Piove sul bagnato...

14 ottobre 2010 sabino patruno

... del mercato immobiliare USA. La notizia è di questi giorni: in 23 stati degli USA si è deciso di fermare le esecuzioni immobiliari in corso, a causa di vizi ed errori nei documenti prodotti in tribunale. Questi vizi ed errori sono tali da mettere in dubbio l'affidabilità della intera procedura.

Per capire di cosa stiamo parlando, è bene avere in mente cosa sia esecuzione immobiliare. Quando si contrae un mutuo, la banca garantisce il proprio credito con una ipoteca e se il debitore diventa inadempiente, l’istituto di credito  ha il diritto di far vendere all’asta il bene ipotecato, incamerando il prezzo di vendita per soddisfarsi del suo credito.

Se questa è la struttura di massima, la procedura e le regole variano notevolmente a seconda dei sistemi giuridici e, nel caso degli USA, anche da stato a stato, se non addirittura da contea a contea. In particolare, per una metà degli stati USA, la procedura  si svolge sotto il controllo dei tribunali, mentre nell’altra metà i creditori possono vendere i beni ipotecati senza bisogno di passare attraverso i giudici, ma utilizzando una procura speciale che il debitore rilascia loro al momento della sottoscrizione dell’atto di mutuo (qui una spiegazione più approfondita).

Nelle esecuzione giudiziali, prima che una banca possa mandare all’asta un bene, è necessario, per legge, che un suo funzionario riveda tutti i documenti e i pagamenti effettuati dal debitore, per essere sicuri  dell’ammontare dell’inadempimento e che non ci siano addebiti non dovuti. Dopo aver fatto questa verifica, il funzionario deve dichiarare sotto giuramento che la revisione è stata effettuata e che nulla osta alla esecuzione e quindi sottoscrivere tutti documenti necessari, facendo autenticare la propria firma da un public notary (che, a scanso di equivoci, non ha nulla a che vedere con i notai di diritto latino, dato che il public notary è solo un semplice certificatore di firma).

In sostanza, tutta la procedura si basa su una auto-certificazione e sebbene anche in passato fossero stati segnalati errori, nella sostanza la cosa sembrava funzionare, ma oggi l’enorme aumento di mutui in default ha messo in crisi il sistema. E’ infatti emerso, con preoccupante frequenza, che i documenti per i tribunali risultano essere stati preparati senza il rispetto delle procedure. In particolare si è accertato che in molti casi:

 

  • le firme sono state autenticate prima della redazione dei documenti o, peggio ancora, che le firme apposte sulle varie dichiarazioni sono così differenti l’una dall’altra da far presumere una loro  falsificazione
  • i funzionari non hanno in alcun modo verificato se le informazioni sull’ammontare del debito fossero corrette o se i mutui fossero stati rinegoziati, limitandosi a firmare le carte senza leggerle, come degli automi, tanto che, non a caso si parla di “robo-signing”.

 

Come infatti emerso dalle testimonianze, alcuni di questi revisori sono arrivati a firmare più di 500 documenti al giorno, senza quindi nessun controllo del loro contenuto.

A parte questi problemi formali, spesso le banche non sono neanche in grado di dimostrare il loro diritto di credito. Uno dei frutti avvelenati dell’orgia di cartolarizzazioni, fusioni bancarie e salvataggi che ha caratterizzato negli ultimi anni il mondo del credito ipotecario, infatti, è che, in numerosi casi, è diventato difficile stabilire con sufficiente grado di certezza chi deve quanto a chi.

I crediti ipotecari, infatti, sono passati di mano così tante volte che molte delle banche che hanno chiesto alle corti di procedere alla vendita, non sono state in grado di dimostrare adeguatamente la titolarità del loro credito e quindi del diritto a vendere la proprietà ipotecata.

Per capire di cosa stiamo parlando, riporto alcune storie esemplari che si possono leggere negli articoli pubblicati in rete e che richiamano le testimonianze di avvocati coinvolti nelle cause in corso.

La Deutsche Bank, per esempio, si è vista sospendere dal giudice una procedura esecutiva contro un suo debitore di New York, perchè non è stata in grado di dimostrare la titolarità del credito. La Deutsche, infatti, aveva  acquistato il mutuo nel 2009 dalla “Sand Canyon Corporation”, solo che al momento della cessione, il credito non era più nella titolarità della banca cedente e, come se non bastasse, si è accertato che la firma del procuratore della Sand Canyon sull’atto di cessione del credito, era così differente da quella apposta su altri documenti da far presumere una sua falsificazione.

In un altro caso, la “CitiMortgage” ha  autocertificato di aver acquistato un mutuo dalla Lehman Brothers, dopo che LB aveva già cessato di esistere come banca e dopo quindi che fosse per lei possibile cedere alcunchè.

In un altra procedura, i documenti prodotti hanno mostrato la cessione di un credito da una banca chiamata  “Washington Mutual Bank” alla Wells Fargo,  datata luglio 2010, quando invece la cedente aveva cambiato nome sin dal 2004 e cessato del tutto di esistere nel 2008, per essere stata incorporata da un’altra banca.

