimo di tasse annue, per venderli poi quando vuoi al prezzo migliore che riesci a spuntare.

c. se non riesci comunque a pagare, la banca e' esposta nei confronti del costruttore per 10X. Piuttosto che rischiare di perdere tutto, sara' disposta a finanziare ancora qualcosa, magari per far costruire o finire di costruire alcuni appartamenti e prenderli come pagamento del debito.

Lugg, questa logica non regge. Si basa sulle aspettative odierne sui prezzi, che rimangono alti in forza dei vincoli edilizi esistenti. Vale solo perché gli agenti credono che i prezzi non scenderanno, o se scendono, che risaliranno. Ma questa credenza esiste perché tutti sanno che l'offerta residenziale nelle grandi città è molto rigida. Se domani mattina, per assurdo, cadessero tutti i vincoli e ognuno potesse costruire a piacere (ripeto, non è quello che auspico, lo dico solo per esemplificare), immobiliaristi e banche dovrebbero rivedere al ribasso le stime patrimoniali, dato che 2X non sarebbe più una valutazione coerente col mercato.

Diego, il punto e' questo: i prezzi non rimangono alti (soltanto) in base ai vincoli edilizi. I vincoli giocano solo una piccola parte, ormai trascurabile rispetto a tutto il cemento steso in questi anni.

I prezzi restano alti perche' quando costruisci sei sicuro che venderai a quello che vuoi tu, perche' aspettare anche anni ti costera' pochissimo. Sei al sicuro da qualsiasi andamento di mercato. E' questo che crea l'aspettativa, non il fatto che ci siano dei vincoli: il vincolo ti impedisce di costruire piu' di X metri cubi in un certo posto, ma una volta che li hai costruiti sei a posto.

Se sparissero alcuni vincoli, prima di tutto sarebbero i soliti noti ad approfittarne subito, senza alcuna garanzia che le case sarebbero sicure, efficienti o altro - anzi, direi quasi sicuramente con garanzia contraria. E senza infrastrutture, che tanto non competono al palazzinaro di turno.

Ti faccio l'esempio dei dintorni di Roma: quartieri magari anche curati, ma mal collegati, case fatte con lo stampino, poco efficienti, e con stanze sempre piu' piccole. Tutte edificate su terreni con pochi vincoli, o dove i vincoli sono stati fatti togliere, o magari contro i vincoli. E prezzi non si sono abbassati.

Se sparissero alcuni vincoli, prima di tutto sarebbero i soliti noti ad approfittarne subito, senza alcuna garanzia che le case sarebbero sicure, efficienti o altro - anzi, direi quasi sicuramente con garanzia contraria. E senza infrastrutture, che tanto non competono al palazzinaro di turno.

assolutamente d'accordo

Completamente d'accordo. Ho lavorato per soli due lavori a Roma, le mie esperienze sono veneto germania romania, uno in provincia, parco naturale di Vejo e uno in città. Nel primo caso ho avuto incarico di rilevare le strutture, nel senso pilastri e travi, di un edificio costruito senza autorizzazione ma ormai sanato, forse perché non dovrebbe essere possibile, all'interno del parco naturale. Non c'erano i disegni e i calcoli delle strutture e si cercava almeno di capirci qualcosa.

Nel secondo caso era una serie di palazzine costruite come scritto sopra "seriali" e in norma con i documenti ma prive degli impianti di riscaldamento. E' il paradigma della situazione italiana in qualsiasi campo, montagne di regole e di vincoli e c'è chi se ne approfitta.

In un qualsiasi mercato di beni o servizi sarebbe il mercato stesso probabilmente che si autoregola escludendo via via i prodotti peggiori, nell' edilizia italiana, non ne sono sicuro o almeno non sembra.

Senza contare che per i comuni, gli oneri di urbanizzazione sono tra i pochi metodi per avere introiti per cui si crea un circolo vizioso fra comune che "svende" il teritorio, banca che guadagna due volte (mutuo al costruttore e mutuo all'acquirente) e, ogni tanto, capita anche che il costruttore faccia solo "girare i soldi" da un mutuo all'altro costretto (in qualche misura) ad aprire un cantiere per pagare le spese del precedente.

Il meccanismo è molto simile a quello descritto nel famoso film di Totò "La cambiale"

Se non l'avete mai visto cercatelo vale quanto una lezione di economia (con tante scuse ai Prof...)

Se i prezzi calassero, molti di questi grandi proprietari avrebbero un calo netto dei loro patrimoni, non gli conviene.

permettimi il sorriso: che scoperta! e visto che i proprietari preferiscono non solo che il loro patrimonio non cali ma che, addirittura, cresca, allora dovrebbero cmq aumentare i prezzi dei loro appartamenti invenduti. come mai non succede, non è nel loro interesse?

non sarà che invece il costruttore è invece un'attività dalla notte dei tempi ad alto rischio? essendo che sborsa da subito e continuamente, per incassare molto dopo e in maniera discontinua. se i margini appaiono così elevati e sicuri, ci dovrebbe essere la ressa per partecipare al banchetto e di conseguenza i margini ridursi in breve tempo.in realtà sono in tanti a provarci, ma molti cadono sul campo.

