I notai e i soldi degli italiani

16 gennaio 2011 sabino patruno

Dove, nonostante il titolo, non si parla di quanto guadagnano i notai.

Questo post non parla di notai, ma dei soldi degli italiani e della loro ricchezza. L'articolo, ovviamente, non ha pretesa di scientificità, ma, stimolato dal recente articolo di Lodovico Pizzati,  serve solo come spunto di discussione per analizzare, ancora una volta, le differenze territoriali del nostro Bel Paese.

Per capire cosa intendo, è necessaria una piccola premessa tecnica. I notai, per ora, sono necessariamente utilizzati per una corposa serie di contratti connessi alla movimentazione di ricchezza: compravendite immobiliari, donazioni, mutui ipotecari, costituzioni di società, cessioni di quote sociali, aziende ecc.

Gli economisti non storcano il naso, è evidente che non tutti gli atti notarili sono connessi a ricchezza in senso proprio e che contrarre un mutuo genera in realtà una passività e non certo una attività. Tuttavia, ai fini che interessano in questo post, anche un mutuo attiene alla ricchezza, dato che le banche fanno una valutazione reddituale positiva del mutuatario, il quale una volta ricevuti i soldi dalla banca non li tiene certo sotto il materasso, ma li impiega secondo i suoi obiettivi: acquisto casa, macchinari, liquidità aziendale e così via: insomma quei soldi entrano in circolo nell’economia.

Ciascun atto che un notaio stipula viene quotidianamente annotato in un registro, chiamato repertorio, il quale, oltre che contenere l’indicazione delle parti ed una sommaria descrizione del tipo di atto stipulato, riporta anche il valore della transazione, a cui corrisponde un “onorario repertoriale”. Questo valore è rilevante ai fini pensionistici, perchè ciascun notaio  versa mensilmente alla cassa previdenziale della sua categoria una percentuale degli “onorari di repertorio”. Una caratteristica di questo tipo di accantonamento pensionistico, è che esso è basato non su quanto ciascun notaio fattura, ma su quanto stipula, indipendentemente cioè dal fatto che il cliente lo paghi o meno e persino se decide di stipulare gratis, per amicizia o pro-bono. Il fatto stesso che l’atto venga iscritto a repertorio, comporta il versamento alla Cassa e poichè ogni atto deve obbligatoriamente essere repertoriato, ecco che non c’è spazio per evasione contributiva, magari perchè legata ad una sottofatturazione.

Vabbè, dirà il lettore, a chi interessano le pensioni dei notai, che già sono ricchi abbastanza e se si pagano un po’ di contributi in più non fanno certo la fame? Come detto, però, non è dei notai che voglio parlare. Poichè ogni atto stipulato è fedelmente registrato nel repertorio, l’analsi dei valori repertoriali ci consente di vedere quanta ricchezza viene intermediata dai notai nelle varie regioni italiane e, quindi, di avere una indicazione indiretta del volume di affari nelle varie aree del paese e di porre in relazione i risultati con le osservazioni di Lodovico sui PIL regionali.

Naturalmente bisogna fare attenzione a evitare di confrontare mele e pere ed è evidente che non è possibile trovare una piena concordanza, dato che il repertorio fotografa i movimenti di ricchezza, dunque transazioni su una variabile stock, mentre i redditi sono flussi e quindi concettualmente differenti.

Tuttavia, il dato repertoriale, grazie alla sua provenienza certa, a mio parere può utilmente essere adoperato per analizzare la relazione tra i pil regionali e consumo, tra reddito ufficiale e reddito sommerso.

E’ infatti evidente che se un evasore si compra casa, questo dato viene comunque contabilizzato nel repertorio notarile e persino l’economia criminale, in qualche modo transita attraverso questi dati: se un prestanome della mafia si compra un’azienda agricola a Corleone o un palazzo a Gioia Tauro la transazione lascia traccia e viene registrata. Da qualche anno, poi, i valori repertoriali non sono neanche significativamente viziati dall’evasione fiscale - almeno nelle vendite immobiliari tra privati - dato che c’è la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale del bene venduto e non sul prezzo dichiarato, che è invece quello rilevante per il repertorio.