Non si tratta di semplici aneddoti privi di rilevanza statistica, dato che il robo-signing scandal, come oramai è chiamato negli USA, ha raggiunto dimensioni tali non solo da imporre lo stop alle procedure in numerosi stati, ma da far sì che ci siano oramai pressioni dell’opinione pubblica e della politica per uno stop totale alle foreclosures. Questa eventualità rappresenterebbe un ulteriore gravissimo danno per il mercato immobiliare statunitense, anche perchè, nell’ultimo anno, circa  il 20% delle compravendite ha riguardato proprio immobili in foreclosure.

Quel che è certo, però, è che le banche e i banchieri, già non particolarmente popolari dopo l’ultimo biennio, hanno colto l’ennesima occasione per confermare i pregiudizi sul loro conto, aprendo la strada a lamentele - abbastanza populiste - sui poveri debitori strozzati dai cattivi banchieri.
Che molto spesso i banchieri siano cattivi è indubbiamente vero, tuttavia, come qualche commento più equilibrato ha fatto notare, non va dimenticato che un debitore moroso rimane un debitore moroso e che la sospensione delle esecuzioni immobiliari si tradurrà, di fatto, in un vantaggio per tutti coloro che hanno smesso di pagare le rate del mutuo, consentendo loro di continuare a godere delle case ipotecate a spese delle banche e, in definitiva, dei contribuenti che con le loro tasse hanno provveduto  al salvataggio del sistema bancario USA.

D’altra parte, non si può neanche minimizzare troppo la vicenda, riducendola ad una banale questione di eccessivo formalismo giuridico, dato che il rispetto delle procedure è  un pre-requisito per il funzionamento di un qualsiasi sistema legale. Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

28 commenti (espandi tutti)

Grazie dell'articolo, Sabino: molto interessante!

Un rischio preoccupante che vedo è che alla fine non si tuteli bene la proprietà privata. Questo rischio è più grande nelle cosidette emergenze, quando cioé si devia dalle procedure precedentemente definite e accettate. E' importante che non ci siano dubbi per chi partecipa al gioco che prendere scorciatoie possa essere premiante rispetto a giocare secondo le regole.

Una domanda sulla parte finale:

Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

Stai dicendo che se ci fossero stati i notai negli States tutto questo non sarebbe successo? ;-)

E' difficile fare valutazioni economiche del tipo "il sistema è meglio semplice e spedito" oppure "no è meglio con questi controlli", perché si dovrebbero fare delle ipotesi alla base delle valutazioni economiche che rischiano di essere troppo arbitrarie rendere la stima inaffidabile.

Qua ci vedo due esigenze ugualmente importanti, ma che in certi casi possono andare in direzioni opposte:
1. La garanzia della proprietà privata, che si ha tramite un sistema giuridico affidabile e controlli che garantiscono che non succederà niente di male
2. La semplicità e l'economicità del fare business, che è un incentivo a fare affari

Su 2., si potrebbe dire che avere procedure così semplici ha contribuito a incentivare le banche a dare mutui, perché sapevano che se poi qualcuno non pagava, non ci mettevano molto a mettere in vendita la casa. Perciò, supponiamo che questo ha contribuito alla crescita. Ora stiamo stanno pagando le conseguenze di un sistema non studiato bene per casi come quelli dello scoppio della bolla immobiliare, quindi immagino che ora, *dopo* la crisi, tutti siano psicologicamente più risk averse. Tuttavia la domanda un late da vedere per decidere se era meglio avere un sistema efficiente e neutrale di certificazione era rispondere alla seguente domanda:

Il valore della maggiore crescita dovuta a procedure snelle meno il valore della decrescita dovuta a un sistema di certificazione inefficiente è maggiore o minore di zero?

Non so dire se 1. o 2. debba prevalere. Probabilmente è più interessante cercare di farle convivere in modo da massimizzare il benessere della società

Parlando pro domo mea potrei dire "ecco quello che succede quando non ci sono i notai" in realtà, scherzi (ma non tanto) a parte, mai come in questa vicenda i sistemi giuridici di diritto latino e di common law mostrano le loro differenze, il che non vuol dire che uno sia meglio dell'altro. Anche da noi ci sono esecuzioni immobiliari per mutui concessi da un soggetto chiamato in origine "Credito Italiano" ed oggi portate avanti da un altro chiamato - per esempio - "Cordusio Rmbs", tuttavia, avendo dei sistemi di pubblici registri affidabili (registro imprese e conservatorie) ciascun passaggio del credito e ciascuna vicenda societaria è rintracciabile con certezza senza bisogno di autocertificazioni, ma con certificazioni ufficiali, così come ogni contratto rilevante - essendo atto pubblico - non ha bisogno di essere provato, essendo già prova legale. Naturalmente tutto questo comporta un maggior formalismo a monte e, presumo, costi di transazione maggiori oltre che, ma molto meno che in passato, maggiori tempi di procedura, dato che poi tutto si svolge sotto il controllo del giudice.

rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

Si vede che non hai mai visto (non è vero, sono sicuro che l'hai vista) una procedura immobiliare in Italia: innanzitutto dura una vita, poi le banche portano certi conteggi, tutti autocertificati, che al confronto quelli americani sono rose e fiori.

Sono creditore in una procedura contro una ditta individuale, assegno a vuoto (titolo esecutivo), il debitore ha un immobile di proprietà, ipotecato, mutuo non pagato, ci siamo accodati all'istanza di vendita all'asta.

