È giunta l'ora di allentare i vincoli edilizi nelle grandi città italiane?

La parte del leone la fanno certamente i Comuni. Sono questi infatti che definiscono il piano regolatore (P.R.G.), con l'avallo di Regione e Provincia, il quale determina come ciascuna area urbana è destinata a svilupparsi. Sono poi sempre i Comuni ad accogliere le richieste e a deliberare sui piani di lottizzazione. Regioni e Province esprimono pareri in base alle leggi regionali (e così anche le soprintendenze se esistono vincoli paesaggistici-storici-architettonici di qualche genere), e dopo la palla passa nuovamente ai Comuni che devono deliberare una seconda volta.

Certo, è da dire che la normativa nazionale in tema di concessioni edilizie pone anch'essa diversi ostacoli: è frammentaria, presenta ampi margini di interpretazione, e dispone che le soprintendenze abbiano un sostanziale potere di veto particolarmente nei casi in cui ci si scontri con generici vincoli di tutela paesaggistica o naturistica. Ma ripeto, tutto questo viene poi deciso dagli uffici tecnici dei Comuni, quindi il vero nodo da sciogliere è là.

 

1) come incide il nero? Sappiamo che in Italia c'è molto sommerso e quindi c'è molto nero accumulato. Al momento di comprare una casa, solo una parte del prezzo è ufficiale, il resto è in nero (quindi niente imposte). Sappiamo inoltre che al sud buona parte dell'edilizia è cosrtuita in nero (quasi il 90%). R.o.E. di appena 3,6% credo sia un effetto del nero. Il guadagno è altrove.

 

Riguardo i prezzi di compravendita che ho utilizzato, il nero non incide perché si tratta di prezzi effettivi e rilevati da intermediari che operano sul campo. Non si tratta dei prezzi dichiarati nei contratti registrati, i quali ovviamente sconterebbero le strategie evasive molto diffuse nel paese.

Sul R.o.E. di settore, purtroppo non saprei come epurare il dato dal sommerso. Ma questo crea un problema solo se il sommerso nelle costruzioni è molto più alto di altre industrie. Se non è così, il confronto con il R.o.E. ottenuto negli altri settori produttivi rimane valido. Secondo ISTAT ("La misura dell’economia sommersa secondo le statistiche ufficiali"), il tasso di lavoro irregolare nel 2006 è di 11.0 nelle costruzioni, a fronte di una media complessiva di 12.0. Quindi, più o meno il sommerso dovrebbe essere omogeneamente ripartito in molta parte degli altri settori merceologici.

 

1. molte delle aziende edili sono piccole perche' spesso e volentieri nel settore si pratica molto nero ed elusione con sistemi di scatole cinesi, cosa che potrebbe influenzare non poco il RoE.

 

A questa obiezione ho risposto in un altro commento a Francesco Forti.

 

2. chi costruisce ha convenienza a farlo anche se non vende e chi compra ha convenienza a tenere gli appartamenti vuoti. Come esempio questo porta a quella provincia veneta in cui si parla di 220mila case vuote, e a citta' come Roma dove case di enti, banche ecc. sono tenute vuote per anni (*).

 

La convenienza a tenere gli appartamenti sfitti è, a mio modo di vedere, figlia delle strane regole italiane che favoriscono in modo eccessivo gli inquilini. Un proprietario di casa è ben razionale se preferisce attendere prima di fittare la casa, per non rischiare di subire la morosità prolungata di un inquilino scelto male. Il secondo aspetto, quello degli appartamenti invenduti (ma che riguarda anche gli appartamenti sfitti, date le norme che prevedono la stipula di contratti pluriennali 4+4), è legato all'andamento dei prezzi: se si ritiene che questi cresceranno e se, com'è nella realtà, l'offerta di immobili è rigida, può convenire attendere un po' e vendere nel futuro, particolarmente se i tassi d'interesse sono bassi e quindi aumenta il valore atteso del prezzo futuro. Ma proprio aumentando l'offerta (riducendo i vincoli edilizi, appunto), si comprime il vantaggio di questa strategia.

 

3. In Italia c'erano (vado a memoria) 27 milioni di households nel 2010. Con una famiglia media di 2,1 persone e 60,5 milioni di abitanti significa che di households ne servirebbero 28,8. Posto che una percentuale non trascurabile sia di seconde case, che non tutte le case sarebbero egualmente appetibili e che non tutti hanno una famiglia, sono numeri paragonabili (**). Questo significa che di case ce ne sono "quasi" abbastanza, ma molte sono fuori mercato o tenute vuote perche' usate come investimento.