Dragonfly, non e' che non sappia di aver scoperto l'acqua calda: e' che molti non si rendono conto che in Italia il mercato immobiliare e' tutto tranne che libero. La crescita del valore dell'investimento immobiliare e' dovuta generalmente a rendite di posizione, non ad un aumento del valore dell'immobile stesso - non perche' ci costruiscono una strada o dei negozi vicino, diciamo.

Sul fatto che i prezzi non crescano: guarda che fino a due anni fa, era esattamente il contrario, crescevano a dismisura, almeno nell'abitativo. E' almeno dal 2000 che c'e' stata una crescita continua - almeno localmente, posso dirti che osservo i prezzi piu' o meno da quel periodo e la flessione (o piu' che altro stagnazione) e' avvenuta solo di recente. E solo ora si comincia a parlare di cali nelle grandi citta'. In Spagna, situazione simile ma cali visibili da subito e molto maggiori.

Sul fatto che il costruttore sborsi subito e continuamente, permetti a me di sorridere: non dubito che ci siano costruttori che ci mettono del loro, ma qui in Italia c'e' una larga fascia di imprenditori che giocano con i soldi altrui e quindi il loro rischio e' decisamente attenuato. Perche' i costruttori, specie quelli piu' grossi, dovrebbero far eccezione?

Il fatto stesso che costruiscano e continuino a costruire, senza essere puniti  dall'abbassamento di valore delle loro costruzioni se non recentemente, e ancora di poco nonostante i grossi problemi economici attuali, non e' un segnale che cosi' a rischio non sono? Quelli che pagano sono i piccoli, e nemmeno tutti. 

La qualità tecnica di un edificio, nel senso se questi sta in piedi e può reggere ad una scossa sismica di potenza X è cosa relativamente semplice da verificare,

La qualita' di un edificio riguarda anche se sono state messe o meno guaine impermeabilizzanti nei locali interrati e sulle terrazze, se i matriali utilizzati ed il loro montaggio riescono a garantire l'isolamento acustico e termico, se le finiture sono cinesi da due lire, per cui prese elettriche ed interruttori si guasteranno dopo poco tempo o meno, se l'impianto di riscaldamento e' stato costruito seguendo un progetto di un termotecnico competente o se hanno chiamato l'idraulico che a occhio h afatto quello che voleva.

Anche la verifica della rispondenza ai criteri antisismici comporta una serie di indagini che costano e che nessuno fa quando compra un edificio gia costruito (si fa fatica a fare queste indagini anche prima di progettare l'edificio, dopo non ci pensa nesusno). Bisogna poi vedere se il progetto era valido ed e' stato seguito alla lettera o si e' risparmiato su diametro e quantita' dei ferri, sulla lunghezza di eventuali pali di fondazione, sui materiali utilizzati in realta'.

Infine la storia della classificazione energetica, che ora i notai richiedono al momento del rogito (cioe' quando ormai si e' gia' deciso di comprare e si e' gia' stabilito il prezzo, perlomeno qui a Bologna) e che non serve assolutamente a nulla, visto che la classe attribuita all'edificio non sposta le valutazioni di prezzo o di acquisto. Tra le altre cose, costruire un edificio veramente in classe "A" e' complicato e quindi costoso, mentre nessuno va mai a fare le pulci alle classificazioni, per ci tanti nuovi edifici pubblicizzati in classe "A" non ci si avvicinano neanche. Ho visto vendere delle classificazioni energetiche a meno di 50 euro l'una su groupon e quelle certificazioni non valgono la carta su cui sono scritte, perche' e' evidente che il tecnico non si paga neanche le spese del sopralluogo.

Non e' cosi' semplice verificare la qualita' di una casa, sopratutto se non si e' del ramo e non si conoscono le porcate che possono essere fatte.

 

La qualità tecnica di un edificio, nel senso se questi sta in piedi e può reggere ad una scossa sismica di potenza X è cosa relativamente semplice da verificare,

La qualita' di un edificio riguarda anche se sono state messe o meno guaine impermeabilizzanti nei locali interrati e sulle terrazze, se i matriali utilizzati ed il loro montaggio riescono a garantire l'isolamento acustico e termico, se le finiture sono cinesi da due lire, per cui prese elettriche ed interruttori si guasteranno dopo poco tempo o meno, se l'impianto di riscaldamento e' stato costruito seguendo un progetto di un termotecnico competente o se hanno chiamato l'idraulico che a occhio h afatto quello che voleva.