In tribunale: Mutuo di € 300.00,00, venticinquennale, pagati i primi quattro anni, richiesta della banca (su un pezzo di carta intestata) : € 700.000,00 per capitale, spese ed accessori. Spese € 200.000,00 (forse un bonus a chi ha erogato il mutuo?). Totale: nomina di un perito del Tribunale per capire i 700.000 euri da dove saltan fuori, e l'avvocato della banca che dice: è così punto e basta.

Fermi da tre anni....

Marco, di procedure esecutive ne vedo talmente tante che se cerchi io mio nome su google sono "famoso" per nFA e per le vendite all'asta che - in quanto notaio - i giudici mi delegano.

La situazione italiana, sino a qualche anno fa era totalmente distastarata, con arretrati di anni nelle procedure, nel senso che ci volevano quasi dieci anni pechè l'immobile andasse all'asta (che è cosa diversa dall'aggiudicazione, dato che spesso le aste vanno deserte e ce ne vogliono almeno quattro o cinque).

Oggi gran parte dell'arretrato è stato smaltito, perchè tutta le procedura di vendita (pubblicità, asta, piano di riparto, decreto di trasferimento), può essere delegata a notai, avvocati o commercialisti, cosa che ha notevolmente accelerato le cose. Per darti un'idea, qui a Macerata, vanno oggi all'asta procedure iniziate nel 2008/2009.

Nel tuo caso specifico, credo che tu confonda il valore dell'ipoteca con quella del credito, ti consiglio di controllare meglio le carte.

Mah, magari chiedo lumi al mio avvocato, ma sono sicuro che l'ipoteca era per € 600.000, mentre la richiesta della banca era per € 700.000, tanto che l'intoppo c'è anche perchè la banca ha chiesto (autocertificati) più soldi del valore dell'ipoteca,e il valore dell'immobile (€ 650.000) soddisferebbe tutti.

L'idea che mi sono fatto è che l'istituto Unicredit ha tante di quelle insolvenze che dove può punta forte per rifarsi, fottendosene allegramente di tutto e tutti dicendo: io sono una banca, tu chi sei ?

Tra l'altro l'escutato ha fatto opposizione alla banca (non agli altri, che avevano titoli esecutivi, tipo me) e questo ha bloccato tutto. Comunque anche il mio avvocato diceva che è un caso limite, adesso è tutto più veloce, anche troppo a leggere i casi Gestline...

In merito all'ipotesi 

L'idea che mi sono fatto è che l'istituto Unicredit ha tante di quelle insolvenze che dove può punta forte per rifarsi, fottendosene allegramente di tutto e tutti dicendo: io sono una banca, tu chi sei ?

credo non sia possibile. Conosco molto bene Unicredit Credit Management Bank e posso dire con ragionevole certezza che quando chiede più del dovuto lo fa solo perché non è capace a fare bene il conto (e statisticamente ci saranno altre volte in cui chiede meno). Il fatto che sia problematico per una banca produrre un conteggio esatto dipende da 3 fattori

 

  • archivi storici tenuti su carta e malamente informatizzati
  • fusioni e acquisizioni che hanno causato smarrimento dei fascioli ed errori di migrazioni nelle informazioni
  • complessità della legge a cui i professionisti non sempre sono preparati, ad es l'art 2855 del codice civile consente al creditore ipotecario di chiedere interessi di mora per un triennio e successivamente interessi legali e quindi ci vuole uno che sappia fare i conti (o si prenda la briga di comprare software tipo ReMida)

 

 

 

Carissimi io ho una visibilità del fenomeno estesa su tutto il territorio nazionale. Ci sono sicuramente tribunali molto virtuosi come macerata e professionisti capaci come sono certo è il nostro sabino.

Ho però visibilità (soprattutto in calabria e sicilia) di procedure che sono ancora in piedi da 25 anni. Nonostante tutte le innovazioni oggi a Sala Consilina (per tornare in Campania) sei fortunato se passa un anno dal deposito della CTU alla vendita. A Roma, dopo l'aggiudicazione ci vogliono almeno 6 mesi perchè il creditore incassi materialmente i soldi ed è un punto di arrivo ritenuto importante: conosco persone che di mestiere vanno in in giro per i tribunali a sollecitare l'emissione di mandati di pagamento. In provincia (non solo al sud) non è infrequente che possa passare anche un anno e mezzo tra l'approvazione del piano di riparto definitivo e l'incasso. Esiste la  possibilità ex art 41 Tuib di far ottenere al creditore un anticipo sulle  le somme ricavate in fase di vendita, ma non tutti i tribunali la applicano e non tutti gli avvocati la richiedono.

Non si tratta solo di vendere, in media ti va bene se passa un anno da quando il bene è stato venduto e quando il giudice stabilisce quanto ti spetta e un altro anno dalla decisione definitiva e l'incasso.

Sto parlando di situazioni normali. Non è invece infrequente che ci siano delle anomalie. Per le BCC (soprattutto al sud, ma non solo) non è infrequente che la banca non sia capace di produrre conteggi accurati, esiste sempre la possibilità di sollevare opposizioni (spesso infondate) e ho assistito a casi in cui dopo l'aggiudicazione del bene  vengono fuori dei vizi che inficiano l'intera procedura.