 

L'analisi che ho proposto riguarda le grandi città italiane. Dove si trovano tutte le abitazioni che i tuoi dati riportano esistere? Comprendono i piccoli paesini spopolati nelle campagne, oltre che case in luoghi di villeggiatura? Se esiste una domanda crescente per servizi esidenziali in un luogo, non significa che non la si debba soddisfare perché esiste, in qualche altro luogo, un appartamento sfitto.

Non posso non sottoscrivere, soprattutto la parte propositiva: l'investimento immobiliare è in Italia qualcosa di simile all'acquisto di lingotti d'oro, con la differenza che almeno i lingotti occupano poco spazio e non distruggono il paesaggio.

Mi chiedo poi se io sia l'unico a vedere ovunque nelle periferie urbane eserciti di cartelli "vendesi appartamento" che ingialliscono o se sia l'unico ad avere notato le sterminate distese di case vuote di nuova costruzione (a volte nemmeno finite) che hanno ulteriormente dilagato in periferia negli ultimi anni... Non parliamo poi degli speranziosi cartelli "vendesi terreno edificabile subito".

Assolutamente no, non è necessario pensare agli orrendi palazzoni dell'edilizia popolare italiana, o peggio agli edifici-alveare nello stile delle vele di Scampia. Personalmente ho in mente un modello di sviluppo più vicino ad Hong Kong, dove gli edifici si sviluppano in altezza ma preservando ampie distanze e notevoli dotazioni di verde pubblico. Chi ha visitato Hong Kong sa di cosa parlo: città vivibilissima ed ad elevata densità abitativa, fra l'altro con edifici moderni e quindi meglio coibentati, antisismici e ben attrezzati di servizi.

capiscco le perplessità, ma portare a ZERO il consumo di nuovo territorio e lavorare sui tessuti periferici per riqualificare e densificare è assolutamente necessario. E comunque i quartieri dormitorio non hanno necessariamente relazione con la densità, si può progettare male a bassa densità così come ad alta, a mio parere il punto sta nel grado di multifunzionalità.

 

Avrei una domanda riguardo ai dati nel post: il numero di permessi per costruire potrebbe non essere indicativo dell'offerta se nelle grandi città con un permesso si costruiscono 4000 appartamenti in media e nel resto d'Italia si fa una stanza in più al posto della stalla?

 

Vero. Per brevità non ho riportato tutte le statistiche sui permessi di costruzione, che comunque sono liberamente consultabili sui siti dell'ISTAT e dell'Agenzia del Territorio. In parte risponde la Tabella 1 che mostra come la dimensione media per permesso edilizio si è ridotta nelle sei grandi città. Anche tenendo conto del numero di mq concessi, o del numero di appartamenti, rimane osservabile una notevole stazionarietà dell'offerta residenziale nelle maggiori città.

 

Inoltre il numero di imprese edilizie potrebbe  essere un dato fuorviante se la maggior parte si occupano di appalti pubblici o sono subappaltatori dei developer veri e propri.

 

Il numero di imprese da solo dice poco. È per questo che va letto assieme al dato sul R.o.E., che esprime la redditività media di queste imprese e può evidenziare la presenza diffusa di rendite. Concordo che la presenza di appaltatori pubblici ed in particolare delle grandi imprese di costruzione che fungono da general contractor sarebbe da considerare come caso a parte. Ma l'impatto di queste sulle statistiche indicate non mi pare rilevante: gli appaltatori pubblici possono produrre sovraprofitti, quindi alzano il valore del R.o.E. medio; ma al contempo, se i sovraprofitti sono realizzati a scapito dei piccoli costruttori in subappalto, questi ultimi vedranno ridursi il loro di R.o.E. Ad ogni modo l'analisi qui riguarda l'offerta di nuovi appartamenti, e questo è un mercato in larga prevalenza privato dove non esiste il problema di doversi interfacciare con un general contractor.

Concordo.

Per esperienza personale le persone vogliono tutte stare in zona "in", e con l'aumento (fino a qualche anno fa, sigh) della ricchezza generale, c'è stata una fuga dal paesello e dalla periferia.