Come ho scritto, mi riferivo solo alla qualità dell'edificio "nel senso se questi sta in piedi e può reggere ad una scossa sismica di potenza X", cioè nei termini degli equilibri statici e dinamici della struttura. Tutto il resto, mi pare in buona sostanza già oggi lasciato alla libera valutazione dell'acquirente, il quale (come per qualunque altro bene o servizio) sceglie se comprare prodotti scadenti ed economici (in questo caso: finiture schifose e isolanti che non isolano) oppure prodotti di qualità a prezzi più elevati. Per i casi di non rispondenza tra quanto dichiarato dal venditore ed il venduto, dovrebbe bastare la giustizia civile.

 

Anche la verifica della rispondenza ai criteri antisismici comporta una serie di indagini che costano e che nessuno fa quando compra un edificio gia costruito (si fa fatica a fare queste indagini anche prima di progettare l'edificio, dopo non ci pensa nesusno). Bisogna poi vedere se il progetto era valido ed e' stato seguito alla lettera o si e' risparmiato su diametro e quantita' dei ferri, sulla lunghezza di eventuali pali di fondazione, sui materiali utilizzati in realta'.

Giusto, e infatti ho specificato che la "deregulation" di cui parlo nell'articolo non riguarderebbe le norme antisismiche.

La certificazione energetica è richiesta dalla legge: in mancanza, il contratto di vendita o di locazione è nullo. Ovvio che i notai la richiedano: rogare atti nulli comporta sanzioni disciplinari!

Certo che e' richiesta dalla legge, ma e' solo un inutile timbro come tanti altri, visto che non serve a decidere il prezzo di vendita e non ha conseguenza alcuna sul contratto, basta che ci sia e sia timbrata, tanto il suo contenuto e' ininfluente. Quindi si va da quel professionista che si fa pagare meno per sporcare con un timbro un pezzo di carta. Scopo dell'operazione? Nessuno, se non fare guadagnare pochi spiccioli ai timbraioli. Tempo fa, su Groupon bologna un ingegnere le offriva a meno di 50 euro. Valuta un po' quanto possono essere fatte con cura: non ci paghi neanche il tempo del sopralluogo.

 

Non conosco la situazione di Bologna, che non rientra tra le città che ho studiato. Ma, for the sake of discussion, ammettiamo che l'offerta residenziale là sia più che adeguata alla domanda. Qualora si riducessero i vincoli edificatori, quale investitore sarà così stupido da costruire appartamenti che nessuno vuole?

Le grandi cooperatve di costruzione, per cui i vincoli vengono adeguati alle loro esigenze, cosi' da avere praticamente gia' una deegulation a loro favore? E continuano a costruire nonostante gli invenduti terrificanti che hanno sul groppone, perche' senno' non riescono a stare in piedi. Comunque un grosso calo, specialmente tra i costruttori "non ammanicati" c'e' stato. Andate a vedere l'andamento dei fatturati delle ditte di ascensori in Italia negli ultimi anni. L'anno scorso hanno resistito perche' avevano vecchi ordini in saccoccia, quest'anno sono con l'acqua alla gola.

 

Non conosco l'argomento, ma si' mi viene da commentare su discorsi del tipo 'le grandi cooperative'. 

Se una societa' ha degli inveduti, cio' non la disqualifica in quanto investitore. Se investe male troppe volte, fallisce. Se non fallisce e investe male troppe volte, sta rubando da qualche parte. Se sta rubando, di certo non e' perche' e' in un mercato competitivo, anzi.

Se, poi, queste grandi cooperative, in un mercato trasparente, continuano a costruire cose mostruose, significa che la gente li vuol cosi', o che preferisce spendere soldi in altre cose. Amen. 

Quello che proprio non capisco e' come fai a ragionare che un piano regolatore migliori le cose. Se la popolazione e' indifferente alle schifezze, saranno i politici, invece che il mercato, a sfruttare questo tipo di domanda. 

 

Quello che proprio non capisco e' come fai a ragionare che un piano regolatore migliori le cose. Se la popolazione e' indifferente alle schifezze, saranno i politici, invece che il mercato, a sfruttare questo tipo di domanda.

Veramente sto dicendo il contrario: pur in presenza di un piano regolatore "malleabile", che praticamente per qualcuno e' come se non ci fosse, i grossi gruppi ammanicati continuano a costruire a piu' non posso per alcune  motivazioni che sono state riportate in questa discussione ed i prezzi non si abbassano come dovrebbero (le banche non chiedono mai il rientro a questi gruppi per motivi "politici").

Certo che la gente preferisce spendere soldi in una tazza del water quadrata e nelle piastrelle di Hello Kitty (c'e' stato il cersaie a Bologna, di recente e non me le sto inventando le piastrelle di Hello Kitti ed i cessi quadrati), piuttosto che in una progettazione degna di questo nome o nella presenza di materiali e finiture di qualita'. E' un fenomeno che vedo tutti i giorni in tutti i campi, purtroppo l'importante e' apparire, in questi tempi.

Quanto ai contenziosi legali, con la giustizia italiana, prima di arrivare a sentenza la casa e' gia' crollata, l'impresa costruttrice in subappalto e' fallita e si rimane con un pugno di mosche in mano.