Ad essere sottostimati sono invece i valori degli atti societari, dato che per questo tipo di atti l’onorario di repertorio ha un tetto massimo che prescinde dal valore della transazione, sicchè i valori di repertorio di aree (soprattutto al nord) dove i notai hanno la possibilità di stipulare molti atti costitutivi e verbali di società, risentono di questa sottovalutazione. Sono poi registrate solo in minima parte le transazioni puramente mobiliari, ma tuttavia, poichè questi movimenti di ricchezza si trasformano prima o poi in immobili o in società, ecco che l’ammontare del repertorio degli atti notarili torna ad essere un utile indicatore della ricchezza  generata o movimentata in una specifica area.

Tra l’altro, i notai sono legati ad uno specifico territorio e la maggior parte dei loro atti sono sottoscritti che persone che vivono o hanno interessi in quell’area specifica.
E' per esempio possibile, ma raro, che un notaio marchigiano stipuli un atto tra due pugliesi, relativo a immobili in Puglia e viceversa, sicchè questi atti sono statisticamente irrilevanti e comunque capaci di elidersi a vicenda. Può capitare invece che un reddito prodotto in una regione venga speso in un altra, come per esempio per notai che lavorano in comuni turistici: l'imprenditore milanese che si compra casa a Portofino genera repertorio in Liguria, ma spende reddito prodotto in Lombardia. Anche in questo caso, però, non credo che i grossi numeri vengano sostanzialmente modificati.

Fatta questa premessa, ho provato ad analizzare i dati repertoriali regionali del 2010, facendo un’operazione abbastanza grezza, ma ritengo efficace: ho cioè diviso il valore di repertorio per gli abitanti delle varie regioni, in modo da avere una sorta di repertorio pro-capite regionale.

Questi i risultati:

Val d’Aosta         16,96 Emilia                12,85 Piemonte          11,31 Molise                8,01
Liguria               14,25 Friuli                  12,10 Abruzzo             11,25 Sardegna           7,88
Trentino             14,25 Marche               12,10 Umbria              11,10 Campania          7,71
Lombardia          14,05 Veneto               12,00 Puglia                 8,37 Calabria             6,88
Lazio                 13,15 Toscana             11,70 Sicilia                  8,28 Basilicata           6,80

La media italiana è 11,26. Diciamo subito che il dato dell’Abruzzo è parzialmente anomalo, perchè sconta il fatto che nel 2009 l’attività nel distretto dell’Aquila aveva subito una notevole flessione a causa del terremoto e quindi in parte dovrebbe aver recuperato nel 2010. Lasciando dunque da parte l’Abruzzo, si conferma, ancora una volta, che, persino tra i notai, ci sono due Italie, con differenze sostanziali tra loro.

Proviamo ora a mettere in relazione questi dati con la distribuzione del PIL pro capite regionale riportata da Lodovico Pizzati nel suo recente post sui poteri di acquisto, con l'avvertenza che Lodovico ha analizzato il PIl del 2007, mentre questi sono dati del 2010 (ma la cosa non non modifica di molto i risultati, perchè la ripartizione dei repertori notarili trai vari distretti regionali è abbastanza stabile nel tempo).

I risultati notarili combaciano più o meno con il PIL per macroregioni, anche se all’interno di ciascuna area vi sono delle vistose anomalie: per esempio in Liguria e Marche c’è una attività notarile non strettamente proporzionata al  PIL dei suoi abitanti.