Non voglio elogiare gli USA (che non conosco a sufficienza), ma il sistema italiano è farraginoso e credo sia veramente difficile trovare di peggio,nonostante i passi avanti fatti con l'introduzione dei professionisti delegati.

 

Si racconta (testimonianza di studenti) che il professore ordinario di diritto bancario dell'Università di Roma "La Sapienza" concludesse il suo corso riassumendo così la legislazione bancaria italiana:

"In ogni contro controversia tra banca e cliente ha ragione la banca"

Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

può essere, sembra ragionevole...anche se l'esempio di marco esposito fa pensare che una ipotetica liberalizzazione delle procedure almeno non peggiorerebbe una situazione esistente già critica.

chi ha a cuore l'efficenza del sistema, dovrebbe cioè proccuparsi delle storture già esistenti, con lo stesso impegno con cui indica i pericoli di riforme di stile anglosassone, di là da venire.

eppoi rimane l'equivoco di fondo: alla notaria italiana si rimprovera non la funzione svolta, cioè la ragione di esistere, , ma molto più banalmente le modalità di esercizio della  riserva della professione. il numero chiuso, l'obbligo di ricorrervi, le tariffe minime fissate per legge, sono la prosaica litania che, con scarsi risultati, si ripete anche ai notai, come a tassisti e farmacisti per altro.

spesso, però dall'altra parte si finge di non sentire e si parla d'altro, cioè di quanto è bello il notaio di diritto latino, autorità autonoma e neutrale. io ne sono così convinto che ne vorrei molti di più, tutti come sabino patruno (una firma molto stimata).

diciamo il doppio o il triplo? :-)

 

 

D’altra parte, non si può neanche minimizzare troppo la vicenda, riducendola ad una banale questione di eccessivo formalismo giuridico, dato che il rispetto delle procedure è  un pre-requisito per il funzionamento di un qualsiasi sistema legale. Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

Da appendere su un cartellone pubblicitario come campagna contro le disinformazioni ideologiche di questi ultimi vent'anni, per quanto mi riguarda. Grazie per averlo scritto in forma elegante e compatta.

RR

 

Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi

caso personale: io non sono esperto in compravendite immobiliari e legislazione edilizia: ho comprato una casa, il notaio si è limitato ad accettare le dichiarazioni della parte venditrice (quindi di fatto una autenticazione di una autocertificazione che come atto notorio in circoscrizione sarebbe costata ordini di grandezza in meno) a inserire nel rogito le solite ammonizioni su dichiarazioni false e reticenti...e quando sono andato in municipio per la DIA per i lavori di ristrutturazione esce fuori un balcone chiuso abusivamente con una veranda e non condonato, non si trova la licenza edilizia (Roma, San Giovanni, case costruite da un ente parastatale negli anni '40, non una casetta costruita da chissachì somewhere out in the end of nowhere), tre mesi di ritardo nei lavori. 

Mentre mi hanno detto che altri notai su queste cose fanno interrogatori di terzo grado che manco der Hauptmann della Stasi nelle Vite degli altri... sembra che si può fare robo-signing anche col notariato latino

 

Mah! Ma se è davvero pacifico che ci sia un debitore moroso, il giudice potrebbe comunque mettere in vendita l'immobile ipotecato e versare il ricavato su un conto indisponibile (escrow account?). Poi, una volta che i legittimi creditori saranno stati individuati, si potrenno rivalere sui fondi depositati sul conto. Se avanza qualcosa, lo si restituisce ovviamente al debitore moroso.

Piove sul bagnato...

saul 14/10/2010 - 21:15

Io penso che si sia trattato principalmente di un errore da parte delle banche. Sicuramente e’ normale per una banca escutere delle garanzie, sia durante le fasi di mercato positive che durante quelle negative (fisiologicamente ogni portafoglio bancario ha insiti tassi di default che, anche se bassi, difficilmente sono nulli).Ogni banca dovrebbe quindi sapere considerare adeguatamente il funzionamento delle normative legali, e dotarsi di strutture adeguate anche per stimare il costo associato all’escussione delle garanzie, in condizioni normali e di crisi, essendo un mercato dove opera.  Se le banche prima hanno sbagliato nello stimare i tassi di default, e poi si sono dimostrate carenti anche nello stimare i costi legati all’escussione dele garanzie (ammesso che il pricing applicato non copra tali costi), forse devono cercare di risolvere il problema al loro interno (in questo senso mi convince poco dire che un debitore moroso rimane un debitore moroso, perche’ moroso rimane, ma non ne risponde per altrui incapacita’). E’ ovvio che se il principio ispiratore delle banche e’ solo quello del profitto di breve periodo, che porta a tagliare i costi relativi alle strutture che possono fornire “ricavi indiretti”, queste situazioni si ripeteranno ogni volta in cui si verifica una crisi economica, mentre nei periodi di espansione tutti saranno fenomeni. Questo pero',secondo me, e’ solo un ulteriore incentivo per le banche a riorganizzarsi.  

Grazie, Sabino, per aver commentato questa storia che non so come fosse stata narrata dalla stampa italiana.