Lo sai perche' ci sono tantissimi progetti e collaudi firmati da ingegneri ultra settantacinquenni? Perche' la loro assicurazione copre i danni e loro comunque non vanno in galera. Per cui c'e' il far west nel settore edilizio.

 

 

Fai troppe affermazioni prive di fonti. Soprattutto la storia degli 'ammanicati' e delle banche che perseguono scopi politici (contro il profitto?).

Il resto mi sembra tutta roba che uno Stato civile dovrebbe abbattare con leggi normali. La storia degli ingegneri 75enni non e' altro che una prova che la selva di leggi che abbiamo peggiora le cose.

Fai troppe affermazioni prive di fonti. Soprattutto la storia degli 'ammanicati' e delle banche che perseguono scopi politici (contro il profitto?).

Chiedi a Fassino, se gioiva "per avere una banca" perche' gia' pregustava i guadagni che ne avrebbe avuto o se la sua gioia era dettata da altri interessi.

Che ci siano degli "ammanicati" e' cosa nota, qui a Bologna e sono in tanti a ritenere che sia pure una cosa giusta.

"finalmente ritorna un sindaco dei nostri, cosi' le coop possono ricomicniare a lavorare", opinione espressa dopo la fine del mandato del commissario Cancellieri da parecchia gente che conosco.

 

Gli ammanicati sono ovunque, e' solo un po' difficile pensare che esista una 'cooperativa' di costruttori che faccia il bello e il cattivo tempo in Italia.

Da quel che vedevo quando ero in Italia, la questione e' squisitamente territoriale. Ed e' territoriale perche' con tutta questa selva di leggi, le amministrazioni possono far quel che gli pare. E difatti lo fanno, ricattando chiunque abbia un'impresa all'interno del feudo elettorale.

Io non ci sto a ritenere tutti i costruttori dei corrotti o dei malvagi speculatori. Ne ho conosciuti alcuni e, pare, sono in genere persone normali.

Il settore delle costruzione e' come e' perche' e' il frutto di contrattazioni continue sottobanco. Contrattazioni che non esisterebbero se tante leggi venissero tolte di mezzo. Assicurando sempre e comunque le leggi sulla sicurezza e il resto (che mi pare ovvio).

Gli ammanicati sono ovunque, e' solo un po' difficile pensare che esista una 'cooperativa' di costruttori che faccia il bello e il cattivo tempo in Italia.

A Bologna? Dici davvero? A Milano saranno altri gruppi, cosi' come a Roma o a Napoli. MA a Bologna comandano le cooperative.

La proposta per me è corretta ma vorrei riflettere con voi su alcuni punti.

I piani regolatori come oggi li conosciamo esistono grossomodo da metà-fine 1800.

Prima non esistevano, ma a ben vedere le città piu' belle che la storia ci ha consegnato (prendiamo venezia, firenze, lucca, tutte le città rinascimentali solo per fermarci all'Italia) si sono sviluppate senza un PRG. Ma la stessa cosa puo' essere detta praticamente per tutto il globo. Contemporaneamente se mi perdonate la franchezza, le brutture piu' oscene le vediamo oggi, come risultato di una pianificazione urbanistica pubblica.

Certo, il fatto che non ci fosse un PRG non vuol dire che non ci fosse un piano, un disegno, ma è questo il punto. L'unico piano concepibile e valido è quello che scaturisce dal pubblico, con il suo inevitabile codazzo di corruzione? 

Mi dicono che in USA ci sono città anche grosse, tutt'oggi senza piano regolatore. Gli amici di NfA confermano? Come sono messe quelle città?

 

 

Il post di Diego secondo me pone un problema non solo attinente il post stesso: che è quello di chiedersi fino a che punto si  può regolare il mercato, e se lo  stesso è in grado di autoregolarsi.

La risposta è che il mercato delle abitazioni in Italia non sarà forse il massimo, ma c'è,non c'è scritto da nessuna parte che dobbiamo vivere tutti in Via Montenapoleone, o nella città di Roma, o comunque in una grande città. Se lo vuoi fare paghi,e paghi quello che il mercato di un bene scarso (le abitazioni nei confini di una metropoli non sono infinite, comunque) chiede, oppure vai da un'altra parte.

Allentare i vincoli, temo, significherebbe solo avere altri palazzoni orridi, per via della massimizzazione del profitto, senza alcun beneficio,visto che poi le nostre città non hanno le infrastrutture viarie e di comunicazione per reggere aumenti di popolazione.

Altra cosa sono i permessi di costruzione in senso lato, che in Italia sono semplicemente terrificanti,anche in zone ove è permesso costruire, o lo sarebbe con minimi adattamenti.

Concludo: il mercato delle abitazioni nelle grandi città italiane è efficiente: il bene è scarso, se lo vuoi lo paghi, costruire al di fuori delle grandi città , invece, è comunque impossibile per il comune cittadino,e il sistema favorisce solo i grandi gruppi, o semplicemente "ben introdotti", e questo andrebbe cambiato.