Se invece utilizziamo il criterio indicato da Lodovico Pizzati nel suo post, provando a considerare anche i trasferimenti fiscali, abbiamo questa tabella, anch’essa riprodotta dal suo articolo:

Come evidenziato da Lodovico, con questa ponderazione le differenze tra i PIL regionali tendono ad appiattirsi, ma è evidente che questa parziale omogeneizzazione non si ripercuote sull’attività notarile, che, come detto, fotografa lo stock, ossia sostanzialmente la ricchezza scambiata in loco, tra gli abitanti delle varie regioni. Come puro spunto di riflessione viene da chiedersi dove vada a finire il ritorno fiscale evidenziato da Lodovico ed in generale il flusso di reddito, visto che non sembra tradursi in maggiori compravendite o in nuove società.

7 commenti (espandi tutti)

Sabino, alcune (banali ma rilevanti) osservazioni, in ordine d'importanza.

- I tuoi caveat sulla tracciabilità via attività notarile dell'economia sommersa lasciano il tempo che trovano. Per svariate ragioni. Come abbiamo visto la criminalità organizzata investe al Nord, quindi è molto probabile che molte acquisizioni fatte al Nord siano finanziate con reddito generato illegalmente altrove. Questo fa salire il livello dei prezzi al Nord senza generare "reddito reale" (beni e servizi) al Nord. Non solo. Dubito alquanto che il valore delle transazioni notarili sia invariante all'evasione fiscale (ossia al sommerso non dovuto ad attività criminale). Renditi però conto, per quanto riguarda l'attività strettamente criminale, del seguente fatto. Negozio di alimentari a Napoli ha fatturato di 100 e paga pizzo alla camorra di 20. Negozio identico a Milano ha fatturato di 100 e non paga pizzo. Entrambi pagano tasse, così togliamo di mezzo differenziali d'evasione (che altrimenti è peggio per il tuo argomento). Il reddito lordo che va al proprietario è quindi di 80 a Napoli e di 100 a Milano. Se il negozio viene venduto, il suo valore sarà proporzionale al flusso scontato di redditi futuri. Quindi, ceteris paribus, quello di NA vale solo l'80% di quello di MI. Puro effetto camorra.

- Misuri le transazioni in termini nominali. Quindi, se una casa di 100 metri vale in Aosta il triplo che a Matera, i tuoi dati lo riflettono, Ma rimangono entrambe, quella di Aosta e quella di Matera, case di 100 metri quadrati. La ricchezza MATERIALE dei soggetti coinvolti è uguale, è il suo valore nominale che non lo è. A meno che tu non voglia affibbiare valori di status nell'avere la casa ad Aosta (o Cortina) rispetto ad averla a Matera (o Roccaraso). Una delle cose che il post di LP vuole fare è proprio separare il nominale dal reale. Tu ci confermi che il valore nominale delle transazioni è maggiore nel Nord, cosa che ovviamente sapevamo e deve essere.

- Il sommerso FORSE usa i notai per acquisizioni di immobili ma certo non li usa per stesura di contratti di fornitura, compravendita attrezzi e macchinari, acquisti materie prime, contrattazione personale e quant'altro, insomma per tutte quelle attività contrattuali che definiscono e reggono l'attività economica (privata, vedi sotto). Quindi, mi dispiace, i records notarili sono brutalmente influenzati dall'esistenza del sommerso. E dove il sommerso stia, in % del VA del privato, lo sappiamo tutti. Io dubito, poi, che si registrino dal notaio i veri valori delle transazioni immobiliari quando parte del valore di ogni transazione viene corrisposto in nero, ma se tu dici di sì faccio finta sia vero.

- Infine, l'osservazione chiave. L'attività notarile è ovviamente proporzionale all'attività di produzione del reddito PRIVATO. Lo stato non usa i notai per "produrre" reddito, l'inps nemmeno per pagare pensioni, i comuni nemmeno per assumere portieri, nessun meccanismo di trasferimento li usa ... Dulcis in fundo, chi evade o fa business in nero non li usa per le proprie transazioni commerciali. Ora, si dà il caso che sia cosa ben nota che il PIL del Nord contiene una percentuale di privato completamente sproporzionata rispetto al Sud. Quindi, ovviamente, le transazioni (specialmente quelle nominali) registrate dai notai del Nord saranno molto, ma molto maggiori di quelle registrate dai notai del Sud. So what?