Io, però, andrei cauto nel trarre conclusioni di carattere generale del tipo di quelle che tu sembri voler trarre riguardo ai notai e la loro utilità sociale ...

Non solo perché, evidentemente, il sistema da queste parti dev'essere leggermente più funzionante che da quelle, visto che il problema è rapidamente emerso, è stato denunciato e sta venendo affrontato come, nella culla del diritto, non ho mai visto affrontare nessun scandalo di queste o altre dimensioni (dov'erano i notai nei casi Cirio, Parmalat e così via?).

Ma anche perché tutto questo sta avvenendo in una situazione di particolare ed inusuale stress per il sistema, stress per il quale non era stato disegnato e sotto il quale dà l'impressione di cedere.

Infine, alla luce dei dati ricordati da Massimo Famularo, non mi sembra neanche necessario spiegare il perché i costi sociali dell'uno e dell'altro sistema legale siano, nel lungo periodo, nemmeno comparabili.

Michele, non mi pare di aver detto che l'Italia è il paradiso delle esecuzioni immobiliari.

Ho però provato a suggerire le ragioni per le quali è improbabile che si verifichi da noi una situazione simile a qulla che stanno vivendo gli USA e questo non perchè noi siamo più bravi, ma perchè siamo diversi.

Ho anche aggiunto, in un commento qui sopra che il sistema immobiliare italiano, ma è più corretto dire europeo-continentale

comporta un maggior formalismo a monte e, presumo, costi di transazione maggiori oltre che, ma molto meno che in passato, maggiori tempi di procedura, dato che poi tutto si svolge sotto il controllo del giudice.

Non è un problema di notai, di numero chiuso, di casta o di altre cose simili, ma, banalmente,  di pubblici registri, di procedure  e di contratti affidabili: se il sietema USA è in grado di ottenerli, buon per voi.

Al momento rilevo qualche mancanza

Non ho però dubbi che che delle soluzioni verranno trovate, mi chiedo solo quale sarebbe stata la tua reazione se una cosa simile fosse avvenuta in Italia, se, per esempio, tutte le procedure esecutive nazionali fossero state sospese a causa, magari, di vizi nei documenti notarili. Diciamo che dubito che ti saresti limitato a compiacierti della rapidità della emersione dello scandalo.

A parte queste considerazioni, che lasciano il tempo che trovano, ti chiedo (per autentica curiosità intellettuale) se ci sono degli studi economici che abbiano cosiderato se e quanto i differenti sistemi giuridici possano incidere sul costo del credito, mi pare un campo di indagine intrigante.

Per quanto riguarda invece lo stato delle procedure esecutive italiane, è chiaro che questo è tutto tranne che idilliaco, ma non vedo perchè dovrebbe esserlo viste le condizioni della giustizia italiana. Tuttavia le cose - in media - sono notevolmente migliorate rispetto al passato. A fronte di arretrati quasi decennali, oggi l'arretrato è virtualmente scomparso nella maggior parte dei tribunali. La causa di questo miglioramento è data dal fatto che una buona parte della procedura può essere data "in outsorcing" a notai, avvocati e commercialisti.

Si è trattato di una riforma  che avuto il risultato di rendere più efficiente il sistema e, soprattutto, a costo zero per lo stato - anzi lo smobilizzo dell'arretrato ha comportato maggiori entrate tributarie, dato che sulle aggiudicazioni si paga l'imposta di registro.

Insomma, un esempio da seguire.

I crediti ipotecari, infatti, sono passati di mano così tante volte che molte delle banche che hanno chiesto alle corti di procedere alla vendita, non sono state in grado di dimostrare adeguatamente la titolarità del loro credito e quindi del diritto a vendere la proprietà ipotecata.

ma in pratica se il problema è la titolarità del credito a me pare che più che un problema di esecuzione in Italia sarebbe un problema di titolo esecutivo ossia in sostanza sarebbe relativo alla prova per ottenere il DI. 

 

Un dubbio però mi assale: la banca cessionaria del mutuo può procedere ad esecuzione   in base all'atto pubblico originariamente stipulato dalla banca dante causa ex 474 c.p.c. quale successore a titolo particolare (sembrerebbe di sì, Cass. 9195/95) o necessita di un titolo autonomo come un DI?  se può procedere in forza del titolo del suo dante causa il problema della prova della cessione in Italia di rileva solo se il debitore propone opposizione all'esecuzione, giusto?

non ho capito bene la questione che poni, comunque, in caso di cessione del credito garantito da ipoteca, la regola è data dall'art. 2843 c.c. per il quale:

La trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca.

L'annotazione a margine avviene in forza di atto pubblico, scrittura privata autenticata o provvedimento del giudice, quindi non si pone nessun problema di prova della titolarità del credito ed il nuovo creditore può agire direttamente in forza del titolo originale, senza bisogno di nessun provvedimento del giudice, dato che un titolo esecutivo c'è già.

La cessione può ovviamente avvenire anche per semplice scrittura privata, ma in questo caso, dato che non avviene l'annotazione a margine dlel'ipoteca, si perde la priorità data dall'ipoteca.

Nel caso di cartolarizzazioni, cioè cessioni in blocco di crediti ipotecari, dato il numero rilevante dei crediti ceduti, la pubblicità viene effettuata attraverso pubblicazione sulla gazzetta ufficiale. Insomma, in un modo o nell'altro, c'è modo di risalire al creditore. 