Caro Marco, dal titolo del tuo commento e quel "No grazie" ero stato indotto a pensare che tu fossi contrario alla deregulation come sopra esposta. Invece poi dici:

Altra cosa sono i permessi di costruzione in senso lato, che in Italia sono semplicemente terrificanti, anche in zone ove è permesso costruire, o lo sarebbe con minimi adattamenti.

Concludo: il mercato delle abitazioni nelle grandi città italiane è efficiente: il bene è scarso, se lo vuoi lo paghi, costruire al di fuori delle grandi città , invece, è comunque impossibile per il comune cittadino,e il sistema favorisce solo i grandi gruppi, o semplicemente "ben introdotti", e questo andrebbe cambiato.

Quindi se ho ben capito, concordi che un ammorbidimento dei vincoli edilizi ed un passaggio a norme oggettive e predeterminate nelle zone periferiche delle grandi città sia cosa da fare. Si eliminerebbe l'arbitrio che consente agli amministratori locali di contrattare con i soggetti "ben introdotti" di cui sopra, e si aumenterebbe l'offera di abitazioni per i redditieri inferiori. Certo, andrebbe fatto preservando una qualità minima ex lege affinché i fabbricati stiano in piedi, e imponendo gli oneri di urbanizzazione in quelle aree "vergini", dove la mancanza di strade ed altre infrastrutture le renderebbe degradate in partenza.

È dopotutto proprio questo il senso dei numeri che ho calcolato e riportato in Tabella 2: tolto il centro storico, tolti i quartieri dotati di edifici storici, di panorama e di altre amenità, rimane il dato di un rapporto tra prezzo e costo marginale di costruzione che oscilla nelle sei città considerate, de minimis, tra 1.5 e oltre 2. Nella periferia di Roma extra-G.R.A. parliamo di un indice prezzo/costo tra 2.1 e 2.8. A New York, città ad altissima densità abitativa con oltre 19 milioni di abitanti, il medesimo calcolo (basato sul costo di sopraelevazione dei fabbricati esistenti ed il prezzo medio complessivamente rilevato in città) pubblicato da Glaeser e altri nel 2005 varia tra circa 1.3 a circa 2 dopo il 2000, ma questo indice si basa sul prezzo medio totale, non sul prezzo minimo delle sole periferie! Davvero il significato di questi dati non risulta evidente a tutti? Come credere che i prezzi degli appartamenti periferici, per virtù magiche sconosciute, rimangano indefinitamente tanto elevati, anche dopo una riduzione dei vincoli edificatori e della conseguente disponibilità di case? Sarebbe un fenomeno più unico che raro.

Diego, intendo dire che più che alle grandi città guarderei alle piccole/medie, che talvolta gravitano intorno alle grandi città, talvolta no.

Che gli strumenti di pianificazione territoriale in Italia, semplicemente, non esistono, che i Prg non sono strumenti di pianificazione territoriale, che le conurbazioni in Italia non sono riconosciute, e non esistono strumenti regolatori di tale fenomeno.

Il mercato immobiliare riflette questa situazione (da questo punto di vista è perfetto): non esistono abitazioni "comode", esiste il bene abitazione, se lo vuoi a Via Montenapoleone lo paghi tanto, se invece vuoi vivere a 40 km da Milano dovrebbe esserti consentito, ed anche facilitato.

Se invece volete abbattere Scampia per costruire Secondigliano io non sono d'accordo.

 e imponendo gli oneri di urbanizzazione in quelle aree "vergini", dove la mancanza di strade ed altre infrastrutture le renderebbe degradate in partenza.

Io, in verità, farei prima dei parchi...

Concludo: il mercato delle abitazioni nelle grandi città italiane è efficiente: il bene è scarso, se lo vuoi lo paghi

Marco, se il mercato fosse efficiente adesso i prezzi sarebbero in calo verticale da un po', e non e' cosi' - almeno, non in tutte le citta'. Concordo sul resto.

Segnalo alcuni aspetti trascurati nell'analisi ma non di poco conto:

1) le motivazioni che sono alla base della domanda;

2) i risvolti sociali ed ambientali di una maggiore cementificazione dovuta ad una deregolamentazione con particolare riferimento alla correlazione tra il benessere collettivo e l'interesse individuale degli operatori sia sul lato offerta sia sul lato domanda.

 

L’articolo afferma che in Italia il rapporto tra prezzo di vendita e costo di costruzione sia molto elevato, e che in particolare esso sia superiore a 1,35, quest’ultimo calcolato da Guthrie su un campione di città americane (però non ho trovato questa soglia sul paper di Guthrie).  Per questo motivo, se si aumenta l’offerta di case si riduce il prezzo di vendita e quindi il rapporto scende e tutti starebbero meglio.  Per aumentare l’offerta si suggerisce ai comuni di essere meno restrittivi con i rispettivi piani regolatori, cioè deregolamentare.  