Se invece di fare il grafico del PIL totale LP avesse riportato il grafico del PIL privato per capita, nelle regioni del Nord, probabilmente assomiglierebbe abbastanza alla tua tabella sui notai. Se poi lo avesse aggiustato per l'evasione (che il PIL cerca di stimare, quindi va tolta) si sarebbe avvicinato ancor di più! L'argomento di LP era, appunto, che questo NON misura per nulla il relativo livello di benessere effettivo. Al momento i tuoi dati confermano la sua affermazione.

Michele, intanto non è mio scopo confutare quanto afferma Lodovico Pizzati, ma di fornire ulteriori dati per la riflessione, se questi dati confermano i risultati di LP, meglio così, se invece non collimano, la ragione è probabilmente nella diversità dei valori in misurazione, dato che Lodovico guarda al PIL, mentre il repertorio che ho analizzato io fotografa essenzialmente come e dove vengono spesi i soldi in alcuni importanti settori economici.

Venendo alle tue osservazioni:

è molto probabile che molte acquisizioni fatte al Nord siano finanziate con reddito generato illegalmente altrove. Questo fa salire il livello dei prezzi al Nord senza generare "reddito reale"

è possibile, però, se non definisci in termini percentuali il dato "molte acquisizioni", siano ai limiti dell'anedottica, tra l'altro lo stesso discorso può farsi al sud, dove è comunque prevalente il reivestimento criminale e quindi, anche per il sud, è possibile affermare che il livello dei prezzi aumenta senza generare reddito reale.

Misuri le transazioni in termini nominali. Quindi, se una casa di 100 metri vale in Aosta il triplo che a Matera, i tuoi dati lo riflettono, Ma rimangono entrambe, quella di Aosta e quella di Matera, case di 100 metri quadrati.

perfettamente d'accordo ed anche ovvio. Tuttavia, se si vanno a verificare i valori immobiliari in giro per l'Italia, le differenze non sono così sostanziali come si potrebbe pensare e certamente non tali da giustificare da sole le differenze che ho segnalato. Invito a guardare i dati della banca dati del mercato  immobiliare (qui per chi ha voglia di divertitsi). E' gestita dall'Agenzia del Territorio, viene alimentata dai dati degli atti di vendita e da indagini statistiche presso le agenzie immobliari ed è utilizzata ai fini degli accertamenti fiscali. Si possono fare interessanti scoperte, tipo, per esempio, che a Matera (zona B1 centro storico)  il prezzo per mq. di case di civile abitazione, condizioni di manutenzione "normale" ammonta a €. 1.800/2.150 mentre ad Aosta (sempre zona B1 centro storico stessa tipologia) oscilla tra €. 1.900 e 2.600, se poi confrontiamo Matera (60.000 abitanti) con città a lei più simili per tessuto sociale e popolazione, sempre zona B1-centro, abbiamo questi valori: Cuneo (55.000 ab.) €. 1.400/2.100 - Biella (45.000 ab) €. 1100/1650 - Lecco (48.000 ab.) €. 1850/2550 - Cremona (75.000 ab.) €. 1200/1700 - Pordenone (52.000 ab.) €. 1100/1600 - Vicenza  (110.000 ab.)  €. 1800/2500 - Rovigo (52.000 ab.)  €. 1150/1650 - Piacenza (110.000 ab.) €. 2100/2500.

