Quanto valgono i crediti della Bad Bank?

23 dicembre 2015 Massimo Famularo

Alcune riflessioni sugli elementi necessari a stimare il valore di cessione dei Non Perfoming Loan in pancia alla Bad Bank risultante dalla soluzione della crisi  di quattro banche recentemente decisa dal governo.

Posto che la decisione su come risolvere la situazione di crisi di 4 piccole banche (Banca Marche, CariFerrara, CariChieti e Banca Etruria) è stata presa* val la pena di provare capire se i crediti in sofferenza confluiti nella neo costituita “Bad Bank” hanno o meno un mercato e quale potrebbe essere il modo migliore per venderli (il mandato della banca cattiva è appunto quello di disfarsi dei crediti).

Il mercato per i crediti cattivi esiste e sembra in crescita, anche se poco noto ai non addetti ai lavori; per comprenderne il funzionamento occorre soffermarsi su un aspetto solo in apparenza contro intuitivo: acquistare un credito verso una controparte in default significa scommettere sul fatto che la liquidazione (volontaria o giudiziale) delle garanzie che lo assistono possa produrre flussi di cassa sufficienti a ripagare il capitale investito più il rendimento desiderato, “paradossalmente” al riparo dal rischio che il default stesso si verifichi poiché questo è già avvenuto.

Acquistare un’obbligazione verso una società in bonis, comporta sempre l’assunzione del rischio che l’emittente possa fallire, viceversa rilevando un credito insinuato in un fallimento (tipicamente per una frazione del valore facciale) questo rischio è assente e l’unica alea residua riguarda la possibilità che i riparti effettivi siano inferiori alle previsioni.

Se il mercato esiste, ma tutto sommato è ancora di dimensioni limitate** (cfr questo report di pwc, quest'altro dell'università cattolica e questo post de La Voce info), il problema non può che essere il prezzo: tra i valori ai quali questi attivi sono iscritti nel bilancio delle banche e quelli ai quali gli investitori sono disposti a comprare c’è in molti casi ancora un GAP (in particolare per i crediti garantiti da ipoteca su beni immobili) e il tentativo di colmarlo è alla base della telenovela sulla Bad Bank di sistema (alcune puntate qui, quo e qua)  ormai volge alle ultime battute riuscendo a mantenere ancora la suspence sul convitato di pietra di tutti i ragionamenti e le discussioni sul tema, ossia la risposta alla domanda: chi paga il conto? 

In attesa di conoscere l’epilogo di questa storia proviamo a chiederci quanto è plausibile che il mercato possa assorbire le sofferenze delle quattro banche a valori vicini a quelli recentemente “aggiornati” e quale potrebbe essere il meccanismo più indicato per valorizzarle.

Dalle informazioni pubblicamente diffuse, sappiamo che gli 8.5 miliardi di sofferenze in termini di saldo lordo dovrebbero avere accantonamenti (inclusi 400m dal fondo di risoluzione) per 7.4miliardi e quindi un valore netto di 1.1miliardi pari al 13%. Posto che, come spiegato in precedenza, il prezzo offerto dagli investitori dipende dalla quantità e qualità delle garanzie che assistono i crediti occorrerebbero maggiori informazioni su queste ultime per poter valutare se e quanto questi valori contabili sono lontani dal possibile realizzo di mercato.
In assenza di informazioni più precise e semplificando in misura ragionevole proviamo a distinguere 2 classi:

A) i crediti validamente garantiti da ipoteche di primo grado su beni immobili ubicati in mercati relativamente liquidi 

B) tutto quanto il resto

I crediti di classe A possono a grandi linee trovare dei compratori in una forbice tra il 20 e il 30%, mentre gli altri si collocano tra il 0 e il 10%. Non esistono dati pubblici su questi valori per cui riporto un indicazione di massima desunta da una quindicina di anni di osservazioni personali del mercato. Come sarà ripartito il portafoglio della nuova Bad Bank tra classe A e B? Anche questo non è un dato pubblico (in realtà conoscerlo con ragionevole precisione risulta molto difficile anche per banche grandi con bilanci certificati, sia per l'incertezza inerente il grado delle ipoteche, sia per la discrezionalità nella definizione di mercati immobiliari liquidi).

Con queste ipotesi è possibile elaborare una simulazione riepilogata dalla tabella in calce.Si potizzano 6 possibili scenari in cui i crediti di Classe A valgono dal 100% allo 0% e quelli di Classe B il complemento a 1. 