Il confronto Italia - USA mi pare non applicabile per la diversa disponibilità relativa di terra, che non rappresenta un vincolo vero e proprio per gli USA, almeno in media, e quindi la soglia di 1,35 mi pare sospetta.

Comunque proprio il risultato teorico del paper che fornisce la soglia di riferimento a questo articolo di Diego sembra suggerire invece una maggiore cautela nel proporre policy simili a quella contenuta in questo articolo. Infatti, il paper di Guthrie dice che per effetto dell’option value dell’attesa, ridurre la regolamentazione edilizia non necessariamente produce una riduzione del rapporto tra prezzo di vendita e costo di costruzione. Questa eventualità controintuitiva sarebbe più probabile al verificarsi di condizioni che sono più simili a quelle presenti in Italia rispetto agli USA (questo paragone con l’Italia è una mia interpretazione nasometrica, of course). Quindi se la soglia di 1,35 è da prendere sul serio, allora  anche il resto del package con le avvertenze accluse andrebbe preso sul serio. Magari ha ragione Diego, ma considererei meglio le implicazioni di Guthrie che possono essere anche stravaganti.

Infine una notazione su “una deregulation nelle grandi città porterebbe benefici attesi rilevanti”. Il piano regolatore, approvato dal comune, in teoria dovrebbe già incorporare e massimizzare i “benefici attesi” che non sono solo il paesaggio, ma anche la vivibilità generale dell’impianto urbano per i cittadini, che peraltro in maggioranza possiedono già una casa.  I meccanismi di mercato qui possono operare con effetti non sempre desiderabili in quanto praticamente tutto di una città è pianficato (ad esempio, traffico, parchi, strade, parcheggi etc).

Lo studio di Guthrie afferma che "Removing building restrictions would not remove the delay options embedded in undeveloped land, so house prices would not fall all the way to the construction cost in markets characterized by low interest rates, high expected demand growth, and the prospect of future land scarcity." Cioè, non dice che la rimozione dei vincoli edilizi può causare un innalzamento dei prezzi, ma che questi potrebbero piuttosto non scendere fino al costo marginale di costruzione, rimanendo un po' più alti.

Il rapporto tra prezzo e costo (da ora in poi "indice" per brevità) calcolato da Guthrie si basa su delle simulazioni. Con i dati a disposizione sul tasso d'interesse reale italiano nel periodo (4%) ed ipotesi "caute", ovvero aspettative per gli agenti di prezzi crescenti e pochi terreni disponibili (perché già si è costruito ovunque, o perché magari molti terreni sono troppo ripidi per edificarci sopra), l'indice assume un valore di 1.21. Ciò significa che, SE il mercato fosse perfettamente concorrenziale e non intervengono altri cunei tra costo marginale e prezzo, ci si può attendere che il prezzo d'equilibrio sia 1.21 volte il costo marginale di costruzione. Il valore che ho indicato io, di 1.35, tiene conto di altri due effetti:

1) sono andato a vedere a quanto si vende, negli ultimi 10 anni circa, un terreno agricolo lasciato a prato nelle aree immediatamente limitrofe quelle urbanizzate, ed ho trovato che il prezzo non arriva neppure ad un 2% del costo di costruzione. Ho preso il valore superiore di 2% e l'ho sommato alla stima di Guthrie, presupponendo che se i terreni "vergini" sono rari, anche in assenza di un esplicito permesso all'edificabilità questi incorporeranno in parte il valore di tale "rarità". In questo ho semplicemente seguito l'approccio di Glaeser et al. (2005), che pur se imperfetto mi pare ragionevole in prima approssimazione.

2) C'è poi la questione imposte. In Italia o si applica IVA al 10%, oppure una selva di imposte di registro che più o meno arriva ad un valore simile. Come valutare l'incidenza dell'imposta? Si dovrebbe avere stime sull'elasticità di domanda ed offerta. Per semplificare, ed again per avere stime molto conservative, ho semplicemente immaginato che l'intera imposta si trasferisse sul prezzo finale. A dire il vero i prezzi che ho usato io sono ante imposta, ed a meno che l'offerta sia pendente negativamente, il cuneo fiscale non dovrebbe provocare incrementi del prezzo lordo. Applicando un rincaro di +10% al valore dell'indice, arrivo ad 1.35, che è per quanto detto una stima super-conservativa.

Ora, è vero che le simulazioni di Guthrie vanno prese con le pinze, sia perché sono calcolate per gli USA, sia perché sono solo simulazioni. Ma per adesso non ho trovato in giro lavori migliori, o specifici per l'Italia. Per i terreni, è vero che negli USA hanno le sterminate praterie, ma a ridosso delle città più grandi, come Manhattan e Chicago, non è proprio così. Vedi al riguardo il lavoro di Glaeser e Gyourko (2002) (“The Impact of Zoning on Housing Affordability”, NBER Working Paper, No. 8835, QUI).