Almeno, questo è quello che è accaduto nella mia città (circa 180.000 ab.).

e poi scusatemi ma basta con questi confronti con l'estero... diciamolo una volta per tutte, le case inglesi e tedesche fanno schifo! con quella moquette in bagno...  blahhhh!!

comunque per chi avesse voglia e tempo da perdere, qui può leggersi tutte le vicende di Monza, consiglio in particolare i capitoli dal 7 al 9, sono molto istruttivi di come funziona la macchina amministrativa tra cialtronerie e furberie...

Credo anche io che la prima emergenza edile italiana sia la sostituzione, più che le nuove costruzioni, soprattutto nelle grandi città del nord (di cui ho esperienza diretta): bisogna trovare un modo di rendere fattibile l'abbattimento e ricostruzione di condomini di ormai pessima qualità (4/5 piani, senza ascensore, con una pessima distribuzione dei locali, impianti decrepiti e fuori norma e consumi energetici folli) costruiti tra gli anni '60 e '80 spesso come case popolari, di una trentina di appartamenti per lo più riscattati dagli inquilini (che comunque hanno un reddito medio o basso). Non è facile, ma va fatto.

Poi ci sarebbe da risolvere il problema delle case sfitte per investimento, che costituisce il fondo pensione più gettonato per la classe media e ha assorbito negli ultimi vent'anni una buona fetta delle nuove costruzioni (sia in città che in presunti luoghi di villeggiatura), contribuendo al mancato calo dei prezzi nonostante l'aumento dell'offerta (credo sia un problema di modello superfisso, nel senso che la domanda non è fissa: le nuove costruzioni non hanno abbassato i prezzi perché hanno anche comportato un aumento della domanda, per lo meno di domanda speculativa in grado di alterare i prezzi in modo sostenuto perché di fatto ogni "speculatore" tiene efficacemente fuori dal mercato il suo immobile per 10-20 anni senza neppure badare ai costi perché "tanto il valore sale sempre"). Inoltre il calo della domanda dovuto alla crisi non ha fatto abbassare i prezzi, ma ha abbattuto i volumi, pare che siccome "il mattone non cala mai" la curva dell'offerta sia piuttosto particolare (in pratica i proprietari sono disposti a ritardare la vendita di anni pur di non accettare un guadagno inferiore alle attese).

Probabilmente, come notato da Gianluca, alla fine ci sarà ancora da costruire ex-novo, ma in quantità forse marginali.

Per tutti questi punti il problema principale mi pare però lo stato di diritto: senza una giustizia, soprattutto civile, rapida, prevedibile e efficace anche contro lo Stato (quindi ben lontana dalla nostra) non vedo come un qualsiasi intervento legislativo o amministrativo possa migliorare la situazione.

completamente d'accordo.

sulla qualità delle costruzioni.

terremoto dell'irpinia. i giapponesi si chiedono perchè una scossa del genere abbia provocato un tale macello. forse,pensano, c'è un qualcosa di particolare che non si conosce ancora che ha causato quel disastro. si precipitano sul posto, vedono le costruzioni e capiscono...

 

Conoscendo la "qualita'" dei costruttori edili, coop comprese, mi spaventa molto l'idea di togliere vincoli alla costruzione di nuovi edifici. QUello che serve e' la riqualificazione degli edifici esistenti, adeguandoli alle condizioni sismiche locali. Ma gli italiani preferiscono comprare cessi quadrati da migliaia di euro, piuttosto che spendere due lire in sicurezza.

 

La qualità tecnica di un edificio, nel senso se questi sta in piedi e può reggere ad una scossa sismica di potenza X è cosa relativamente semplice da verificare, particolarmente nel caso di nuove realizzazioni, sulla scorta di valutazioni tecniche oggettive basate sulle migliori pratiche costruttive e sulla letteratura. Altre norme invece, tese ad esempio a garantire paesaggio e decoro urbano, oppure le decisioni circa le destinazioni d'uso, sono più arbitrarie e dipendono dalla volontà di amministratori locali e di soprintendenti vari. Sono queste ultime che non hanno ragione d'essere tanto stringenti nelle città esaminate, non le regole anti-sismiche.