Le cose non cambiano se confrontiamo altre realtà un po' più glamour (senza offesa per Cuneo e Vicenza). Per esempio Roccaraso e Corvara: €. 2700/4000 vs. 2800/6100, oppure Salerno (140000 ab.) e Rimini (140000 ab.): €. 3200/4400 vs. 2500/4100

oppure ancora città più grandi: Bari (320000 ab.) e Bologna (377000): 2800/4100 vs 3100/4700

Insamma, le differenze di valore, quando ci sono, non sono così macroscopiche, quindi l'argomento del valore nominale mi pare non risolutivo

l'osservazione chiave. L'attività notarile è ovviamente proporzionale all'attività di produzione del reddito PRIVATO. Lo stato non usa i notai per "produrre" reddito, l'inps nemmeno per pagare pensioni, i comuni nemmeno per assumere portieri, nessun meccanismo di trasferimento li usa ... Dulcis in fundo, chi evade o fa business in nero non li usa per le proprie transazioni commerciali. Ora, si dà il caso che sia cosa ben nota che il PIL del Nord contiene una percentuale di privato completamente sproporzionata rispetto al Sud. Quindi, ovviamente, le transazioni (specialmente quelle nominali) registrate dai notai del Nord saranno molto, ma molto maggiori di quelle registrate dai notai del Sud. So what? Se invece di fare il grafico del PIL totale LP avesse riportato il grafico del PIL privato per capita, nelle regioni del Nord, probabilmente assomiglierebbe abbastanza alla tua tabella sui notai

Qui francamente non ti capisco. E' ovvio che il comune non usa il notaio per assumere il portiere, ma se quel medesimo portiere, forte del suo stipendio pubblico "sicuro" va in banca a chiedere un mutuo per comprar casa, ecco che la sua attività diventa di interesse notarile. In sostanza, ai fini dei dati che ho evidenziato, il forestale calabrese sussidiato che acquista casa a Cosenza, è equivalente all'operaio della Fiat di Mirafiori che fa lo stesso tipo di atto a Torino, anzi, probabilmente in questo momento ha un accesso al credito bancario più agevole che non l'operaio. Tu dici, ma l'economia del nord, essendo meno sussidiata e più "privata" è capace di generare un maggior numero di transazioni, è vero sono pienamente d'accordo con te, ma io ho considerato i dati avendo in mente la curva appiattita dell'ultimo grafico di Lodovico, da cui fa emergere la flasità dello stereotipo del ricco nord e del povero sud. Vuoi dire che il nord è più ricco perchè ha più economia privata ? Ancora una volta sono d'accordo, ma messa così mi pare la scoperta dell'acqua calda.

però, se non definisci in termini percentuali il dato "molte acquisizioni", siano ai limiti dell'anedottica, 

Vero. Diciamo che ho seguito il "metodo Saviano". Visto che era vero per lui, suppongo sia vero anche per me che la camorra e la criminalità organizzata i loro affari li fanno al Nord. O, meglio, è tanto vero per me quanto per lui.

tra l'altro lo stesso discorso può farsi al sud, dove è comunque prevalente il reivestimento criminale e quindi, anche per il sud, è possibile affermare che il livello dei prezzi aumenta senza generare reddito reale.

No. L'attività, per criminale che sia, genera PIL laddove si svolge. Se vendi cocaina, generi PIL (sommerso, ma l'ISTAT in teoria lo calcola) e quindi consumo, reddito, eccetera. Quindi quel PIL è attribuito alla zona dove vendi la cocaina. Se poi, con parte dei proventi della vendita, ti compri la villa a Cortina, vale quanto da me asserito. Detto altrimenti: se tu osservi l'attività immobiliare dei notai di Cortina, noterai che vanno alla grande in modo sproporzionato rispetto al PIL generato in loco.

Sulle differenze dei valori immobiliari, due banali osservazioni.

1) Ho elencato varie ragioni che spiegano le differenze. Se una, da sola, mi spiega un 20%, non male. Cominciamo a conteggiarla.

2) Le distribuzioni contano. Se a Roccaraso il 10% degli appartamenti vale 4000 al metro quadro ed a Corvara il 40% vale 6000 al metro quadro, la differenza non è più del 50% ma molto di più. 