Classe A              
  % Su totle Crediti 100% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%
  Saldo in miliardi CL A 8,50 6,80 5,10 3,40 1,70 0,00
  Valore Netto Bilancio 1,10 0,88 0,66 0,44 0,22 0,00
  Valore di Mercato 2,13 1,70 1,28 0,85 0,43 0,00
  Utile/Perdita Cessione 1,03 0,82 0,62 0,41 0,21 0,00
               
Classe B               
  % Su totle Crediti 0% 20% 40% 60% 80% 100%
  Saldo in miliardi CL B 0,00 1,70 3,40 5,10 6,80 8,50
  Valore Netto Bilancio 0,00 0,22 0,44 0,66 0,88 1,10
  Valore di Mercato 0,00 0,09 0,17 0,26 0,34 0,43
  Utile/Perdita Cessione 0,00 -0,14 -0,27 -0,41 -0,54 -0,68
               
Totale Utile/Perdita Cessione 1,03 0,69 0,35 0,01 -0,34 -0,68

Se la quota di crediti di "Classe A" è inferiore al 40% la bad bank potrebbe registrare delle perdite in seguito alla cessione. Quale potrebbe essere a questo punto la quota di crediti assistiti da garanzie ipotecarie? Utilizzando la tabella in calce tratta dall'articolo de la voce già citato 

image

 e' possibile stimare la quota di crediti di "Classe A" moltiplicando i valori della seconda colonna per quelli nella terza.

Banca  Stima Classe A
UBI 45.57%
Banco Popolare 47.34%
MPS 48.50%
Credem 54.79%
Unicr 56.81%
BP Sondiro 59.62%
Sanpaolo 66.92%
B P Vicenza 69.53%
BPM 71.91%
Veneto Banca 73.76%
BPER 75.66%
Carige 79.01%
Creval 83.72%

Si va dal minimo di UBI al 45,57% al massimo di Creval al 83.72% e quindi per subire delle perdite da cessione la Bad Bank dovrebbe avere una quota di crediti di classe A inferiore al minimo tra i valori considerati.

Ulteriori considerazioni riguardano il fatto che:

  • tipicamente in sede di audit degli accantonamenti le societa' di revisione utilizzano il valore di presunto realizzo delle garanzie immobiliari come parametro di riferimento: se il saldo netto e' oggi di 1,5miliardi con ogni probabilita' su quel livello si attesta il valore teorico degli immobili a garanzia 
  • in media i crediti assistiti da garanzie immobiliari sono hanno una dimensione maggiore di quelli non garantiti (un mutuo sulla casa tipicamente e' piu' grande di uno scoperto di conto corrente) o se preferite piu' grande e' il credito concesso piu' e' probabile che siano state prestate garanzie di tipo immobiliare per ottenerlo 

Fatte le dovute premesse sul carattere meramente indicativo di queste brevi considerazioni, dovuto soprattutto alla scarsita' di dati di dettaglio sui portafogli in discussione, allo stato appare abbastanza improbabile che i crediti assistiti da garanzie immobiliari siano meno del 40% del totale nel bilancio della Bad Bank e di conseguenza, se sono corrette le ipotesi alla base della nostra simulazioni dovrebbe essere possibile liquidarle sul mercato in pareggio o con perdite molto limitate.

@massimofamularo

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*Approfondimenti sul merito dello schema adottato si trovano su lavoce, su Phastidio,  Econopoly del sole24ore e in questo pezzo del FT in cui anche il nostro Alberto dice la sua)

**Stime ottimistiche parlano di cessioni per circa 15 miliardi nel 2015 a fronte di uno stock di circa 200 (cfr Rapporto stabilità bankit pag 21) senza contare ulteriori 120 di incagli

 

 

 

9 commenti (espandi tutti)

Nel valutare i crediti ceduti manca l' elemento tempo: se il debitore fallisce, o se l' ipoteca deve essere escussa, i tempi ed i costi delle farsesche procedure esecutive italiane impongono, anche in epoca di tassi bassi, serie riconsiderazioni sui valori di acquisto.

Quando scrivo che un credito si puo' mettere sul mercato al 20/30% intendo che c'e' gente disposta a comprarlo perche' stima di poter recuperare un valore tale da rimborsare il prezzo pagato e remunerare  tempo dell'investimento e rischio affrontato.

 

Intendevo dire che nelle varie tabelle e simulazioni si parla di insolvenze, garanzie reali o no, ma non mi sembra si affronti l' elemento "lungaggine nell' esecuzione": poi, se il mercato dice 20% del facciale PER CESSIONI PRO SOLUTO, amen.

Allora e' verissimo che le procedure esecutive durano tanto (e i fallimenti ancora di piu'). Non ne parlo nel pezzo per non scendere in dettagli noiosi e perche'il pezzo era gia' piuttosto lungo.

Per mitigare l'impatto dei tempi lunghi della giustizia italiota, che abbatterebbero qualunque tipo di pricing occorre considerare che:

1-Tipicamente i crediti in sofferenza hanno gia' le procedure avviate e in qualche caso in fase avanzata: se compri un credito con procedura da avviare e la procedura dura 7-8 anni, anche recuperando il 100% del credito piu' interessi (che in italia hanno un cap ma questa e' altra storia) non riesci a fare il prezzo che ho indicato io (applicare anche un 10-15% di tasso di sconto per credere).  Se pero' compri un credito che ha gia' avuto un asta deserta puoi realisticamente ipotizzare di incassare entro un paio d'anni (perche' 6-7 degli 8 totali sono gia' passati) 

 2-Chi compra crediti ha incentivi e convenienza a definire la posizione stragiudizialmente ben superiori a quelli della banca cedente: se compri un credito di 100 garantito da immobile che vale in teoria 70-80 ma difficilmente si riesce a vendere a piu' di 60 la banca cedente, per non svalutarlo lo tiene in bilancio aspettando le calende greche della procedura e svalutantolo con calma con la complicita' di periti nominati dal tribunale che sopravvalutano. Un investitore che il credito l'ha pagato 20 puo' ben accordarsi con il debitore per una vendita a 55-60.