Detto tutto ciò, è chiaro che queste stime sono imprecise. Ma qui stiamo parlando di un indice teorico (impreciso, ma non campato in aria) di 1.35, contro un indice calcolato sui prezzi minimi della periferia di Roma di 2.1, e qualcosa in più a Milano e Napoli. È un bel gap! Se non è causato da regolamentazioni molto restrittive, non so a cosa possa essere dovuto (ma spiegazioni "esotiche" sono benvenute).

 

Infine una notazione su “una deregulation nelle grandi città porterebbe benefici attesi rilevanti”. Il piano regolatore, approvato dal comune, in teoria dovrebbe già incorporare e massimizzare i “benefici attesi” che non sono solo il paesaggio, ma anche la vivibilità generale dell’impianto urbano per i cittadini, che peraltro in maggioranza possiedono già una casa.  I meccanismi di mercato qui possono operare con effetti non sempre desiderabili in quanto praticamente tutto di una città è pianficato (ad esempio, traffico, parchi, strade, parcheggi etc).

In teoria è come scrivi, concordo. I parchi, poi, sono un buon esempio di "bene pubblico" (non escludibile, ecc.) per i vari benefici che apportano (ossigeno, bellezza, vivibilità...), ed è quindi logico che siano gestiti pubblicamente. Idem per strade e molti altri servizi. Ma ipotizzare che le policy comunali siano welfare-maximizing, perdonami, ma proprio nelle grandi città italiane mi pare un'ipotesi più che temeraria. Devo farti l'elenco dei sindaci di Napoli e Roma degli ultimi 30 anni, o siamo già d'accordo che sul tema siamo in piena ed ampiamente avallata ipotesi di Public Choice? ;)

Diego scusa la domanda ma non ho capito se secondo te le abitazioni esistenti basterebbero al fabbisogno o bisognerebbe costruire ancora?

Cioè, non dice che la rimozione dei vincoli edilizi può causare un innalzamento dei prezzi, ma che questi potrebbero piuttosto non scendere fino al costo marginale di costruzione, rimanendo un po' più alti.

 A parte il capoverso che citi, i grafici nel paper di Guthrie prevedono anche l’aumento del rapporto prezzo/costo all’aumentare dell’offerta del terreno. È stravagante.

1)…un terreno agricolo lasciato a prato nelle aree immediatamente limitrofe quelle urbanizzate, ed ho trovato che il prezzo non arriva neppure ad un 2% del costo di costruzione

 Un terreno agricolo non è costruibile e quindi vale poco, nel momento che diventa costruibile aumenta di diversi multipli, quindi andrebbe stimato il valore di area edificabile.

2) C'è poi la questione imposte.

L’imposta (iva o registro) non va calcolata nel prezzo di vendita. Le quotazioni non la comprendono, è un costo per l’acquirente (in alcuni casi se non nell’esercizio di una impresa), ma non è un ricavo per il venditore. Questo dovrebbe fare gioco alla tua causa e abbassare la soglia, che però mi pare ancora non paragonabile per la diversa disponibilità  di terra nei due paesi. In oltre a prescindere dalla disponibilità teorica di terra, mi aspetto un rapporto alto in aree sottoposte a più vincoli (parcheggi, spazio verde minimo, servizi vari etc.) e quindi nelle città rispetto a suburbia. Ciò  farebbe alzare sia il denominatore, che il numeratore. Nel resto dell’Europa come è?

 

Mi pare ovvio che lo zoning faccia aumentare il prezzo di vendita, non credo ci siano dubbi su questo e non ho spiegazioni esotiche da proporre. Ma senza zoning, le città sembrano delle bidonville. Più ci si allontana concettualmente dalla bidonville, più il rapporto in questione tende ad aumentare.  

Ma ipotizzare che le policy comunali siano welfare-maximizing, perdonami, ma proprio nelle grandi città italiane mi pare un'ipotesi più che temeraria. Devo farti l'elenco dei sindaci di Napoli e Roma degli ultimi 30 anni, o siamo già d'accordo che sul tema siamo in piena ed ampiamente avallata ipotesi di Public Choice? ;)

Più che welfare maximizers direi wealth maximizer. Se un proprietario di casa (e con lui circa l’80% degli italiani) volesse che il politico locale massimizzasse la propria ricchezza, gli chiederebbe di essere più restrittivo con il piano regolatore. E questo vale ancor di più proprio a Roma e a Napoli.

Un terreno agricolo non è costruibile e quindi vale poco, nel momento che diventa costruibile aumenta di diversi multipli, quindi andrebbe stimato il valore di area edificabile. [...]

Ai fini dell'analisi, non condivido l'osservazione (che di per sé è vera). La metodologia impiegata vuole offrire una misura della c.d. "regulation tax". Il concetto di edificabilità ex lege rientra certamente nell'oggetto che vogliamo misurare. Altra cosa è il vincolo di edificabilità "tecnica", che è dato: 1) dalla oggettiva esistenza di terreno libero, e 2) da caratteristiche fisiche del terreno che lo rende o meno costruibile. Se la scarsità di terra è dovuta a fattori di legge, gli effetti al rialzo di questa sul prezzo vanno inclusi a buon diritto nel numeratore dell'indice prezzo/costo. Solo una eventuale scarsità fisica è da considerare ai fini del calcolo del rapporto prezzo/costo teorico.