3) Osservazione aggiunta al volo: non so a Roccaraso, ma che a Corvara il prezzo massimo al metro quadro sia 6000 fa ridere i pollastri. A conferma di quanto sostenevo, ossia che i valori registrati presso i notai sono favole e che, quanto più alta è l'evasione fiscale, tanto maggiore sarà la sottostima dei valori effettivi di transazione offerti dai records dei notai.

Infine, sul tuo ultimo commento.

Delle due l'una: o voi notai l'unica cosa che fate è registrare transazioni immobiliari ed allora davvero non servite a niente (svariati amici notai, fra cui uno da Porto Recanati, mi avevano spiegato che no, che così non era), oppure registrate transazioni commerciali funzionali alla produzione del reddito ed all'attività delle aziende private, nel qual caso vale l'osservazione da me fatta.

Se poi vale l'osservazione da me fatta, come sembri confermare, allora mi chiedo per quale ragione l'intero tuo post (dai, non farmi citare le frasi per favore, sono abbastanza palesi) sia scritto come per mettere in dubbio la conclusione di LP (le differenze di reddito disponibile reale fra Nord e Sud sono molto minori di quanto si creda) con la quale invece ora risulta che tu concordi. A dire: le cifre ufficiali della distribuzione regionale del PIL nominale, come quelle relative alla distribuzione regionale dei corrispettivi dei notai, sovrastimano grossolanamente l'effettiva disuguaglianza regionale.

Ancora una volta sono d'accordo, ma messa così mi pare la scoperta dell'acqua calda.

Ipse dixit.

si può trovare qui

E' il sito dell'agenzia che si occupa di gestire gli immobili e le aziende confiscate alle organizzazioni criminose. Si tratta di un dato indiretto, perchè conteggia, solo i beni per i quali la magistratura ha accertato la provenienza criminale, quindi potrebbe darsi che in alcune regioni i giudici siano più efficienti che in altre (per esempio mi pare proporzionalmente basso il dato campano), ma, insomma, direi che è un dato mediamente attendibile del livello di infiltrazione mafiosa nell'economia.

Dai dati dell'agenzia emerge che il 45% dei beni confiscati si trova in Sicilia, il 15% in Campania, il 13,85% in Calabria, l'8,58% in Lombardia, l'8,12% in Puglia, il 4,32% nel Lazio e decimali irrilevanti nelle altre regioni

La connessione tra attività dei notai e PIL è alquanto forzata.
I notaio, oltre alla costituzione e modifica delle società, registra le transazioni degli immobilil e pochi mobili, come le navi e aerei. Ormai neanche le auto. Quindi niente Ferrari e Porsche.
Niente gioielli, oro e diamanti, quadri d'autore, antiquariato...

Al contrario, si possono fare esempi di transazioni, anche rilevanti, che non generano PIL. Se scambio una casa a Roma con una equivalente a Milano, la riscambio ancora per tornare alla situazione di partenza, la transazione è registrata ma non ho certo aumentato il PIL.

Costituire una società poi non vuol dire che quella società generi reddito. Per esempio, può benissimo essere una cooperativa edilizia che dopo qualche anno si scioglie senza essere riuscita a procurare l'abitazione ai soci.

Però bisogna pagare lo stesso il notaio.

 

Curiosità: questii dati repertoriali sono diponibili solo in aggregato o anche per tipologia di atto e/o oggetto dello stesso? Che so, posso sapere qual è il valore delle transazioni che riguardano immobili commerciali e qual è invece il valore delle compravendite di immobili ad uso abitativo? Mi par di capire che quantomeno è possibile distinguere il valore delle transazioni su immobili da quelli relativi alle costituzioni di società, è corretto?

Su base geografica quanto sono dettagliati? Posso conoscere l'attività del singolo notaio? O della singola città?

E' possibile conoscere i dati per città, provincia e, con qualche difficoltà maggiore causa privacy, anche per singolo notaio.

C'è anche la disaggregazione dei dati per tipologia, dato che ad ogni atto iscritto a repertorio è abbinato un codice statistico. Non so però se il dato si può trovare in rete.

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