Se la cessione avviene tramite scrittura privata, è verosimile che il cedente - conservando la titolarità dell'ipoteca - assuma l'impegno di "gestire" il credito nell'interesse del cessionario. Clausole di questo contenuto si trovano nei contratti di cessione dei crediti d'impresa, ma potrebbero avere uso generale.

Michele come al solito riesce a dire le cose in modo più sintetico ed efficace di quanto non sappia fare io. Riporto un pò di note che avevo scritto offline fondamentalmente in linea con il suo commento.

 

Inanzi tutto il nodo della questione è identificare gli interessi contrapposti.

L'interesse del debitore inadempiente è:

- non essere chiamato a rispondere per più del dovuto (ad es in Italia non è legale applicare interessi superiori al tasso soglia dell'usura)

- non vedere il prorpio immobile veduto a prezzi inferiori a quelli di mercato (magari al cugino del funzionario o del giudice) 

L'interesse dal creditore è:

- venire tutelato nei confronti degli altri creditori con garanzie minori (es se io ho ipotece sull'immobile A dalla vendita devo incassare prima rispetto ai creditori che non hanno ipoteca)

- ottenere prima possibile la vendita e l'incasso maggiore possibile nei limiti del credito vantato

Non so quanto dovremmo preoccuparci dello stop alle esecuzioni negli USA: in fondo si sono accorti che una determinata procedura, che funzionava bene quando le esecuzioni erano di meno, ora non è più adeguata perchè gli errori sono troppo frequenti. Confidiamo che gli amici Amerikani troveranno un modo più efficace per gestire la cosa, nel frattempo molti debitori statunitensi beneficeranno... di quella che è la normalità per i debitori italiani(non scherzo)!

Non che in Italia siano sospese le esecuzioni,ma trovo ragionevolmente plausibile che i debitori usa, nonostante la sospensione, vedranno vendute le proprie abitazioni prima dei 3-4 anni che impiegano i giudici più virtuosi in italia e sicuramente prima dei 25 anni osservati in talune aree di Calabria e Sicilia.

Infatti è sotto gli occhi di tutti che il sistema italiano tutela in modo assolutamente sbilanciato il debitore inadempiente. 

Sabino scrive:

 

lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi

ed è sicuramente un punto condivisibile (basta che il certificatore nutrale non sia un oligopolista ;) tuttavia, imho, il problema di fondo non risiede nella contrapposizione autocertificazione vs certificazione di terzi, quanto piuttosto di una reazione eccezionale ad una situazione eccezionale, nello specifico un numero abnorme di procedure avviate, di passaggi nella titolarità dei crediti e di fallimenti di intermediari.

Per fare un esempio vicino a noi, se banca locale cede un credito a grande gruppo (o altra società) e nel frattempo banca locale si era insinuata in un fallimento o era intervenuta in un esecuzione, quello che di norma fa l'acquirente (e di norma è anche previsto dai contratti di cessione) è lasciare che la procedura venga portata avanti "nel nome" dell'originale creditore che incasserà e rigirerà le somme. Se da noi le banche fallissero con maggiore frequenza avresti il problema che il tribunale vuole pagare al creditore originario... che nel frattempo è fallito. Vero che a quel punto puoi produrre i contratti di cessione (che spesso non si fanno per atto pubblico ma con scambio di lettera commerciale per risparmiare le imposte), ma incassare i soldi rimane un'avventura, non fosse altro che perchè  i conteggi sull'ammontare del credito che le banche vive talvolta faticano a darti, dubito seriamente riescano a darteli le banche defunte. 

In sintesi: in USA la situazione è eccezionale e viene affrontata in modo eccezionale. In Italia, nonostante i miglioramenti (peraltro limitati a un certo numero di tribunali, non solo al Nord) i problemi sono strutturali e nessuno ha in mente di porvi rimedio. Con problemi strutturali mi riferisco alla difficoltà dei creditori di far valere le loro ragioni (non solo le banche, l'amico Marco Esposito ne sa qualcosa). 

In sintesi: in USA la situazione è eccezionale e viene affrontata in modo eccezionale. In Italia, nonostante i miglioramenti (peraltro limitati a un certo numero di tribunali, non solo al Nord) i problemi sono strutturali e nessuno ha in mente di porvi rimedio. Con problemi strutturali mi riferisco alla difficoltà dei creditori di far valere le loro ragioni (non solo le banche, l'amico Marco Esposito ne sa qualcosa).

Sono d'accordo.  Lo Stato italiano e' sostanzialmente uno Stato fallito per il compito fondamentale della protezione dei diritti dei creditori, un elemento basilare per la funzionalita' dell'economia di mercato.  Lunedi' scorso Repubblica Affari e Finanza ha pubblicato "Quanto costa la giustizia civile - di A.Rustichelli" in cui si legge:

I passaggi macchinosi della giustizia civile italiana, con tempi che lievitano senza controllo, scoraggiano le imprese straniere. [...] «Nel 2009, l’Italia ha attratto solo il 4,2% degli investimenti stranieri nell’UE», osserva Ferdinando Emanuele, partner dello studio internazionale Cleary Gottlieb (sedi italiane a Roma e Milano). «Secondo la Banca Mondiale, siamo al 156mo posto su 181 quanto a tempi e costi di un giudizio: ad esempio, il recupero di un credito può richiedere da noi 1.210 giorni e costare fino al 30% del preteso importo»

Scommetto anche senza guardare la classifica della Banca Mondiale che gli USA si classificano molto, molto, molto meglio dell'Italia sia sui tempi del recupero del crediti, sia sul costo del recupero dei crediti, sia infine sull'ammontare degli investimenti stranieri.