Inoltre in presenza di domanda localmente crescente di servizi residenziali, la probabilità che un terreno tecnicamente edificabile diventi in un momento futuro legalmente edificabile è crescente con la rarità di questi. Quindi il prezzo di terreni non edificabili, quando questi sono davvero rari, incorpora una quota non indifferente della edificabilità legale. Ma quest'ultima è già stimata includendo i risultati proposti da Guthrie, quindi il mio metodo non fa altro che sovrastimare costantemente quello che è il valore teorico prezzo/costo in regime di totale libertà edificatoria.

Inoltre, attenzione a non sopravvalutare il ruolo del terreno. Noi in Italia abbiamo una prevalenza di fabbricati molto bassi, in media 2-3 piani. Con gli elevatissimi prezzi osservati, possiamo ben credere che senza vincoli edilizi stringenti si potrebbe, con profitto per le imprese, sostituire il costruito esistente con fabbricati più alti, e questo a parità di consumo di terra.

 


Mi pare ovvio che lo zoning faccia aumentare il prezzo di vendita, non credo ci siano dubbi su questo e non ho spiegazioni esotiche da proporre. Ma senza zoning, le città sembrano delle bidonville. Più ci si allontana concettualmente dalla bidonville, più il rapporto in questione tende ad aumentare.

Ma tutto questo è chiaro. Però, tra l'estremo del far west senza alcuna regola, e l'altro estremo, che più o meno è la situazione delle grandi città italiane oggi, ci sono ampie gradazioni. L'utilità di una misurazione risiede nella possibilità di ottenere una quantità numerica da confrontare con analoghe stime compiute in altre grandi metropoli nel mondo. Nessuno (non io!) pensa di rimuovere tutte le regole, di consentire di asfaltare i parchi e di costruire senza alcun vincolo di distanza o costruttivo. Il punto è che con un metodo abbastanza omogeneo, troviamo che a Roma, Milano e Napoli la "regulation tax" pare molto più alta che a New York, e questo pur considerando misurazioni che non coinvolgono né il centro città (che avrà sempre prezzi molto più alti del costo di costruzione, per varie ragioni), nè i quartieri semi-centrali che contengono patrimonio storico, archeologico, di valenza turistica, ecc.

Perché, secondo te, altre metropoli estere riescono a non diventare bidonville nelle periferie con rapporti prezzo/costo molto più bassi (e prezzi in centro comparabili con quelli di Roma o Milano), pur avendo pressioni demografiche di diversi ordini di grandezza superiori alle nostre grandi città? Se non mi si offre una spiegazione valida, devo rimanere dell'idea che sono i vincoli di legge a limitare eccessivamente il rinnovamento delle periferie.

prova a rifare i calcoli coi seguenti dati validi per il comune di milano:

costo di impresa: 1300

 

oneri di urbanizzazione: 100

contributo sul costo di costruzione: 30

progettazione: 120

costo di acquisto area o immobile esistente da ristrutturare: 1500 (ottimo prezzo)

prezzo di vendita: 4500 (milano zona ben servita non centale)

calcolo per una palazzina media (la tanto cara 4 piani 4 appartamenti a piano da 80mq con i box)

sup totale abitabile: 1280mq

16 box 300mq

parti comuni scale atri cantine ecc... 400 mq

 

costi operazione tipo zona semiperiferica ben servita:

acquisto: 2.500.000

costruzione/ristrutturazione: (1280+100) x 1300 + 700x400= 2.074.000 

 

oneri: 1280x100= 128.000

contributo: (1280+400) x 30 = 50.400

progettazione, sicurezza, DL: 150.000

mancano i costi d'esercizio per la società che fa l'investimento, oneri bancari ecc...

totale spese: 5.000.000

vendita: 360000 x 16 + 30.000 x 16 (box)= 6.240.000

guadagno ante imposta: 1.240.000

basta che ne rimanga invenduto 1 e l'operazione inizia a traballare... con 2 siamo quasi al fallimento...

 

qui i dati per milano

 

certo si potrebbe obbiettare che consentendo di aumentare le volumetrie si otterrebbe un vantaggio maggiore alla vendita ma:

i prezzi di vendita di solito non sono parametrati al valore del bene ma al valore potenziale che esprime quindi, se metto in vendita un edificio so quello che si potrà realizzare e quindi taro il prezzo su questo.

non si può aumentare per sempre la volumetria se no ogni 30 anni le città raddoppierebbero

esiste tutta una questione storico urbanistica sulla città e sulla sua densificazione che non è il caso qui di affrontare ma che non si risolve con una semplice deregulation

lasciamo perdere gli impatti su traffico vivibilità ecc. che questo comporterebbe...

grazie

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