 Pertanto la risposta e' si la lungaggine esiste eccome e si quando questi crediti vengono venduti se ne tiene conto.

Un paio di domande per Massimo.

1)Sembra che la bad bank non avrà licenza bancaria; potrà operare sul mercato degli Npl?

2)E' ipotizzabile che ceda in crediti deteriorati, già svalutati, con ulteriore taglio del loro valore?

1) la licenza bancaria serve principalmente per erogare nuovi crediti. Se il compito principale della bad bank e' vendere quelli che ha in pancia non dovrebbe averne bisogno.

2) dipende dal valore delle garanzie escutibili. Il valore medio di carico e' mediamente alto per crediti privi di garanzie immobiliari (che magari possono andare sul mercato tra 0 e 5% del saldo lordo totale), mentre e' relativamente basso per crediti assistiti da garanzie ipotecarie (un singolo credito garantito da asset di pregio puo' essere venduto anche al 50% del saldo lordo). L'ipotesi piu' plausibile e' che la perdita da cessione registrata sui crediti chirografi possa essere compensata (o piu' che compensata) dall'utile da cessione per i crediti ipotecari.

 

 

 

Una domanda. Le 4 banche risolte hanno dimensioni contenute e operano in aree abbastanza limitate. Ciò può significare che gli immobili posti a garanzia dei crediti si trovino anch'essi un un'area geografica ristretta. Questo non potrebbe determinare una maggiore influenza della procedura di escussione delle garanzie (vendita immobili) sui prezzi di mercato della zona, con la conseguenza di introiti minori rispetto alle aspettative? Anche perchè comunque il liquidatore tenderà a velocizzare le vendite. Banche più grandi (MPS ad esempio) avrebbero il beneficio di un "portafoglio garanzie immobiliari" disperso su tutto il territorio nazionale...

Il primo punto da tenere presente e' che l'intera vicenda ha effetti trascurabili sulle procedure di recupero in essere sui crediti in sofferenza: se e' stata avviata un esecuzione su un appartamento ad Arezzo o un dichiarato un fallimento con beni  a Viterbo quando i crediti erano in bilancio alle banche, queste procedure vanno avanti mentre i crediti passano alla bad bank o a un altro compratore. Quindi l'iter giudiziale non e' influenzato da chi e' il titolare dei crediti. Se su un credito di 100€ avresti recuperato 60€ in 3 anni quando era in pancia a BPEL o Banca Marche, c'e' poco o nulla che l'acquirente possa fare per cambiare questa prospettiva (potrebbe ad es intervenire in asta o sottoporre al curatore fallimentale un offerta di acquisto ma questa e' un altra questione)

Quanto al rischio di comcentrazione geografica degli asset, quel che rileva e' in realta' l'incidenza delle sofferenze sul mercato locale. Se la Banca X ha sportelli solo nei comuni Y1 e Y2 e Y3 e' certo che i beni a garanzia delle sue sofferenze saranno tutti concentrati in questi comuni. Questo pero' non vuol dire necessariamente che detti beni siano in volume tale da influenzare il mercato immobiliare locale.

Se capisco bene la perplessita' di Ettore qui non c'e' il rischio che il comune di Bubbone Aretino sia inondato da una quantita' abnorme di immobili ceduti di colpo a prezzo di saldo perche' 

1) il fatto che Banca Etrusca fosse leader di mercato col 95% dei crediti in Bubbon non implica necessariamente che il peso delle sue sofferenze sia tale da sbilanciare il mercato locale (poi andrebbe capito qual e' il mercato locale perche' per come e' fatta l'Italia puo' essere relativamente indifferente lavorare in uno dei 20 comuni esistenti nel raggio di 50km per dire)

2) non c'e' in ogni caso nessuna inondazione di beni a sconto poiche' le procedure italiote sono lente gli immobili ci possono mettere anche 5-6 anni per arrivare in asta da quando avvii una procedura e il fatto che la Banca sia viva, morta o X nulla cambia sulle procedure di recupero delle sue sofferenze che qualcuno ha un tempo avviato o qualcun altro avviera'

Last but not least quando pensi al valore delle garanzie della Banca Marche avrai tipicamente un po' di immobili buoni in cita'con un mercato immobiliare vero che valgono anhe piu' del credito, altri in comuni piccolissimi di valore zero (perche' nessuno compra in asta la casa del vicino in un comune di 200 abitanti) e tanta roba nel mezzo. Quindi quando guardi il valore delle garanzie farai una ponderazione. 

 

 

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