Non sono notaio e non intendo difendere il notariato latino in quanto istituzione, ma ascrivere ai notai qualche responsabilità per i casi Cirio e Parmalat non è giusto e può, anzi, essere fuorviante.

Non è compito dei notai vigilare sull'emissione di strumenti finanziari (i famosi bonds emessi a catena da società dei due gruppi), né sui rapporti tra emittenti e banche: tali compiti spettavano alla Banca d'Italia ed alla Consob, ciascuna per le materie o le finalità di sua competenza. Quand'anche alcune di queste operazioni fossero transitate davanti ad un notaio, questo avrebbe potuto compiere solo un controllo di legittimità formale.

Invece sono attendibili le critiche proposte in altri interventi, a proposito dei notai che non prestano ai clienti l'assistenza che questi si attendono. Evidentemente, si tratta di aneddoti, ma nell'esperienza di un avvocato si presentano in maniera non episodica casi simili, in cui uno dei clienti scopre ex post alcuni problemi inattesi (mio nonno, costruttore, diceva che gli avvocati prosperano sugli errori dei notai). Non sempre si può imputare al notaio di non avere compiuto accertamenti: ma in questi casi, quasi sempre, il notaio non ha chiarito ai clienti i limiti del suo ruolo, suscitando attese improprie. Anche nelle relazioni tra questi professionisti ed i clienti sarebbero necessarie maggiori trasparenza e correttezza.

Per quanto riguarda le critiche alle banche, vorrei proporre due osservazioni sommarie:

1 - nei casi ricordati da Marco Esposito e Massimo Famularo possono concorrere pasticci conseguenti alle fusioni ed alla conseguente sostituzione dei sistemi informativi, ma può entrare in gioco anche la prassi di garantire con l'ipoteca somme eccedenti quelle che effettivamente sono riconoscibili a norma dell'art. 2855 c.c., e richiederne la soddisfazione in via ipotecaria, cioé preferenziale rispetto agli altri creditori; però i Tribunali - almeno secondo la mia esperienza pluriennale - non ci cascano (poi può esserci la banca che avanza pretese esagerate o l'avvocato che formula male le sue richieste);

2 - mi piacerebbe che Alessandro Figà Talamanca dicesse quale professore della Sapienza concludeva così i suoi corsi e in che epoca; mi riservo di commentare quell'affermazione dopo che l'avrà fatto. Oggi, si potrebbe concludere con l'affermazione contraria: la banca ha quasi sempre torto (anche a questo proposito mi riservo ulteriori interventi).    

Ultima notazione: in un sistema liberista, l'autocertificazione non esclude il controllo del giudice su quanto si dichiara. Infatti, i controlli operano, secondo quanto riferisce Sabino Patruno. Il nostro sistema è un ibrido, e funziona male: ma forse le inefficienze derivano dalla cattiva organizzazione dei Tribunali, dal carattere poco sexy delle procedure d'esecuzione, dalla litigiosità delle parti. L'idea di vendere ed accantonare, proposta da Massimo, è troppo sbrigativa: il debitore, anche moroso, ha diritto a non subire l'esproprio se propone contestazioni che potrebbero decurtare in maniera importante il debito vantato nei suoi confronti, anche perché la vendita forzata spesso è rovinosa.            

C'e' un errore molto diffuso tra i commercialisti. E` una specie di ``illusione ottica'' che fa confondere il regime di capitalizzazione composto a quello semplice, e porta poi a ritenere (in buona o cattiva fede) che non ci sia anatocismo nella ammortizzazione alla francese.

Ma e` un errore, gia` indicato come tale da Alessandro Casano nel manuale da lui pubblicato nel 1834.  Anche Fabrizio Cacciafesta, in un manuale molto usato nelle facolta` di economia, mette chiaramente in guardia contro questo errore.

Nei manuali di matematica finanziaria che ho consultato (sia gli antichi che i moderni) questo errore e` chiaramente indicato come tale. Gli autori sono tutti concordi. Del resto e' una cosa che ammette sia una dimostrazione diretta molto bella, che mi e' stata mostrata dal mio collega Casadio Tarabusi, sia una dimostrazione basata su principi primi, che si trova in tutti i manuali.

L'errore e` molto diffuso tra i commercialisti. Secondo me una delle ragioni e` questa: i laureati di economia e commercio imparano la matematica piu` come una collezione di ricette che attraverso la sua struttura ipotetico-deduttiva. In particolare, non arrivano al punto di capire che anche in matematica ci sono ``illusioni ottiche'': cose che sembrano vere ma sono false.

Ma forse (dico: forse, come possibilità teorica, perché non posso accusare nessuno senza prove certe) c'e' anche un altro motivo: l'errore aiuta le banche.