 

Quello che e' strano e' che nonostante una mole di appartamenti invenduti incredibile (a Zola Predosa, un comune a fianco di Bologna, ben servito da viabilita' e da ferrovia metropolitana, si parla di 1600 appartamenti invenduti in ex area idnustriale riconvertita), i prezzi sono calati poco. Evidentemente c'e' un meccanismo perverso che fa mantenere il prezzo anche alle case di bassa qualita che non si riescono a vendere. Per gli affitti, il mercato e' crolalto del 40%, qui a Bologna.

 

Non conosco la situazione di Bologna, che non rientra tra le città che ho studiato. Ma, for the sake of discussion, ammettiamo che l'offerta residenziale là sia più che adeguata alla domanda. Qualora si riducessero i vincoli edificatori, quale investitore sarà così stupido da costruire appartamenti che nessuno vuole? Non comprendo i timori di colate di cemento "inutili": chi investe cerca il profitto, e lo otterrà solo fintanto che esista una domanda da soddisfare.

Caro Marco, dal titolo del tuo commento e quel "No grazie" ero stato indotto a pensare che tu fossi contrario alla deregulation come sopra esposta. Invece poi dici:

 

Altra cosa sono i permessi di costruzione in senso lato, che in Italia sono semplicemente terrificanti, anche in zone ove è permesso costruire, o lo sarebbe con minimi adattamenti.

Concludo: il mercato delle abitazioni nelle grandi città italiane è efficiente: il bene è scarso, se lo vuoi lo paghi, costruire al di fuori delle grandi città , invece, è comunque impossibile per il comune cittadino,e il sistema favorisce solo i grandi gruppi, o semplicemente "ben introdotti", e questo andrebbe cambiato.

 

Quindi se ho ben capito, concordi che un ammorbidimento dei vincoli edilizi ed un passaggio a norme oggettive e predeterminate nelle zone periferiche delle grandi città sia cosa da fare. Si eliminerebbe l'arbitrio che consente agli amministratori locali di contrattare con i soggetti "ben introdotti" di cui sopra, e si aumenterebbe l'offera di abitazioni per i redditieri inferiori. Certo, andrebbe fatto preservando una qualità minima ex lege affinché i fabbricati stiano in piedi, e imponendo gli oneri di urbanizzazione in quelle aree "vergini", dove la mancanza di strade ed altre infrastrutture le renderebbe degradate in partenza.

È dopotutto proprio questo il senso dei numeri che ho calcolato e riportato in Tabella 2: tolto il centro storico, tolti i quartieri dotati di edifici storici, di panorama e di altre amenità, rimane il dato di un rapporto tra prezzo e costo marginale di costruzione che oscilla nelle sei città considerate, de minimis, tra 1.5 e oltre 2. Nella periferia di Roma extra-G.R.A. parliamo di un indice prezzo/costo tra 2.1 e 2.8. A New York, città ad altissima densità abitativa con oltre 19 milioni di abitanti, il medesimo calcolo (basato sul costo di sopraelevazione dei fabbricati esistenti ed il prezzo medio complessivamente rilevato in città) pubblicato da Glaeser e altri nel 2005 varia tra circa 1.3 a circa 2 dopo il 2000, ma questo indice si basa sul prezzo medio totale, non sul prezzo minimo delle sole periferie! Davvero il significato di questi dati non risulta evidente a tutti? Come credere che i prezzi degli appartamenti periferici, per virtù magiche sconosciute, rimangano indefinitamente tanto elevati, anche dopo una riduzione dei vincoli edificatori e della conseguente disponibilità di case? Sarebbe un fenomeno più unico che raro.

Concludo: il mercato delle abitazioni nelle grandi città italiane è efficiente: il bene è scarso, se lo vuoi lo paghi

Marco, se il mercato fosse efficiente adesso i prezzi sarebbero in calo verticale da un po', e non e' cosi' - almeno, non in tutte le citta'. Concordo sul resto.

Lo studio di Guthrie afferma che "Removing building restrictions would not remove the delay options embedded in undeveloped land, so house prices would not fall all the way to the construction cost in markets characterized by low interest rates, high expected demand growth, and the prospect of future land scarcity." Cioè, non dice che la rimozione dei vincoli edilizi può causare un innalzamento dei prezzi, ma che questi potrebbero piuttosto non scendere fino al costo marginale di costruzione, rimanendo un po' più alti.