Infatti, so per certo che questo errore (in buona o cattiva fede che sia: su questo punto non mi pronuncio) viene commesso con certa frequenza in cause civili che oppongono banche a privati. Spesso il consulente tecnico d'ufficio in queste cause e' un commercialista. E si tratta di un falso, perseguibile penalmente. 

Se è un errore, non è perseguibile penalmente.

 

Se è un errore, non è perseguibile penalmente.

chiedo scusa per essermi espresso in maniera imprecisa: e' vero: perche' sia penale ci deve essere la mala fede

cioe' bisogna dimostrare che quello che ho chiamato ``errore'' e' stato commesso in mala fede

ma dopo che al ctu sono state date ampie fonti bibliografiche dottrinarie, dove l'errore e' esposto come tale, se il ctu insiste, a quel punto si tratta di falsa perizia, di dolo, di rilevanza penale

Veramente la mia affermazione non merita un commento serio. Non me la sento di fare il nome del professore, dal momento che non l'ho udito personalmente fare questa affermazione, che credo comunque fosse fatta in un contesto scherzoso. La testimonianza che ho sentito da uno studente ad almeno una ventina di anni fa. Puo' essere, anzi lo spero proprio, che le leggi siano cambiate. Ma ad esempio il cliente veniva ritenuto responsabile della buona custodia del libretto di assegni per cui non aveva diritto a rimborsi se la banca aveva accettato un assegno palesemente falsificato. Un caso interessante di cui ho la conoscenza diretta è quello di un assegno rubato dalle poste, falsificato malamente nell'importo (moltiplicato per cento), con la dizione "non trasferibile" anch'essa cancellata, utilizzato da un truffatore per pagare una fornitura ad un piccolo imprenditore che si trovava in rosso e che ha versato l'assegno sul suo conto firmando "per conoscenza e garanzia". In questo caso ha guadagnato il truffatore, ha guadagnato il piccolo imprenditore che è riuscito a vendere una partita, rimborsando in parte il debito con la banca,  ha guadagnato anche la banca il cui cassiere ha ignorato le falsificazioni, perché ha recuperato dall'imprenditore un credito altrimenti inesigibile. Ha perso solo chi aveva emesso l'assegno "non trasferibile", (che era una società scientifica di cui ero presidente). In questo caso è stato interpellato un docente di diritto bancario (non di roma) che ha confermato che era inutile agire contro le banche. Naturalmente il truffatore, identificato, era nullatenente, ed aveva collezionato una serie di denunce in diverse città italiane. Forse fu allora che, per consolarmi,  un mio figlio, studente di giurisprudenza, mi riferì la battuta del suo professore.

in realtà la giurisprudenza ultimamente in caso di pagamento di assegni a non legittimati tende ad essere durissima con le banche (in primis sul termine di prescrizione riconosciuto essere decennale e non quinquennale dalle SS.UU.).

A quest'ora non sono in grado di articolare un commento esteso. Posso rispondere ad Alessandro Figà Talamanca che vent'anni fa, in effetti, l'ordinamento giuridico, nei suoi diversi formanti, era molto più favorevole alle banche di quanto sia oggi (per quello che conta, il professore non identificato poteva avere ragioni di ostilità verso qualche banca ... ho in mente qualche nome).

In primo luogo, le Corti rispettavano maggiormente i contratti di quanto avvenga oggi (rinvio alla discussione sull'efficienza dell'ordinamento giuridico italiano contenuta nei commenti a un altro articolo in tema di governance). A partire dai primi anni '90 del secolo scorso, la diffusione dell'ideologia della trasparenza ha aperto la via ad un crescente intervento delle Corti diretto ad invalidare clausole contrattuali perché one sided, vale a dire predisposte dalle banche per gestire in maniera uniforme e prevedibile i rischi del rapporto (parlo di un orientamento che non riguarda solo le banche, ma tutte le imprese che operano sui diversi mercati).

La legislazione europea sulle clausole abusive nei contratti con i consumatori ha rappresentato un passo ulteriore: moltissime clausole contrattuali impiegate tradizionalmente dalle banche sono state qualificate come "abusive" (così la direttiva 13/93/CEE) o "vessatorie" (art. 33 ss. Codice del consumo), e pertanto nulle. 

Si aggiungano le brutte figure fatte in molte occasioni (casi Cirio e Parmalat, per esempio), le pretese "liberalizzazioni" promosse da Bersani quando era ministro del secondo governo Prodi (esempi di rigido dirigismo, in realtà) e le varie polemiche di Tremonti: l'orientamento del legislatore e della giurisprudenza è, ormai, ostile alle banche.

Questo sito, peraltro, dovrebbe essere sensibile non solo alle lamentele dei clienti delle banche e delle altre istituzioni finanziarie, ma anche adottare una prospettiva più orientata all'efficienza del sistema finanziario e, quindi, discutere di questi problemi in un'ottica di law and economics. Magari scopriremo che, in effetti, certi contratti bancari erano troppo squilibrati a favore delle banche, ma magari capiremo anche che porre il rischio dell'alterazione di assegni a carico delle banche - come qualcuno auspica - non è una soluzione efficiente.   

Devo dire che mi trovo sostanzialmente d'accordo con il Notaio che ha scritto questa lettera, e non con l'Ainis.

RR

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