Il rapporto tra prezzo e costo (da ora in poi "indice" per brevità) calcolato da Guthrie si basa su delle simulazioni. Con i dati a disposizione sul tasso d'interesse reale italiano nel periodo (4%) ed ipotesi "caute", ovvero aspettative per gli agenti di prezzi crescenti e pochi terreni disponibili (perché già si è costruito ovunque, o perché magari molti terreni sono troppo ripidi per edificarci sopra), l'indice assume un valore di 1.21. Ciò significa che, SE il mercato fosse perfettamente concorrenziale e non intervengono altri cunei tra costo marginale e prezzo, ci si può attendere che il prezzo d'equilibrio sia 1.21 volte il costo marginale di costruzione. Il valore che ho indicato io, di 1.35, tiene conto di altri due effetti:

1) sono andato a vedere a quanto si vende, negli ultimi 10 anni circa, un terreno agricolo lasciato a prato nelle aree immediatamente limitrofe quelle urbanizzate, ed ho trovato che il prezzo non arriva neppure ad un 2% del costo di costruzione. Ho preso il valore superiore di 2% e l'ho sommato alla stima di Guthrie, presupponendo che se i terreni "vergini" sono rari, anche in assenza di un esplicito permesso all'edificabilità questi incorporeranno in parte il valore di tale "rarità". In questo ho semplicemente seguito l'approccio di Glaeser et al. (2005), che pur se imperfetto mi pare ragionevole in prima approssimazione.

2) C'è poi la questione imposte. In Italia o si applica IVA al 10%, oppure una selva di imposte di registro che più o meno arriva ad un valore simile. Come valutare l'incidenza dell'imposta? Si dovrebbe avere stime sull'elasticità di domanda ed offerta. Per semplificare, ed again per avere stime molto conservative, ho semplicemente immaginato che l'intera imposta si trasferisse sul prezzo finale. A dire il vero i prezzi che ho usato io sono ante imposta, ed a meno che l'offerta sia pendente negativamente, il cuneo fiscale non dovrebbe provocare incrementi del prezzo lordo. Applicando un rincaro di +10% al valore dell'indice, arrivo ad 1.35, che è per quanto detto una stima super-conservativa.

Ora, è vero che le simulazioni di Guthrie vanno prese con le pinze, sia perché sono calcolate per gli USA, sia perché sono solo simulazioni. Ma per adesso non ho trovato in giro lavori migliori, o specifici per l'Italia. Per i terreni, è vero che negli USA hanno le sterminate praterie, ma a ridosso delle città più grandi, come Manhattan e Chicago, non è proprio così. Vedi al riguardo il lavoro di Glaeser e Gyourko (2002) (“The Impact of Zoning on Housing Affordability”, NBER Working Paper, No. 8835, QUI).

Detto tutto ciò, è chiaro che queste stime sono imprecise. Ma qui stiamo parlando di un indice teorico (impreciso, ma non campato in aria) di 1.35, contro un indice calcolato sui prezzi minimi della periferia di Roma di 2.1, e qualcosa in più a Milano e Napoli. È un bel gap! Se non è causato da regolamentazioni molto restrittive, non so a cosa possa essere dovuto (ma spiegazioni "esotiche" sono benvenute).

 

Infine una notazione su “una deregulation nelle grandi città porterebbe benefici attesi rilevanti”. Il piano regolatore, approvato dal comune, in teoria dovrebbe già incorporare e massimizzare i “benefici attesi” che non sono solo il paesaggio, ma anche la vivibilità generale dell’impianto urbano per i cittadini, che peraltro in maggioranza possiedono già una casa.  I meccanismi di mercato qui possono operare con effetti non sempre desiderabiliin quanto praticamente tutto di una città è pianficato (ad esempio, traffico, parchi, strade, parcheggi etc).

 

In teoria è come scrivi, concordo. I parchi, poi, sono un buon esempio di "bene pubblico" (non escludibile, ecc.) per i vari benefici che apportano (ossigeno, bellezza, vivibilità...), ed è quindi logico che siano gestiti pubblicamente. Idem per strade e molti altri servizi. Ma ipotizzare che le policy comunali siano welfare-maximizing, perdonami, ma proprio nelle grandi città italiane mi pare un'ipotesi più che temeraria. Devo farti l'elenco dei sindaci di Napoli e Roma degli ultimi 30 anni, o siamo già d'accordo che sul tema siamo in piena ed ampiamente avallata ipotesi di Public Choice? ;)